【正文】 07年市場(chǎng)回顧及 08年市場(chǎng)預(yù)判 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 ? 新政所帶來(lái)的負(fù)面影響： ① 提高了首付和貸款利率，增加了資金投入與還貸壓力，打擊了投機(jī)的同時(shí)也抑制了相當(dāng)一部分的合理需求。 ③ 酒店式公寓遭到毀滅性的打擊，商業(yè)物業(yè)銷售難度加大。 2）從成交價(jià)格來(lái)看， 07年 4月份起蘇州市房產(chǎn)均價(jià)一路上揚(yáng)， 6月份首次跨過(guò) 6000關(guān)口， 8月迅速突破 7000大關(guān)， 9月份接近 7500元 /平米， 10月份受央行新政影響，均價(jià)出現(xiàn)小幅下滑。 3）從政府宏觀調(diào)控來(lái)看，消費(fèi)者對(duì)于加息以及戶籍政策的抗性并不大，成交量以及價(jià)格增長(zhǎng)并沒(méi)有因此而停止，但 07年 10月執(zhí)行的貸款新政和 12月頒布的補(bǔ)充通知所造成的反響是非常之大的，可以說(shuō)是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的一劑猛藥。 ② 開發(fā)商 —— 處境： 08年對(duì)于各大 樓盤的 開發(fā)商來(lái)說(shuō)，貸款的份額將成為其成敗與否的關(guān)鍵。 房地產(chǎn)市場(chǎng) =消費(fèi)者 +開發(fā)商 +政府 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 第一部分、 07年市場(chǎng)回顧及 08年市場(chǎng)預(yù)判 08年市場(chǎng)情況展望 房地產(chǎn)市場(chǎng) =土地市場(chǎng) +一手房市場(chǎng) +二手房市場(chǎng) ① 土地市場(chǎng) —— 理性的回歸： 土地拍賣將趨于平緩，觀望風(fēng)氣將會(huì)在中小型開發(fā)商中蔓延。 ③二手房市場(chǎng) —— 有價(jià)無(wú)市： 新政的執(zhí)行將給予二手房的流通設(shè)臵重重障礙，成交量將急劇萎縮。 二、形象定位 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 目錄 第一部分、 07年市場(chǎng)回顧及 08年市場(chǎng)展望 第三部分、 2023年媒體建議及費(fèi)用預(yù)算 第二部分、 2023年項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃 一、賣點(diǎn)提煉 三、營(yíng)銷策略 二、形象定位 四、階段執(zhí)行 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 營(yíng)銷目標(biāo) 銷售策略 總體營(yíng)銷策略 三、項(xiàng)目 2023年?duì)I銷策略 品牌策略 推廣策略 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 項(xiàng)目 2023年?duì)I銷目標(biāo) 新區(qū)地產(chǎn)指標(biāo)性樓盤 分解： 從產(chǎn)品條件上 —— 項(xiàng)目是新區(qū)核心地段唯一大型樓盤，具備成為指標(biāo)性樓盤的條件； 從品牌上 —— 成為新區(qū)地產(chǎn)指標(biāo)性樓盤，有利于項(xiàng)目、開發(fā)商品牌形象樹立。 我們將項(xiàng)目 08年?duì)I銷目標(biāo)確定為： 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 營(yíng)銷目標(biāo) 銷售策略 總體營(yíng)銷策略 三、項(xiàng)目 2023年?duì)I銷策略 品牌策略 推廣策略 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 2023年總體營(yíng)銷策略 基于對(duì)項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)、客戶以及項(xiàng)目產(chǎn)品的特點(diǎn)，結(jié)合過(guò)往營(yíng)銷推廣經(jīng)驗(yàn)，我司認(rèn)為本項(xiàng)目 2023年?duì)I銷推廣的總體策略是： 強(qiáng)勢(shì)推廣，大盤營(yíng)銷，品牌樹立，搶先入市，全面熱銷 ?全方位媒體組合，強(qiáng)勢(shì)推廣，以項(xiàng)目大盤的形象啟動(dòng)市場(chǎng)； ?結(jié)合產(chǎn)品附加值、開發(fā)商資源、項(xiàng)目推廣，以項(xiàng)目熱銷樹立誠(chéng)河和項(xiàng)目品牌； ?抓住時(shí)機(jī)，搶先入市，快速去化，全面熱銷； 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 營(yíng)銷目標(biāo) 銷售策略 總體營(yíng)銷策略 三、項(xiàng)目 2023年?duì)I銷策略 品牌策略 推廣策略 1）入市策略 3）價(jià)格策略 2）推案策略 4）客戶策略 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 高調(diào)亮相、先聲奪人 君臨天下，舍我其誰(shuí) 作為本項(xiàng)目這樣將持續(xù)多期銷售的大盤而言，給市場(chǎng)的第一印象十分重要，所以在整個(gè)銷售過(guò)程中對(duì)于氣勢(shì)的把握顯得尤為重要，無(wú)論是最初的入市還是將來(lái)的持續(xù)銷售，都要營(yíng)造一種“君臨天下，舍我其誰(shuí)”的霸氣，這樣才與本項(xiàng)目規(guī)模與優(yōu)異的產(chǎn)品相輔。 ? 項(xiàng)目工程進(jìn)度： 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在 07年 12月底開始動(dòng)工，依據(jù)正常工程進(jìn)度，項(xiàng)目在 08年 5月應(yīng)當(dāng)已經(jīng)具有一定的規(guī)模，包括示范區(qū)也應(yīng)已經(jīng)建造完畢，這樣可以增強(qiáng)客戶購(gòu)買信心，促進(jìn)需求釋放。 ? 客戶積累達(dá)到公開要求 ： 客戶積累周期以及農(nóng)歷新年等因素， 08年 5月中旬應(yīng)該可以進(jìn)行項(xiàng)目的第一波開盤，這也可以加快資金回籠，為項(xiàng)目后期的滾動(dòng)開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。再者，從國(guó)家開始調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)其運(yùn)用的主要手段是加息，相信下階段依然會(huì)繼續(xù)上調(diào)存貸款利率，這樣一來(lái)，多拖一天，前期資金成本的投入就越大，這對(duì)于本項(xiàng)目的啟動(dòng)和利潤(rùn)獲取也是不利的。 ?市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈： 現(xiàn)在各大樓盤均開始控制產(chǎn)品面積段來(lái)迎合市場(chǎng)需求，而從新區(qū)現(xiàn)有土地儲(chǔ)備來(lái)看，明年上半年可以達(dá)到公開條件的也比較多，所以，對(duì)于本項(xiàng)目而言，入市時(shí)間越往后延，與本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手就會(huì)越多，這也為本項(xiàng)目在沒(méi)有任何知名度的情況下打開良好的銷售局面增加了風(fēng)險(xiǎn)。 2）推案策略 2023年項(xiàng)目銷售策略 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 ?第一批次 時(shí)間： 2023年 5月初 推出房源： 7棟多層，約 202套房源 1 5 3 2 4 6 7 2）推案策略 2023年項(xiàng)目銷售策略 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 ?第二批次 時(shí)間： 08年 6月中旬 推出房源： 7棟多層，約 215套房源 1 2 3 4 5 7 6 2）推案策略 2023年項(xiàng)目銷售策略 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 ?第三批次 推出時(shí)間： 08年 7月下旬 推出房源： 2棟小高層，約 153套房源 2 1 2）推案策略 2023年項(xiàng)目銷售策略 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 ?第四批次 推出時(shí)間： 08年 8月下旬 推出房源： 2棟小高層，約 145套房源 2 1 2）推案策略 2023年項(xiàng)目銷售策略 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 目前由于別墅產(chǎn)品信息未知，故具體推案順序?qū)⒃诜桨复_定后編排！ ？ 2）推案策略 2023年項(xiàng)目銷售策略 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 營(yíng)銷目標(biāo) 銷售策略 總體營(yíng)銷策略 三、項(xiàng)目 2023年?duì)I銷策略 品牌策略 推廣策略 1）入市策略 3）價(jià)格策略 2）推案策略 4）客戶策略 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 低價(jià)入市、穩(wěn)扎穩(wěn)打 杠桿引導(dǎo)、逐步上揚(yáng) 以略低于區(qū)域行情的價(jià)格切入市場(chǎng)，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)的同時(shí)，按市場(chǎng)接受度來(lái)制定各產(chǎn)品均價(jià)，使其形成階梯式價(jià)差，以價(jià)格這一利器來(lái)引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)各產(chǎn)品類型的購(gòu)買決斷，使各產(chǎn)品均勻去化。 3）價(jià)格策略 2023年項(xiàng)目銷售策略 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 ?多層 —— 低開高走 以 稀缺 +低價(jià) 的第一批多層產(chǎn)品打開市場(chǎng)后，項(xiàng)目已經(jīng)具有一定的知名度，市場(chǎng)關(guān)注度和客戶積累量也應(yīng)當(dāng)十分充足了，這時(shí)再推出第二批多層房源時(shí)價(jià)格可 迅速 上揚(yáng)，一舉成為區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)頭羊。 3）價(jià)格策略 2023年項(xiàng)目銷售策略 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 營(yíng)銷目標(biāo) 銷售策略 總體營(yíng)銷策略 三、項(xiàng)目 2023年?duì)I銷策略 品牌策略 推廣策略 1）入市策略 3）價(jià)格策略 2）推案策略 4）客戶策略 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 在項(xiàng)目開盤前夕運(yùn)用發(fā)行 VIP卡 的形勢(shì)進(jìn)行預(yù)約，以此方式來(lái)篩選意向客戶，也為定價(jià)提供依據(jù)。新旅城 —— 誠(chéng)河臵業(yè)扛鼎之作，又一座“城市”在崛起，其出現(xiàn)將影響新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的后續(xù)發(fā)展。 針對(duì)項(xiàng)目高端產(chǎn)品定位，建議項(xiàng)目物業(yè)管理公司 采用品牌物管為顧問(wèn) ，如第一太平戴維斯、