【正文】 07年商鋪總推盤量將達到 15萬方， 08年增量趨勢更為明顯，競爭將逐步激烈。本案必須在營銷推廣理念上做到人無我有的領袖地位。其東西兩側與大型生態(tài)住區(qū)碧?；▓@相連；北接觀山西路，與金融中心區(qū)隔路相望；南連興筑南路，近鄰奧體中心，項目交通便捷，位置優(yōu)越，是集休閑、娛樂、購物、美食、商務、旅游為一體的一站式商業(yè)步行街，是金陽新區(qū)的一道風景！ [金陽商業(yè)步行街 ]南北長 1200米，東西寬 100米，規(guī)劃建筑面積約 105000平米，其中，地上商業(yè)建筑面積約為79350平米，人防及車庫面積約為 25250平米。項目 SWOT分析優(yōu)勢：１、交通便利２、勝人一籌的片區(qū)規(guī)劃 ３、規(guī)模優(yōu)勢 ４、政府優(yōu)勢 ５、得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢 ６、生態(tài)資源優(yōu)勢 　劣勢：１、項目周遍配套不成熟２、地處金陽，人氣不足 ３、項目周邊社區(qū)環(huán)繞，難以形成版塊效應４、現(xiàn)有市場較小，投資者投資觀念還不夠明朗 ５、公共交通工具相對較少 　威脅：１、同區(qū)域商業(yè)物業(yè)空置率高，人氣差，投資觀望明顯２、多個可類比項目開賣直接威脅本項目３、項目地塊存在與生活之間的干擾和矛盾的風險４、片區(qū)規(guī)劃到位所需時間較長５、周邊待建項目的影響６、片區(qū)競爭項目的價格影響貴陽市區(qū) 08年未來商業(yè)項目的巨大放量及貴陽市區(qū)商業(yè)項目得天獨厚的商業(yè)氛圍及人流量保證對本案的直接影響機會：１、城市商業(yè)地產(chǎn)規(guī)?；啡保裳杆僬碱I市場２、大都市圈形成，有利輻射范圍 ３、長遠市政規(guī)劃的前景４、規(guī)模效應，有利聚集人氣５、區(qū)域已吸引許多投資者的目光６、大部分在售項目缺乏個性，為先進的商業(yè)模式提供機會 可容納 10萬人的貴州大學城的正式簽約劃址于本案西南面 　通過項目 SWOT分析我們可以得到以下啟示 本案的許多優(yōu)勢，如交通便利、區(qū)位優(yōu)勢、生態(tài)資源優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢上很大程度上可以說是與紅街、金元國際新城、乾圖中心廣場等直接競爭對手所共有的，甚至在現(xiàn)狀來看，本案是距離金陽新區(qū)中心的象征 —— 八匹馬環(huán)島最遠的商業(yè)項目， 生態(tài)資源優(yōu)勢跟比鄰觀山公園的金元國際新城項目對比之下顯得遜色許多！ 因為貴陽城市發(fā)展的需要，金陽新區(qū)將會成為貴陽市未來 10年的發(fā)展重心，貴陽市區(qū)的商業(yè)發(fā)展已趨飽和，投資前景較金陽相對較低，所以從機會點上來看，可以說每個金陽的商業(yè)項目，都存在著這些機會點。 本案所面臨的威脅，除周邊的數(shù)個直接競爭對手的影響，還存在著貴陽市區(qū) 08年將面世的巨大放量的成熟區(qū)域商業(yè)項目的影響，且這些競爭項目均為大型百貨類賣場，與本案的業(yè)態(tài)定位無本質(zhì)上的區(qū)別。 標桿性： 1200米，近 10萬平米風情商業(yè)街，在貴陽、貴州乃至西南地區(qū)的步行街代表作中獨占鰲頭。 民族民俗性： 貴州風情建筑，融合嶺南騎樓式設計，傳統(tǒng)商業(yè)風格的當代版，民俗旅游風情與商業(yè)相融合，文化傳承價值，商業(yè)創(chuàng)造文明。開發(fā)商、政府都將為項目保駕護航。 領先性： 本項目地處城市未來中心商圈核心，商業(yè)價值一步到位，一目了然。 街鋪為王： 本項目一層騎樓設計，二層環(huán)廊連通成天街，全街鋪設計理念，為增值、經(jīng)營創(chuàng)造最佳商業(yè)形態(tài)支持。本項目緊臨大學城，未來輕軌穿街而過，區(qū)域位置相當優(yōu)越，自然成為投資金陽商鋪的頭啖湯、原始股。本項目步行街規(guī)劃模式，融匯超市百貨家居電器等主題商城、精品街、美食城、小吃街、旅游文化特產(chǎn)城、時尚潮流品等 30余種業(yè)態(tài)，薈萃商鋪精華，為黔商、黔資打造財富聚寶盆。項目核心價值對購買者的意義n 我能提供什么？（承諾）n 與購買者的直接利益關系是什么（關系）我能提供什么？（承諾）n 位于金陽，未來貴陽 CBD的中央n 10萬平米貴陽市唯一超大型一站式購物純商業(yè)步行街n 整體規(guī)劃設計創(chuàng)新并實用n 商鋪設計合理，鋪鋪獨立，四面臨街n 金陽唯一比鄰貴州大學城的商業(yè)項目n 市政府主導，政策扶持n 投資回報n 將投資風險降到最低與購買者的直接利益關系是什么（關系）n 位于金陽 —— 從投資角度上來說，金陽商鋪屬于潛力股，高風險帶來高回報；貴陽市區(qū)商鋪因位處原本成熟的區(qū)位環(huán)境，故風險較低，但升值潛力已達瓶頸；n 10萬平米貴陽市唯一超大型一站式購物純商業(yè)步行街 —— 唯一性和標桿性成就貴陽名片；n 整體規(guī)劃設計創(chuàng)新并實用 —— 整體形象價值提升n 商鋪設計合理，鋪鋪獨立，四面臨街 —— 宜投資宜自用，好租又好售；n 金陽唯一比鄰貴州大學城的商業(yè)項目，縱觀全國，從廣州大學城、北京學府區(qū)到武漢大學周邊區(qū)域，甚至只擁有一個廣州工業(yè)大學龍洞校區(qū)且周邊無大型住宅小區(qū)的龍洞區(qū)域，這些學府周邊都存在著異?；馃岬纳虡I(yè)區(qū)域，租金一年一漲甚至無鋪可租；n 市政府主導，政策扶持 —— 在城市規(guī)劃中確立了區(qū)域商業(yè)的領袖地位，擔負起帶動新區(qū)商業(yè)持續(xù)發(fā)展與繁榮的歷史重任 n 投資回報 —— 實現(xiàn)包租政策，暫擬訂年回報 8%，較住宅投資、存款利息等投資方式回報率高，且風險適中；n 將投資風險降到最低 —— 爭取商業(yè)貸款的落實，并制定即買即返數(shù)年包租租金，將首付降到最低，實現(xiàn)購買者投入資金的風險降到最低。n 突出項目規(guī)模體量，產(chǎn)品定位，產(chǎn)品個性，區(qū)位價值。 復合型商業(yè)類型： A、與金陽大道、碧?；▓@等大型社區(qū)相融合； B、與上蓋的建筑相融合，形成空中天街； C、與文化廣場等公共設施相融合； D、與社區(qū)的中心 /廣場相融合。 街區(qū)形象定位： 4－ 購物天地、歡樂天地、財富天地！ 4－ 風情商業(yè)步行街區(qū) —— 購在此、游在此、歡樂在此！ 街區(qū)的商圈定位： 以 “ 一站式純商業(yè)步行街 ” 為業(yè)態(tài)組織的基本理念，以 “1 小時生活圈” 的大貴陽經(jīng)濟圈為市場背景和依托，營造獨具特色的經(jīng)常性消費圈（周邊住宅社區(qū)、大型企事業(yè)單位、大學城）、基本性消費圈（輻射白云區(qū)域乃至貴陽市區(qū)）和旅游性消費圈（面向全國）的大商圈消費模式。 金陽商業(yè)步行街地處 金陽新區(qū) CBD核心商圈的中心地段，毗鄰容納 10萬人口的貴州大學城，是 金陽重點建設的標志性商業(yè)項目 ，是集休閑、娛樂、購物、美食、商務、旅游為一體的 一站式商業(yè)步行街。我們與金陽新區(qū)的住宅發(fā)展是相輔相成的！ 金陽是一片熱土，是一片面世住宅項目總體量已經(jīng)超過 10萬戶、未來承載 50萬人口的投資熱土！我們，將會改變世人對金陽新區(qū)的看法，將為這片熱土的飛速發(fā)展做出突出貢獻！我們是金陽商業(yè)的龍頭領袖！唯一性在于我們將成為貴陽的城市名片！ 盡管貴陽市區(qū)的三大成熟商圈已經(jīng)形成了根深蒂固的規(guī)模性效應，但是貴陽市區(qū)仍未出現(xiàn)一條純正意義上的步行街區(qū)，綜觀中國各大省會城市，都有一條成熟的步行街區(qū)作為城市的名片。 一層騎樓設計，二層環(huán)廊連通成天街，全街鋪設計理念，為增值、經(jīng)營創(chuàng)造最佳商業(yè)形態(tài)支持。 我們本著 50年不落后的開發(fā)理念，揮動運營城市的大手筆，將成為領舞貴州的標桿性商業(yè)項目！因此，項目總體定位為：金陽首席純商業(yè)步行街n 實現(xiàn)購物功能、觀光旅游功能、親友聚會功能、休閑娛樂功能、商務文化功能、時尚信息集散功能、商業(yè)服務功能等 復合多元功能的 “城市磁場 ”；n 金陽市民的 起居室 及市民 文化生活的共鳴體；n 展示貴州風情、特色文化魅力的 城市形象窗口；n 貴陽市民新時尚、新消費、新生活的 潮流引領者；有了純商業(yè)步行街定位，我們就有了本項目的價值定位：2023，貴州最具投資價值商業(yè)大盤橫空出市！金陽商業(yè)步行街，以 50年不落后 的開發(fā)理念為本，10萬平米超大規(guī)模，領袖金陽，面向世界 的，貴陽 城市名片！一街財富 金陽商業(yè)步行街。領舞金陽 附：形象定位語推薦參考： 財富金陽 通達天下 龍脈旺地 金陽天下 城市金脈，傳承世代 聚商 匯財 贏天下 財富觸手可及 商業(yè)航母 購物天堂 城市名片 財富金陽 通達天下 富甲金陽三、營銷策略n 項目營銷目標n 項目營銷戰(zhàn)略目標n 項目營銷目標市場分析n 具象投資者價值取向研究n 階段營銷主題與目標n 入市時機與開盤策略項目營銷計劃216。目標 2：開發(fā)可持續(xù)216。發(fā)現(xiàn)價格216。定位的可持續(xù)：總體定位開發(fā)節(jié)奏的聯(lián)系216。銷售的可持續(xù)：銷售目標、銷售策略與銷售收入間的聯(lián)系四個限制條件來自于資金運作來自于土地現(xiàn)狀來自于政策來自于市場調(diào)控政策的影響會對綜合體項目的定位產(chǎn)生根本性的影響。地塊的現(xiàn)狀條件會對前期定位產(chǎn)生制約。項目運營定位目標市場： 立足本地，放眼外銷上市節(jié)奏： 快速運作，分組團上市，搶占先機保障措施： 分組團開街；招商為本，永續(xù)經(jīng)營營銷組合： 招商、銷售、經(jīng)營、推廣 全方位、全覆蓋、全滲透開發(fā)力度： 整個項目一次性開發(fā)完成運營的核心則是：現(xiàn)金第一 永續(xù)經(jīng)營項目營銷戰(zhàn)略目標n 迅速建立項目的知名度與美譽度。n 自九月份起，持續(xù)推進主力店、品牌店的招商， 07年 12月底前實現(xiàn)核心主力店意向簽約并舉行首屆全省招商推介會。 08年 5月底前確保實現(xiàn)第一組團的成功開盤。n 全力以赴，推進招商、推廣、銷售與品牌運營，實現(xiàn)本項目成為“ 貴州第一、西南地區(qū)著名、全國有名的商業(yè)步行街 ” 的戰(zhàn)略目標，在投資者、經(jīng)營商家、消費者之間架起一座財富的橋梁！針對本項目進行市場研究與定位分析的方法論—— 營銷的 “ 三緯度分析 ”價值最大化塑造競爭優(yōu)勢優(yōu)化限制條件—— 定位價值更高的產(chǎn)品與客戶組合模式，提升項目價值；—— 通過產(chǎn)品組合的創(chuàng)新與合適的營銷策略運用，塑造項目的核心競爭力，保障實現(xiàn)項目的價值提升；—— 通過營銷的優(yōu)化與競爭策略的運用，實現(xiàn)本項目的SWOT 動態(tài)優(yōu)化 因此，在規(guī)劃與營銷上應以 “ 特色 ” 為本：（ 1）、目標市場： 立足貴陽，拓展外銷與招商，走出貴陽做貴陽?。?2）、街區(qū)本色： 以規(guī)劃創(chuàng)造價值，以經(jīng)營保障價值，以營銷實現(xiàn)價值，打造鼎盛的黔商大本營！通過組織創(chuàng)富聯(lián)盟 /商家聯(lián)盟等，打造政府、開發(fā)商、商家、投資商、消費者五方共贏的格局?。?3）、場景營造： 造街、造園、造景、造院落，以復合之力，以樣板鋪、實景環(huán)境全面提升街區(qū)開發(fā)營銷價值；（ 4）、永續(xù)經(jīng)營： 以化整為零、永續(xù)經(jīng)營之戰(zhàn)略策略，為項目營造商家特色，為項目添彩，為項目招商、促銷、品牌打造量身定制因應之策！項目營銷目標市場分析一級市場：貴陽本地市場，占 50％ 60％二級市場：貴州省內(nèi)市場，占 25％三級市場：江浙等外地投資市場，占 10％四級市場：廣東等貴州人較為集中的市場，占 10％ 15％ 本項目的營銷節(jié)奏與銷售網(wǎng)絡跟市場分類緊密聯(lián)系，建立全覆蓋的、具有滲透力的銷售體系與保證措施?！?從投資額度上細分 ：小額投資者、一般投資者、大額投資者與特定購鋪群體。（ 2） 一般投資者： 首期支付能力為 1025萬主要購買二樓商鋪及一樓內(nèi)街商鋪。（ 4） 特定購鋪群體： 首期支付能力為 60萬以上主要購買大面積臨街商鋪、套鋪和三四樓大開間鋪位或多個商鋪。大部分投資者用于投資的金額將可以占到年收入的 30%~50%，加上商鋪的按揭貸款限制條件為 5成 10年，所以，他們所能接受的產(chǎn)品總價也應在 100萬元以下，將主要集中在 60~100萬元之間的產(chǎn)品。? 所以，大部分目標客戶將喜好那些面積相對適中（30～ 60平方米）的街鋪，并且，希望商業(yè)項目能整體經(jīng)營和管理，同時兼顧考慮到投資收益的保障性；少部分自營客戶將依照他們所經(jīng)營的業(yè)態(tài)不同選擇適宜自己商鋪類型和面積。（ 4）購買方式大多數(shù)投資者采用的購買方式將是按揭貸款方式，部分經(jīng)營擴張購買者更喜好一次性付款方式。其不同的取向和目的都需要開發(fā)商給予支持和營造。（一）投資客戶群投資成本主要由單一房款構成，由于看好市場和項目的發(fā)展前景，希望有一個長期穩(wěn)定的回報。（二）自用客戶群經(jīng)營成本主要由房款、物管費、貨款、稅收、人工費用等主要組成，房款和物管費主要取決于開發(fā)商，而貨款、稅收、人工等費用經(jīng)營戶可以自我預見和控制。所以希望房款價格和物管價格合理（與市場同步）。租金和物管費主要取決于開發(fā)商和投資者，而貨款、稅收、人工等費用經(jīng)營戶可以自我預見和控制。綜合分析，市場要求價格制定要合理，不能盲目，要貼近市場，充分平衡好開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者三者之間的利益，增大項目將來的生存空間和生命力，達到三贏的目的。 以品牌帶動銷量，利用 80/20法則鎖定本地 20%的大額投資者是用品牌帶動銷量、提升價值的第二條法則。以顧客為中心的體驗式營銷是品牌帶動銷量、提升價值的第四條法則。所謂鯰魚效應，是指地產(chǎn)銷控中的散戶，由于銷控中策劃人員規(guī)定 VIP客戶可優(yōu)先認購，那么其它客戶如熱鍋中的螞蟻，也像魚群中的鯰魚，會積極主動加入搶購行列。常見的用法有認購派籌、明星簽名認購、紀念品排隊派贈、 VIP超值認購排序發(fā)放。可利用當?shù)亓己玫恼h(huán)境，將社會效益的重要性提至首位，將社會營銷的觀念貫穿于企業(yè)的整個開發(fā)過程，進一步改善城市的商業(yè)環(huán)境，提升城市品位與綜合競爭力。策略五：階段性主題營銷手段以波浪式營銷事件和