【正文】 預(yù)計新開工面積達 2100萬米 商品住宅均價漲幅將控制在 10％左右住宅 1600萬平方米 公建 500萬平方米 216。 房地產(chǎn)新開工項目與去年相比增長 % 。 在市場供應(yīng)持續(xù)發(fā)力的情況下，價格指標(biāo)仍將持續(xù)攀升。海、大港、京津新城和團泊新城。組成的四級城鎮(zhèn)體系?？凇⒕奂碌漠a(chǎn)業(yè)、帶動區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展的任務(wù)。買力正逐步向環(huán)城區(qū)域?qū)?。向性更加鮮明。 市中心216。 新家園計劃使城市點面發(fā)展逐步鋪開環(huán)城區(qū)域建設(shè)是環(huán)城區(qū)域建設(shè)是多維市鎮(zhèn)模式的第一步！多維市鎮(zhèn)模式的第一步！城建發(fā)展趨勢天津房地產(chǎn)市場高速發(fā)展，城市版圖向外擴張，向東、西、南發(fā)展高端產(chǎn)品回歸市中心，中檔安居型產(chǎn)品向外發(fā)散；市中心高層為主流，市郊小高層為主流西部、南部片區(qū)成為房地產(chǎn)投資熱點西青區(qū)已經(jīng)成為城市發(fā)展的熱點地區(qū)普通改善型項目單價保持穩(wěn)定，中心區(qū)域公寓單價繼續(xù)上升，邊緣組團價格持續(xù)上升產(chǎn)品趨勢價格趨勢重點區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀宏觀市場量化總結(jié)市 場l天津宏觀市場分析l西青市場價值分析l片區(qū)現(xiàn)狀分析1西青西青市內(nèi)市內(nèi)六區(qū)六區(qū)環(huán)繞南開、河西環(huán)繞南開、河西兩大市內(nèi)高端區(qū)兩大市內(nèi)高端區(qū)西青區(qū)位于天津市區(qū)西南部，總面積西青區(qū)位于天津市區(qū)西南部，總面積570平方公里，轄七鎮(zhèn)兩街，常住人平方公里，轄七鎮(zhèn)兩街，常住人口口 45萬。 區(qū)域自身加快商貿(mào)布局和業(yè)態(tài)調(diào)區(qū)域自身加快商貿(mào)布局和業(yè)態(tài)調(diào)整，當(dāng)前已成為天津市城市化進整，當(dāng)前已成為天津市城市化進程步伐最快的環(huán)城城區(qū)。天津城區(qū)東移西擴天津城區(qū)東移西擴重要戰(zhàn)略布點重要戰(zhàn)略布點西青區(qū)域概況市場成交量顯著上升，表明隨著區(qū)域建設(shè)的初具模型，市場認(rèn)可度顯著提高，而區(qū)域價格也直線上升。同時，多個別墅項目也紛紛入市，拉升區(qū)域價值。多年打造使西青區(qū)成為基礎(chǔ)優(yōu)勢最強，也是成長力最顯著的環(huán)城區(qū)，隨著規(guī)劃落實的逐步到位，西青區(qū)區(qū)域建設(shè)將持續(xù)提速。各組團板塊特色鮮明。 中北鎮(zhèn)和后梅江板塊是區(qū)域最早形成的居住板塊， 也是帶動整個西青區(qū)高速開發(fā)的大型組團。 而楊柳青政府、大學(xué)城和新市鎮(zhèn)區(qū)域也坐享兩大成熟板塊帶來開發(fā)熱潮，成為日后建設(shè)的新熱點。 區(qū)域內(nèi)各板塊均有存量 ,中北鎮(zhèn)板塊及大學(xué)城板塊存量較多且已達到 240萬 平米 ,可見 ,兩大板塊內(nèi)部未來競爭激烈；216。216。西青區(qū)域各板塊描摹富力中北項目方正投資在大寺鎮(zhèn)張道口村項目領(lǐng)世小鎮(zhèn)津西青牛（掛） 2023038津西青汪（掛） 2023078\79\80津西青衛(wèi)（掛） 2023059津西青姚（掛） 2023037西青（掛） 2023002 西青（掛） 2023003津西青衛(wèi)（掛） 2023059津西青海（掛） 2023046號從土地一級市場成交情況來看：從土地一級市場成交情況來看：216。07年土地成交集中在西青區(qū)的北部且主要以商業(yè)用地 (公建 )為主，說明區(qū)域內(nèi)相對成熟居住板塊下， 商業(yè)及公建 將在未來階段市場內(nèi)上市放量。同時，政府規(guī)隨著西、南兩大組團的持續(xù)大力開發(fā)，也帶動周邊區(qū)域大熱。劃的大學(xué)城、新市鎮(zhèn)板塊正成為連接西青區(qū)一體化發(fā)展的中心結(jié)點。 西青區(qū)在依托梅江、奧體高端板塊西青區(qū)在依托梅江、奧體高端板塊的發(fā)散建設(shè)逐步形成了南部中高端的發(fā)散建設(shè)逐步形成了南部中高端板塊；板塊；216。進行分析。 環(huán)線內(nèi)及靠近南開項目已基本進入其開發(fā)后期且余量較少 ,(如陽光 100)而大學(xué)城板塊周邊項目有待繼續(xù)開發(fā) ,項目有一定的存量 .216。多層洋房及小高層區(qū)域板塊市場供應(yīng)主力且市場的認(rèn)可度較高?？們r量化分析：樣本項目中 ,天房美域一枝獨秀 ,總價較高 ,其余項目總價基本總價控制在 3045萬之間 ,可見其周邊的購買力有待刺激 .區(qū)域項目價格特征分析價格量化分析 :樣本項目受所處環(huán)線位置及周邊地理環(huán)境的影響 ,以環(huán)線為基點 ,由內(nèi)到外呈梯次分布 ,隨著路網(wǎng)規(guī)劃的實施 ,區(qū)域內(nèi)項目 價格將逐步拉升 .項目 開售率 熱銷戶型 (平米) 銷售狀況心之筑 76% 兩室 9698 一期售罄，二期即將上市，現(xiàn)階段認(rèn)購火熱；天房美域 % 兩室 110 項目預(yù)熱時間較長， 3月底開盤至今，銷售火爆現(xiàn)已成交約 100套左右歡樂嘉庭 % 二室 : 89三室 111 首推 A區(qū)，項目綜合性價比較高，市場認(rèn)可度較高景?；▓@ 73% 二室 : 85 一期、二期售罄、三期在售，不能辦理產(chǎn)權(quán)， 客群基本持幣觀望育水嘉苑 % 一室 6070兩室 80100 現(xiàn)推一期 15棟樓，內(nèi)部認(rèn)購情況較好；小鎮(zhèn)西西里 % 兩室 90105 一期在售，因其價格較低及產(chǎn)品品質(zhì)的綜合性價比較高 ，出現(xiàn)教師團購現(xiàn)象新都莊園 79% 二室 90110 三期在售，大盤的成熟度讓產(chǎn)品市場關(guān)注居高不下親親家園 % 兩室 8495 項目尾盤期，路網(wǎng)優(yōu)勢價格拉升較大，陽光 100 % 三室 110130 項目的品牌、大盤效應(yīng)使其成為市場年度成交量 TOP10俊城淺水灣 94% 三室 :130別墅 :240260 別墅 4月開盤，產(chǎn)品特色明顯市場關(guān)注度高。陽光 100的品牌實力及大盤優(yōu)勢 ,使其成為區(qū)域內(nèi)的代表 ,同時項目在局部產(chǎn)品 “ 同質(zhì)化 ” 的條件下，意突出各自特點，板塊的日漸成熟 ,項目成交量亦有一定幅度的增長 .樣本項目主力產(chǎn)品存在一定的 “ 同質(zhì)化 ” 現(xiàn)象，局部市場競爭壓力過大；區(qū)域項目成交分析項 目 客 戶 構(gòu) 成 購買動機 需求傾向 看重賣點區(qū)域來源 職業(yè)特征 年齡／家庭結(jié)構(gòu)心之筑 主要以河西、體院北為主力 ,部分華苑周邊原住居民 私營業(yè)主、白領(lǐng)等 剛結(jié)婚，三 口之家 自住為主 兩室 距市中心較近， 總價較低天房美域 主要以河西、體院北為主力 ,部分華苑周邊原住居民 私營業(yè)主、在市中心工作的 人 3040歲，三口之家 自住為主 兩室 與周圍競品相比品質(zhì)較高，距衛(wèi)津南路近歡樂嘉庭 南開、西青為主力 ,部分河西及周邊區(qū)域原住居民 教師、白領(lǐng)等 3050三口之家 自住為主 兩室三室 總價較低、1層贈送小園景?；▓@ 部分大學(xué)城老師，主要為南開 華苑周邊區(qū)域的客戶 教育、科技及華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū) 白領(lǐng) 25—45 兩、三口之家 自主 90%投資 10% 兩室三室 比鄰大學(xué)城、交通路網(wǎng)優(yōu)勢育水嘉苑 主要為項目周邊原住人口 私營小業(yè)主及市中心工作人群25－ 35歲兩、三口之家自住為主　 兩室　 依托大學(xué)城優(yōu)勢、 周邊路網(wǎng)規(guī)劃　小鎮(zhèn)西西里 大學(xué)城老師及華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)工作者 大學(xué)城教師等 3040歲，三口之家 自主為主 兩室 距大學(xué)城近，吸引大 學(xué)教師購房新都莊園 主要來自南開、河西等區(qū)域以及大學(xué)城、華苑等周邊區(qū)域客戶公司白領(lǐng)、教育及南開原住居民3050三口之家 自主 為主 兩室大盤概念、性價比較高親親家園友誼路延長線及體院北現(xiàn)居住客戶 ,年齡跨度較大 ,主要以 2035左右的年輕人 ,老年人占有一定的比例 。區(qū)域項目客戶分析產(chǎn) 品2 l項目解讀l產(chǎn)品規(guī)劃項目地塊概況：位于西青區(qū)于臺村毗鄰津淶公路(津淶公路過外環(huán)線 800米 )地塊形狀：南北，不規(guī)則形狀地表現(xiàn)狀：平整結(jié)束東至：規(guī)劃路西至：規(guī)劃路南至：規(guī)劃路北至：豐產(chǎn)河（距津淶公路 400米）宗地現(xiàn)狀分析項目一期項目一期項目二期項目二期還遷區(qū)域還遷區(qū)域俊城淺