【正文】 建筑面積（萬平米） 容積率 裝修狀況 建筑形式 開盤時間 當前存量（萬平米）紅城 衛(wèi)國道與紅星路交口 8 14 毛坯 小高、高層 2023年 1月 戀日風尚 衛(wèi)國道與靖江路交口 6 毛坯 小高、高層 2023年 8月 陽光新業(yè)國際 衛(wèi)國道與順航路交口 10 毛坯 多層、小高、高層 2023年 10月 陽光星期 8 衛(wèi)國道 17 46 毛坯 小高、高層 2023年 11月 7香邑國際 成林道 22 毛坯 /精裝 小高、高層 2023年 5月 17愛家星河國際 金鐘河大街與潤園路交口 14 毛坯 高層 2023年 6月 河東萬達廣場 津濱大道 8 50 5 毛坯 高層 2023年 11月 15主要競爭項目基本信息列表p 競爭市場在售項目居住類物業(yè)當前市場存量約 45萬平方米；p 競爭市場在售項目大部分容積率在 3以下；p 競爭市場在售項目均為毛坯交房、建筑外立面大部分為現(xiàn)代簡約風格。 競爭市場當前價格水平在 860012023元 /平米區(qū)間，主要集中在 10000元 /平米左右；216。主力項目月均消化量 6000平米，區(qū)域當前價格峰值約 12023元 /平米區(qū)域市場發(fā)育狀況1/28/2023 15保利昆侖路項目：216。 保利昆侖路項目，建筑面積 58萬平方米，容積率，預計 2023年上半年啟動。 招商衛(wèi)國道項目，繼招商鉆石山后的另一高目標項目；216。區(qū)域潛在供給ABCDE保利昆侖路項目，建筑面積 58萬平方米，預計 2023年啟動招商衛(wèi)國道項目，建筑面積 12萬平方米，預計 2023年啟動1/28/2023 16地塊編號 供地方 式 成交價（萬） 出讓面積（㎡）用途 地址 成交時間 容積率 建筑面積（平米） 土地使用權(quán) 人 樓面地價津北華（掛） 2023092 掛牌 27650 16162居住、商業(yè)、辦公中山北路與華新大街交口2023821 興利房地產(chǎn) 6580 津東西（掛） 2023041 掛牌 860 居住河東區(qū)八緯路西側(cè)2023531 金閣置業(yè)有限公司 1591 津東新（掛） 2023130 掛牌 3650 10202.9居住型公寓、停車樓新開路與華興道交口處2023820 　 14200 津獅房地產(chǎn) 1667津東塘（掛） 2023077 掛牌 22666017888居住、商業(yè)金融河東區(qū)津塘路南側(cè) 202381 金地 7039 津北中（掛） 2023062 掛牌 12635 酒店型公寓、商業(yè)中山路與日緯路交口2023727 3 天津市森海置業(yè) 5083 主要競爭市場 0709年成交未開發(fā)用地競爭市場未來 12年新增供應約 40萬平米；以普通住宅為主，少量公寓產(chǎn)品區(qū)域潛在供給1/28/2023 17小結(jié)p 本案未來主要地緣競爭市場衛(wèi)國道板塊；競爭市場未來 12年內(nèi)供應量約 95萬平米，以普通住宅為主；p 競爭當前在售項目以容積率 ，低密度產(chǎn)品缺失；建筑立面多為現(xiàn)代簡約風格，同質(zhì)化趨勢明顯；p 當前競爭市場套值 5060萬一室、 7090萬兩室產(chǎn)品轉(zhuǎn)化率最高；在售存量以小戶型和 130平米以上大戶型產(chǎn)品為主；主力在售項目月均消化量約 6000平米，價格水平集中在 10000元 /平米左右。p 太陽城居住區(qū)，總建筑面積 170多萬平方米，未來規(guī)劃人口 6萬。麗苑居住區(qū)約 。目前區(qū)域內(nèi)居住人口以中等收入居多，客戶地緣觀念強，對房地產(chǎn)的有效需求較弱配套商業(yè) 公共交通商業(yè)設施 生活配套本片區(qū)在天津人印象中是城市邊緣化的大型居住社區(qū)1/28/2023 19區(qū)域周邊條件：除太陽城原有配套外，項目周邊生活配套稀缺； 周邊環(huán)境有待改善；八中北方物流倉庫 天津三美電機電氣焊輪胎修理部地塊北側(cè)為新塘排污河，距外環(huán)線 4公里；宗地東側(cè)沿延新塘排污河旁位置存在大量臨建房，地塊內(nèi)部雜草叢生，堆放建材及工程廢物；衛(wèi)國道兩側(cè)包含天津八中、倉儲物流、三美電機廠、廠房等建筑；地塊西側(cè)為昆侖北路及待樓拆遷的小二，局部空地。臨街底商，業(yè)態(tài)為餐飲、便利店為主社區(qū)路網(wǎng)類別 明細教育 河東一幼河東麗苑小學天津八中餐飲 好利來太陽城店魯中軒食府家家如意酒樓銀行 中國銀行東麗支行購物 普天樂購物天地華潤萬家大型超市魯山道市場休閑 都鐸健身俱樂部河東店博翰浴園出行 多條公交線路規(guī)劃中輕軌 2號線、 7號線藥店 振華藥房海王星辰其他 太陽城商業(yè)街中國聯(lián)通區(qū)域周邊配套1/28/2023 21項目區(qū)位：項目位于衛(wèi)國道太陽城板塊，距離天津火車站等主要城市功能區(qū)交通暢達性好。天津站小白樓友誼路高速口空港津濱高速8km本區(qū)域與城市主要功能區(qū)的距離天津站 小白樓 CBD 友誼路金融區(qū) 空港物流區(qū) 津濱高速入口 京津塘高速入口 交通情況：交通便捷、通達性好區(qū)域交通條件1/28/2023 22q 城市道路軌道交通：公交、輕軌、快速路、便捷的交通路網(wǎng)q 以太陽城所在區(qū)域為中心，東部交通網(wǎng)向天津市及更廣闊的空間展開了六大動脈：衛(wèi)國道、東南半環(huán)、津濱高速、京津塘高速、津濱輕軌、地鐵二號線、七號線q 地鐵 2號線 10年年底通車， 7號線 預計 2023年通車。未開發(fā)地塊及小二樓片區(qū)占地面積共 634畝，規(guī)劃建筑面積約 110萬平米。昆侖北路北塘排污河地塊四至1/28/2023 24地號 占地（萬平米） Far 建面（萬平米） A4 9 10 6 1二期 合計 1＃地 1期用于商業(yè)開發(fā)， 2期未開發(fā)地塊規(guī)劃為高層住宅產(chǎn)品，即首批推出產(chǎn)品。 第一個分區(qū)為 傳統(tǒng)文化商貿(mào)區(qū) ，發(fā)展新的商貿(mào)活動并形成天津傳統(tǒng)民俗文化特色區(qū)。成為天津市的標志性地區(qū)。 赤峰道至奉化道海河兩岸 第四個分區(qū)定位為智慧城。奉化道至外環(huán)線海河兩岸 281/28/2023 28，確定項目在城市中的地位，充分利用現(xiàn)有資源，發(fā)揮項目自身的潛力，挖掘項目自身的區(qū)域與地塊價值？區(qū)域與地塊價值，即突破固有城市核心區(qū)的界限，確定各物業(yè)類型與比例，使之相互依托，相輔相成，實現(xiàn)利潤最大化？項目整體定位，確定項目中的核心物業(yè)，形成核心競爭力，提升區(qū)域土地價值，實現(xiàn)大規(guī)模項目的滾動開發(fā)與可持續(xù)性經(jīng)營？項目戰(zhàn)略發(fā)展方向怎么做？做什么？思源大盤操作案例參考1/28/2023 29商業(yè)項目固有物業(yè)類型和其他可能出現(xiàn)的物業(yè)類型是相互限制的，同時也是相互支持的酒店辦公公寓167。167。不能影響辦公、酒店的大堂和昭示性167。形成完善配套、信息平臺167。為商業(yè)和酒店帶來潛在客戶167。現(xiàn)金流來源167。補充其它功能167。167。標志性167。可謂辦公和公寓提供酒店服務和配套設施思源大盤操作案例參考1/28/2023 30關鍵一：整合優(yōu)勢資源，提升項目品牌價值；關鍵二：多種物業(yè)功能的共同支持，明確項目中各個片區(qū)主題；關鍵三：項目形象逐步拉升，客戶不斷進化升級；關鍵四：硬件建筑形式，軟性的引導以及特殊功能業(yè)態(tài)使其才從空間與意識形態(tài)上連 接成為有機的整體，相輔相成，協(xié)調(diào)發(fā)展。p 整合優(yōu)勢資源，抓住市場機會點，確立太陽城項目整體的市場定位；1/28/2023 32CONTENT目錄 一、區(qū)域發(fā)展情況分析二、案例借鑒及參考 三、項目定位及開發(fā)策略四、項目推廣策略附件：宏觀經(jīng)濟分析1/28/2023 33項目 SWOT分析S 優(yōu)勢W劣勢O機會 T威脅p 地塊除 6地外，面臨大量拆遷工作，對項目啟動存在一定影響；p 項目面臨解決前期負面口碑，重新樹立市場形象的問題；p 臨近快速路的噪音影響。p 天津房地產(chǎn)市場持續(xù)增長帶來的市場機會；p 城市不斷向外擴張，以及城市主城與濱海新區(qū)相向拓展帶來的發(fā)展機會；p 板塊熱度將隨著國內(nèi)品牌開發(fā)商進駐進一步提升帶來的競爭機會。素質(zhì)人才源源不斷地涌入，新天津人將成為今后購房的生力軍。外環(huán)線內(nèi)大盤資源稀缺，本版塊的不可復制性，未來開發(fā)熱點將進一步提升，進而可以帶動附近行政區(qū)域市場的關注。戶型面積 面積比71平方米 20%89平方米 25%94平方米 %9 92平方米 %115平方米 %原方案戶型配比 建議戶型配比方案市場銷售 項目目標建筑條件戶型面積 面積比75平方米 15%90平方米 25%94平方米 25%110平方米 20%130平方米 15%戶型偏同質(zhì)化1/28/2023 421產(chǎn)品建議216。增加均好性，提升整體價值216。差異化、識別性，與內(nèi)外部景觀融合216。尊享、完善、便利216。主題突出、精細打造、高品位1/28/2023 43建筑理念提升項目影響力：太陽能應用、社區(qū)節(jié)能電氣設施采購、雨水收集系統(tǒng)等低碳將囊括節(jié)能、節(jié)水、降低環(huán)境影響、可再生能源利用等方面，如使用環(huán)保建材、耐久材料、減少材料用量、采用光伏發(fā)電等措施。1產(chǎn)品建議1/28/2023 44建筑符號提升產(chǎn)品力建筑立面上跳出市場，差異化形象。建議項目里面打造：三段式處理法，石材、玻璃幕、局部鋁材，營造新古典主義效果。項目以原汁原味、力求比較純粹的的新古典風格，創(chuàng)新產(chǎn)品形式，形成項目獨特的建筑風格；項目的園林，同樣以北歐歷史文化為依據(jù)，以歐洲標志性符號、雕塑和廣場三位一體的形象，美人魚等元素進行演繹；1建議以建筑特色體現(xiàn)項目特色1形象策略1/28/2023 511對外形象：御景城 御峰1首期：御景城 利用香港路勁地產(chǎn) “ 待人以誠、恪守信用 ”正面口碑。通過 樣本