【正文】 形象體系（ VI系統(tǒng)、平面表現(xiàn)、推廣語言）。關鍵措施 3：高容積率解決。增強社區(qū)識別性注意建筑符號的細節(jié)打造。尊貴感、品質感、城市地標216。p 2023年國務院明確提 “遏制房價 ”，樓市政策釋放收緊信號；p 來自區(qū)域周邊品牌開發(fā)商的市場競爭；1/28/2023 34項目定位核心理論：三個維度 實現(xiàn)價值最大化滿足自身條件具備市場競爭力思源市場定位方法1/28/2023 35市場定位推導原則 2：定位競爭差異化原則，避免陷入同質陷阱整盤定位原則1：站在城市發(fā)展的角 度看項目本體研究借鑒經(jīng)驗市場研究要求我們應該是一個 “肩負城市外擴責任、承載東城人居夢想 ”的大盤項目原則3：風險與收益最佳平衡原則1/28/2023 36大盤市場定位Success factors河東重要居住板塊人居環(huán)境優(yōu)越改善遺留不良印象超大盤項目路勁優(yōu)勢品牌便捷的交通系統(tǒng)東城人居核心，一站式百萬平米生態(tài)居住區(qū)優(yōu)質項目1/28/2023 37大盤形象定位生態(tài)人居、責任地產(chǎn)1/28/2023 38大盤產(chǎn)品定位整體檔次定位：整體定位為高檔次品質p 前期：通過產(chǎn)品、服務、配套建立項目形象；p 中期：通過規(guī)模及配套完善，提升項目形象；p 后期：通過品牌營銷，獲取最大利潤；產(chǎn)品組合：以多樣化產(chǎn)品組合，整體實現(xiàn)中高檔次的品質1/28/2023 391地市場定位首期作出大盤氣勢，將 1地作為整個大盤的啟動期來操作整體大盤1 樹形象做支撐 2號樓標準層（ 72平、 89平、 94平）3號樓標準層（ 91平、 92平、 115平）1 改善舒適型產(chǎn)品 整體大盤形 象 樹 立產(chǎn)品逐步進化價值最大化品牌力提升1/28/2023 40次級客群：新天津人主力客群：河東、東麗 游離客群：其他區(qū)域2023年，天津市外來人口已經(jīng)達到224萬，隨著外來人口 “ 含金量 ” 的提高，外地大生、海外留學歸國人員、外地企業(yè)在津工作人員高?，F(xiàn)金流來源167。個體差異所在、活力的核心相互限制相互支持關系167。這一地區(qū)的發(fā)展以智能技術和高新技術、網(wǎng)絡技術為支撐，吸引國內外高層次人士在這里創(chuàng)業(yè)發(fā)展。p 8＃地塊已開發(fā)完畢， 1＃地 1期用于商業(yè)開發(fā)， 2期未開發(fā)地塊規(guī)劃為高層住宅產(chǎn)品。p 隨著衛(wèi)國道、昆侖路等道路升級為快速路，太陽城的邊緣化印象逐漸得到改觀。招商衛(wèi)國道項目：216。區(qū)域市場發(fā)育狀況1/28/2023 12區(qū)域市場發(fā)育狀況紅城富水一方春和景明近水樓臺戀日風尚陽光新業(yè)國際陽光星期八融科金月灣格調竹境矽谷港灣格調藝術領地北斗星城愛家星河國際海河大道 遠洋新天地東瑞家園百合春天百合陽光河東萬達廣場香邑國際　舒暢園　　天房雅韻p 從地緣競爭角度看，本項目核心競爭市場主要由衛(wèi)國道板塊、后廣場板塊組成；p 項目次級競爭市場輻射范圍包括新開路板塊、中山門板塊、王串場板塊等。河東關鍵詞：? 工業(yè)? 工廠、庫房、拆遷安置居住區(qū)? 交通? 海河、地鐵、津濱輕軌、津漢公路、新天津站樞紐工程? 歷史文化? “ 先有大直沽，后有天津衛(wèi) ”河東區(qū)城市發(fā)展 —— 歷史沿襲區(qū)域發(fā)展背景1/28/2023 8河東區(qū)城市發(fā)展 —— 兩級帶動天津站 （河東區(qū)）濱海新區(qū)地鐵９號線 津濱輕軌天津市區(qū) 濱海新區(qū)河東區(qū)? 兩極的中間地帶? 受兩極發(fā)展帶動衛(wèi)國道 津漢公路 空港區(qū)區(qū)域發(fā)展背景1/28/2023 9評 判指 標 特征描述地段環(huán) 境濱 海新區(qū)、城市 東 移、開 發(fā) 區(qū)西區(qū)等多 項政策的確立， 東 部城區(qū)的區(qū)位 優(yōu)勢 愈加凸現(xiàn) ，而 “ 新家園 ” 計 劃的助推及曾 經(jīng) 多個大型平房改造安置房居住區(qū)已 經(jīng) 使河 東 區(qū)形成的良好居住氣氛交通通達性河東區(qū)內公共交通較發(fā)達，而隨著未來地鐵2號線、 5號線竣工，公共交通網(wǎng)絡將逐步延伸至河東腹地，整體區(qū)域交通愈加成熟完善配套成熟度教育 、 醫(yī)療 等配套 較為 完善；商 業(yè) 配套主要集中在原有大型居住區(qū)內，隨著區(qū)域商 貿區(qū)的建成使區(qū)域整體配套更加完善主力客群來源河東區(qū)自身客群數(shù)量龐大，同時毗鄰濱?？崭畚锪鲄^(qū)。衛(wèi)國道發(fā)展帶252。報告不足之處，望貴司批評指正！前言1/28/2023 2客戶要求、約束條件、企業(yè)背景客戶目標q 對大盤方向的把控，將項目打造成有影響力的大盤q 針對 1地的創(chuàng)新型營銷思路q 1二期如何與商業(yè)形成有效互動約束條件p 1二期先入市，計劃 2023年 8月開始銷售p 6為凈地，可直接開發(fā)p 剩余其他小二樓地塊在 2023年內拆遷企業(yè)背景q 專注于國內投資、發(fā)展、經(jīng)營和管理收費公路及房地產(chǎn)項目的香港上市公司。p 本項目所在區(qū)域為天津市大型居住區(qū)，區(qū)域規(guī)劃前景明確，未來兩條地鐵經(jīng)過本區(qū)域。河東區(qū)戰(zhàn)略地位區(qū)域發(fā)展背景1/28/2023 10發(fā)展背景小結宏觀經(jīng)濟背景區(qū)域發(fā)展規(guī)劃行業(yè)發(fā)展背景 行業(yè)整體環(huán)境趨于穩(wěn)定、區(qū)域市場價值逐漸釋放作為京津濱交通樞紐，城市即將迎來區(qū)域發(fā)展全面升級宏觀微觀雙向利好，城市地位提高保障房地產(chǎn)發(fā)展空間河東區(qū)是未來房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮膮^(qū)域！1/28/2023 11從各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展看，河東區(qū)雖然是城市經(jīng)濟發(fā)展較慢的區(qū)域，但中環(huán)至外環(huán)間的房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模，市場影響力較大。 競爭市場當前價格水平在 860012023元 /平米區(qū)間，主要集中在 10000元 /平米左右；216。區(qū)域潛在供給ABCDE保利昆侖路項目，建筑面積 58萬平方米，預計 2023年啟動招商衛(wèi)國道項目，建筑面積 12萬平方米，預計 2023年啟動1/28/2023 16地塊編號 供地方 式 成交價（萬） 出讓面積（㎡）用途 地址 成交時間 容積率 建筑面積（平米） 土地使用權 人 樓面地價津北華（掛） 2023092 掛牌 27650 16162居住、商業(yè)、辦公中山北路與華新大街交口2023821 興利房地產(chǎn) 6580 津東西（掛） 2023041 掛牌 860 居住河東區(qū)八緯路西側2023531 金閣置業(yè)有限公司 1591 津東新（掛） 2023130 掛牌 3650 10202.9居住型公寓、停車樓新開路與華興道交口處2023820 　 14200 津獅房地產(chǎn) 1667津東塘（掛） 2023077 掛牌 22666017888居住、商業(yè)金融河東區(qū)津塘路南側 202381 金地 7039 津北中（掛） 2023062 掛牌 12635 酒店型公寓、商業(yè)中山路與日緯路交口2023727 3 天津市森海置業(yè) 5083 主要競爭市場 0709年成交未開發(fā)用地競爭市場未來 12年新增供應約 40萬平米；以普通住宅為主，少量公寓產(chǎn)品區(qū)域潛在供給1/28/2023 17小結p 本案未來主要地緣競爭市場衛(wèi)國道板塊；競爭市場未來 12年內供應量約 95萬平米，以普通住宅為主；p 競爭當前在售項目以容積率 ，低密度產(chǎn)品缺失；建筑立面多為現(xiàn)代簡約風格，同質化趨勢明顯；p 當前競爭市場套值 5060萬一室、 7090萬兩室產(chǎn)品轉化率最高；在售存量以小戶型和 130平米以上大戶型產(chǎn)品為主；主力在售項目月均消化量約 6000平米，價格水平集中在 10000元 /平米左右。臨街底商，業(yè)態(tài)為餐飲、便利店為主社區(qū)路網(wǎng)類別 明細教育 河東一幼河東麗苑小學天津八中餐飲 好利來太陽城店魯中軒食府家家如意酒樓銀行 中國銀行東麗支行購物 普天樂購物天地華潤萬家大型超市魯山道市場休閑 都鐸健身俱樂部河東店博翰浴園出行 多條公交線路規(guī)劃中輕軌 2號線、 7號線藥店 振華藥房海王星辰其他 太陽城商業(yè)街中國聯(lián)通區(qū)域周邊配套1/28/2023 21項目區(qū)位：項目位于衛(wèi)國道太陽城板塊，距離天津火車站等主要城市功能區(qū)交通暢達性好。 第一個分區(qū)為 傳統(tǒng)文化商貿區(qū) ，發(fā)展新的商貿活動并形成天津傳統(tǒng)民俗文化特色區(qū)。167。現(xiàn)金流來源167。可謂辦公和公寓提供酒店服務和配套設施思源大盤操作案例參考1/28/2023 30關鍵一：整合優(yōu)勢資源，提升項目品牌價值；關鍵二：多種物業(yè)功能的共同支持，明確項目中各個片區(qū)主題；關鍵三：項目形象逐步拉升，客戶不斷進化升級；關鍵四：硬件建筑形式，軟性的引導以及特殊功能業(yè)態(tài)使其才從空間與意識形態(tài)上連 接成為有機的整體，相輔相成，協(xié)調發(fā)展。外環(huán)線內大盤資源稀缺，本版塊的不可復制性，未來開發(fā)熱點將進一步提升，進而可以帶動附近行政區(qū)域市場的關注。尊享、完善、便利216。項目以原汁原味、力求比較純粹的的新古典風格，創(chuàng)新產(chǎn)品形式，形成項目獨特的建筑風格；項目的園林，同樣以北歐歷史文化為依據(jù)，以歐洲標志性符號、雕塑和廣場三位一體的形象，美人魚等元素進行演繹；1建議以建筑特色體現(xiàn)項目特色1形象策略1/28/2023 511對外形象：御景城 該項目定位面向天津河東、河西、河北等 “ 新天津人 ” ， 擴大客戶群來源。建立營銷體系1/28/2023 58外部導示現(xiàn)狀分析： 1緊鄰公交車站，人氣較旺，建議將該地段商業(yè)作為銷售中心。在強銷期投入一分費用，收獲三分銷售效果，當邊際效用遞減時，減小推廣力度，進行客戶梳理工作，有效節(jié)省廣告費用。 19982023年是天津房地產(chǎn)市場第一輪發(fā)展周期，其中 03年 07年是天津房地產(chǎn)市場第一個黃金 5年；216。 01:59:5501:59:5501:59Thursday, January 28, 202