【正文】 05年供應(yīng) 量大幅攀高。216。區(qū)域成交地塊主要集中在中部及東南部， 說明靠近環(huán)線的區(qū)域?qū)⒊?持續(xù)開發(fā) 階段；216。 以中北鎮(zhèn)為核心的西部新城以中北鎮(zhèn)為核心的西部新城也逐步彰顯規(guī)模；也逐步彰顯規(guī)模；西青區(qū)未來發(fā)展趨勢市 場l天津宏觀市場分析l西青市場價值分析l片區(qū)現(xiàn)狀分析1本案本案小鎮(zhèn)西西里小鎮(zhèn)西西里歡樂嘉庭歡樂嘉庭 新都莊園新都莊園親親家園親親家園心之筑心之筑 天房美域天房美域景?；▓@景?；▓@俊城淺水灣俊城淺水灣荷蘭墅荷蘭墅陽光陽光 100———— 將對以上項目從將對以上項目從 體量、產(chǎn)品、價格、成交和客群體量、產(chǎn)品、價格、成交和客群 幾個維度來幾個維度來進(jìn)行分析。區(qū)域以 80100平米左右兩居產(chǎn)品最為熱銷，除河西兩個項目相對高端外，各在售項目產(chǎn)品趨同質(zhì)化。 周邊主要是以 農(nóng)貿(mào)市場 及附近村莊的 小商鋪 為主；216。216。宗地現(xiàn)狀宗地現(xiàn)狀此次僅做項目一期產(chǎn)品規(guī)劃地塊規(guī)劃解讀做滿容積率（ ）在做滿容積率的情況下，項目中可能的產(chǎn)品組合為： 小高層 +洋房產(chǎn)品地塊規(guī)劃建議216。 會所設(shè)置在一期地塊東南處會所沿街商業(yè)沿街商業(yè)商業(yè)配套商品特點216。產(chǎn)品外觀建議一種賦予時代而超越現(xiàn)實的新學(xué)府知本生活藍(lán)本激情呈現(xiàn)！時尚的 …和諧的 …文化的 …項目市場形象定位 :學(xué)府名邸 周遍鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府官員，工業(yè)園區(qū)高層人群；華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)工作或居住的白領(lǐng)和高級管理人群。 區(qū)域特征較分散，區(qū)域來源集中在天津老城區(qū)客群特征描述 高資人群他們是知識的領(lǐng)悟者 ,是科技的領(lǐng)跑者 ,是社會的一群中堅力量，他們已經(jīng)獲得一定的成就，但卻仍在為更好的生存和資本積累而努力。泛化區(qū)域 \全城引爆 ,造成市場頻繁振當(dāng)波次 。資訊研究資訊研究 偉業(yè)天津市場研究部門針對天津房地產(chǎn)市場變化做出數(shù)據(jù)整理和分析，密切關(guān)注天津房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢，指導(dǎo)銷售體在市場發(fā)生變化時及時作出調(diào)整。的全方位、一站式綜合服務(wù)。全面戰(zhàn)略合作基礎(chǔ) —— 全方位、立體化、嵌入式服務(wù) 我們在項目前期及時提供顧問服務(wù)我們在項目前期及時提供顧問服務(wù) …………商業(yè)管理商業(yè)管理 偉業(yè)商業(yè)管理公司已經(jīng)可根據(jù)不同的商業(yè)意向，參與到項目商業(yè)部分的整體運作中，同時也將為項目提供處理城市核心商業(yè)和住宅同步發(fā)展關(guān)系以及商業(yè)與其周邊區(qū)域產(chǎn)生溢價的聯(lián)系等服務(wù)內(nèi)容。事件推動 ,項目與市場及客群進(jìn)行雙向溝通 。因此，他們會為了實現(xiàn)自我而不斷進(jìn)取，在進(jìn)取的過程中不斷體會自身價值實現(xiàn)的樂趣。 他們注重生活的品質(zhì)，同時渴望享受學(xué)府氛圍，追求品質(zhì)，渴望知識的滋養(yǎng)。目更高可塑性及親和性。 贈送地下一層216。 洋房： 45層，首層花園入戶；頂層退臺，贈送客戶露臺面積樓型建議216。（可達(dá)大胡同、天津站、中心公園）宗地毗鄰干道，周邊道路有待完善宗地周邊道路及交通狀況產(chǎn) 品2 l項目解讀l產(chǎn)品規(guī)劃項目一期項目一期項目二期項目二期還遷區(qū)域還遷區(qū)域規(guī)劃概況：規(guī)劃概況：216。宗地周邊生活配套設(shè)施相對落后且較不完善，缺少一定程度商業(yè)氛圍216。企業(yè)白領(lǐng)、私營業(yè)主、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人員等2035歲老年人 自主為主婚房兩室泛梅江地帶，總房款低，首付款低 陽光 100客戶群主要以南開區(qū)現(xiàn)居住人口為主體，年齡集中在 2540歲之間的中高端收入人群華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)白領(lǐng)、科技、教育、金融業(yè)為主，私營企業(yè)主占一定的比例2045歲之間 ,適婚族及三口之家自主 85%投資 15%　一室二室三室品牌開發(fā)商、精裝修、大盤概念、未來潛力　俊城淺水灣主要以南開區(qū)現(xiàn)居住人口為主體，年齡集中在 3050歲之間的中高端收入人群，其中華苑居住區(qū) 40%以上；主要以文體、教育和金融業(yè)為主，其中有一部分西青開發(fā)區(qū)工作的外國人3045歲之間 ,三口之家自主 80%投資 20%　兩室三室社區(qū)環(huán)境、地段優(yōu)勢、奧運理念　目前區(qū)域樣本項目客群主要以 華苑及南開客群 為主，現(xiàn) 已輻射至 河西 等中心城區(qū) ，隨著新城鎮(zhèn)的規(guī)劃的實施、未來西青區(qū)的城市功能格局的變化以及西青區(qū)的大量土地儲備，使其成為未來天津市場供應(yīng)主力，客戶置業(yè)區(qū)域來源上區(qū)域范圍 更加廣泛。就本案位置，劃訂周邊幾個樣本項目進(jìn)行相對詳細(xì)的分析 :項目名稱 銷售狀態(tài) 占地面積（萬㎡） 總建面積（萬㎡） 容積率 開盤時間 開售面積 （萬㎡） 未供給量（萬㎡） 入住時間心之筑 在售 2023101 2023年 5月天房美域 在售 30 46 2023413 2023年 7月歡樂嘉庭 在售 A區(qū) 2023年 10月景?；▓@ 在售三期 20 20 1 14 6 2023年 12月育水嘉苑 在售 30 39 — 　 — 2023年 10月小鎮(zhèn)西西里 在售 20231130 27 2023年 10月金廈新都莊園 在售三期 55 40 2023115 2023年 5月親親家園 在售 2023721 6 0 2023年 11月陽光 100（精裝） 在售 44 75 2023615 2023年俊城淺水灣 在售 202312別墅 :2023428 0 2023年年底體量量化分析 :216。區(qū)域潛在市場供應(yīng)量化分析地 塊 土地面積（㎡） 宗地四至 容積率 用的性質(zhì)建筑面積（㎡） 成交時間 使用權(quán)人津西青海（掛） 2023046號 101729 西至海泰創(chuàng)新六路、北至內(nèi)環(huán)路 居住 2023928 天津華鼎置業(yè)有限公司 津西青海（掛） 2023077號 西青區(qū)海泰內(nèi)環(huán)二路 居住、商業(yè)金融 20231218 天津海泰控股集團有限公司 津西青海（掛） 2023078 192076西青區(qū)海泰內(nèi)環(huán)二路 居住、文化娛樂、商業(yè)金融20231219 天津海泰控股集團有限公司 津西青海（掛） 2023079 西青區(qū)海泰內(nèi)環(huán)二路 居住、商業(yè)金融 20231220 天津海泰控股集團有限公司 津西青牛（掛） 2023038 西青區(qū)南河鎮(zhèn)牛坨子村 居住 2023830天津益博置業(yè)發(fā)展集團有限公司 津西青汪（掛） 2023036 西青區(qū)中北鎮(zhèn)汪莊村 居住 2023830 天津富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 津西青衛(wèi)（掛） 2023059 西青區(qū)衛(wèi)津南路 居住 20231129天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團）股份有限公司 津西青姚（掛） 2023037 西青區(qū)南河鎮(zhèn)姚村 居住 2023830天津市大洲投資有限公司 津西青張（掛） 2023035 西青區(qū)大寺鎮(zhèn)張道口村 居住 2023830天津方正投資發(fā)展有限公司 西青（掛）2023002 西青區(qū)楊柳青鎮(zhèn)（ C地塊） 商業(yè)、寫字樓 2023117天津華融達(dá)投資有限責(zé)任公司 西青（掛）2023003 西青區(qū)楊柳青鎮(zhèn)（ E地塊）