【正文】 相近性 — 差異性 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書競爭對手名稱v根據上述原則，并結合我們在該區(qū)域做的市場調查（問卷及分析結果附后），我們發(fā)現(xiàn)以下樓盤是 2023年威尼斯藍灣推盤的主要競爭對手： — 嶺南新世界 — 白云高爾夫花園 — 祥景花園 — 時代花園 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書競爭對手常規(guī)比較名 稱 地 段 規(guī) 模 綠化率交 通 配 套 均價（ /平米）發(fā)展商嶺南新世界 白云大道北路永泰路段占地１２０萬平方米，總建筑面積：１８２萬平方米 香港新世界集團白云高爾夫 黃石東路規(guī)劃占地面積10萬平方米，總建筑面積 23萬平方米45% 244路、 268路、 291路、274路；離車站步行 57分鐘幼兒園 會所 游泳池 有線電視4150 廣州方圓粵景房地產開發(fā)有限公司3000余（不帶裝修） 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書競爭對手常規(guī)比較名 稱 地 段 規(guī) 模 綠化率交 通 配 套 均價（ /平米）發(fā)展商祥景花園 黃石路與機場北路交匯處規(guī)劃占地 萬平米，總建筑 26萬平米40% 12 2426 2729 803路兒童活動中心 網球場 小學 醫(yī)院 停車場 游泳池 兒童活動中心 Inter接入 保安系統(tǒng) 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書小結：項目在競爭中的位置v從雷達圖可見，與競爭對手相比，威尼斯藍灣在房地產商綜合實力、價格、園林、規(guī)模上都不具絕對的優(yōu)勢，但如能在宣傳中塑造 品牌個性 ，卻能彌補其先天的不足。v由于地理和人文條件的限制，如不以 “形象特色 ”加以區(qū)隔，很難在一般層面上的競爭中跳脫出來。v一個新的地產公司在知名度、美譽度不夠的情況下，如果采取亦步亦趨的跟進策略，形象包裝上不講特色（區(qū)隔），不僅會造成產品難以銷售，而且對未來的品牌形象也很不利，后果不堪設想。v第二類消費群體 — 外地人，無地域認同感，更加關心樓盤的 價格和整體風格是否符合自己的承受能力 和需要。他們現(xiàn)在的生活形態(tài) 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書他們對現(xiàn)在居住條件不滿意的方面v面積小，房型結構不合理、采光不好v出入人員復雜、缺乏管理、治安差v設施不齊備，交通不方便v樓層低，衛(wèi)生狀況差、缺少綠化v近馬路，噪音、污染v和父母住一起，顯得擁擠（上述結論根據我公司對白云區(qū)居民通過小組訪談方式獲得） 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書他們心目中的理想居住環(huán)境v園林綠化好，最好還要有水，有較大的公共活動空間，間隔合理、實用率高、采光好、空氣流通v完善的小區(qū)配套，最好有運動休閑場所、幼兒園等，基本生活設施應有盡有v最好由大的、聲譽好的開發(fā)商建設，物業(yè)管理好，能保證小區(qū)安全，沒有閑雜人員出入，收費也合理v交通、購物方便，希望附近就有公交車站， 5分鐘內就能走到，最好有地鐵連接老城區(qū)v鄰里之間和睦，相互關愛（上述結論根據我公司對白云區(qū)居民通過小組訪談方式獲得） 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書v購房目的以 “首次置業(yè)滿足居住 ”和 “再次置業(yè)改善住房條件 ”為主。 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書附：白云區(qū)消費者調查 （市調工作簡介）如果白云區(qū)政府新址附近有一個樓盤您是否會考慮購買A、 會（ 跳問第 6題） B、 不會那么您是否已經在白云區(qū)購買了樓房A、 是 B、 沒有（放棄訪談）能否告訴購買的是哪個樓盤嗎您覺得目前居住的樓盤最吸引你的地方是（最多選三個）A、 靠近工作單位 B、 價格 C、 物業(yè)管理 D、 交通方便 E、 有名氣F、 綠化 /園林環(huán)境 G、 空氣素質 H、 生活配套 I、 保值 /升值能力J、 戶型設計 K、 會所設計 L、 發(fā)展商實力 M、 其他 不足的地方是 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書您如果購房，最主要的考慮因素是（多選，最多三個）A、 樓宇質量 /外觀 B、 小區(qū)物業(yè)管理 /服務 C、 交通方便 D、 價格E、 小區(qū)配套設施 F、 發(fā)展商實力 G、 周邊環(huán)境 /景觀 H、 小區(qū)規(guī)模 /規(guī)劃 I、 地段 /地理位置 J、 社區(qū)文化 K、 戶型 L、 其它 購房的主要目的是A、 首次置業(yè) B、 再次購房 C、 投資 /保值 D、 結婚 E、 度假 F、 退休后居住您認為附近周邊最具代表性且可能吸引你購買的樓盤是A、 白云高爾夫花園 B、 時代花園 C、 嶺南新世界花園 D、 富力陽光美居 E、 祥景花園 F、 元邦航空家園 G、 其它（請注明） 他們的吸引點是（請簡單說明）：他們的不足點是（請簡單說明）： 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書白云區(qū)黃石路周邊房地產市場問卷調查表明：占多數(shù)的消費者表示不會考慮購買白云區(qū)政府新址附近的樓盤，約 1/3的消費者會考慮購買；極少部分認為不一定或難以確定。被調查的已購房消費者當中，住在白云高爾夫花園和祥景花園的較多，其次是匯僑新城、金桂園，個別是集資房和祖屋性質。目前居住的樓盤 吸引消費者的地方分別是綠化園林環(huán)境和交通方便 ，其次是生活配套和保值升值能力，部分認為靠近工作單位和價格選擇居住盤的理由所在。居住在祥景花園的認為吸引點是交通便利、生活配套和保值升值能力。 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書 調查顯示：消費者對樓盤的配套設施、大型超市和學校以及小區(qū)管理安全也非常關注。附近周邊最具代表性和 能吸引到消費者購買的樓盤是白云高爾夫花園 （ 80%），其次是富力陽光美居、祥景花園、時代花園和體育花園—— 選擇白云高爾夫花園的潛在消費者認為其優(yōu)點是環(huán)境不錯（ 55%），價格適中，靠近白云山地理位置和風景好，其次是小區(qū)規(guī)模大同時有華聯(lián)超市購物便利。—— 選擇祥景花園認為其環(huán)境好，購房入戶，管理方面安全，缺點是塞車交通不方便—— 選擇富力陽光美居理由是價位低、環(huán)境理想和發(fā)展商有實力，不足點是沒有超市 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書小 結 選擇機場路、黃石路、白云大道上房子的潛在消費者，很大部分的構成是周邊的居民，或者是工作關系、社會關系在白云區(qū)，他們都適應了白云區(qū)的居住環(huán)境和生活環(huán)境，更為重要的是居住在這里有助于生意上的、工作上的發(fā)展，比如交通，比如生意上的配套設施等。市場定位的前提 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書 好 市 場好v“關愛、融和、優(yōu)裕 ”的開發(fā)概念表明開發(fā)商理念具有一定優(yōu)勢，市場前景看好。Product Concept（ 商品創(chuàng)意概念）我們的 “水邊威尼斯 ”家園 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書核心概念支持點人工湖、無極泳池、瀑布、小溪、親水設施水生命之源柔和，溫馨潔凈，清新富足、繁榮“水邊威尼斯”關愛融合優(yōu)裕白云 ?威尼斯藍灣 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書“威尼斯 ”是什么樣的v與水的親近 威尼斯藍灣首期以水景為主，包括自然人工湖、蜿蜒的圍繞會所的無極泳池、疊水瀑布、觸手可及的親水設施，未來二期、三期仍有湖泊，形成星羅棋布的湖泊群，如果貫通，可以比喻成運河。用 “水邊威尼斯 ”這一概念來表現(xiàn)威尼斯藍灣與水的親近，與水的融合，體現(xiàn) “關愛、融和、優(yōu)裕 ”的社區(qū)文化。這個城市在古代易守難攻，以安全的港灣著稱。 威尼斯的描述在中小學課本就可以找到，所以是個知名度很高的名詞。 這個城市的 “融和 ”，是無需質疑的，和威尼斯藍灣的開發(fā)概念相當吻合。 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書“威尼斯 ”是什么樣的v藝文活動頻繁 ：威尼斯誕生過很多藝術家，在繪畫方面深有成就?！巴崴闺娪肮?jié) ”是國際級藝術活動。 以 “水邊威尼斯 ”為核心概念包裝威尼斯藍灣，可以提升該樓盤的形象和檔次，避免僅僅停留于園林建設的層面上。 這些素材在威尼斯藍灣的推廣活動中，都可以用到 。威尼斯般的心情 （園林綠化）252。威尼斯般的祥和 （物業(yè)管理）252。威尼斯般的優(yōu)裕 （生活品質） 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書綜合：品牌形象寫真單是這個名字就讓我心跳加速，它是那么熟悉，而又那么遙遠，沒想到它就這樣悄無聲息地來到我身邊，這就是兒時課本里的水上威尼斯嗎？ 度過了一個繁忙疲憊的一天，我回到了我的 “水邊威尼斯 ”家園，在喧囂無奈的都市，只有在這里能夠體會沐風櫛雨的享受?；蛘哂脷W洲的雕塑提升樓盤的品位。把它們擺放到蜿蜒的無極泳池，也可漂浮在湖泊上，或連接湖泊與湖泊之間的水道 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書形象整合及包裝建議 （售樓部）v售樓部 ：現(xiàn)在越來越多的樓盤注重售樓部的設計，為了體現(xiàn)樓盤的特色和吸引準業(yè)主的興趣，可謂用心良苦。這樣的設計，既可以融入 “水邊威尼斯 ”的風情，又可以體現(xiàn)關愛、融和的氣氛，以顯示與眾不同。a 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書形象整合及包裝建議 （社區(qū)活動）v社區(qū)活動 ：威尼斯藍灣注重以人為本，強調融洽和諧的社區(qū)文化，這種文化可以在社區(qū)活動中體現(xiàn)出來。 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書v前提：鑒于 “威尼斯藍灣 ”的自身條件，必須把握好形象包裝的 “度 ”——“ 水邊威尼斯 ”的文化概念博大精深，而威尼斯藍灣不能提供百分百的載體；—— 因此，我們引進的是 “水邊威尼斯 ”這個概念，吸取的是這個現(xiàn)代都市的精華，因為我們不可能就是威尼斯的物理存在（任何形象包裝都是這樣）；—— 必須抓住 “水邊威尼斯 ”的神韻，宜單一純粹，而不是面面俱到。從以水為中心的園林、體現(xiàn)關愛的戶型人性化設計、現(xiàn)代物業(yè)管理、完善的配套設施體現(xiàn)富足生活、融合的社區(qū)文化等多方面去體現(xiàn) “水邊威尼斯 ”形象，向消費者滲透 “水邊威尼斯 ”生活的關愛、融和、優(yōu)裕v軟性文章刊登在白云區(qū)樓盤大打 “環(huán)保牌 ”、 “氧吧牌 ”、 “白云山牌 ”、 “嶺南牌 ”、 “亞熱帶牌 ”的情況下，創(chuàng)域地產作為一個新的品牌敢為天下先，從中跳脫出來，打造 “白云山下的水邊威尼斯 ” v在黃石東路通往項目所在地的路口設置大型戶外廣告，并起指引的作用v基礎銷售資料的準備（樓書、單張、價目表等），并向白云區(qū)的商業(yè)圈分布范圍派發(fā)（汽配、裝飾、音像、皮具等）硬、軟性廣告 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書v售樓部：體現(xiàn)關愛、融和、溫馨、親切、舒適，使人能夠親身感受到威尼斯風情（售樓前臺