【正文】 一月 21一月 2101:59:5501:59:55January 28, 20231意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 211:59 上午 一月 2101:59January 28, 20231少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 1:59:55 上午 1:59 上午 01:59:55一月 21沒有失敗，只有暫時停止成功！。 01:59:5501:59:5501:591/28/2023 1:59:55 AM1以我獨沈久，愧君相見頻。營銷方式： 可采用在消費場所布置巡展場、設(shè)置信息展示架、與商家一起舉行客戶活動等超市巡展 商場巡展 客戶聯(lián)誼御峰 —— 橫嶺側(cè)峰，渠道營銷階段1/28/2023 83掃街明確目標(biāo)單位電話拜訪直接拜訪專類產(chǎn)品推介會開盤認(rèn)購以地圖形式，以各條主要道路為核心，將區(qū)域周邊幾大板塊主要單位及社區(qū)第一輪篩選：對周邊單位及社區(qū)進行分類，對目標(biāo)進行梳理第二輪篩選：每天進行進度匯報，去除淘汰客戶作為資源儲備，對有意向接洽的單位預(yù)約直接拜訪時間主要針對單位客戶第三輪篩選：單位客戶可直接與相關(guān)人員洽談，社區(qū)客戶可進社區(qū)進行定點宣傳第四輪鎖定客戶：單位客戶可直接與相關(guān)人員洽談，社區(qū)客戶可進社區(qū)進行定點宣傳按照團購條件最終確定客戶，客戶依據(jù)認(rèn)購流程進行選房初步信息傳遞 在第一次篩選后，對目標(biāo)單位或社區(qū)進行信息傳遞，為后期行銷拓展進行鋪墊御峰 —— 橫嶺側(cè)峰，渠道營銷階段客戶行銷1/28/2023 84開盤期 |1地：時間階段推廣主題推廣目標(biāo)2023年 82023年 10月喚起客戶對項目產(chǎn)品的認(rèn)同，達(dá)成購買目的 項目產(chǎn)品推介會、開盤“ 御峰 ”—— 登峰造極1/28/2023 85開盤期 |1地 “ 御峰 ”—— 登峰造極開盤嘉年華1/28/2023 86公略 目的 投放時間 戶外廣告 重要節(jié)點信息釋放，提高客戶關(guān)注度 9月 —10 月報紙、網(wǎng)絡(luò)宣傳、短信 品牌、產(chǎn)品、區(qū)位闡述，拉升項目品質(zhì)，釋放重要活 動結(jié)點 9月 —10 月電臺 天津交通臺，熱播階段釋放信息 9月 —10 月公關(guān)活動 信息集中釋放，收攏客戶 9月底開盤期 |1地 “ 御峰 ”—— 登峰造極1/28/2023 87：時間階段推廣主題推廣目標(biāo)2023年 112023年 2月闡述御峰所推崇的人文、自然、彼此關(guān)懷的人文主義精神熱銷期 | 1地優(yōu)享最優(yōu)資源之作 于主軸之上檢閱繁華“ 御峰 ”—— 千峰百嶂1/28/2023 88渠 道 目的 投放時間 戶外廣告 項目主題畫面 11月 12月短信 釋放重要活動信息及產(chǎn)品信息 11月 12月報紙、網(wǎng)絡(luò)宣傳 節(jié)點信息釋放，針對性較強 11月 12月維系活動 促進口碑傳播 12月熱銷期 | 1地 “ 御峰 ”—— 千峰百嶂客戶維系；口碑傳播；后續(xù)項目準(zhǔn)備；1/28/2023 89清盤期 | 1地：時間階段推廣主題推廣目標(biāo)2023年 35月描述在御峰所獲得的美好生活完美收官、啟迪來年“ 御峰 ”—— 望峰息心1/28/2023 90公略 目的 投放時間 戶外廣告 項目主題畫面 11月 12月短信 釋放重要活動信息及產(chǎn)品信息 11月 12月報紙、網(wǎng)絡(luò)宣傳 節(jié)點信息釋放，針對性較強 11月 12月維系活動 促進口碑傳播 12月清盤期 | 1地 “ 御峰 ”—— 望峰息心業(yè)主答謝會維系客戶；促進口碑傳播；促進老帶新；為后續(xù)項目準(zhǔn)備工作1/28/2023 91項目首期銷售額為 ，項目推廣費用占整體銷售額的 %，約 600萬。從不同角度，結(jié)合一切事件進行新聞傳播， DM，短信，巡展讓市場始終有項目的信息，保持熱度；節(jié)點集中式推廣，集中線上推廣，豐富線下手段，新聞傳播，持續(xù)，豐滿。〓客戶關(guān)系維護（購房客戶關(guān)系維護、同行關(guān)系維護、媒體關(guān)系維護） 〓 媒體傳播平臺（戶外、硬廣、軟文、直郵、電視等）：媒體傳播渠道必須站位高端，符合目標(biāo)客戶群閱讀偏好。通過 樣本示范區(qū) 及樣板間來弱化高容積率影響。建議項目里面打造：三段式處理法，石材、玻璃幕、局部鋁材，營造新古典主義效果。差異化、識別性，與內(nèi)外部景觀融合216。素質(zhì)人才源源不斷地涌入，新天津人將成為今后購房的生力軍。標(biāo)志性167。為商業(yè)和酒店帶來潛在客戶167。奉化道至外環(huán)線海河兩岸 281/28/2023 28，確定項目在城市中的地位，充分利用現(xiàn)有資源，發(fā)揮項目自身的潛力，挖掘項目自身的區(qū)域與地塊價值？區(qū)域與地塊價值，即突破固有城市核心區(qū)的界限，確定各物業(yè)類型與比例，使之相互依托，相輔相成，實現(xiàn)利潤最大化？項目整體定位，確定項目中的核心物業(yè)，形成核心競爭力，提升區(qū)域土地價值，實現(xiàn)大規(guī)模項目的滾動開發(fā)與可持續(xù)性經(jīng)營？項目戰(zhàn)略發(fā)展方向怎么做？做什么？思源大盤操作案例參考1/28/2023 29商業(yè)項目固有物業(yè)類型和其他可能出現(xiàn)的物業(yè)類型是相互限制的，同時也是相互支持的酒店辦公公寓167。昆侖北路北塘排污河地塊四至1/28/2023 24地號 占地（萬平米） Far 建面（萬平米） A4 9 10 6 1二期 合計 1＃地 1期用于商業(yè)開發(fā)， 2期未開發(fā)地塊規(guī)劃為高層住宅產(chǎn)品，即首批推出產(chǎn)品。目前區(qū)域內(nèi)居住人口以中等收入居多，客戶地緣觀念強，對房地產(chǎn)的有效需求較弱配套商業(yè) 公共交通商業(yè)設(shè)施 生活配套本片區(qū)在天津人印象中是城市邊緣化的大型居住社區(qū)1/28/2023 19區(qū)域周邊條件：除太陽城原有配套外，項目周邊生活配套稀缺； 周邊環(huán)境有待改善；八中北方物流倉庫 天津三美電機電氣焊輪胎修理部地塊北側(cè)為新塘排污河，距外環(huán)線 4公里；宗地東側(cè)沿延新塘排污河旁位置存在大量臨建房，地塊內(nèi)部雜草叢生，堆放建材及工程廢物；衛(wèi)國道兩側(cè)包含天津八中、倉儲物流、三美電機廠、廠房等建筑；地塊西側(cè)為昆侖北路及待樓拆遷的小二，局部空地。 招商衛(wèi)國道項目，繼招商鉆石山后的另一高目標(biāo)項目；216。君臨天下次級競爭市場 核心競爭市場地緣競爭市場的劃分主要以項目所在地周邊市場為選取標(biāo)準(zhǔn)注：本案1/28/2023 13主要競爭市場在售項目當(dāng)前存量約 45萬平米項目名稱 樓盤地址 占地面積（萬平米） 建筑面積（萬平米） 容積率 裝修狀況 建筑形式 開盤時間 當(dāng)前存量（萬平米）紅城 衛(wèi)國道與紅星路交口 8 14 毛坯 小高、高層 2023年 1月 戀日風(fēng)尚 衛(wèi)國道與靖江路交口 6 毛坯 小高、高層 2023年 8月 陽光新業(yè)國際 衛(wèi)國道與順航路交口 10 毛坯 多層、小高、高層 2023年 10月 陽光星期 8 衛(wèi)國道 17 46 毛坯 小高、高層 2023年 11月 7香邑國際 成林道 22 毛坯 /精裝 小高、高層 2023年 5月 17愛家星河國際 金鐘河大街與潤園路交口 14 毛坯 高層 2023年 6月 河?xùn)|萬達(dá)廣場 津濱大道 8 50 5 毛坯 高層 2023年 11月 15主要競爭項目基本信息列表p 競爭市場在售項目居住類物業(yè)當(dāng)前市場存量約 45萬平方米；p 競爭市場在售項目大部分容積率在 3以下；p 競爭市場在售項目均為毛坯交房、建筑外立面大部分為現(xiàn)代簡約風(fēng)格。政策性規(guī) 劃及 導(dǎo) 向河?xùn)|區(qū)政策傾向性利好，工業(yè)東移以后，軌道交通、市政規(guī)劃等對河?xùn)|區(qū)的政策傾斜加大，五三三規(guī)劃。新開路發(fā)展帶252。思源經(jīng)紀(jì)路勁太陽城項目營銷匯報濃縮城市精華 涌動理想生活謹(jǐn)呈：香港路勁地產(chǎn)1/28/2023 1 首先非常感謝路勁地產(chǎn)對于思源經(jīng)紀(jì)的認(rèn)可！ 本報告基于市場理解、開發(fā)企業(yè)目標(biāo)和項目本體條件三個維度思考問題，力爭準(zhǔn)確、科學(xué)的提出項目發(fā)展建議和營銷建議，供貴司參考。十一經(jīng)路發(fā)展帶 從天津城市規(guī)劃和城市建設(shè)可看出，本區(qū)域位于城市主要發(fā)展方向，但不是城市規(guī)劃的高檔住宅區(qū)p 天津城市的規(guī)劃：雙城雙港、相向拓展、一軸兩帶、南北生態(tài)，城市整體朝東發(fā)展，因此河?xùn)|區(qū)是連接天津市與濱海新區(qū)的重要區(qū)域。n 無論從區(qū)位條件，還是從政策導(dǎo)向角度研判，河?xùn)|區(qū)在天津的地產(chǎn)板塊發(fā)展格局中都占據(jù)極為重要的地位。區(qū)域市場發(fā)育狀況1/28/2023 14216。 建筑面積 12萬平方米，容積率 ，其中公建面積 ，預(yù)計 2023年下半年啟動。項目內(nèi)部分空地地塊內(nèi)部雜草叢生，堆放建材及工程廢物；氣焊輪胎修理部小二樓地塊八中1號地 三美電機外環(huán)線北方物流倉庫排污河小二樓現(xiàn)狀區(qū)域周邊環(huán)境1/28/2023 20農(nóng)行藥店餐飲河?xùn)|一幼魯山道市場太陽城公交站普通中檔的社區(qū)配套集中菜市場、銀行、公交車站。土地指標(biāo)1/28/2023 25項目事實 區(qū)域?qū)傩越缍椖课挥诔鞘袞|部，城市重點發(fā)展方向 城市重點發(fā)展方向上的項目距離城市 ，快速路直達(dá) CBD 交通便利，有軌道交通、快速交通系統(tǒng)周邊環(huán)境差，但居住氛圍濃厚 區(qū)域熱度下降，外部資源匱乏地塊內(nèi)部無可利用資源 地塊無內(nèi)部資源建筑面積百萬平方米， 中高密度，超大規(guī)模項目界定：城市重點發(fā)展方向，交通便利，配套成熟的超大規(guī)模大盤項目屬性界定1/28/2023 26CONTENT目錄 一、區(qū)域發(fā)展情況分析二、案例借鑒及參考 三、項目定位及開發(fā)策略四、項目推廣策略附件：宏觀經(jīng)濟分析1/28/2023 27天 津 灣思源大盤操作案例參考天津灣位于河西區(qū)海河第六節(jié)點，雄踞海河上游，區(qū)域位置具有不可復(fù)制的地位。公寓在面積、服務(wù)功能上要和酒店形成分工和差異（重視中長期居住者需求）。大堂可以與酒店共享