【正文】 — 天津世昌房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 2023814摘7 長蘆衛(wèi)國道 地塊 未知 —— —— 長蘆房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 2023年摘8虎丘路地塊（格調(diào)竹境） 55000 —— —— 泰達建設集團建設 開發(fā)分公司 未知9 天津鋼廠 —— —— —— —— 2023年掛10 張達莊 —— —— —— —— 2023年掛11 軋鋼廠 —— —— —— —— 2023年掛51433市場機遇與價值空間土地市場 —— 土地用途建設用地指建造建筑物、構筑物的土地。 河東區(qū)房價從 2023年開始進入快速上漲期；252。2023年，受營業(yè)稅及個稅等調(diào)控政策影響，三級市場成交量下滑三成2023年，天津市二手房成交價格仍持續(xù)保持每年 30％的漲幅改善型需求放量及部分次新房的上市，直接拉升了二手房成交價格量價分析市場機遇與價值空間二手房市場二手房與一手房相比，較高的成交比例表明存在旺盛的居住需求二手房成交活躍，支撐一手商品房市場健康發(fā)展40市場機遇與價值空間市場機遇與價值空間判斷未來河東區(qū)大規(guī)模供地計劃，形成供應量的激增價格差距縮小，減緩增速土地供應稀缺性促動需求外擴中心城區(qū)房價攀高成交量持續(xù)增長，河東區(qū)成為熱點板塊與核心城區(qū)價格水平的差異形成河東區(qū)的上揚空間補漲補漲緩增緩增41項目基本情況發(fā)展動力及潛力市場機遇與價值空間項目分析（津塘路項目、新開路項目）土地價值承載力42《津塘路項目》《津塘路項目》用地條件分析區(qū)域市場環(huán)境方案試排銷售分期經(jīng)濟效益測算43用地條件分析區(qū)域優(yōu)勢與機會2號線4號線9號線規(guī)劃、建設中共有 5條軌道線路途徑河東區(qū)，包括 9號線：2號線 —— 已開工4號線 —— 規(guī)劃中5號線 —— 規(guī)劃中7號線 —— 規(guī)劃中9號線 —— 與津濱輕軌于中山門站換乘，已開工，預計 2023年通車交通：快速路、津塘路、快速路、津塘路、 4號線、津濱輕軌號線、津濱輕軌交通優(yōu)勢，將在核心城區(qū)人口外遷的趨勢下形成與周邊區(qū)域的競爭優(yōu)勢5號線7號線44用地條件分析區(qū)域優(yōu)勢與機會空間：南站 貨運站：貨車不通過津塘路工業(yè)園 及配套（居住、商?。┍景秆邪l(fā)類、高科技產(chǎn)業(yè)及居住配套全部拆遷至海河智慧城（天鋼國際會議展覽中心區(qū)）用地面積： 170萬平方米公建、高級公寓比例 8： 2 上海陽光總部富民路招商地塊樂康項目核研究所、電傳所、現(xiàn)狀住宅汪莊子地塊? 區(qū)域未來將建成研發(fā)型寫字樓及部分政府職能部門入駐? 規(guī)劃公建物業(yè)供應量大，居住類物業(yè)相對較少45人人 樂 超市家 樂 福超市名家裝 飾 城家世界超市金海 馬 家俱城家世界超市東興 裝 飾 城萬客隆超市蘇 寧 電 器平和裝 飾 城老百姓大 藥 房國美六 緯 路店本案用地條件分析區(qū)域劣勢配套缺乏配套缺乏距離遠距離遠津津 塘塘 路路中山門社區(qū)中山門社區(qū) 東麗商業(yè)中心東麗商業(yè)中心西以中山門為界，東以利津路為界西以中山門為界，東以利津路為界兩頭熱中間冷兩頭熱中間冷零售商業(yè)分布46金 錢龜KTV二 宮 、 賓 舍球 館三源益康健體中心河 東 體育 場金百萬烤 鴨津 軒閣金湖 娛樂 休 閑 洗浴鴻 起 順鴻 宴樓正陽春烤 鴨速 8酒店財 富豪 為 酒店天馨 賓館青葉火 鍋楚湘情酒樓今日 漁鄉(xiāng)本案津津 塘塘 路路中山門社區(qū)中山門社區(qū) 東麗商業(yè)中心東麗商業(yè)中心西以中山門為界，東以利津路為界西以中山門為界，東以利津路為界兩頭熱中間冷兩頭熱中間冷用地條件分析區(qū)域劣勢配套缺乏配套缺乏距離遠距離遠餐飲、娛樂分布47用地條件分析區(qū)域劣勢配套缺乏配套缺乏距離遠距離遠直線距離19 公里天津火車站項目用地48用地條件分析地塊條件用地指標用地指標? A1地塊為商業(yè)金融用地，占地 ，建面 100000平米? A地塊為居住用地，占地 ，需預留小學用地 10000平米? B地塊為居住用地，占地 ，需預留幼兒園用地 2400平米A—1AB49用地條件分析地塊條件 交通交通? 規(guī)劃中地鐵７號線? 津濱輕軌已運行， 2023年將與地鐵 9號線聯(lián)通規(guī)劃龍崗路：月牙河 — 海河計劃 2023年開工，工程進度需結合機床廠搬遷情況津塘路與津濱輕軌現(xiàn)狀鋼廠路? 項目內(nèi)部預留市政路，由政府投資現(xiàn)狀先鋒路規(guī)劃婁山道：東麗區(qū) —— 富民路40米寬快速路（ 2023年動工，作為津塘路副線）現(xiàn)狀變電所路? 武當路：衛(wèi)國道 —— 海河（計劃 2023年動工）城市主干道、軌道交通節(jié)點、未來交通更加便利西側現(xiàn)狀鋼廠路交通條件較差 50用地條件分析地塊條件環(huán)境環(huán)境4棟界外樓東側低端商業(yè)現(xiàn)狀學校機床廠建筑公司 垃圾站周邊現(xiàn)狀環(huán)境較差，但臨近物業(yè)均在拆遷計劃中，未來將得到改善51用地條件分析地塊條件拆遷拆遷現(xiàn)狀加油站現(xiàn)狀學校供熱管道供熱站現(xiàn)狀住宅： 加油站、學校： 現(xiàn)狀住宅、供熱站、供熱管道52用地條件分析地塊條件內(nèi)部內(nèi)部內(nèi)部平整，少量成樹53《津塘路項目》《津塘路項目》用地條件分析區(qū)域市場環(huán)境方案試排銷售分期經(jīng)濟效益測算54區(qū)域市場環(huán)境１、住宅市場區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀及近區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀及近期潛在供應量小期潛在供應量小12津塘路 43在售項目：朝陽 綠茵潛在項目：米蘭 新干線融科 金月灣格調(diào) 竹境55區(qū)域市場環(huán)境１、住宅市場區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀及近區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀及近期潛在供應量小期潛在供應量小區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀在售項目僅朝陽綠茵， 總建筑面積 20萬平米，市場存量 潛在供應項目總建筑面積 目前市場銷售均價 65007000元 /平方米項目名稱 產(chǎn)品類型住宅建面（萬平米）年均消化量（萬平米）銷售均價（元 /平米）開盤時間在售朝陽 綠茵 多層 總計： 20已售： 6500 二期 2023年 4月潛在米蘭 新干線 多層 —— 6000 2023年 8月融科 金月灣 高層 —— 開盤： 7000 2023年 10月格調(diào) 竹境 小高層、高層15 —— 未定（ 6500以上）2023年 4月56區(qū)域市場環(huán)境１、住宅市場可比區(qū)域重點項目可比區(qū)域重點項目１、順馳１、順馳 太陽城太陽城百合春天、百合春天第六大道、第六大道由于本項目所在區(qū)域供應較少，選擇相鄰可比區(qū)域重點項目的價格漲幅及銷售速度進行分析213津濱大道衛(wèi)國道57區(qū)域市場環(huán)境１、住宅市場項目名稱 產(chǎn)品類型 住宅建面（萬平米）年均消化量（萬平米）銷售均價（元 /平米）年均價格漲幅銷售周期 備注順馳太陽城 多層小高層170 一期： 2500五期： 580021% 2023年 6月－2023年 6月五期開盤當日，即售完百合春天 洋房、小高 /高層22 洋房： 6500小高 /高： 5800—— 2023年 2月－2023年 3月一期售完二期未開盤第六大道 多層高層70 8300 36% 2023年 5月－2023年 7月——可比區(qū)域內(nèi)：銷售均價： 5800－ 8300元 /平米年均消化量： — 萬平米年均價格漲幅： 21％－ 36％58區(qū)域市場環(huán)境１、住宅市場 —— 順馳 太陽城藍山藍山園園紫紫 玉玉園園藝陽風藝陽風尚尚四季花四季花庭庭新領新領地地陽光嘉年華陽光嘉年華商業(yè)城商業(yè)城水岸商業(yè)廣場水岸商業(yè)廣場? 開發(fā)商： 天津順馳新地置業(yè)有限公司? 項目位置： 河東區(qū)衛(wèi)國道以北? 總占地： 151萬平米? 總建面： 178萬平米? 分期： 5期以上分期 推廣名 建筑面積 （萬平米）推盤時間 入住時間成交均價 （元 /平米）一期 紫玉藍山 20 2023年 6月 2023年 2500二期 四季花庭 11 2023年 2023年 7月 3500三期 藝陽楓尚 19 2023年 7月 2023年 10月 4500四期 新領地 11 2023年 11月 2023年 8月 4600五期 第五季 2023年 6月 2023年 8月 580059區(qū)域市場環(huán)境一期開盤時間 2023年 6月起始售價 2500元 /平米， 目前均價 5800元 /平米銷售周期 5年計算， 年均漲幅 21%１、住宅市場 —— 順馳 太陽城60區(qū)域市場環(huán)境１、住宅市場核心城區(qū)大盤參核心城區(qū)大盤參考項目：考項目：富力城富力城富力城項目地處天津核心城區(qū)老城廂，且總規(guī)模較大約70萬平方米，選取該項目進行參考，以發(fā)現(xiàn)目前天津中高檔樓盤價格漲幅情況與銷售速度，作為參考富力城61區(qū)域市場環(huán)境１、住宅市場 —— 富力城? 開發(fā)商：天津富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司? 項目位置：南開區(qū)鼓樓西側? 占地： 22萬平米? 總建面： 72萬平米? 項目分期： 2期? 建筑類型：高層板樓? 裝修狀況：精裝修62區(qū)域市場環(huán)境年增幅 750元 /平米， 年增長率 10％高性價比、緊湊戶型需求量大， 銷售旺季實現(xiàn) 246套 /月年均消化量 １、住宅市場 —— 富力城63區(qū)域市場環(huán)境１、住宅市場分析小結分析小結本區(qū)域內(nèi)?市場現(xiàn)狀與潛在供應項目較少，累計存量約 ?目前銷售價格水平為 65007000元 /平米?年均消化量 河東相鄰區(qū)域參考項目?目前價格水平 58008300元 /平米?年均漲幅 21%36%?年均消化量 ?大盤項目太陽城年均價格漲幅 21%，年均消化量萬平米 核心城區(qū)中高檔大盤富力城?年均價格漲幅 10%?年均消化量約 本項目住宅：? 總建筑面積約 23萬平米? 預計銷售周期 34年? 目前參考售價 7000元 /平米? 先期價格漲幅較大按年均 20%計算，后期考慮絕對價格上漲及相鄰區(qū)域競爭影響漲幅放緩為 1015%64區(qū)域市場環(huán)境商業(yè)市場相鄰區(qū)域商業(yè)步相鄰區(qū)域商業(yè)步行距離較遠行距離較遠周邊商業(yè)配套少周邊商業(yè)配套少，且檔次偏低，且檔次偏低本案本案? 項目周邊成規(guī)模零售商業(yè)僅萬客隆與蘇寧電器? 少量沿街底商租金約13元 /平米 *日零售商業(yè)分布餐飲、娛樂分布65區(qū)域市場環(huán)境商業(yè)市場人口密度大，近期面臨拆遷影響人口密度大，近期面臨拆遷影響中長期居住人口、辦公人口增長中長期居住人口、辦公人口增長大直沽居住區(qū) 20年 富民路居住區(qū) 10年 中山門居住區(qū) 20年 一、二號橋居住區(qū) 1520年 人66區(qū)域市場環(huán)境商業(yè)市場鄰近輕軌站點鄰近輕軌站點臨津塘公路臨津塘公路輕軌站點津塘公路規(guī)劃綠地商業(yè)用地商業(yè)價值放大支撐區(qū)域級商業(yè)中心開發(fā)67區(qū)域市場環(huán)境商業(yè)市場132津濱大道津塘路衛(wèi)國道上東一街 U6街區(qū)順馳又一城銷售均價： 13000－ 14000元 /平米租賃 ： － /平米 *日項目名稱 產(chǎn)品類型 銷售均價 （元）租賃均價（元 /平米 *月）開盤時間總建面（萬平米）業(yè)態(tài) 主力店順馳又一城 獨體商業(yè) 一 /二層 14000 2— 元 /平米*日 未定 餐飲、休閑等生活配套 KFC上東壹街 3層 13000 —— 2023年 10月 購物中心、餐飲、休閑KFC、老百姓大藥房、羅萊家紡等U6街區(qū)商業(yè)街、地上二層、地下一層13000 /平米 *日 未定 綜合性區(qū)域性商業(yè)中心 未定68區(qū)域市場環(huán)境商業(yè)市場分析小結分析小結商業(yè)缺乏?項目周邊商業(yè)配套缺乏?臨近區(qū)域商業(yè)中心距離較遠?商業(yè)配套檔次低需求大，但存在不確定因素?周邊居住人口密集形成較大消費需求，但近期面臨拆遷影響?未來商業(yè)需求檔次提升，區(qū)域內(nèi)新增辦公、居住人口增加交通提升商業(yè)價值?臨近軌道交通節(jié)點、城市主干道，商業(yè)價值與輻射范圍增大?具備區(qū)域級商業(yè)中心的條件規(guī)模：? 10萬平米商業(yè)規(guī)模過大，銷售與經(jīng)營風險增加? 實際開發(fā)規(guī)模按 3萬平米計算?本項目住宅形成需求約 700010000平米?區(qū)域級商業(yè)中心增加約 2萬平米業(yè)態(tài)：? 超市約 10000平米? 零售商鋪（可售）約 20230萬平米售價：? 考慮商業(yè)價值提升因素，按當期住宅售價 2倍計算69區(qū)域市場環(huán)境本項目規(guī)劃指標中商業(yè)物業(yè)規(guī)模過大，基于如下因素，考慮剩余部分商業(yè)物業(yè)轉變實際使用用途，建設公寓類產(chǎn)品（約 7萬平米）：? 道路、軌道交通便利? 區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ?，投資預期高? 未來辦公人群增加形成需求，提升投資價值? 區(qū)域內(nèi)拆遷導