某廣場(chǎng)項(xiàng)目產(chǎn)品定位思路及營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告-在線瀏覽
2025-03-25 16:01本頁(yè)面
【正文】 湖，北通長(zhǎng)江，東鄰蘇州、常熟，東至上海 128公里，西至南京 177公里，為蘇錫常中心地區(qū)，水陸空交通十分便捷。2023年末，全區(qū)戶籍人口，總戶數(shù) 。 鳥(niǎo)瞰錫山區(qū) 錫山區(qū)政府 錫山城區(qū)概貌 錫山區(qū)域示意圖 錫山區(qū)市場(chǎng)分析 經(jīng)濟(jì)概況 ?錫山區(qū)是近代民族工業(yè)和現(xiàn)代鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)的發(fā)祥地，曾創(chuàng)造了蜚聲中外的“蘇南模式”。 ?2023年全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值，比上年增長(zhǎng) %。 錫山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)科創(chuàng)園 錫山城區(qū)中心一角 錫山區(qū)市場(chǎng)分析 錫山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) ?江蘇錫山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，為長(zhǎng)三角地區(qū)重要的產(chǎn)業(yè)集聚高地，無(wú)錫東部崛起的科技新城和商務(wù)新城。 ?開(kāi)發(fā)區(qū)占錫山 10%的人口和 16%的土地，貢獻(xiàn)了錫山 40%的經(jīng)濟(jì)總量、 50%的科技份額、 60%的出口和 70%以上的外資。 ?推行轉(zhuǎn)型發(fā)展質(zhì)量持續(xù)優(yōu)化，有力推進(jìn)選商擇資的發(fā)展模式，明晰產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，強(qiáng)攻一批先進(jìn)制造業(yè)、服務(wù)外包業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等重點(diǎn)項(xiàng)目。 Vpark科技創(chuàng)業(yè)園獲評(píng)省級(jí)科技企業(yè)孵化器和省留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園， Vpark服務(wù)外包園獲評(píng)省國(guó)際服務(wù)外包示范園區(qū)和市級(jí)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。 屬于 VPARK科技園區(qū) 2期項(xiàng)目 。 周邊道路比較空曠 ， 來(lái)往車(chē)輛不多 ， 部分道路還處于建設(shè)之中 。酒店部分建筑面積 43974平方米，高 ，層數(shù) 2+23層。 SWOT分析 項(xiàng)目 SWOT分析 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 對(duì)手選取 ?在本項(xiàng)目附近 5公里左右的范圍內(nèi)，選取一些近期開(kāi)盤(pán)在售的項(xiàng)目與本項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比研究。 ? 這些項(xiàng)目以酒店式公寓為主，有部分含帶商鋪。 萬(wàn)商美寓 嘉飾茂國(guó)際廣場(chǎng) 甲殼蟲(chóng) 晶石國(guó)際 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 對(duì)手情況 ?其中萬(wàn)商美寓項(xiàng)目距離本項(xiàng)目位臵最近，全部做酒店式公寓。戶型越大單價(jià)越低。它以寫(xiě)字樓為主，有自己運(yùn)營(yíng)的綜合酒店。 10年 8%投資回報(bào)，產(chǎn)權(quán)歸酒店集中管理。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 評(píng)價(jià)分析 ?就本項(xiàng)目辦公物業(yè)而言，區(qū)域內(nèi)幾乎沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，可作為園區(qū)內(nèi)服務(wù)型、技術(shù)型企業(yè)入駐。 ?另外，區(qū)域內(nèi)挑高的復(fù)合型公寓也比較多，復(fù)式公寓雖然能大大的增加使用面積，得到投資者的興趣，但是挑高的酒店公寓不僅影響整個(gè)建筑的布局，而且小面積的公寓也會(huì)使得單層公寓套數(shù)過(guò)多，影響物業(yè)品質(zhì)，兩層換一層的預(yù)期價(jià)值并不能很好的體現(xiàn)。 項(xiàng)目定位篇 ■目標(biāo)客戶定位 ■ 產(chǎn)品定位 ■銷(xiāo)售價(jià)格定位 ■ 推廣主題定位 ■ 項(xiàng)目規(guī)劃建議 高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、服務(wù)外包園等，由于該類(lèi)地區(qū)在招商引資方面有政策方面優(yōu)勢(shì)， 吸引了眾多國(guó)內(nèi)外公司或機(jī)構(gòu) ，所以也就形成了一批外籍人員及企業(yè)中高層等人群的 中高端臵業(yè)、租賃需求 。 對(duì)于他們 ， 便利的生活氛圍與豐富的娛樂(lè)生活 猶如生活中必不可少的氧氣 ， 相對(duì)而言 ， 在無(wú)錫 ， “ 住 ” 可能是他們最大的生活問(wèn)題 ， 由于缺乏國(guó)際化社區(qū)的氛圍以及相應(yīng)的量身定制的住宅社區(qū) ， 他們其中的一部分 ， 承受著不菲的價(jià)格在當(dāng)?shù)鼐频険碛幸惶?長(zhǎng)包房 ， 然而他們中的絕大部分分散在錫山區(qū)附近的各個(gè) 普通住宅公寓里 ， 并且對(duì)于目前的小區(qū)環(huán)境并不滿意 。 “ 深度定制化酒店式公寓” 我們要為錫山區(qū)外籍高管及企業(yè)精英而量身打造一個(gè)： 所以，我們要做的并非僅是普通的，以?xún)r(jià)格取勝的酒店式公寓， 而是要將本案包裝成一個(gè)針對(duì)專(zhuān)門(mén)群體的高端 “ 酒店式公寓 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 由于市場(chǎng)對(duì)精裝修產(chǎn)品接受度較高，且針對(duì)高端客戶的需要，我司 建議做精裝修產(chǎn)品，包括硬裝及軟裝，達(dá)到拎包入住的效果 ； 由于面向高端客戶，定位較高，且需要配臵一定的軟裝與家具， 我司建議精裝修成本在 2023元 /平米 ； 產(chǎn)品銷(xiāo)售口徑多元化 ，由于本案面積較大，可提供各類(lèi)型的客戶多種的銷(xiāo)售選擇； 提升服務(wù)功能 ，做真正意義上的酒店式服務(wù)體系，為本案客戶所量身定制。 供暖方式符合人體脈絡(luò)學(xué)，有益人體。 樓下 樓上 這類(lèi)人群享受 舒適、快捷、高素質(zhì) 的生活環(huán)境，除了提供高標(biāo)準(zhǔn)的居住環(huán)境外，對(duì)于產(chǎn)品的 拓展服務(wù) 也有一定要求 我司將利用在 14層的裙房以及星級(jí)酒店提供一站式商業(yè)及服務(wù)配套資源，與酒店式公寓進(jìn)行整合，針對(duì)客戶推出 “專(zhuān)屬 VIP一卡通功能 ”，解決本案客戶休閑、娛樂(lè)等配套方面的問(wèn)題，另一方面也可為本案的銷(xiāo)售增加賣(mài)點(diǎn)。 所以，我司建議： ? 在本案 5F酒店大堂處開(kāi)辟出部分空間，設(shè)臵吧臺(tái)、桌椅、會(huì)議室等，打造成為客戶專(zhuān)屬的“會(huì)客大堂”，以滿足客戶禮賓會(huì)務(wù)方面的需求； ? 對(duì)物業(yè)管理公司相關(guān)人員進(jìn)行一定的會(huì)務(wù)方面的培訓(xùn)，屆時(shí)提供該方面的服務(wù)。 相關(guān)項(xiàng)目選取情況表： 銷(xiāo)售價(jià)格定位 市場(chǎng)比較法 根據(jù)酒店公寓的定價(jià)原則，主要考慮的價(jià)格比較因素為：宗地位臵、交通狀況、商業(yè)配套、規(guī)劃設(shè)計(jì)。 ? 根據(jù)本案的修改規(guī)劃： 酒店部分建筑面積 43974平方米，層數(shù) 2+23層為 25層。 所以酒店式公寓部分的建筑面積可粗略計(jì)算為： 43974/29*8=12130平米。 不再是普通公寓生活，而是與高端人士更為匹配的生活方式 國(guó)際化的 風(fēng)格獨(dú)特的 產(chǎn)品價(jià)值屬性延展 : 【 圍繞 “ 深度定制化酒店服務(wù)公寓 ” ,我們?nèi)绾握喜⑺茉炱放疲?】 形象提升 產(chǎn)品提升 專(zhuān)為錫山開(kāi)發(fā)區(qū)的企業(yè)高管量身定制的，一個(gè)多功能、外向型、高品質(zhì)的“酒店式公寓”。 產(chǎn)品特性 有品味的 什么是與本案這最根本的 4個(gè)特性，最為貼切的符號(hào)？ 如果說(shuō)“建筑是凝固的音樂(lè)，音樂(lè)是流動(dòng)的建筑”， 那么我們的項(xiàng)目會(huì)將會(huì)演奏出怎樣的樂(lè)章？ 形象提升 產(chǎn)品提升 形象提升 產(chǎn)品提升 形象提升 產(chǎn)品提升 目標(biāo)人群定位 居住文化定位 錫山區(qū)的外
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