【正文】 （ 4）商業(yè)物業(yè)管理檔次較低； （ 5）本地投資商業(yè)物業(yè)力度較弱； （ 6）產(chǎn)品本身檔次較低； （ 7）產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計相對落后； （ 8）地方招商力度較弱； （ 9）主題式商業(yè)較為欠缺； （ 10）未來商業(yè)供給量增強。 ? 現(xiàn)有商圈經(jīng)營業(yè)態(tài)較為單一尚未形成規(guī)模型的商業(yè)綜合商圈、 ? 現(xiàn)有商圈以弧形的走勢分布，由南門廣場逐漸向西北方向發(fā)展。 ? 主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為機電、車修，商業(yè)鋪面較為低檔。一方面承載著由火車站經(jīng)南門 廣場至新汽車南站發(fā)往青銅峽、吳忠、 中寧等區(qū)域的物資貨物，另一方面也成 為這些區(qū)域農(nóng)產(chǎn)品等物資外銷的中轉(zhuǎn)站， 故車流較為旺盛。 南門廣場 交通樞紐中心 新建汽車南站 交通樞紐中心 本案 區(qū)域商業(yè)具備充足的人流及車流，為后期商業(yè)的快速發(fā)展帶來了潛在的力量。 ? 居民餐飲習(xí)慣研究 ? “清真”、“麻辣”：對于回鄉(xiāng)寧夏來講就像美食的 logo一樣，而特色風(fēng)味清真美食更是回漢百姓的上等之選。 ? “便捷時尚”隨著城市的發(fā)展，銀川市市民的那種安逸緩慢的生活節(jié)奏也在逐步變化著，當(dāng) KFC等知名快餐進(jìn)入銀川后，都市時尚之風(fēng)也在隨即流入百姓的消費意識中。 第三部分：定位分析 一、項目定位前準(zhǔn)備 區(qū)域宏觀環(huán)境研究 商業(yè)競爭格局研究 大勢所趨 消費者需求研究 項目 商業(yè) 經(jīng)濟(jì) 環(huán)境 分析 項目 區(qū)域 人流 車流 狀況 項目 區(qū)域 商鋪 業(yè)態(tài) 構(gòu)成 商鋪 業(yè)主 需求 研究 潛在 投資 者 研究 本市 市民 一般 消費 研究 本市 市民 餐飲 習(xí)慣 研究 本市 市民 休閑 娛樂 研究 競爭所連 習(xí)慣所需 研究結(jié)論及項目定位 ? 項目整體定位思路 第三部分：定位分析 一、項目定位前準(zhǔn)備 ?項目整體定位原則 關(guān)聯(lián)性 差異性 震撼性 ? 關(guān)聯(lián)性： 項目所處的區(qū)位主要是城市東南角，南門廣場與汽車南站之間的黃金軌道穿越而行，周邊商業(yè)環(huán)境較為單一，檔次低下，主要業(yè)態(tài)以經(jīng)營機電五金、建材及汽車機修行業(yè)為主，為與周邊業(yè)態(tài)之間和諧統(tǒng)一，共生共榮，本案建議在商鋪業(yè)態(tài)功能劃區(qū)式部分的體現(xiàn)區(qū)域業(yè)態(tài)。 ? 震撼性： 針對市內(nèi)中高檔特色餐飲娛樂業(yè)較為貧乏的現(xiàn)狀，建議本案以“中高檔水景餐飲娛樂”為主題，打造城東水景商業(yè)街，主題式經(jīng)營，鑄造城市商業(yè)消費的標(biāo)桿，對城市造成震撼性的影響，提升項目品質(zhì)及形象，為公司后期開發(fā)商業(yè)奠定良好的口碑。 ?本項目處于銀川市東南角，臨近并且成為兩大重要的商圈聯(lián)系的黃金軌道，交通便利，車流旺盛。 ? 本案積極響應(yīng)政府號召，力圖在治理好的水景景觀帶上鑄造環(huán)境優(yōu)美的水景商業(yè)街，讓商戶不僅獲得高額的投資回報外，還等欣賞并擁有這水景風(fēng)光的一角。 第三部分：定位分析 二、項目整體定位 ? 由定位的整體思路出發(fā)，嚴(yán)格遵循定位原則，在充足的定位依據(jù)上我們力圖將康橋水郡水景商業(yè)街打造成： 塞上湖城獨一無二，獨具規(guī)模的 中高端 “歐式 水景” 餐飲娛樂主題街 第三部分：定位分析 三、項目形象定位 湖城、水景、歐陸風(fēng)情 成就康橋水郡的尊貴與浪漫！ ? 銀川市中心城區(qū)的風(fēng)貌特色定位為“塞上湖城、回鄉(xiāng)風(fēng)情、 西夏古都”。 ? 項目獨特歐式風(fēng)情設(shè)計，外檐華麗浪漫，高貴大方。 d) 本市及周邊公務(wù)員，預(yù)計占 10%。 3. 投資者年齡見下表： 客戶年齡 2534 3545 45以上 比例 20% 50% 30% 3. 投資者區(qū)域來源見下表： 區(qū)域來源 本市常住 外來常住 外來暫住 比例 55% 30% 15% 第三部分：定位分析 四、項目客戶群定位 ? 項目經(jīng)營者定位： 本案商業(yè)街的經(jīng)營者可分為兩類，一是通過自購商鋪來進(jìn)行經(jīng)營，另一種是通過租賃商鋪進(jìn)行經(jīng)營。 b) 品牌餐飲娛樂連鎖的經(jīng)營者或品牌加盟店經(jīng)營者。 d) 周邊區(qū)域從事機電、五金、機修等行業(yè)且具有較強資金實力，欲在本區(qū)域內(nèi)開設(shè)新店鋪的經(jīng)營者。 2. 經(jīng)營者年齡分析： 客戶年齡 2534 3545 45以上 比例 25% 55% 20% 3. 經(jīng)營者們關(guān)注地段是否優(yōu)越、交通是否便利、人氣是否旺盛以及周邊居民的消費實力等，他們自信，理智，不懷疑自己的經(jīng)營眼光及經(jīng)營實力。 3. 公共社交人士：因工作或其他需求，經(jīng)常應(yīng)付各種社交場合，對于社交的私密性、檔次性以及舒適特色性要求較高。 5. 品牌追求者：對于都市中時尚品牌的咖啡廳、品牌餐飲店較為忠實，喜歡有檔次、有品位、便捷舒適的消費環(huán)境。 7. 崇尚特色美食及餐飲娛樂場所的各類人群。 第三部分：定位分析 六、業(yè)態(tài)定位 以特色餐飲娛樂為主、機電類為輔、其他經(jīng)營業(yè)態(tài)有力補充！ 業(yè)態(tài) 餐飲娛樂類 機電類 其他經(jīng)營業(yè)態(tài) 種類 特色飯店、風(fēng)味小吃、連鎖快 餐、咖啡廳、酒吧、茶社等 電纜、機電、車修類 銀行、美容、美發(fā)、干洗、通 信繳費處、藥店 所占比例 55% 30% 15% 1. 根據(jù)本市周邊業(yè)態(tài)的分布情況、發(fā)展情況、飽和程度尋找市場空白點！ 2. 根據(jù)產(chǎn)品特征，確定與產(chǎn)品匹配的業(yè)態(tài)； 3. 根據(jù)項目所處區(qū)域內(nèi)，現(xiàn)在或未來的意向客戶群的消費力及特征定位本案的業(yè)態(tài)。 ? 項目價格定位參考競品： 第四部分：業(yè)態(tài)分區(qū)及租售執(zhí)行策劃 一、業(yè)態(tài)組合 業(yè)態(tài) 餐飲娛樂類 機電類 其他經(jīng)營業(yè)態(tài) 種類 特色飯店、風(fēng)味小吃、連鎖快 餐、咖啡廳、酒吧、茶社等 電纜、機電、車修類 銀行、美容、美發(fā)、干洗、通 信繳費處 所占比例 55% 30% 15% ? 業(yè)態(tài)類型 突出區(qū)域的產(chǎn)業(yè)性及項目的生活便利性，在滿足社區(qū)人群基本的生活配套 基礎(chǔ)上，倡導(dǎo)高端消費的合理規(guī)劃。 有效控制品牌店鋪和非品牌店鋪比例，爭取項目利潤最優(yōu)組合。 網(wǎng)羅生活的細(xì)微之處 特色餐飲 /品牌快餐店 知名連鎖綜合超市 機電行業(yè) 休閑娛樂業(yè) 藥房、美容、美發(fā)、 洗衣店、通信等 第四部分：業(yè)態(tài)分區(qū)及租售執(zhí)行策劃 二、業(yè)態(tài)功能分區(qū)及面積確定 寶湖東路 清河南街 機電、五金業(yè) 公寓裙樓綜合超市 特色歐式、水景餐飲娛樂街 休閑、美容美發(fā)等生活配套 ? 業(yè)態(tài)功能分區(qū) ? 功能面積確定 業(yè)態(tài) 樓號 建筑面積（㎡） 商戶數(shù)（個） 戶型區(qū)間（㎡） 主力戶型（㎡） 機電、五金 14 142 3123 20 特色歐式、水景餐飲娛樂業(yè) 15 15 16 3855 34 休閑、美容美發(fā)等生活配套 16 1210 10 公寓裙樓 3層商業(yè) 1 6631 1 —— 第四部分：業(yè)態(tài)分區(qū)及租售執(zhí)行策劃 三、租售模式選擇 ? 選擇原則 依據(jù)于項目戰(zhàn)略理念及產(chǎn)品定位高度，以迅速回籠資金為本項目銷售模式的