【正文】 文化? “ 先有大直沽，后有天津衛(wèi) ”河?xùn)|區(qū)城市發(fā)展 —— 歷史沿襲區(qū)域發(fā)展背景1/28/2023 8河?xùn)|區(qū)城市發(fā)展 —— 兩級帶動天津站 （河?xùn)|區(qū)）濱海新區(qū)地鐵９號線 津濱輕軌天津市區(qū) 濱海新區(qū)河?xùn)|區(qū)? 兩極的中間地帶? 受兩極發(fā)展帶動衛(wèi)國道 津漢公路 空港區(qū)區(qū)域發(fā)展背景1/28/2023 9評 判指 標 特征描述地段環(huán) 境濱 海新區(qū)、城市 東 移、開 發(fā) 區(qū)西區(qū)等多 項政策的確立， 東 部城區(qū)的區(qū)位 優(yōu)勢 愈加凸現(xiàn) ，而 “ 新家園 ” 計 劃的助推及曾 經(jīng) 多個大型平房改造安置房居住區(qū)已 經(jīng) 使河 東 區(qū)形成的良好居住氣氛交通通達性河?xùn)|區(qū)內(nèi)公共交通較發(fā)達，而隨著未來地鐵2號線、 5號線竣工，公共交通網(wǎng)絡(luò)將逐步延伸至河?xùn)|腹地，整體區(qū)域交通愈加成熟完善配套成熟度教育 、 醫(yī)療 等配套 較為 完善；商 業(yè) 配套主要集中在原有大型居住區(qū)內(nèi)，隨著區(qū)域商 貿(mào)區(qū)的建成使區(qū)域整體配套更加完善主力客群來源河?xùn)|區(qū)自身客群數(shù)量龐大，同時毗鄰濱?？崭畚锪鲄^(qū)。商住用地保留、改造居住用地雙林奧體、梅江世紀大道瑞景太陽城萬科小鎮(zhèn)華苑西部新城q 城市是不斷向外發(fā)展的，城市規(guī)劃反映了這一點 。區(qū)域市場發(fā)育狀況1/28/2023 12區(qū)域市場發(fā)育狀況紅城富水一方春和景明近水樓臺戀日風(fēng)尚陽光新業(yè)國際陽光星期八融科金月灣格調(diào)竹境矽谷港灣格調(diào)藝術(shù)領(lǐng)地北斗星城愛家星河國際海河大道 遠洋新天地東瑞家園百合春天百合陽光河?xùn)|萬達廣場香邑國際　舒暢園　　天房雅韻p 從地緣競爭角度看，本項目核心競爭市場主要由衛(wèi)國道板塊、后廣場板塊組成；p 項目次級競爭市場輻射范圍包括新開路板塊、中山門板塊、王串場板塊等。 主力在售項目月均消化量在 6000平米左右，尾盤項目月均消化量在 1500平米左右。招商衛(wèi)國道項目：216。1/28/2023 18區(qū)域形象p 太陽城開發(fā)始于 2023年紫玉園，至 2023年 “ 第五季 ” 順馳共開發(fā)了 5年時間。p 隨著衛(wèi)國道、昆侖路等道路升級為快速路，太陽城的邊緣化印象逐漸得到改觀。未來地鐵 7線通過本區(qū)域。p 8＃地塊已開發(fā)完畢， 1＃地 1期用于商業(yè)開發(fā)， 2期未開發(fā)地塊規(guī)劃為高層住宅產(chǎn)品。北洋橋至南馬路海河兩岸南馬路至赤峰道海河兩岸 第二個分區(qū)為都市消費娛樂區(qū)。這一地區(qū)的發(fā)展以智能技術(shù)和高新技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為支撐，吸引國內(nèi)外高層次人士在這里創(chuàng)業(yè)發(fā)展。商業(yè)的檔次要求167。個體差異所在、活力的核心相互限制相互支持關(guān)系167。為商業(yè)和酒店帶來潛在客戶167?，F(xiàn)金流來源167。操盤經(jīng)驗總結(jié)天津灣，休閑、娛樂的活力新一極休閑風(fēng)情區(qū)動感活力區(qū)品質(zhì)商務(wù)區(qū)運動體驗區(qū)高尚居住區(qū)1/28/2023 31對太陽城地塊大盤開發(fā)思路的思考p 住宅與商業(yè)業(yè)態(tài)巧妙結(jié)合，互相聯(lián)動，互為支撐；p 啟動期強勢亮相，各期開發(fā)做到連續(xù)有力；p 文化與建筑本身有機結(jié)合，充分發(fā)揮路勁品牌優(yōu)勢。p 2023年國務(wù)院明確提 “遏制房價 ”，樓市政策釋放收緊信號；p 來自區(qū)域周邊品牌開發(fā)商的市場競爭；1/28/2023 34項目定位核心理論：三個維度 實現(xiàn)價值最大化滿足自身條件具備市場競爭力思源市場定位方法1/28/2023 35市場定位推導(dǎo)原則 2：定位競爭差異化原則，避免陷入同質(zhì)陷阱整盤定位原則1：站在城市發(fā)展的角 度看項目本體研究借鑒經(jīng)驗市場研究要求我們應(yīng)該是一個 “肩負城市外擴責(zé)任、承載東城人居夢想 ”的大盤項目原則3：風(fēng)險與收益最佳平衡原則1/28/2023 36大盤市場定位Success factors河?xùn)|重要居住板塊人居環(huán)境優(yōu)越改善遺留不良印象超大盤項目路勁優(yōu)勢品牌便捷的交通系統(tǒng)東城人居核心，一站式百萬平米生態(tài)居住區(qū)優(yōu)質(zhì)項目1/28/2023 37大盤形象定位生態(tài)人居、責(zé)任地產(chǎn)1/28/2023 38大盤產(chǎn)品定位整體檔次定位：整體定位為高檔次品質(zhì)p 前期：通過產(chǎn)品、服務(wù)、配套建立項目形象；p 中期：通過規(guī)模及配套完善，提升項目形象；p 后期：通過品牌營銷，獲取最大利潤；產(chǎn)品組合：以多樣化產(chǎn)品組合，整體實現(xiàn)中高檔次的品質(zhì)1/28/2023 391地市場定位首期作出大盤氣勢，將 1地作為整個大盤的啟動期來操作整體大盤1 樹形象做支撐 2號樓標準層（ 72平、 89平、 94平）3號樓標準層（ 91平、 92平、 115平）1 改善舒適型產(chǎn)品 整體大盤形 象 樹 立產(chǎn)品逐步進化價值最大化品牌力提升1/28/2023 40次級客群：新天津人主力客群：河?xùn)|、東麗 游離客群：其他區(qū)域2023年，天津市外來人口已經(jīng)達到224萬，隨著外來人口 “ 含金量 ” 的提高，外地大生、海外留學(xué)歸國人員、外地企業(yè)在津工作人員高。1客戶定位將項目打造為以地緣改善型客群為主，兼顧其他客群，可輻射河西區(qū)、河北區(qū)的具有影響力的大盤，為項目的追求目標1/28/2023 411戶型研判市場銷售角度： 80—100 平方米戶型為轉(zhuǎn)化率最高產(chǎn)品項目操作層面： 1改善型產(chǎn)品，要求戶型具備一定舒適性建筑方面層面：新古典主義外立面，如果戶型過小可能導(dǎo)致外立面復(fù)雜。尊貴感、品質(zhì)感、城市地標216。專業(yè)、貼心、安全、智能規(guī) 劃園 林建 筑戶 型配 套服 務(wù)216。增強社區(qū)識別性注意建筑符號的細節(jié)打造。 御峰大盤：御景城，東城人居核心，一站式百萬平米生態(tài)居住區(qū)御景城 關(guān)鍵措施 3：高容積率解決。關(guān)鍵措施 2：善于利用版塊的競爭與合作?！F(xiàn)場包裝體系（導(dǎo)示牌、條幅、燈光字、圍墻）：材質(zhì)、工藝、設(shè)計形式等與項目高端形象相符合；〓平面形象體系（ VI系統(tǒng)、平面表現(xiàn)、推廣語言）。建議：工程出入口位置優(yōu)越，將其南側(cè)改為銷售出入口在銷售入口南側(cè)設(shè)置項目精神堡壘，樹立項目形象將現(xiàn)項目圍墻高度提升，增加圍擋面積，從而增強視覺效果銷售中心位置本項目1/28/2023 59外部圍擋建議：將現(xiàn)項目圍墻高度提升，增加圍擋面積，從而增強視覺效果，重點突出項目核心賣點外圍擋設(shè)置區(qū)域1/28/2023 60路旗周邊環(huán)境包裝 道旗環(huán)境示范建議：推廣渠道之現(xiàn)場包裝1/28/2023 61園林等細節(jié)布置建議：建議將售樓處前綠化帶整治，附加雕塑小品等，體現(xiàn)項目形象。產(chǎn)品分級1/28/2023 67項 目要素 陽光新 業(yè) 河?xùn)|萬達廣場 香邑國際1 區(qū)域位置 101/100 101/100 98/1002 產(chǎn) 品形式 100/100 100/100 101/1003 戶 型狀況 98/100 95/100 101/1004 項 目 規(guī) 模 98/100 98/100 95/1005 開 發(fā) 商品牌 98/100 98/100 95/1006 景 觀優(yōu)勢 101/100 100/100 101/1007 周 邊 配套 101/100 102/100 96/1008 交通狀況 101/100 101/100 98/100銷 售均價 13000 10000 8900比 較 價格 權(quán) 重 正常狀 態(tài) 下的銷 售均價 10500元 /平米本項目定價原則定價原則：p 市場導(dǎo)向原則；p 購買力適應(yīng)原則；p 有利競爭原則；p 低開高走，逐步拉升；市場正常售價 10500元 /平米時間因素價值 11340元 /平米品質(zhì)精裝修 13000元 /平米核心價值挖掘及操盤價值提升 13500元 /平米1/28/2023 68樓層價格修正部分價格制定過程價值最大化過程戶型價格修正部分基礎(chǔ)定價部分從樓座差價、戶型差價、樓層差價三方面進行考慮，制定基礎(chǔ)價格根據(jù)現(xiàn)場客戶對戶型的需求反饋，進行價格調(diào)整根據(jù)現(xiàn)場客戶對樓層的需求反饋，進行價格調(diào)整1/28/2023 69推廣節(jié)奏控制重大節(jié)點集中發(fā)力目標客戶針對動作高舉高打發(fā)揮優(yōu)勢，價值最大化，做了就要說，說的比做得多，區(qū)域優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢、 現(xiàn)場優(yōu)勢，最大化發(fā)揮售賣現(xiàn)場及樣板間作用，增強現(xiàn)場打擊力；節(jié)點集中式推廣，集中線上推廣，豐富線下手段，新聞傳播，持續(xù)，豐滿。1/28/2023 72蓄水期 |1地：時間階段推廣主題推廣目標2023年 52023年 6月路勁進津的品牌之路展現(xiàn)中國責(zé)任地產(chǎn)形象樹立開發(fā)商責(zé)任地產(chǎn)形象，描述區(qū)域現(xiàn)代生活居住理念“ 御峰 ”—— 峰回路轉(zhuǎn)1/28/2023 73公略 目的 投放時間 戶外廣告 樹形象、樹品牌、新認知 5月初 軟文發(fā)布計劃 樹立開發(fā)商品牌、引導(dǎo)區(qū)域認知 5月中旬 銷售現(xiàn)場及周邊現(xiàn)場包裝 形成全新的、特色鮮明的現(xiàn)場氣氛 5月初 平面廣告發(fā)布計劃（報廣、網(wǎng)絡(luò)、樓體畫面等） 開發(fā)商品牌 +高品質(zhì)住宅 6月 8月蓄水期 |1地 “ 御峰 ”—— 峰回路轉(zhuǎn)1/28/2023 745月 —6 月 戶外廣告 +軟文 +網(wǎng)絡(luò)選擇地點：衛(wèi)國道沿線、中心商業(yè)區(qū)戶外主題： 香港路勁，責(zé)任地產(chǎn)登陸天津選擇媒體：新報、渤海早報、晚報主題： 路勁系列軟文：路勁地產(chǎn)為什么是責(zé)任地產(chǎn)。營銷方式：可采用費用較少的 DM派發(fā)、入戶拜訪、短信發(fā)布（通過客戶職業(yè)屬性和產(chǎn)業(yè)篩分） 和寫字樓租戶夾報投遞夾報 客戶拜訪信息發(fā)布御峰 —— 橫嶺側(cè)峰，渠道營銷階段1/28/2023 82消費場所營銷營銷目的： 通過客戶公共的聚集的消費場所進行信息渠道的宣傳消費場所選取原則： 我們的