【正文】 前鳳崗房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、社區(qū)配套等都尚處在初級(jí)階段 。 ? 市場(chǎng)漸趨活躍 近年翡翠山湖、嘉輝豪庭等房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，使片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)漸趨活躍。相續(xù)開(kāi)發(fā)了御景花園、帝豪花園、綠茵豪廷等十幾個(gè)具有影響力的樓盤(pán)。 ? 購(gòu)房主力以香港人為主 樟木頭有便利的交通，發(fā)展商更以此將樓盤(pán)主推香港市場(chǎng)，從而形成了以香港外銷(xiāo)市場(chǎng)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。整體外銷(xiāo)市場(chǎng)雖然總量增加，但市場(chǎng)占有份額下降 。內(nèi)銷(xiāo)的比例從不到的一成的比例升至三成半左右。所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)中，以商住小區(qū)為主，戶型以120平米以上的戶型為主。 老城區(qū)，是香芒西路、康怡路、香芒中路、香芒東路延線。 郊區(qū) 是清溪鎮(zhèn)中心區(qū)以外的地區(qū) 名稱(chēng) 類(lèi)型 單位面積 戶型 均價(jià)或銷(xiāo)售情況 金陽(yáng)商貿(mào)廣場(chǎng) 商住 94137 三房二廳二衛(wèi) 3200 康泰大廈 商住 132123 三房二廳二衛(wèi) 2500 星光商業(yè)廣場(chǎng) 商住 7086 二房、三房 1900 公務(wù)員大樓 小高層 130 三房二廳二衛(wèi) 1600 碧月灣花園 別墅，小高層 140 四房二廳二衛(wèi) 2980 大綠地 別墅，小高層 168348 三房 ―― 六房 30006500 年豐豪苑 商住 100150 三房 售罄 銀橋花園 商住 120160 三房、四房 售罄 康怡花園 商住 120180 三房、四房 售罄 南峰聚富花園 商住 100160 二房、三房、四房 售罄 柏麗花園 別墅 300（地皮） 自建別墅 售罄 清溪鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)一覽 ? 地理位置： 清溪鎮(zhèn)聚富路 ? 占地面積： 21萬(wàn)平方米 ? 建筑面積： 118569平方米 ? 容 積 率： ? 綠 化 率： 58% ? 發(fā) 展 商： 清溪房地產(chǎn)公司 ? 物業(yè)類(lèi)型： 520套洋房、別墅及部分商鋪 ? 主力戶型： 三房?jī)蓮d ㎡、四房?jī)蓮d ㎡ ? 銷(xiāo)售價(jià)格： 洋房 3380元 /㎡、別墅 6000元 /㎡ ? 車(chē) 位： 售價(jià)： 8萬(wàn) /位；租賃： 250元 /月 .位 碧月灣花園 ? 地理位置： 香芒西路 ? 占地面積： 57029平方米 ? 發(fā) 展 商： 東莞市三陽(yáng)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 ? 物業(yè)類(lèi)型： 180套商鋪（ 14層捆綁銷(xiāo)售其中 12層為商鋪， 34層為住宅） ? 主力戶型： ㎡ ? 交樓標(biāo)準(zhǔn)： 簡(jiǎn)單裝修 ? 銷(xiāo)售價(jià)格： 3200元 /㎡（ 14層捆綁銷(xiāo)售 ) 1層 : 約 6500元 /㎡ 2層 : 約 3000元 /㎡ 34層 :約 1600元 / ㎡ ? 付款方式： 一次性；銀行按揭九五折。 清溪房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) ?鎮(zhèn)區(qū)商品房每年開(kāi)發(fā)量不大，項(xiàng)目發(fā)展有較大空間。 清溪房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) ?投資客戶群中，多數(shù)為持幣觀望型。 周邊的：常平、樟木頭、塘廈等。 清溪房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) ?鎮(zhèn)區(qū)沿街商鋪極為普遍。 給本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售都帶來(lái)極大的壓力。 解決好了項(xiàng)目的招商工作將會(huì)對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的銷(xiāo)售帶來(lái)極大的便利，從而使本項(xiàng)目的盈利目標(biāo)能較好、快速實(shí)現(xiàn)。 清溪商業(yè)分布 ☆兩大主力商圈為支點(diǎn)，以街鋪為延伸網(wǎng)線，以幾大商業(yè)百貨 為網(wǎng)點(diǎn)，共同構(gòu)建清溪商業(yè)圈。 ☆ 新興商業(yè)圈，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 新興商圈 傳統(tǒng)商圈 華潤(rùn) 天和 舊大新 大新 富升 華潤(rùn)萬(wàn)佳 商圈分布及七大百貨分布 富佳 ☆大型零售百貨與商業(yè)街鋪的相互補(bǔ)充 清溪商業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 清溪鎮(zhèn)兩大商業(yè)圈中，均為以大型零售百貨和商業(yè)街鋪互為補(bǔ)充的形式，其中大型零售百貨店是長(zhǎng)期吸引較大人流的商業(yè)熱點(diǎn)，是支撐商圈的支柱。 兩種經(jīng)營(yíng)形式的有利結(jié)合，增強(qiáng)了商圈生存的重要生命力 ☆經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以滿足生活所需為主 如：服裝、餐飲、生活用品等 ☆檔次一般為中低檔次。 如：六大百貨中，華潤(rùn)萬(wàn)佳檔次較高，但門(mén)可羅雀。富升、大新，經(jīng)營(yíng)檔次中低檔，但人流較多。 例如：傳統(tǒng)商業(yè)圈內(nèi)：休閑場(chǎng)所和娛樂(lè)場(chǎng)所都較少。 例如：當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的客戶，會(huì)選擇到深圳、廣州等地購(gòu)物，到塘廈、樟木頭等鎮(zhèn)區(qū)消費(fèi)。 清溪投資者分析 ☆投資者大多為本地人 調(diào)查研究表明：現(xiàn)有商鋪大多為當(dāng)?shù)厝耸克?gòu)買(mǎi) 。 負(fù)利率的現(xiàn)實(shí)，使有存款的客戶愿意進(jìn)行投資。一定升值潛力的物業(yè)，受到投資者的親睞。 ☆投資外流現(xiàn)象明顯 城區(qū)及周邊經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)是他們的選擇。 在當(dāng)?shù)鼐用裰写嬖诶喂痰摹耙讳伕蝗钡膫鹘y(tǒng)思想。 清溪投資型商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供量較小 ,相對(duì)于較大的投資市場(chǎng) ,項(xiàng)目商業(yè)部分銷(xiāo)售有較大的市場(chǎng)空間。 結(jié)合到本項(xiàng)目的龐大商業(yè)體量 , 經(jīng)營(yíng)是難點(diǎn) ,招商是關(guān)鍵 ! 切實(shí)可行的商業(yè)定位 ,以及強(qiáng)大的招商實(shí)力是保證項(xiàng)目商業(yè)成功的關(guān)鍵。 項(xiàng)目位于鹿鳴路與商業(yè)街交界處，屬于傳統(tǒng)核心商圈的輻射區(qū)域。 ☆項(xiàng)目東邊是菜田、美鮮娜園藝花木場(chǎng)和重河村委 ☆項(xiàng)目西邊是私宅。 ☆項(xiàng)目北面是舊式商品房 廠房區(qū) 項(xiàng)目四至 ☆ 道路：鹿鳴路、商業(yè)街 ☆ 學(xué)校：清溪幼兒園（步行 15分鐘）、中心小學(xué)（步行 18鐘） 清溪中學(xué)（步行 15分鐘）、清溪第二中學(xué)（步行 20分鐘） ☆ 醫(yī)院：清溪醫(yī)院（步行 15分鐘） ☆ 銀行：農(nóng)行重河分行、建設(shè)銀行清溪儲(chǔ)蓄所、農(nóng)業(yè)銀行清溪 辦事處、工行旺東儲(chǔ)蓄所、農(nóng)信鎮(zhèn)西儲(chǔ)蓄所。 項(xiàng)目周邊配套情況分析 商圈范圍： 項(xiàng)目商圈分析 香芒東路、商業(yè)街。半徑范圍約 300米。舊市場(chǎng)街鋪、香芒中路沿街街鋪、商業(yè)街街鋪，為商圈核心點(diǎn)做了有效的延展。經(jīng)營(yíng)的檔次高中、低檔兼有。 百貨類(lèi)商場(chǎng)： 整體是以超市類(lèi)型經(jīng)營(yíng)，以生活用品、食品、服裝為主。即可以享受到成熟商圈的便利，另一方面隨著商圈的不段完善和發(fā)展，物業(yè)價(jià)值的提升速度很快。 ☆ 設(shè)計(jì)規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 按照規(guī)劃設(shè)計(jì)，本項(xiàng)目建成后將是清溪集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、餐飲為一體的大型綜合商業(yè)城。 ☆ 公共交通劣勢(shì) 公交車(chē)站點(diǎn)離本項(xiàng)目有３百米的距離，不太便利。 ☆ 項(xiàng)目公共空間不足 項(xiàng)目因?yàn)檎嫉孛娣e不大，地面停車(chē)不便，消費(fèi)者難以在此長(zhǎng)時(shí)間逗留。 ☆ 清溪市場(chǎng)需求量的增加 。 ☆ 清溪商業(yè)竟?fàn)幍耐{ 六大商家同臺(tái)競(jìng)技，帶來(lái)的商業(yè)威脅。 本項(xiàng)目商業(yè)面積將近 4萬(wàn)平方米，清溪市場(chǎng)能否及時(shí)消化。 機(jī)會(huì) O 威脅 T ☆本項(xiàng)目位于成熟商業(yè)片區(qū)，而且規(guī)模較大，如經(jīng)營(yíng)得當(dāng)將可以引領(lǐng)清溪商業(yè)走向。 ☆在鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)，七大商家的同臺(tái)競(jìng)技給本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了很大的威脅，本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定要突破現(xiàn)狀，才能出彩。在項(xiàng)目的銷(xiāo)售初期能夠很好的解決項(xiàng)目的招商問(wèn)題，將會(huì)為項(xiàng)目的銷(xiāo)售帶來(lái)極大的利好，從而能更快促進(jìn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售，使本項(xiàng)目的盈利目標(biāo)能更好更快的實(shí)現(xiàn)。 SWOT總結(jié) 27年， 23城 中原對(duì)住區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)的問(wèn)題與思考！ 實(shí)際需要 矛盾 商業(yè)街初定位 分期入住 矛盾 一次性開(kāi)發(fā) 居民生活 矛盾 商業(yè)設(shè)施 住區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)中存在的問(wèn)題 ☆分類(lèi)別設(shè)置的住區(qū)商業(yè)設(shè)施 通過(guò)對(duì)住區(qū)商業(yè)設(shè)施存在的問(wèn)題以及不同商業(yè)設(shè)施特點(diǎn)的總結(jié)與反思，中原提出了以關(guān)注居民的需求為出發(fā)點(diǎn)的商業(yè)設(shè)施配套主張。 ☆分級(jí)設(shè)置的住區(qū)商業(yè)設(shè)施 根居民實(shí)際需求、設(shè)施服務(wù)和城市環(huán)境特點(diǎn)進(jìn)行分級(jí)設(shè)置，在保證便利性的同時(shí)，增加公共設(shè)施的共享性。 中原對(duì)商業(yè)設(shè)置特點(diǎn)的反思 ? 從項(xiàng)目的規(guī)模和地段特點(diǎn)出發(fā)，根據(jù)中原操作大量住宅區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)， 本項(xiàng)目商業(yè)在分級(jí)上應(yīng)定位為住區(qū)商業(yè) ，即不僅服務(wù)于本項(xiàng)目居民，更包含項(xiàng)目所屬住區(qū)的大量居民，以及到香茫路商圈購(gòu)物消費(fèi)的