【正文】 業(yè)管理要企業(yè)化，已經(jīng)引起了政府有關部門的重視和行業(yè)有識之士的認同， 并逐步實施。但是，應注意物業(yè) 管理與工業(yè)企業(yè)管理的區(qū)別：其一，產(chǎn)業(yè)性質不同。其二，管理形態(tài)不同。管理只意味著提供了服務，而管理服務始終是與環(huán)境處在交流中，是開放型的。其三，管理模式不同。 物業(yè)管理是社會經(jīng)濟發(fā)展到一定水平的必然產(chǎn)物。由于工業(yè)革命的發(fā)展，大量農(nóng)村人口涌入工業(yè)城市，引起了對城市房屋需求的增加，但對其缺乏管理導致了諸如房屋破損嚴重、居住環(huán)境日趨惡化等社會問題。希爾(Octavia Hill)的女士迫不得已為其名下出租的物業(yè)制訂 了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法，出乎意料地收到了良好效果，招致當?shù)厝耸考娂娦Х?。時至今日，英國的物業(yè)管理作為一個固定行業(yè)，整體 水平是世界一流的。 在普遍推行物業(yè)管理的同時，成立了英國皇家物業(yè)管理學會，會員遍布世界各地。 物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)這種現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是與產(chǎn)權 多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是與社會經(jīng)濟發(fā)展相適應的社會化、專業(yè)化、經(jīng)營型的管理。其原因是：在這樣的機制下逐步形成有活力 的物業(yè)管理競爭市場，業(yè)主有權選擇物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)必須依靠自己良好的管理和服務才能進入和占領這一市場。這不僅減少了政府的壓力和負擔，使得房屋維修和養(yǎng)護的資金有了來源，而且使得業(yè)主、使用人受到全方位、多層次、多 項目的服務。 第四，物業(yè)管理是建管結合的紐帶，它通過早期介入與后期跟進，突出了管理的重要性 ，從而理順、擺正了建設與管理的關系，有利于發(fā)揮投資效益，使社會財富和業(yè)主的財產(chǎn)得到保值、增值。 三、物業(yè)管理的特點 物業(yè)管理的社會化是指物業(yè)管理將分散的社會分工匯集起來統(tǒng)一管理，諸如房屋、水電 、清潔、保安、綠化等。業(yè)主只需根據(jù)物業(yè)管理部門批準的收費標準按時繳納管理費和服務費，就可以獲得周到的服務，既方便業(yè)主，也便 于統(tǒng)一管理，有利于提高整個城市管理的社會化程度，以充分發(fā)揮各類物業(yè)的綜合效益和整體功能，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、心理效益的統(tǒng)一和綜合改善。 這種管理是將有關物業(yè)的各專業(yè)管理都納入物業(yè)管理企業(yè)的范疇之內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)可以通過設置分專業(yè) 的管理職能部門來從事相應的管理業(yè)務。例如，機電 設備維修承包給專業(yè)設備維修企業(yè)，物業(yè)保安可以向保安公司雇聘保安人員，園林綠化可以承包給專業(yè)綠化公司，環(huán)境衛(wèi)生也可以承包給專業(yè)清潔公司。這種轉向有利于提高城市管理的專業(yè)化和社會化程度，并能進一步促進城市管理向現(xiàn)代化的管理方式轉換。 物業(yè)管理企業(yè)作為 一個獨立的法人，應按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定運行，不受任何干擾，政、事、企完全分離。當然，物業(yè)管理企業(yè)在運作過程中還要處理好與有關部門，如街道、居委、 公安、市政、公用、郵電、交通等行政或事業(yè)性單位的關系，以“物業(yè)”為中心，相互協(xié)調。 物業(yè)管理企業(yè)的服務性質是有償?shù)?，即推行有償服務，合理收費。物業(yè)管理企業(yè)可以通過多種經(jīng)營，使物業(yè)的管理定于“以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展”的道路，從而使物業(yè)管理有了造血功能，既減少了政府和 各主管部門的壓力和負擔，又使得房屋維修、養(yǎng)護、環(huán)衛(wèi)、治安、管道維修、設備更新的資金有了來源，還能使業(yè)主得到全方位、多層次、多項目的服務。 物業(yè)管理是一種和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合管理；是與隨著住房 制度改革的推進而形成的產(chǎn)權多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理；是與建設社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理。 (一)物業(yè)管理的五種職能 決策是指對物業(yè)管理目前和長遠的目標以及實現(xiàn)此目標有關的一些重大問題所作出的選 擇和決定，如物業(yè)轄區(qū)總體管理的方向、業(yè)主管理委員會的組建、物業(yè)管理企業(yè)的選擇、物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展方向等。因 而，物業(yè)管理首先必須作出正確的決策。物業(yè)管理的計劃職能應由業(yè)主管理委 員會和物業(yè)管理企業(yè)共同執(zhí)行，物業(yè)管理企業(yè)尤其要發(fā)揮主動性。從這個意義上講，決策與計劃是物業(yè)管理的首要 職能，忽視這一職能，必然會使物業(yè)管理陷于混亂。 在這部“ 大機器”中，包括人、財、物、環(huán)境等要素，應做到盡可能好的結合，從而最大限度地發(fā)揮它們的作用。物業(yè)管理企業(yè)必須正確實施管 理的組織職能，合理地確定企業(yè)內(nèi)部的管理體制，包括管理機構的設置、職權的劃分和崗位責任制的建立，以發(fā)揮各個管理環(huán)節(jié)、各級職能部門的主動性。 指揮是根據(jù)計劃，對整個物業(yè)管理活動進行領導和督促。要實現(xiàn)科學的指揮，物業(yè)管理的指揮系統(tǒng)必須經(jīng)常進行調查研究，分析物業(yè)管理活動的全過程，掌握物業(yè)的狀況和業(yè)主的需求，以 取得指揮的主動權。 控制職能要求建立、健全各項規(guī)章制度，包括業(yè) 主公約、物業(yè)轄區(qū)管理章程、業(yè)主管理委員會章程、住戶手冊、物業(yè)管理公司崗位責任制、物業(yè)轄區(qū)綜合管理規(guī)章等；也要求建立周密高效的管理信息系統(tǒng)；還要求及時核實管理活動 的成效，做好各方面的考核，從而使控制與監(jiān)督有充分的依據(jù)。 協(xié)調包括縱向協(xié)調與橫向協(xié)調、內(nèi)部協(xié)調與外部協(xié)調。對物業(yè)管理來說，縱向協(xié)調、橫向協(xié)調、內(nèi)部協(xié)調的關鍵在于全體業(yè)主和物業(yè)管理企 業(yè)全體員工能清楚地了解物業(yè)管理的目標、方針、決策計劃和規(guī)章制度；而外部協(xié)調則需要社會各方面的通力配合及法律法規(guī)的健全。 上述物業(yè)管理職能是一個有機的統(tǒng)一整體。 我國房地 產(chǎn)經(jīng)濟體制改革的方向是市場化、商品化和住房自有化。它不僅使原有的公房所有制為主體的房屋格局被大量共有、共用而又相互毗連的房屋格局所取代，而且也使傳統(tǒng)的按產(chǎn)權、按部門分散 管理的辦法，以及用計劃包干的維修管理辦法再也不能適應形勢發(fā)展的需要了，由此形成了產(chǎn)權多元化和管理社會化的新格局。從對目前公有房屋出售中居民心態(tài)的調查可以看出，居民最擔心的是公房出售后的管理維修問題，包括經(jīng)費、權利、責任和如何落實。就整個房地產(chǎn)市場來說，物業(yè)管理無疑拓寬了房地產(chǎn) 市場范圍，完善了房地產(chǎn)投資，促進了房地產(chǎn)市場向健康有序的方向發(fā)展。 按程序 來說，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的落腳點。隨著國家宏觀政策的調整，單純的數(shù)量增長已經(jīng)不能適應市場需求，房地產(chǎn)要提高 投資效益，要向效益增長型轉變，就必須加強物業(yè)管理，使房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理三個環(huán)節(jié)全面協(xié)調地發(fā)展。 加強物業(yè)管理不僅能使物業(yè)保值，而且還可以使物業(yè)增值。只有現(xiàn)代化的管理手段，優(yōu)質、周到、完善的物業(yè)管理，才能保證房地產(chǎn)價值和使用價值的最終實現(xiàn)，進而提高房地產(chǎn)的投資效益。 ，完善城市功能現(xiàn)代化的城市需要高質量的管理服務，運作良好的大廈設施，有助于工作效率的提高；稱心如意的居住環(huán)境，有助于人際關系的調和。這一切是社會穩(wěn)定、經(jīng)濟增長和城市發(fā)展所 必須具備的前提條件。人們生活水平的改善、生活內(nèi)容的充實和豐滿，無論從物質上還是精神上都離不開工作和生活環(huán)境的優(yōu)化和美化。因此，高質量的物業(yè)管理既可以改變 城市風貌、改善人們的工作和生活環(huán)境，又能提高人們的精神文明素質和現(xiàn)代化城市意識，為樹立城市形象、完善城市功能起積極推動作用。 物業(yè)管理是加快我國房地產(chǎn)發(fā)展同國際接軌的必要措施，具有推動外向型房地產(chǎn)和涉外 經(jīng)濟發(fā)展的作用。 物業(yè)管理是一種不動產(chǎn)的現(xiàn)代化管理方法和模式，不受地區(qū)、國家和社會制度的限制。隨著我國經(jīng)濟體制改革的深化和涉外經(jīng)濟的發(fā)展，越來越多的外商對投資中國 大陸感興趣。只有安居才能樂業(yè)，在中國大陸的外商一般都 十分關注如何為自己安排一個方便、高效的工作和居住環(huán)境，并且外商進入事業(yè)發(fā)展期后，就有了為自己公司和工作人員購置業(yè)務和居住用房的需要。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和完善，投資于中國大陸房地產(chǎn)的外商也正 在獨資組建物業(yè)管理公司，來管理自己在中國大陸的物業(yè)，并以此作為吸引外商在中國大陸置業(yè)的一招。 物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的重要業(yè)務，具有提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)聲譽的作用 。房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)已意識到物業(yè)管理的重要性，開始關心物業(yè)管理，并把物業(yè)管理作為企業(yè)經(jīng)營的重要戰(zhàn)略決策。因此，優(yōu)質的物業(yè)管理是企業(yè)最形象也是最實惠的廣告，具有提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽的作用。 物業(yè)管理的作用與類型 建國以后，國家對城鎮(zhèn)房屋管理實行的是計劃經(jīng)濟條件下形成的行政管理體制，至今仍 是城鎮(zhèn)房屋管理的主要模式。物業(yè)管理是傳統(tǒng)管理的延伸和發(fā)展，但由于機制的不同，兩者又有著原則 上的區(qū)別。 (一)管理實體物業(yè)管理則是一種經(jīng)營性、企業(yè)化的勞動服務行為，實施管理的實體是具有法人資格的物業(yè)管理企業(yè)和各種專業(yè)服務公司。 (二)管理機制在低租金條件下采用行政補貼的辦法來彌補經(jīng)費的不足，或者因經(jīng)費的不足而不能有效地保養(yǎng)房屋。 傳統(tǒng)管理是按產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)劃分的部門管理，往往一個完整的物業(yè)區(qū)域，其內(nèi)部各個物業(yè)因 產(chǎn)權歸屬不同而被分割，影響了物業(yè)的統(tǒng)一管理。業(yè)主和管理公司通過招標投標 來簽訂委托管理服務合同，開展業(yè)務。 (四)服務范圍物業(yè)管理提供全方位、多功能的綜合性服務，市場機制促使管理公司千方百計地從廣度和 深度上拓展業(yè)務，以高效優(yōu)質的服務取得企業(yè)的經(jīng)濟效益。 (五)主導地位物業(yè)管理是一種契約行為，供需雙方通過共同認可的合同相聯(lián)系，有明確的權利義務，而且業(yè)主在其中居主導地位。 綜上所述，物業(yè)管理完全轉換了傳統(tǒng)機制下政府、管理單位、業(yè)主和使用人三者之間的 關系。這種轉換既體現(xiàn)了物業(yè)業(yè)主、使用人的合法權益，又建立了新的 、適應社會主義市場經(jīng)濟秩序的政府、業(yè)主(使用人)和管理公司三者之間的法律關系和經(jīng)濟關系，實現(xiàn)業(yè)主自治和專業(yè)管理相結合的管理原則和與此相適應的管理模式。物業(yè)的業(yè)主從被動、被管的地位轉換為主動地、自覺地管好自己的物業(yè)，維護共同的利益。 二、物業(yè)管理的作用這里再對物業(yè)管理在社會經(jīng)濟生活和城市建設中的地位和作用展開分析： 中國房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革方向是商品化、市場化和住房自有化，并由此形成產(chǎn)權多元化 和管理社會化的新格局。當前，公有房屋出售后居民最大的擔心就是公房出售后的管理維修問 題，包括費用收支、權利責任、管理方式等等。所以，良好的物業(yè)管理使購房人放心、安心，因而具有深化、促進和完善 房屋商品化，住房制度改革的功能，是房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革不可缺少的配套工程。 (二)提高房地產(chǎn)經(jīng)營活動的效益物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的最終環(huán)節(jié)，對前級活動具有強烈的反彈和刺激作用。當前，商品房售后管理是房地產(chǎn)經(jīng)營活動中的一個熱點和難點?，F(xiàn)在，發(fā)展商終于 明白，優(yōu)良、方便的物業(yè)管理是樹立企業(yè)形象，招攬用戶，推銷物業(yè)的重要手段和策略。由于物業(yè)管理在建設現(xiàn)代 家園中的特殊地位，其在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位越來越重要。 (三)提高城鎮(zhèn)居民的生活和居住水準物業(yè)管理從對住宅的 管理來說，其目標首先是為居民營造一個方便、文明、整潔、安全的生活環(huán)境，其水準和內(nèi)容要隨著社會進步不斷地拓展和提升。優(yōu) 質的物業(yè)管理不是單純的事務性操辦和技術性保養(yǎng)，而是要在此基礎上為業(yè)主、使用人創(chuàng)造一種從物質到精神，具有濃厚的文化氛圍，又有個性特征的寧靜、安逸、優(yōu)雅、舒適的生活 環(huán)境。 規(guī)范化的物業(yè)管理與社區(qū)建設相結合，能使物業(yè)區(qū)域形成一個具有“陶冶情操、凈化心靈、提升精神”的微型社會。這種居住環(huán)境和社會關系有助于激勵人們的群體意識、溝通感情、增強理解、培育良好的社會心理，促進社會 的安定團結。 (四)城市管理的基礎工作建筑物的容貌構成城市形象的主體?，F(xiàn)在，物業(yè)管理已逐步從對新區(qū)管理延伸 到建成區(qū)的管理。物業(yè)管理作為一種不動產(chǎn)的現(xiàn)代化管理模式，不受地區(qū)、國家和社會制度的限制。因而 都十分關注如何為自己安排一個舒適高效的工作和居住環(huán)境。 (1)為市民提供清潔和安全的環(huán)境； (3)通過富有活力和創(chuàng)造性的各種經(jīng)濟手段，保證滿足市民在營養(yǎng)、飲水、住房、收入 、安全和工作方面的基本要求； (5)能使市民一道參與制定涉及他們?nèi)粘Ｉ?，特別是健康和福利的各項政策決定； (7)保護文化遺產(chǎn)并尊重所有居民的各種文化和生活特性； (9)作出不懈努力，爭取改善健康服務質量，并能使更多市民享受到健康服務； 物業(yè)管理是提供商品勞務的行業(yè)，物業(yè)管理面廣量大，能提供廣泛的就業(yè)機遇。 首先能為從事傳統(tǒng)管理的房管部門和人員提供一個轉換機制，吸納人員的合適方向。近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的興起，特別是土地批租和舊城舊房改造的迅猛態(tài)勢，公房大量轉化為私房。這里，包括直管公房和系統(tǒng)公房兩大部門。物業(yè)管理業(yè)同裝飾維修業(yè)、家政服務業(yè)、 園林綠化業(yè)等部門有密切的聯(lián)系。 物業(yè)管理的類型也就是物業(yè)管理的模式、方式。 (一)委托管理型開發(fā)商、業(yè)主采用招投標或協(xié)議的方式，通過“物業(yè)管理服務合同”委托專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)，按照“統(tǒng)一管理，綜合服務”的原則，提供 勞務商品的管理行為。 如果物業(yè)的產(chǎn)權屬于兩個或兩個以上的業(yè)主，就由業(yè)主管房小組或業(yè)主委員會代表業(yè)主 承擔業(yè)主自治管理的職能。 這種方式，按照自用或出租又可分為： 業(yè)主將自有自用的物業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)管理，這是典型的委托管理方式。 開發(fā)商、業(yè)主將自有的物業(yè)不是委托給專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)管理，而是由自己單位內(nèi)部 設立物業(yè)管理部門來管理。 第一，是在物業(yè)所有權和經(jīng)營管理權的關系上。自主經(jīng)營型物業(yè)所有權人和經(jīng)營人是同一個法人，委托管理型 是兩個各自獨立的法人。 自主經(jīng)營型按其對物業(yè)的使用和經(jīng)營方式又可分為：這一類大多數(shù)是收益性物業(yè)，如商場、賓館、度假村、廠房、倉庫等 。 (2)自有出租型。自主經(jīng)營型的物業(yè)管理區(qū)域一般規(guī)模都不大。自主經(jīng)營型也就向委托管理型轉換了。 物業(yè)管理的原則與宗旨 一、業(yè)主自治與專業(yè)管理相結合的原則 (一)業(yè)主自治管理業(yè)主自治管理是指業(yè)主在物業(yè)管理中處于主導地位，但這不意味業(yè)主直接實施管理，而是通過合同的