【正文】 核心競爭力核心競爭力 經(jīng)過以上 SWOT分析，我司對項目提算出其內(nèi)、中、外三層核心競爭力擴(kuò)大宣傳規(guī)模，通過宣傳和公關(guān)活動，加強(qiáng)項目高端品牌的塑造，讓消費(fèi)者對項目有認(rèn)同感并產(chǎn)生購買的欲望在后期開發(fā)過程中，加強(qiáng)產(chǎn) 品的多元化發(fā)展格局。加強(qiáng)項目高端品牌地塑造，讓目標(biāo)客戶認(rèn)同樓盤形象和品質(zhì)Page 19四、項目營銷思路四、項目營銷思路Page 20 我們要突破！新項目、新產(chǎn)品，需要制造新的市場營銷戰(zhàn)略和策略，尋找市場目標(biāo)及目標(biāo)消費(fèi)群?。age 21項目定位、項目定位區(qū)域價值 文化價值 城市價值 產(chǎn)品價值 客源價值項目定位地王之上，五星園林官邸產(chǎn)品調(diào)性：產(chǎn)品調(diào)性： 招遠(yuǎn)市檔次最高、環(huán)境最適宜、配套最完善、建筑形態(tài)最具標(biāo)志性的城市居住社區(qū) Page 22營銷策略、營銷策略歷數(shù)目前市場上的高端項目，綜合歸納其營銷策略主要走以下幾種路線：品牌策略—— 發(fā)展商特別是境外發(fā)展商品牌高價策略—— 以超出市場預(yù)計的價格成為焦點品質(zhì)策略—— 高品質(zhì)價值感成為口碑傳播利器以品質(zhì)推品牌，走品質(zhì)策略Page 23營銷宗旨《 品質(zhì)營銷》1234推案策略價格策略推廣策略媒體策略熱銷開盤，中開高走板塊炒作，品質(zhì)塑造順序：利用價格差等手段先推 5層以上高效率 SP，漸進(jìn)型集中廣告營銷策略、營銷策略Page 24基于對項目現(xiàn)狀和市場環(huán)境的解讀，我們的營銷建議基于對項目現(xiàn)狀和市場環(huán)境的解讀，我們的營銷建議 ：營銷策略、營銷策略O(shè)全力打造招遠(yuǎn)全力打造招遠(yuǎn) 第一豪宅第一豪宅 的定位；的定位；O在保證宣傳效果的前提下，迅速的在招遠(yuǎn)展開立體的宣傳手段，通過在保證宣傳效果的前提下，迅速的在招遠(yuǎn)展開立體的宣傳手段，通過大規(guī)模、密集化的宣傳推廣手法，迅速樹立項目在招遠(yuǎn)的知名度和美譽(yù)大規(guī)模、密集化的宣傳推廣手法，迅速樹立項目在招遠(yuǎn)的知名度和美譽(yù)度，拉升目標(biāo)客戶對于項目的心理價位，通過各種活動促動消費(fèi)者購買度，拉升目標(biāo)客戶對于項目的心理價位，通過各種活動促動消費(fèi)者購買；；Page 25做好長期應(yīng)戰(zhàn)的準(zhǔn)備。 銷售速度比預(yù)期要減緩，形象與品牌的功課要銷售速度比預(yù)期要減緩，形象與品牌的功課要做足；做足；增加品質(zhì)感的是目前市場時機(jī)的有效牌增加品質(zhì)感的是目前市場時機(jī)的有效牌 ，真正的銷售高峰期約在項目，真正的銷售高峰期約在項目竣工真正體現(xiàn)樓盤品質(zhì)的時期，現(xiàn)階段的品質(zhì)展示對打開銷售初期局面竣工真正體現(xiàn)樓盤品質(zhì)的時期，現(xiàn)階段的品質(zhì)展示對打開銷售初期局面非常重要。基于對項目現(xiàn)狀和市場環(huán)境的解讀，我們的營銷建議基于對項目現(xiàn)狀和市場環(huán)境的解讀，我們的營銷建議 ：營銷策略、營銷策略Page 26216。然而，在竣工面積增長的同時，銷售卻難言樂觀。 216。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示， 17月中國住宅施工面積 ，增長 %，但是商品房的空置面積達(dá) ，同比增長 %。與此同時，空置商品住宅面積 6538萬平方米，增長 %；空置辦公樓面積 814萬平方米，增長 %；空置商業(yè)營業(yè)用房面積 3990萬平方米，增長 %。n 二手房市場的頹勢，加劇了一手房市場中日漸濃厚的觀望情緒。n緊縮貨幣政策與限外 ： 開發(fā)商的 融資渠道在一系列的緊縮和 “ 限外 ” 政策下正受到越來越多的限制，而開發(fā)商買地?zé)崆槊黠@由此受到了影響，近期以來土地市場中不斷出現(xiàn)的 “ 流拍” 、 “ 底價成交 ” 信息正在加劇市場的觀望氣氛，而從 央行自 1月 25日起上調(diào)存款準(zhǔn)備金 個百分點 的調(diào)控政策中可以看出一個明確無誤的信息，即從緊貨幣政策將作為主基調(diào)貫穿于2023年。無論王石此語究竟是否成立，至少目前市場中的觀望情緒說明，有相當(dāng)一部分樓盤的價格存在 “ 虛高 ” 成分。等方式給予客戶較大的折扣，既保持項目高端形象，又促進(jìn)銷售。推案順序 ： 2 11 2/1/頂層復(fù)式252。252。保留 1，在提升形象推廣階段推出，這個階段樓盤已基本完工，豪宅品質(zhì)特色更為明顯。注重身份的顯貴和地段含金量，認(rèn)可本項目的 綜合價值。從表象上來看，這部分人年齡普遍在 30歲以上，收入極為可觀，均為二次置業(yè)或多次置業(yè)。戶外廣告252。高端小眾媒體252。媒體通路、媒體通路Page 35216。216。216。階段性、漸進(jìn)性、靈活性媒體通路宗旨、媒體通路宗旨Page 36銷售道具 (10%)SP活動 (16%)大眾媒體 (25%)小眾媒體 (10%)戶外 (38%)總廣告費(fèi)用控制在 300 萬 左右，若以總銷金額 計，廣告費(fèi)用占 2%媒體通路費(fèi)用分布、媒體通路費(fèi)用分布銷售道具 30萬戶 外 114萬小眾媒體 30萬大眾媒體 75萬SP 活動 48萬其 他 3萬Page 37媒體通路、媒體通路 ———— 戶外廣告建議（費(fèi)用預(yù)算：戶外廣告建議（費(fèi)用預(yù)算： 114萬左右）萬左右）?考慮到戶外廣告對高端項目來說不但帶來大量的有效客戶，而且也能夠起到樹立品牌形象的作用。?大幅戶外廣告有助于樹立大氣勢，是體現(xiàn)形象與實力的象征；房產(chǎn)廣告中戶外廣告的有效率據(jù)媒體之首。Page 38小眾突破 ：企業(yè)家、 5年以上入住豪宅需換房客戶、高檔俱樂部、政府機(jī)關(guān)大眾媒體對于高端客群起不到引導(dǎo)購買的作用，針對性突破渠道至關(guān)重要n高端平面媒體軟文加形象推廣，或隨雜志附送項目樓書；n于各銀行、電信部門針對金卡客戶的內(nèi)刊投放廣告，財單夾頁廣告；n星級酒店、招遠(yuǎn)各高端俱樂部放置項目宣傳資料；n全市高端樓盤、政府機(jī)關(guān)、大企業(yè)單位銀行及電信金卡客戶、各高端俱樂部會員、項目宣傳資料直郵，重大活動節(jié)點發(fā)放邀請函；實效營銷之小眾突破實效營銷之小眾突破 ———— 高端雜志、行業(yè)內(nèi)刊廣告、直郵高端雜志、行業(yè)內(nèi)刊廣告、直郵Page 39針對性的 SP活動是成功銷售的關(guān)鍵之一能否成功導(dǎo)入有效客戶群體，更是 SP成功與否的關(guān)鍵有效 SP往往能夠速效快速提升項目形象、直接促進(jìn)銷售?？诒畟鞑ィ欣诘於ㄊ袌銎放?，更利于后續(xù)銷售進(jìn)行。鎖定高端客戶群，直接刺激意向客戶購買，進(jìn)而推動其他客戶購買欲。媒體通路、媒體通路 ——SP 活動建議活動建議Page 40 樣板房公開樣板房公開 SP活動活動216。目的：項目的曝光度，引起消費(fèi)者和業(yè)內(nèi)關(guān)注，積累意向客戶。內(nèi)容：宣傳項目規(guī)劃、對來賓進(jìn)行項目設(shè)計理念的介紹216。媒體支持：以硬廣告、廣告聯(lián)版、軟新聞的形式發(fā)布216。媒體通路、媒體通路 ——SP 活動建議活動建議Page 41216。與此同時邀請知名風(fēng)水大師在項目會所舉行 家居風(fēng)水講座家居風(fēng)水講座 ，評點項目的風(fēng)水優(yōu)勢， 并為大家解答在房屋購買、裝修和居住過程中碰到的一些實際問題 ；媒體通路、媒體通路 ——SP 活動建議活動建議建議活動：世界名車車展建議活動：世界名車車展Page 42216。比賽時間及具體方案另附；216。通過本次活動增加 “鳳凰城 ”在招遠(yuǎn)的曝光率，提升項目品位。地點：待定216。216。媒體支持：以電視專題、廣告聯(lián)版、軟新聞等形式發(fā)布，在宣傳時導(dǎo)入項目信息216。216。媒體通路、媒體通路 ——SP 活動建議活動建議Page 44五、銷售促進(jìn)策略五、銷售促進(jìn)策略Page 45u樓體亮化：樓體亮化： 在項目樓體的每個邊安裝LED彩虹管等進(jìn)行樓梯亮化，如工地現(xiàn)場不具備條件最少也要在樓體兩側(cè)安裝，這樣從上到下一條亮線從視覺上非常吸引人的視線，樹立項目良好形象，能有效的提升項目知名度和美譽(yù)度，為項