【正文】 住房貸款余額已超過(guò) 6630億元。 ? 在《 2023中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中，中國(guó)人民銀行警告說(shuō)，去年以來(lái)持續(xù)至今的房地產(chǎn)熱已經(jīng)為中國(guó)樓市帶來(lái)很大的金融風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)主要包括： ? 房屋貶值 ? 開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂 ? “假按揭”難以收回 ? 出讓土地的收入被挪作他用 第 14頁(yè) ? 2023年 5月 11日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部門聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》。房屋與土地反映物質(zhì)的屬性和形態(tài)，而房產(chǎn)與地產(chǎn)則體現(xiàn)商品形式的價(jià)格。 ? 房屋和土地不可移動(dòng)，因此一般稱之為 不動(dòng)產(chǎn)。 第 16頁(yè) （二）城市房屋 按用途分 ，城市用房一般可以分為六大類 ： ? 。 ? 。 ? 。 ? ? ? 第 17頁(yè) （三）城市土地 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 第 18頁(yè) （四）房地產(chǎn)業(yè) ? ? 一般是把 產(chǎn)品用途相同 、 服務(wù)內(nèi)容相同 和 服務(wù)對(duì)象相同 的企業(yè)，作為 同一行業(yè)。 第 19頁(yè) ? （ 1） 生產(chǎn)環(huán)節(jié) 。 這一環(huán)節(jié)的 前提條件是獲得可供開(kāi)發(fā)的土地 。 ? （ 2） 流通環(huán)節(jié) 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)主要有 房地產(chǎn)的買賣 、 租賃和抵押 三種形式 。 在這個(gè)環(huán)節(jié)， 房屋的售后管理與服務(wù)工作 顯得更加迫切和重要。 當(dāng)時(shí)有一位名叫奧克維婭 ? 真正現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理起源形成于 19世紀(jì)末 20世紀(jì)初的美國(guó) 。 ? 現(xiàn)代物業(yè)管理誕生的另一個(gè)標(biāo)志是物業(yè)管理行業(yè)組織的成立 。 此后 ， 在 CBMO推動(dòng)下 ， 美國(guó)第一個(gè)全國(guó)性的業(yè)主組織 —— “ 建筑物業(yè)主組織 ”（ Building Owners Organization ， BOO） 也宣告成立 。 第 22頁(yè) （二）我國(guó)物業(yè)管理問(wèn)題的提出 ? 我國(guó)自解放以來(lái) ， 過(guò)多強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)的 社會(huì)福利性 而忽視了它的 商品屬性 。 ? 80年代初全國(guó)直管公房失修失養(yǎng)率達(dá)到 50％ 以上 。 1980年淘汰 800萬(wàn) m2， 比 1977年增加 ； 1982年淘汰 1311萬(wàn) m2 ， 比1980年增加 64％ ；危房達(dá) 3000萬(wàn) m2 。 ? 物業(yè)管理 是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)借鑒國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn) ， 學(xué)習(xí)和引進(jìn)的一種行之有效的房屋管理方法 ， 也 是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物 。 ? 廣州 于 1981年開(kāi)始在新建的 東湖新村 試點(diǎn)實(shí)行新型住宅區(qū)管理方法。這篇論文在提交中國(guó)城市住宅研究會(huì) 1984年年會(huì)進(jìn)行交流時(shí)受到肯定。 ? 1986年后 ，廣州市政府、市建委和房管部門把住宅區(qū)管理提到議事日程。 ? 到 1995年 我國(guó)物業(yè)管理的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)也開(kāi)始形成。 ? 到 2023年底 ，上海、廣東、山東、遼寧等省市的物業(yè)管理的覆蓋面已達(dá) 50 ％左右，深圳市物業(yè)管理的覆蓋面已超過(guò) 95％。 ? 2023年 9月 1日起 《物業(yè)管理?xiàng)l例》 正式施行 。 第 25頁(yè) （四）發(fā)展物業(yè)管理的意義 ? 。 ? ，使物業(yè)易于出租或出售。 ? 。 ? 。 三、我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì) 第 27頁(yè) （一）我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀 ? （ 1）發(fā)展不平衡 ? （ 2）認(rèn)識(shí)不清 ? （ 3）法制建設(shè)滯后，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清 ? （ 4) 建設(shè)與管理職責(zé)不清 ? （ 5）尚未形成規(guī)范的市場(chǎng)機(jī)制，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不規(guī)范 ? （ 6) 國(guó)有大中型企業(yè)、事業(yè)單位物業(yè)管理推進(jìn)緩慢 ? （ 7）物業(yè)管理行業(yè)人員素質(zhì)偏低，人才缺少 ? （ 8）建管相脫節(jié) ? （ 9）管理水平低 第 28頁(yè) （二）物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì) ? ? 企業(yè)化就要強(qiáng)調(diào)規(guī)模經(jīng)濟(jì) 。 ? 企業(yè)化應(yīng)強(qiáng)調(diào) “ 一業(yè)為主 ， 多種經(jīng)營(yíng) ” 。 第 29頁(yè) ? ? 一是專業(yè)化 ， 是前提條件 。 ? 二是社會(huì)化 。 ? 大陸的物業(yè)管理是從香港借鑒而來(lái)的 。 第 30頁(yè) ? 。 ? “ real estate” 一詞具體是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和房屋； ? “ real property” 一詞具體是指 real estate及其附帶的各種權(quán)益 ， 包括所有權(quán)在內(nèi)的 、 以及與此相關(guān)的保有權(quán) 、 享用權(quán) 、 管理權(quán) 、 處分權(quán)等 。 ? 物業(yè)概念是 ： 物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備 、 設(shè)施和場(chǎng)地 。 包括房屋建筑 、 構(gòu)筑物 （ 如橋梁 、水塔等 ） 、 道路 、 碼頭等 。 指配套的專用機(jī)械 、 電氣等設(shè)備 。 ? （ 3） 設(shè)施 。 如上下水管 、 消防 、 強(qiáng)電 （ 供變電等 ） 、 弱電 （ 通訊 、 信號(hào)網(wǎng)絡(luò)等 ） 、 路燈 ， 以及室外公建設(shè)施 （ 如幼兒園 、 醫(yī)院 ） 等 。指待建或露天堆放貨物之地，包括建筑地塊、庭院、停車場(chǎng)等。 如果沒(méi)有建筑物 ，而是單獨(dú)的設(shè)備 、 設(shè)施或是單獨(dú)的場(chǎng)地 （ 如空地 ） ， 就不能稱其為物業(yè) 。 ? 業(yè)主自用物業(yè)建筑物部分和自用設(shè)備通常不是物業(yè)管理的范疇。 ? （ 2） 稱謂的領(lǐng)域不同 ? 不動(dòng)產(chǎn)是民法通常使用的詞匯； ? 房地產(chǎn)是在經(jīng)濟(jì)法和行政法及商事實(shí)務(wù)中經(jīng)常使用的詞匯； ? 物業(yè)則是指房地產(chǎn)領(lǐng)域中單元性的房地產(chǎn)概念的別稱 。 ? 物業(yè)有時(shí)可用來(lái)指示某項(xiàng)具體的房地產(chǎn) ， 然而 ， 它僅僅是指房地產(chǎn)的交易 、 售后服務(wù)這一使用階段或區(qū)域 。 包括住宅小區(qū) 、 單體住宅樓 、 公寓 、 別墅 、 度假村等； ? 商業(yè)物業(yè) 。 包括工業(yè)廠房 、 倉(cāng)庫(kù)等； ? 其他用途物業(yè) 。 第 37頁(yè) （四）物業(yè)的特性 ? 、地區(qū)性 ? 建筑物由于定著在土地上，形成了其不可移動(dòng)性和地區(qū)性。 ? ? 其一是構(gòu)成物業(yè)基礎(chǔ)的土地具有不可毀滅性； ? 其二是地上建筑物使用期限可達(dá)幾十年乃至上百年。 第 38頁(yè) ? 周期性長(zhǎng)、投資量大 ? 物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期比一般的商品生產(chǎn)周期要長(zhǎng)得多，同時(shí)需要大量的投資。二是行政征用權(quán)，政府為滿足社會(huì)公共利益的需要，可以對(duì)任何物業(yè)實(shí)行強(qiáng)制征收。 ? ? 房地產(chǎn)的價(jià)格一般也會(huì)不斷上漲，有著保值和增值的作用。因此，也可以說(shuō)產(chǎn)權(quán)是一種權(quán)利束。 第 40頁(yè) ? （ 1）私有產(chǎn)權(quán) ? 是指關(guān)于資源利用和所有的權(quán)利。 ? （ 2）社團(tuán)產(chǎn)權(quán) ? 是指某個(gè)人對(duì)一種資源行使某權(quán)力時(shí)，并不排斥他人對(duì)該資源行使同樣的權(quán)利，或者說(shuō)，這種產(chǎn)權(quán)是共同享有的。對(duì)于社團(tuán)產(chǎn)權(quán)來(lái)講，每個(gè)人對(duì)如何行使權(quán)利的決定是無(wú)需事先與他人協(xié)商的。 第 41頁(yè) ? （ 4）建筑物區(qū)分所有權(quán) ? 把多人共同擁有同一建筑物的情況界定為建筑物區(qū)分所有權(quán)。 ? 建筑物區(qū)分所有權(quán)具體是指多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟建筑物時(shí)，各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán)與對(duì)建筑物共用部分所享有的持分權(quán)，以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)之總稱。 ” 他的朋友也說(shuō)： “ 物業(yè)管理就是在原來(lái)的房產(chǎn)管理上增加點(diǎn)內(nèi)容 ， 比如掃掃地 、 澆澆花 、 看看門而已 。 ? 今天我們使用的物業(yè)管理概念主要是狹義的物業(yè)管理 。 第 44頁(yè) ? 物業(yè)管理的要點(diǎn)： ? 是一種經(jīng)營(yíng)性的管理方式 ? 是對(duì)物業(yè)開(kāi)發(fā)、租賃、銷售和售后服務(wù)等活動(dòng)進(jìn)行全過(guò)程的管理 ? 是一種專業(yè)化、綜合性的管理 ? 是按合同或契約進(jìn)行法制化規(guī)范化管理 ? 具有服務(wù)性 第 45頁(yè) 三、物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理的區(qū)別 項(xiàng)目及比較內(nèi)容 現(xiàn)代物業(yè)管理 傳統(tǒng)房屋管理 物業(yè)權(quán)屬 多元產(chǎn)權(quán)（私有、公有） 單一產(chǎn)權(quán)（國(guó)有、公有） 管理單位 物業(yè)管理公司 政府、單位房管部門 管理單位性質(zhì) 企業(yè) 事業(yè)或企業(yè)性事業(yè)單位 管理手段 經(jīng)濟(jì)和法律手段 行政手段 管理行為 企業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)行為 非企業(yè)行為 管理性質(zhì)