【正文】 樓盤大致全為 7個(gè)具代表性的板塊。 經(jīng)緯物業(yè) 12 經(jīng)理人世界 項(xiàng)目 潛在供貨量 保利花園 靠近工業(yè)大道的小高層洋房及二期發(fā)展用地（情況不詳） 光大花園 目前 D區(qū)已動(dòng)工，總建面積 17萬平方米，二、三、四期暫未開發(fā) 金碧花園 第 3個(gè)金碧花園供貨量巨大 富力順意花園 南區(qū) 5棟 20層住宅，約 760套 南景園 紫云軒、觀月軒 6棟 18層住宅約 816套， 靠近江燕路的發(fā)展用地未開發(fā) 曉燕灣 7棟 12層住宅，約 300多套 動(dòng)感華庭 1棟 20及 1棟 18層住宅，單元數(shù)量約 300套左右 城啟洲頭咀項(xiàng)目 占地約 40萬平方米，目前暫未推出市場(chǎng)，預(yù)計(jì) 2020年年底開售 合計(jì) 2176套左右（未含保利、光大、金碧及城啟洲頭咀項(xiàng)目） ? 后續(xù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況分析 經(jīng)緯物業(yè) 13 經(jīng)理人世界 ?原有的工業(yè)廠房陸續(xù)搬遷，特別是近期革新路廣州造船廠及集裝箱 廠地塊拍賣，后續(xù)住宅儲(chǔ)備用地充裕。 ?大發(fā)展商大舉入侵 ,搶占市場(chǎng)份額 ,后市競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈 . 由上表分析可知： 經(jīng)緯物業(yè) 14 經(jīng)理人世界 b. 2020年區(qū)域趨勢(shì)預(yù)測(cè) ? 市場(chǎng)上產(chǎn)品趨向多樣化，買家選擇空間越來越大。 ? 性價(jià)比不斷提高，主要體現(xiàn)在產(chǎn)品質(zhì)量?jī)?yōu)異度及使用功能多樣化 ? 后市競(jìng)爭(zhēng)將體現(xiàn)在產(chǎn)品的附加值上面 ,例如附送的家私及裝修標(biāo)準(zhǔn)上。 經(jīng)緯物業(yè) 15 經(jīng)理人世界 第二章、項(xiàng)目 優(yōu)劣勢(shì) 分析 ——知已 經(jīng)緯物業(yè) 16 經(jīng)理人世界 優(yōu)勢(shì) ? 保利集團(tuán)品牌已得到市民認(rèn)同。 ? 產(chǎn)品實(shí)用率高，戶型間隔方正。 ? 公共交通網(wǎng)絡(luò)完善。 ? 項(xiàng)目臨近路面，宣傳力強(qiáng)。 ? 周邊區(qū)域配套日益完善。 ? 所處區(qū)域的整體形象有待提高。 ? 圍合式設(shè)計(jì)，使得很多單位景觀朝向不佳。 ? 總體供貨量大且銷售周期集中。 ? 各大型市政建設(shè)帶動(dòng)海珠區(qū)總體形象提升，工業(yè)大道板塊受益非淺，區(qū)域吸引力極大增強(qiáng)。 ? 保利擁有大量舊業(yè)主資源，有利項(xiàng)目的廣泛傳播。 經(jīng)緯物業(yè) 19 經(jīng)理人世界 威脅 ? 區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多，后續(xù)供貨量巨大。 ? 無特色產(chǎn)品將面臨銷售難度。 ? 消費(fèi)熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)移如（汽車、旅游）等，消費(fèi)重心開始偏移。 經(jīng)緯物業(yè) 22 經(jīng)理人世界 第三章、目標(biāo)客戶群分析 ——爭(zhēng)奪的陣地 經(jīng)緯物業(yè) 23 經(jīng)理人世界 目標(biāo)客戶群分類 a. 按地段劃分 受傳統(tǒng)購(gòu)房區(qū)域觀念和項(xiàng)目自身?xiàng)l件限制，項(xiàng)目買家應(yīng)以海珠區(qū)客人為主，占 4—5成，開售首期時(shí)比例更高些，荔灣、越秀等外區(qū)客源為輔。 ?工業(yè)大道板塊、革新路板塊。 ?30—45歲之間的外資及企事業(yè)單位管理人員 ——原居民。 經(jīng)緯物業(yè) 24 經(jīng)理人世界 ? 區(qū)域眾多大型社區(qū)之相關(guān)配套設(shè)施逐步建成并投入使用，居住成熟度不斷增強(qiáng)，特別是紅棉商業(yè)區(qū)已完全成熟，對(duì)常住客有很強(qiáng)吸引力。 ? 本區(qū)域商品房綜合質(zhì)素、性價(jià)比、價(jià)格均在此三個(gè)區(qū)域得客戶接受范圍之內(nèi)，且交通方便。 ? 歸屬感 追求生活的舒適度，家庭觀念重，要求有強(qiáng)烈人文居住氛圍，向往和諧舒適的人文環(huán)境。 經(jīng)緯物業(yè) 27 經(jīng)理人世界 ? 自我滿足 所購(gòu)房子體現(xiàn)其事業(yè)的成功，生活的品位，使其在社交圈子內(nèi)得到肯定和認(rèn)同 追求健康的生活方式與生活環(huán)境，包括在產(chǎn)品的用料上以及配套條件上，例如健康建材的運(yùn)用以及園林綠化的構(gòu)建等。 經(jīng)緯物業(yè) 29 經(jīng)理人世界 第四章、確定形象定位 ——入市態(tài)勢(shì) 經(jīng)緯物業(yè) 30 經(jīng)理人世界 從目標(biāo)客戶追求考慮 形象定位是針對(duì)目標(biāo)客戶的，它必須來自目標(biāo)客戶的需要，且可通過鮮明、準(zhǔn)確的定位，反作用于目標(biāo)客戶群，令其產(chǎn)生觸動(dòng)感與共鳴感?？勺鳛橥黄瓶冢鳛橹匾V求點(diǎn)，滿足目標(biāo)客戶群追求和睦的鄰里關(guān)系及品牌所帶來的自我滿足。由于樓盤各自所具有的軟硬件不同，對(duì)外推廣的形象也不同，從而樓盤亦有了不同的個(gè)性。 我們希望通過賦予樓盤不同的個(gè)性形象，達(dá)到區(qū)分開保利與百合之項(xiàng)目目標(biāo)客源的目的，達(dá)至兩個(gè)項(xiàng)目的共贏，并對(duì)集團(tuán)品牌進(jìn)行豐富。 百合 關(guān)鍵詞 經(jīng)緯物業(yè) 34 經(jīng)理人世界 愛家 項(xiàng)目的形象定位 —— 愛家的男人住百合 —— 體現(xiàn)客戶的心理追求，倡導(dǎo)全新的溫罄愛家居住環(huán)境，以求觸動(dòng)客戶形成共鳴感。 推導(dǎo)出 經(jīng)緯物業(yè) 35 經(jīng)理人世界 對(duì)手盤 保利花園 —國(guó)家示范小區(qū) 光大花園 —大榕樹下，健康人家 金碧花園 —工薪階層買得起的豪宅 順意花園 —現(xiàn)代藝術(shù)博物園 南景園 —水木清華，庭院人家 百合花園 愛家的男人住百合 與對(duì)手樓盤相比較，形象更為清新，訴求更能體現(xiàn)文化氣息與生活品味，能在 眾多樓盤之中脫穎而出 差異化 項(xiàng)目形象定位應(yīng)實(shí)現(xiàn)差異化與廣泛的傳播力 經(jīng)緯物業(yè) 36 經(jīng)理人世界 ? 更為著重感性訴求，樸實(shí)而特別，易于引發(fā)客戶共鳴； ? 易于上口，便于記憶； ? 與項(xiàng)目命名相結(jié)合，能令客戶對(duì)項(xiàng)目留下深刻的印象。 經(jīng)緯物業(yè) 38 經(jīng)理人世界 第五章、項(xiàng)目核心利益點(diǎn) ——主要作戰(zhàn)武器 經(jīng)緯物業(yè) 39 經(jīng)理人世界 ? 是目標(biāo)客戶所期望的 ? 是發(fā)展商在項(xiàng)目中可實(shí)現(xiàn)的 ? 具差異性 ? 不易被對(duì)手克隆 篩選項(xiàng)目核心利益點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)要求 經(jīng)緯物業(yè) 40 經(jīng)理人世界 保利集團(tuán)的整合優(yōu)勢(shì) 核心利益點(diǎn)的體現(xiàn) ? 保利集團(tuán) ? 通過集團(tuán)實(shí)力的展現(xiàn)，可強(qiáng)化客戶對(duì)物業(yè)質(zhì)量等方面的信心 ? 保利對(duì)產(chǎn)品不斷創(chuàng)新所帶來的市場(chǎng)正面影響，吸引客戶對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注。 ? 城中城 ? 項(xiàng)目所處的位置乃區(qū)域內(nèi)配套最成熟的地段，坐擁完善的生活設(shè)施。 經(jīng)緯物業(yè) 41 經(jīng)理人世界 家本文化 ? “ 家本文化”長(zhǎng)廊 ? 廣州第一個(gè)私家博物館 ? 首個(gè)以家為主題的文化長(zhǎng)廊 ? 社區(qū)氛圍 通過名人品家、家本文化展、業(yè)主藝術(shù)團(tuán)體“百合雅社”、業(yè)主運(yùn)動(dòng)會(huì)等系列的公關(guān)活動(dòng)及社區(qū)組織，體現(xiàn)家本文化氛圍，營(yíng)造以和合精神打造的溫罄家園。 因此我司對(duì)項(xiàng)目的推售時(shí)間作全新的估計(jì)及評(píng)估 ， 而對(duì)項(xiàng)目的開售時(shí)間作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整 。 ? 隨著市場(chǎng)的成熟 ， 買家越來越要求 “ 眼見為實(shí) ” 的產(chǎn)品 ， 而本項(xiàng)目到五月底六月初 ， 現(xiàn)場(chǎng)才具備銷售條件 ， ? 公開發(fā)售相應(yīng)推后到 6月 ， 從而可以減少 45月的廣告干擾度之余 ，并且可以減少公開發(fā)售期間 “ 群雄 ” 的鋒芒沖擊； ? “ 十 一 ” 期間短 ， 較難形成持續(xù)銷售勢(shì)能； 其原因?yàn)椋? 經(jīng)緯物業(yè) 48 經(jīng)理人世界 由于本項(xiàng)目具有二大前提： ? 供貨量集中，具有大盤的開盤氣勢(shì)，有利于要短期內(nèi)搶占市場(chǎng) ? 項(xiàng)目推售單位變化不大，可根據(jù)市場(chǎng)變化而調(diào)節(jié)產(chǎn)品及價(jià)格的能力弱，因此在策略上應(yīng)該以快打慢，講求銷售速度 項(xiàng)目的總體價(jià)格策略及推售安排 經(jīng)緯物業(yè) 49 經(jīng)理人世界 推售方式建議：本項(xiàng)目的整體推售時(shí)間為 2年，由于項(xiàng)目規(guī)模有限，不能有較多的硬件及亮點(diǎn)支持銷售，所以我司建議的推售方式是采用線式的銷售方式較為合理，并且可以達(dá)到較佳的銷售延續(xù)力。 經(jīng)緯物業(yè) 54 經(jīng)理人世界 第七章、整體推廣策略