【正文】 兩側(cè)二三層商鋪缺乏互通聯(lián)接，難以盤活經(jīng)營。黛溪不夜城：項目基本旺銷，但招商經(jīng)營面臨巨大問題? 開發(fā)商招商方式：– 自組團隊，非專業(yè)操作– 試圖從黃山步行街挖商家? 招商狀況：– 開始商家要求免租，但開發(fā)商試圖以黃山步行街為租金參照對象，結(jié)果招商失??；– 后來開發(fā)商宣布免租，但商家已不愿來。軟傷? 商鋪整體做到三層，局部四層，銷售經(jīng)營皆困難；? 商業(yè)街形式過于死板，缺乏變化，沒有營造出吸引人的商業(yè)環(huán)境；? 商業(yè)街東西向規(guī)劃，但目前只有東端入口，不利形成人流互動；? 上層商鋪之間缺乏互通聯(lián)接，難以盤活經(jīng)營。從投資層面看 — 解讀心態(tài)，洞察需求如何做快速套現(xiàn)的街區(qū)商業(yè)？從經(jīng)營層面看 — 傾聽商家，印證機會從競爭層面看 — 分析競爭，尋求突破商業(yè)投資市場需求巨大，兼具投資與經(jīng)營意向地理位置仍是大多數(shù)投資者最關(guān)注的因素，他們大多看好本項目黃山二路地段當(dāng)然沒得說了，做商業(yè)絕對適合，但就怕價格太高，競爭又激烈，風(fēng)險還是挺大的 ……—— 商鋪投資者 何先生中等大小的商鋪最受投資者青睞，但大面積高總價單位也有較多需求商業(yè)投資熱情高，但對以往失敗投資經(jīng)歷心有余悸? 鄒平很多有錢人，認(rèn)為做生意來錢快，包括很多政府公務(wù)員也買鋪?！?服裝店 張老板? “好多在縣城里買不到商鋪的，就到開發(fā)區(qū)、黛溪不夜城什么的去亂投資，結(jié)果上當(dāng)、被套進去了，那些項目都忽悠人 ……” —— 精品店 李老板? “買圣豪的很多都是領(lǐng)導(dǎo)，而且都是非正常渠道暗箱操作，投資者熱情很高， 200萬的總價都沒問題 …… 很多濱州、淄博的人也都來鄒平買鋪，看中了鄒平的發(fā)展前景 ……” —— 鄒平法院辦公室 尹先生投資層面小結(jié)市場對商鋪物業(yè)的高投資意向，以及投資目的偏向經(jīng)營的特點，對銷售性商鋪物業(yè)發(fā)展是個非常有利的因素；但在前度失敗項目的負面影響下，后續(xù)開發(fā)的商鋪物業(yè)必須具有超越以往項目的強勢競爭力，并且必須遵循商業(yè)規(guī)律去操作。? 大量的商戶散落在全縣各處，他們進入核心商業(yè)區(qū)發(fā)展的愿望很強。“很多人還是認(rèn)為經(jīng)商賺錢最快，近幾年發(fā)展起來的公務(wù)員、小企業(yè)主有了富余資金都打算做生意，而且他們很多人就是買個商鋪，弄好了就自己做生意，不好就租出去 ……”—— 李先生“現(xiàn)在黃山二路上已經(jīng)沒有空間了，我們想進鄒平商廈，但是談不下來 ……”—— 高老板“我們干這行 6年了，這算短的，商廈周邊的這些買賣家都是干了 9年的，但是進不去，但也不愿意離開這里，只能在周邊找鋪面干 ……”—— 陳老板那個地段做生意穩(wěn)賺錢的，只要租金不要太高，誰都愿意在那里做生意 ……—— 商鋪經(jīng)營者 成小姐地段和租金是經(jīng)營者最關(guān)注的因素，他們的樂觀態(tài)度更甚投資者經(jīng)營者承租能力較強，中等面積商鋪受青睞，大面積單位也有較大需求經(jīng)營層面小結(jié)從經(jīng)營者普遍關(guān)注的因素來看，項目所處的成熟商圈和黃金地段奠定了吸引商家經(jīng)營的重要基礎(chǔ)；但從項目要盡可能多發(fā)展商鋪的角度考慮，必將要吸引大量的經(jīng)營者聚集，這將是一個不小的挑戰(zhàn)，必須充分結(jié)合項目集中商業(yè)和大型主力商家的優(yōu)勢，去提升每一間商鋪的經(jīng)營價值，才能促進商鋪的快速套現(xiàn)。? 客戶優(yōu)勢 扎根縣城居住中心，密集的居住人口為商業(yè)發(fā)展提供持續(xù)、強勁的消費支撐。? 優(yōu)秀的街區(qū)規(guī)劃設(shè)計 以突破性的規(guī)劃設(shè)計和流暢的交通動線全面提升商鋪價值。立足兩大突出優(yōu)勢打造三大核心競爭力街區(qū)商業(yè)發(fā)展定位? STEP １： 市場定位? STEP 2 ： 主題與形象? STEP 3 ： 規(guī)模與布局? STEP 4 ： 業(yè)態(tài)與功能組合? STEP 5 ： 投資者與經(jīng)營者? STEP 6 ： 銷售價格市場定位建議檔次 高低時尚風(fēng)格集中式商業(yè)大眾街區(qū)商業(yè)街區(qū)商業(yè)主題定位時尚休閑商業(yè)街區(qū)—— 時尚主題，休閑氣質(zhì)，動感街區(qū)街區(qū)商業(yè)形象定位 —— 時尚第一站，潮流風(fēng)向標(biāo)購物娛樂休閑餐飲最具時尚潮流的服裝、飾品盡情娛樂，動感飛揚獨特風(fēng)情的休閑餐飲、會所網(wǎng)羅風(fēng)味美食，特色小吃推廣案名建議天興 設(shè)定原則 高值低值 集中式商業(yè)街區(qū)商業(yè)合理規(guī)模與布局設(shè)定? 整體 2層為主適宜做街區(qū)商業(yè)的用地面積約 3萬㎡，總建筑面積建議 3~。適宜引入的業(yè)態(tài) —— 符合街區(qū)商業(yè)的時尚主題，并與集中式商業(yè)形成錯位? 年輕、時尚的品牌專賣店? 特色、個性的潮流小店? 大、中型餐飲機構(gòu)? 特色餐飲、休閑餐飲機構(gòu)? 時尚、動感的娛樂、休閑機構(gòu)AB業(yè)態(tài)布局方案? A區(qū)域： 商業(yè)價值高，適宜安排中、大型休閑娛樂餐飲等，以及展示形象好的品牌店和部分社區(qū)商業(yè)。? C區(qū)域： 設(shè)置大型的休閑娛樂餐飲作為次主力店，與集中式商業(yè)形成對稱的 “啞鈴 ”。? 因此從發(fā)展策劃層面僅能對業(yè)態(tài)布局提出相對合理科學(xué)的建議，其作用不是控制性的，而是考慮對投資者經(jīng)營者的一種引導(dǎo)。 政府公務(wù)員；252。 私營企業(yè)主 /生意人；252。外地投資者則多為純投資。? 持續(xù)上調(diào)原則開盤后的價格可視營銷階段及銷售情況適當(dāng)上調(diào)，給投資者以項目升值潛力無限的感覺。靜態(tài)價格靜態(tài)價格?經(jīng)市場比較法可得，項目首層靜態(tài)均價為 11450元 /平米，二層均價一般為首層的 50%，即約 5500元 /平方米，項目整體均價可考慮在 75008000元 /平方米左右；?該價格只能代表項目在當(dāng)前市場上的價格水平，具體開售價格要視開盤的市場情況，銷售策略和招商情況作適當(dāng)調(diào)整。在要保障資金回籠的情況下，考慮盡可能高地提升住宅的售價，那么：？從供給層面看 — 掃描市場，洞察機會如何做快速套現(xiàn)的高端住宅？從產(chǎn)品層面看 — 分析競爭，尋求突破從宏觀層面看 — 剖析城市，發(fā)現(xiàn)潛力從需求層面看 — 分析客戶，把握心理鄒平整體房地產(chǎn)市場處于剛起步階段，投資額及開發(fā)量水平均非常低，后續(xù)提升空間非常巨大06鄒平及參照對象房地產(chǎn)投資情況167。 先進城市經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例范圍一般均在 10％ —20％之間， 鄒平房地產(chǎn)市場后續(xù)提升空間巨大。鄒平城區(qū)內(nèi)未來商品房供給將日趨稀缺，價格還將繼續(xù)走高縣城三區(qū)內(nèi)的土地差不多都批完了，以后再要批地也就只能批外圍的地了 ……—— 鄒平房管局 魏局長? 鄒平土地出讓價格逐年上漲，但土地批出量波動變化，該 市場處于初期起步階段；? 近五年來出讓的土地基本位于鄒平縣城三區(qū)內(nèi)，但城區(qū)的土地已日漸批完，未來的土地批出將以縣城外圍土地為主；? 未來鄒平城區(qū)的住宅供給將日漸稀缺，且價格還將繼續(xù)走高。西王集團500多畝住宅用地待拍賣地100多畝住宅用地東升商城11萬 m2商住用地考慮批零合一容積率 本案老城中心新城中心住宅市場大勢小結(jié)鄒平房地產(chǎn)市場量少、價低，處于初期起步階段，未來價量均有較大的提升空間；加之其城市尺度小，城區(qū)內(nèi)土地供給日漸稀缺和珍貴，可以預(yù)見未來本項目的住宅產(chǎn)品將是市場上 “高價的搶手貨 ”。目前鄒平商品住宅的供給量不大，且主要集中于東南區(qū)；167。規(guī)模及配套：以中小規(guī)模為主，但配套設(shè)施較少167。從小區(qū)配套的水平來看，鄒平縣目前的商品住宅市場仍處于較為初級的階段。目前鄒平現(xiàn)有商品住宅物業(yè)類型以多層為主，小高層及別墅類物業(yè)在市場還較為鮮見；167。齊明雅苑 黛西花園戶型及面積：目前三房是主力戶型，面積分布在 120—140m 2，戶型供給越來越豐富，面積供給區(qū)間呈擴大趨勢2023年2023年2023年鄒平歷年住宅市場面積供給結(jié)構(gòu)2023年鄒平住宅市場供給結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：鄒平縣房管局價格分布：城南最高，城北次之，城東最低黛西花園167。城東靠近工業(yè)區(qū)，配套成熟度不高，相比而言受市場的認(rèn)同度也最低。 從南北區(qū)對比情況來看，團購所消化的市場份額超過了散戶的消化量，約占市場份額的 60％左右。 目前市場散戶的購房需求未得到有效滿足，尤其是中高端及以上的散戶；目前鄒平的房子基本都很好賣，團購很盛行，很多房子還沒有正式開賣就被訂光了 ……—— 齊明雅苑銷售人員 李小姐沒有房子賣呀，黛溪華庭那邊不錯，沒多久再去看就賣光了，都是團購的，其他東邊的房子我又看不上，那邊人也雜 ……—— 高端消費者 尹先生2023鄒平在售樓盤銷售對象統(tǒng)計供給層面小結(jié)鄒平房地產(chǎn)市場產(chǎn)品水平普遍較低，形象也較單一，購買行為以團購為主，散戶需求未得到較好滿足，中高檔及以上產(chǎn)品的市場需求明顯。齊明雅苑一經(jīng)推出市場，便被縣委、縣政府、縣法院等政府機關(guān)團體認(rèn)購，銷售情況十分理想，目前在售貨量僅剩十?dāng)?shù)套；以 “帶 ”狀綠地結(jié)合水體形成瀕水綠帶間隔空間設(shè)成林蔭小道，增強貫通性典型樓盤分析 /齊明雅苑167。社區(qū)外緊鄰的銀座雙語幼兒園，國際化雙語式教學(xué)在當(dāng)?shù)仡H有影響力167。齊明雅苑水帶一