【正文】 入使用，成為項目之附屬配套，百合花園由 5萬多平方米的小區(qū)，拓展成為 80多萬平方米的超大型生活社區(qū)。 經(jīng)緯物業(yè) 32 經(jīng)理人世界 保利地產(chǎn) 自然 和諧 舒適 DNA 保利花園 自然最舒適 百合花園 強調(diào)和諧之美 經(jīng)緯物業(yè) 33 經(jīng)理人世界 和諧之美 和諧的居住氛圍 —— 滿足客戶對歸屬感的需求 愛家 形象定位的推導 高品位的生活 —— 實現(xiàn)客戶自我滿足感。 ? 健康生態(tài)生活 經(jīng)緯物業(yè) 28 經(jīng)理人世界 “要攻敵，先攻心 ” ，要實現(xiàn)建立品牌，搶占市場的戰(zhàn)略目標，就要抓準客戶的需求，以準確的入市態(tài)勢搶占市場，實現(xiàn)技術(shù)性擊倒對手。 ?30—50歲之間的經(jīng)商老板或個體戶 ——周邊的專業(yè)市場的老板。 ? 二手市場日趨成熟，使得部份準買家擴大其選擇范圍。 經(jīng)緯物業(yè) 18 經(jīng)理人世界 機會 ? 項目所處板塊供求關(guān)系勻衡 ,市場承接力足。 ? 可形成封閉小區(qū)，具備良好的保安條件。 ? 項目開發(fā)將越來越注重人居及以人為本的要求 ,以消費者的實際需求出發(fā)。 經(jīng)緯物業(yè) 10 經(jīng)理人世界 周邊區(qū)域市場分析 a. 2002年現(xiàn)狀分析 ? 海珠區(qū)的商品房之銷售與成交方面表現(xiàn)得繼天河最活躍區(qū)域之一，其中以西部及項目所處中部最為理想。 ? 民營企業(yè)占主導地位，占投資量 %。 4 4 項目入市時間分析 4 0 經(jīng)緯物業(yè) 4 經(jīng)理人世界 目 錄 第六章、項目整體價格策略 —— 輔助武器 3 0 形象定位的推導 3 0 從發(fā)展商品牌的整合考慮 2 9 從目標客戶追求考慮 2 5 目標客戶群居住追求共性分析 1 0 第二章、項目優(yōu)劣勢分析 —— 知已 2 4 析 7 6 媒介運用比重 經(jīng)緯物業(yè) 9 經(jīng)理人世界 b. 2020年趨勢預(yù)測 ? 二手比例繼續(xù)上升，一二手市場聯(lián)動效應(yīng)，進而促進一手成交。 經(jīng)緯物業(yè) 12 經(jīng)理人世界 項目 潛在供貨量 保利花園 靠近工業(yè)大道的小高層洋房及二期發(fā)展用地（情況不詳） 光大花園 目前 D區(qū)已動工，總建面積 17萬平方米，二、三、四期暫未開發(fā) 金碧花園 第 3個金碧花園供貨量巨大 富力順意花園 南區(qū) 5棟 20層住宅，約 760套 南景園 紫云軒、觀月軒 6棟 18層住宅約 816套， 靠近江燕路的發(fā)展用地未開發(fā) 曉燕灣 7棟 12層住宅，約 300多套 動感華庭 1棟 20及 1棟 18層住宅，單元數(shù)量約 300套左右 城啟洲頭咀項目 占地約 40萬平方米，目前暫未推出市場，預(yù)計 2020年年底開售 合計 2176套左右（未含保利、光大、金碧及城啟洲頭咀項目） ? 后續(xù)市場競爭情況分析 經(jīng)緯物業(yè) 13 經(jīng)理人世界 ?原有的工業(yè)廠房陸續(xù)搬遷，特別是近期革新路廣州造船廠及集裝箱 廠地塊拍賣，后續(xù)住宅儲備用地充裕。 ? 產(chǎn)品實用率高，戶型間隔方正。 ? 所處區(qū)域的整體形象有待提高。 ? 保利擁有大量舊業(yè)主資源，有利項目的廣泛傳播。 經(jīng)緯物業(yè) 22 經(jīng)理人世界 第三章、目標客戶群分析 ——爭奪的陣地 經(jīng)緯物業(yè) 23 經(jīng)理人世界 目標客戶群分類 a. 按地段劃分 受傳統(tǒng)購房區(qū)域觀念和項目自身條件限制，項目買家應(yīng)以海珠區(qū)客人為主，占 4—5成，開售首期時比例更高些，荔灣、越秀等外區(qū)客源為輔。 ? 本區(qū)域商品房綜合質(zhì)素、性價比、價格均在此三個區(qū)域得客戶接受范圍之內(nèi)，且交通方便?？勺鳛橥黄瓶?，作為重要訴求點，滿足目標客戶群追求和睦的鄰里關(guān)系及品牌所帶來的自我滿足。 推導出 經(jīng)緯物業(yè) 35 經(jīng)理人世界 對手盤 保利花園 —國家示范小區(qū) 光大花園 —大榕樹下，健康人家 金碧花園 —工薪階層買得起的豪宅 順意花園 —現(xiàn)代藝術(shù)博物園 南景園 —水木清華，庭院人家 百合花園 愛家的男人住百合 與對手樓盤相比較，形象更為清新，訴求更能體現(xiàn)文化氣息與生活品味，能在 眾多樓盤之中脫穎而出 差異化 項目形象定位應(yīng)實現(xiàn)差異化與廣泛的傳播力 經(jīng)緯物業(yè) 36 經(jīng)理人世界 ? 更為著重感性訴求，樸實而特別，易于引發(fā)客戶共鳴； ? 易于上口，便于記憶； ? 與項目命名相結(jié)合，能令客戶對項目留下深刻的印象。 因此我司對項目的推售時間作全新的估計及評估 ， 而對項目的開售時間作適當?shù)恼{(diào)整 。 整體思路 經(jīng)緯物業(yè) 56 經(jīng)理人世界 1. 以愛家的定位為最高標準，體現(xiàn)以 “ 寬容和愛 ” 為主題的和合精神提出三本精神：以人為本，以家為本，以愛為本。一 目的：營造愛家的生活方式，提升項目形象。 經(jīng)緯物業(yè) 59 經(jīng)理人世界 階段推廣策略 第一階段：形象定位期，打響知名度，確立樓盤定位 時 間： 2020年 4—6月 廣告主題：愛家的男人住百合 ? 廣州第一個私家家本文化博物長廊 ? 超大型 “ 互動式園林樂園 ” ? 環(huán)保健康裝修材料 ? 廣州第一 “ 居家健康型 ” 會所 ? 廣州第一個私人醫(yī)療中心 ? 首創(chuàng) “ 愛家 ” 管理系統(tǒng) ——生活服務(wù)體系 賣點訴求： 經(jīng)緯物業(yè) 60 經(jīng)理人世界 推廣目標：塑造項目獨特的家本文化內(nèi)涵品位，打造項目 “ 愛家 ”的生活主張和個性，使 “ 有品位的男人都愛家，愛家的男人住百合 ” 深入人心。 ? 家是收藏品位和文化的博物館。 推廣目標：通過深入挖掘項目的開發(fā)理念，倡導一種家的生活形態(tài)，生活方式，家的體驗，家的感覺，提升項目的品牌形象，并進一步宣傳本項目形象及產(chǎn)品賣點。 ? 《 名人品家 》 系列二 ——談和合居住文化。 ? 保利業(yè)主運動會。 一” 2020年“五 2. 《 百合之光 》白皮書的名人簽名會及派發(fā)儀式。 “百合雅社” 提出“城中城”的概念。 據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示 ， 目前在廣州 ， 客戶日常獲得房地產(chǎn)信息的渠道中 ， 報紙廣告占絕大的比重 ， 達到 92%以上 ， 此舉有助項目透過平面廣告介紹特色賣點；同樣 ， 也有接近 6成的消費者將報紙廣告作為最主要的信息來源 ， 這樣利于項目透過新聞炒作 ， 制造新聞熱點 ， 引起市場廣泛關(guān)注 ， 制造轟動效應(yīng) 。 506557%43%020406080廣州電視臺 廣州有線翡翠臺0%10%20%30%40%50%60%所用金額（萬元） 所占比例經(jīng)緯物業(yè) 85 經(jīng)理人世界 3）戶外廣告、車身廣告（預(yù)算投入費用： 65萬） ? 戶外廣告（包括 T牌、候車亭廣告，預(yù)算投入費用：約 40萬元） ? 車身廣告（預(yù)算投入費用：約 25萬元） 4） DM、單張派發(fā)（預(yù)算投入費用：約 20萬元） 在項目周邊區(qū)域有針對性地 DM項目資料，并在展銷會期間，采用在附近樓盤售樓部外及人流密集地派發(fā)單張的方式，達到拓寬宣傳層面，廣泛網(wǎng)絡(luò)客戶的作用。 E、公關(guān)活動 本項目所推崇之 “ 家本文化 ” 具深度的文化內(nèi)涵 ， 適度的公關(guān)活動是建立和體現(xiàn)社區(qū)文化的重要手段 。 經(jīng)緯物業(yè) 75 經(jīng)理人世界