【正文】 月 8月 9月 營銷節(jié)點(diǎn) 別墅基本售罄 4月 8日華府招募中海會員；積累客戶 6月底華府算價 ,交納 68萬獲得選房資格 9月初第二批房號推出 香蜜湖 1號華府案例借鑒 推廣主題 1月 2月 3月 一個城市的珍藏 得城市以土地 ,還城市以香蜜湖 1號 (報紙 ) 100個國王的夢想 100個國王的 苛求 (報紙 ) 值得敬仰的高度 主訴求點(diǎn) 別墅區(qū) (御園 ): 稀缺的地段 尊貴的氣度 高層 (華府 ): 身份的象征 以”高度”暗指高層 頂層復(fù)式 (九宮殿 ) 身份的象征 此前所享 ,皆屬平常 主要成功點(diǎn) :別墅區(qū)頂級豪宅形象的成功塑造 ,在高層的推廣中繼續(xù)延續(xù)了以往高端形象 ,并以案名的創(chuàng)新使得老盤新盤化 ,所有的推廣統(tǒng)一調(diào)性 :香蜜湖 1號是身份的象征 （線上未出現(xiàn)別墅與高層之間物業(yè)形態(tài)形象的明顯差異） 香蜜湖 1號華府案例借鑒 值得敬仰的高度 (級別感 ,身份的象征 ) 城市中心最高檔豪宅 地段 無敵香蜜湖生態(tài)景觀及城市景觀 自然資源 極其稀缺的高品質(zhì)產(chǎn)品 品質(zhì) 絕版的、領(lǐng)先市場的創(chuàng)新戶型 戶型 私家尊邸園林 園林 一流的用材 用材 高配臵智能化系統(tǒng) 智能化 高品質(zhì)配套 配套 頂級豪宅專屬物業(yè)管家 物管 中港最付盛名的品牌發(fā)展商聯(lián)袂打造 發(fā)展商品牌 線上訴求點(diǎn) 項目賣點(diǎn) VS 波托菲諾推廣借鑒 天 鵝 堡 Swan casthe 高層 現(xiàn)場銷售處 景觀 街入口 純水岸 多層 \小高層 Town house 別墅 天鵝湖 燕棲湖 廣告主題口號 華僑城 波托非諾 意大利小鎮(zhèn)風(fēng)情的高尚住宅 portofino 生活格調(diào) —— 質(zhì)樸的浪漫，自在的優(yōu)雅 Portofino 生活方式 從以別墅和多層為主的 純水岸 到以高層為主的 天鵝堡 ,波托非諾一直堅持以異國小鎮(zhèn) “生活方式” 貫穿始終 ,對外推廣上及其低調(diào) ,成就了深圳頂級豪宅的典范。城市中央 ,私享湖山 (地段 \資源 ) 大型低密度豪宅社區(qū) 物業(yè)類型 中央別墅區(qū) 地段 山湖資源 自然資源 周邊環(huán)境純粹 ,無農(nóng)民房等不利影響 純粹 皇家臺地園林 ,果樹園林 ,四季水果 園林 瑞士”圣莫麗斯”小鎮(zhèn)全球唯一售權(quán) 品牌 自身配套有高爾夫練習(xí)場 ,私家登山道 ,五星級酒店等資源 社區(qū)配套 項目賣點(diǎn) VS 線上訴求點(diǎn) 銀湖山郊野公園 ? 項目指標(biāo)： ? 總用地面積： 202322平方米 ? 總建筑面積： 360580平方米 ? 總住宅面積 : 358780平方米 ? 容積率： ? 建筑密度： 24% ? 優(yōu)勢亮點(diǎn) ： ? 9萬平米天然湖、郊野公園、 ? 專利產(chǎn)品、城市距離 ? 不利影響： ? 南坪快速噪音、山湖林海影響、 ? 梅林關(guān)口交通雜亂 ? 2023年推售： 93套 D區(qū)別墅下半年推出 星河丹堤案例借鑒 07年至今 星河丹堤推廣借鑒 推廣主題 06年下半年 雙灣復(fù)式高層新區(qū) 銀湖山 ,城市別墅 CEO官邸 主訴求點(diǎn) 資源 ,產(chǎn)品形態(tài) ,級別感 官邸新區(qū) ,復(fù)式別墅 營銷節(jié)點(diǎn) 主推別墅 主推疊墅 主推高層 級別感 ,產(chǎn)品形態(tài) 產(chǎn)品實(shí)銷信息 星河丹堤從別墅到疊墅 ,延續(xù)了官邸的級別感 ,從疊墅到高層時 ,主要以實(shí)銷賣點(diǎn)為主 星河丹堤案例借鑒 銀湖山 ,城市別墅 CEO官邸 (級別感 ,資源 ) 關(guān)內(nèi)大型別墅高尚居住社區(qū) 物業(yè)類型 山湖資源 自然資源 自身配套齊全 (中航健身會 ,丹桂軒 ,武漢大學(xué)外國語學(xué)校 ) 配套 戶型設(shè)計合理 產(chǎn)品 星河地產(chǎn)開發(fā) 發(fā)展商品牌 項目賣點(diǎn) VS 線上訴求點(diǎn) 蘭溪谷案例借鑒 ? 項目指標(biāo)： ? 總建面 : ? 物業(yè)類型 :疊加別墅 ,高層大平面和復(fù)式 ? 主力戶型 :170210 m2的高層四房 ,280400 m2的復(fù)式空間及 HOUSE單位 ? 剩余套數(shù) :133套 ? 暢銷戶型 :170190四房 ? 銷售率 :48% 2月 蘭溪谷推廣借鑒 推廣主題 08年 1月 5月 ,靜雅五棟拔萃首推 無俱攀比 ,首度推出珍寶house＆藏品 6棟 主訴求點(diǎn) 產(chǎn)品 實(shí)銷信息 項目的高端形象已經(jīng)建立 ,因此在高層的推廣中沒有繼續(xù)塑造形象 ,而是以“稀缺” +“產(chǎn)品實(shí)銷信息”相結(jié)合 營銷節(jié)點(diǎn) 主推 house+6棟 主推 5棟 產(chǎn)品實(shí)銷信息 別處再無蘭溪谷 稀缺 3月 4月 5月 蘭溪谷案例借鑒 別處再無蘭溪谷 (稀缺 ) 蛇口認(rèn)可度最高的豪宅項目品牌 項目品牌 山景資源 自然資源 蛇口片區(qū)的國際華氛圍 國際化 項目內(nèi)部和周邊完善的生活配套 配套 招商品牌物管 物管 招商地產(chǎn)開發(fā) 發(fā)展商品牌 項目賣點(diǎn) VS 線上訴求點(diǎn) 線上營銷 “別墅＋高層 ”豪宅項目線上形象過渡案例借鑒 在售及待售的競爭高層項目線上形象分析 本項目線上策略建議 媒體推廣計劃 頂級純高層項目成功案例借鑒 紅樹西岸案例借鑒 ? 占地面積： ? 總建筑面積： 255300平方米 ? 總套數(shù) :1000多套 ? 裝修情況 :300平米以下帶裝修 ,300平米以上不帶裝修 ,6000元 /平米 ? 套數(shù)： 共 318套 ? 戶型面積 :120520平方米 ? 主力戶型 :150260平方米， 2梯 2戶 ? 主要亮點(diǎn) :特別的樓盤外立面 ,高端的家居智能化 ,國外設(shè)計理念和國外原產(chǎn)的頂級家私 05年以高于紅樹灣 /平米的價格入市 ,引起了市場的廣泛關(guān)注 ,但因價格過高 ,成交一度非常慘淡 ,06,07年的火爆市場將紅樹西岸救出困境 07年 08年 紅樹西岸推廣借鑒 推廣活動 06年 年初將澳門賭場開到會所 ,邀請高端客戶參與 畢加索畫展 譚盾藝術(shù)展 主訴求點(diǎn) 上善生活 (在此主題下開展各種高規(guī)格小眾活動 ) 將世界帶入紅樹西岸 組織客戶報名參加國外游 ,所有的購物場所關(guān)門只為客戶服務(wù) 紅樹西岸的價格和產(chǎn)品從入市起就引起了客戶的廣泛關(guān)注 ,在推廣眾始終以”上善生活”為主題開展各種平時難以體驗(yàn)到的”高端小眾活動” ,通過在高端人群中的小眾傳博建立項目的高端形象 邀請芬蘭圣誕老人舉行圣誕活動 紅樹西岸案例借鑒 項目賣點(diǎn) 對外訴求點(diǎn) 上善生活 將世界帶入紅樹西岸 (生活品質(zhì) ) 城市豪宅片區(qū)物業(yè) 地段 紅樹林自然景觀資源 自然資源 產(chǎn)品設(shè)計和規(guī)劃均為大師手筆 理念超前 市場最高端精裝修標(biāo)準(zhǔn) ,國外原裝進(jìn)構(gòu)家私 品質(zhì) 一流的用材 用材 最高配臵智能化系統(tǒng) 智能化 高品質(zhì)配套 配套 深圳獨(dú)一無二的外立面 唯一 VS 線上營銷 “別墅＋高層 ”豪宅項目線上形象過渡案例借鑒 在售及待售的競爭高層項目線上形象分析 本項目線上策略建議 媒體推廣計劃 頂級純高層項目成功案例借鑒 半島城邦－線上策略 ?畫 海 為 疆 , 定 義 未 來 ?南中國海 100萬平米進(jìn) 海 社區(qū) 數(shù)萬平米的會所 3萬平米商業(yè) ,商家云集 引入九年制中小學(xué) ,幼兒園 ,中英文雙語環(huán)境 地鐵 2號線 ,步行 2分鐘即可到達(dá) 100萬平米的海上城邦 蛇口片區(qū)的國際化氛圍 緊鄰西部通道 ,與世界的距離 ,15分鐘 (世界通達(dá)性 ) 以人為本的智能物管 ,為客戶量身打造數(shù)字化信息平臺 采用國際品牌 深圳唯一擁有國際游艇俱樂部的社區(qū) ?日本第一的TOSTEM門窗 , ?德國”格屋”五金配件 。 ?全銅管代理 PVC管 。 線上營銷 “別墅＋高層 ”豪宅項目線上形象過渡案例借鑒 在售及待售的競爭高層項目線上形象分析 本項目線上策略建議 媒體推廣計劃 頂級純高層項目成功案例借鑒 卓越維港賣點(diǎn)梳理 高層賣點(diǎn) 支撐點(diǎn) 賣點(diǎn)細(xì)述 1 一流的區(qū)域價值 世界富人區(qū) 7大城市資源體系 交通（ 雙地鐵口物業(yè) ）、資源生態(tài)圈（海景、15公里濱海長廊帶）、大型商業(yè)資源、五星級酒店資源、人文高地、 2 一流的產(chǎn)品自身品質(zhì) 一流用材 深圳首個將金屬漆、玻璃幕墻 運(yùn)用于住宅建筑外立面的項目 3 戶型空間打造 ?空間膨脹： 超大比例戶型贈送空間 （水平膨脹） ?空間膨脹： 3－ （縱向膨脹） ?環(huán)繞式院落花園設(shè)計，別墅理念運(yùn)用于高層，使“高層住宅低層化”升級為“高層住宅別墅化” 4 智能化設(shè)備 ?智能刷卡到戶，雙開門電梯 ?霍尼威爾新風(fēng)系統(tǒng) 5 無敵景觀視野 永久海景 無限開闊視野 3層以上戶戶 永久海景 戶戶南北通透，數(shù)百米開闊視野， 無樓間距概念，實(shí)屬難得 6 大型別墅群落社區(qū) 122套別墅 與豪宅市場上第一陣營的高層項目（香蜜湖1號華府等）一樣，本項目擁有別墅產(chǎn)品線配備，具備向豪宅第一陣營邁進(jìn)的有利先決條件；同期競爭項目多為純高層項目，充其量可歸屬于高尚住宅范疇，難以躋身豪宅陣營。 不利于頂尖線上形象的樹立；且同片區(qū)同期產(chǎn)品提及地鐵 2號線者眾； 08年市場走勢 南山－深圳灣－后海灣 區(qū)域競爭激烈，高層供應(yīng)集中爆發(fā)！ 線上形象“同質(zhì)化”嚴(yán)重！ 我們?nèi)绾?突圍 ？ 是否硬撼火拼“國際化的區(qū)域價值”和“海景”資源？ 2023年轟動全世界的哈佛商戰(zhàn)理論，該理論歷時 15年完成，廣泛運(yùn)用于各大企業(yè)。 利用“藍(lán)海戰(zhàn)略”的方法，打破傳統(tǒng)價值定律，保證差異化和低成本， 突破性的創(chuàng)造核心價值 ，并 整合 為一個 價值體系 。 正如一位希臘哲人所說的那樣，決定一切的只是姿態(tài)。 卓越維港要繼續(xù) 引領(lǐng) 市場，實(shí)現(xiàn)價值的提升。 本項目北區(qū)高層階段－豪宅“符號” 支撐點(diǎn) （符號內(nèi)涵） 本項目高層－世界尖端“品質(zhì)” “香蜜湖 1號” 高層戶型創(chuàng)新點(diǎn)： ? 高層住宅低層化 —— 雙花園設(shè)計（院落花園） ? 戶戶面向香蜜湖，全景觀設(shè)計 ? ? 陽光早餐廳 ? 雙入戶大堂設(shè)計 ? 智能電梯直達(dá)私家花園電梯前廳設(shè)計 ? 情景式自然采光車庫 ? 1： 戶型品質(zhì) 同期供應(yīng)產(chǎn)品中的絕對引領(lǐng)者！ 比肩香蜜湖 1號！ 一流用材：超越！請不要試圖與維港比用材！ “香蜜湖 1號” 的用材： ? 巴西花崗石：精選巴西進(jìn)口花崗石裝點(diǎn)外墻面 ； ? 墻磚：以日本獨(dú)特工藝燒制 ； ? T型屋面平瓦 ：硬朗、簡潔的外觀，同時具有良好的隔熱性能 ? 雙層中空玻璃 ：隔音效率大于 25dB ? 世界一流氟碳噴涂 ：世界上最高檔的建筑鋁型材表面涂裝工藝 一流用材品質(zhì) ?“紅樹西岸”外立面建材 (window wall)： ? 立面 :保值 ,保潔 ? 視野更加純凈 ? 隔音 ,隔熱 :12mm中空玻璃 ? 安全性 :玻璃破碎時中間仍有膠片連接 ,防火性能好 ? 杜絕光污染 超越香蜜湖 1號！比肩紅樹西岸！市場上僅卓越維港與紅樹西岸超前地將全玻璃幕墻運(yùn)用于