【正文】 客戶特征如下： a) 在本市內(nèi)及下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)或鄰近、周邊區(qū)域做餐飲生意，并有意擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)?；蚋鼡Q經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)者。 第三部分：定位分析 四、項(xiàng)目客戶群定位 按照客戶性質(zhì)可將客戶分成三類：投資者、經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者； ? 項(xiàng)目投資者定位： 1. 因社區(qū)商業(yè)的單價(jià)和總價(jià)都較高，可將具有豐富經(jīng)驗(yàn)及資金實(shí)力雄厚的投資客作為主要的客戶群體，分類及比例如下： a) 本市企事業(yè)單位高層領(lǐng)導(dǎo)、私企負(fù)責(zé)人、具有較強(qiáng)投資實(shí)力的鄉(xiāng)鎮(zhèn)村名作為主要投資群體，預(yù)計(jì)占 35%； b) 自治區(qū)周邊地級(jí)市及內(nèi)蒙、甘肅、陜西、山西等省市客戶看好本市投資市場(chǎng)的人士 30%； c) 自治區(qū)煤炭、化工、石油、電力等企業(yè)中高層管理人士，預(yù)計(jì)占 15%。 投資 價(jià)值 ? 區(qū)域商業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為單一，對(duì)于中高檔餐飲娛樂(lè)的商業(yè)供給甚少，且較為分散，難以滿足城市居民的聚會(huì)、休閑娛樂(lè)生活需求； ? 周邊對(duì)于商鋪的供給幾于殆盡，本案的商業(yè)正好成為區(qū)域唯一的供給； ? 城市的發(fā)展必定會(huì)誕生主題式商業(yè)，形成新的商業(yè)氛圍，而本案獨(dú)立式商業(yè)街的設(shè)計(jì)，為商戶提供了經(jīng)營(yíng)各類中高檔商業(yè)的機(jī)會(huì)，成為城市發(fā)展的標(biāo)桿。 第三部分：定位分析 一、項(xiàng)目定位前準(zhǔn)備 ?項(xiàng)目整體定位依據(jù) 地段 交通 ?銀川市被譽(yù)為美麗的塞上湖城，自然環(huán)境優(yōu)越，人文環(huán)境和諧，宜居城市的城市定位，讓銀川市成為西北區(qū)域經(jīng)濟(jì)人文發(fā)展的核心城市。 ? “面子消費(fèi)” 銀川市市民請(qǐng)客吃飯好面子的消費(fèi)習(xí)慣也在促使著中高檔餐飲的發(fā)展， 四、市場(chǎng)環(huán)境總結(jié) 第二部分：市場(chǎng)環(huán)境分析 ? 宏觀經(jīng)濟(jì)向好，大勢(shì)所趨，穩(wěn)增長(zhǎng)政策力保 V字型復(fù)蘇，市場(chǎng)形勢(shì)看好， 投資升值潛力巨大； ? 區(qū)域發(fā)展核心地帶，初級(jí)市場(chǎng)的產(chǎn)品填補(bǔ)增長(zhǎng)，區(qū)域發(fā)展的標(biāo)桿作用； ? 人文環(huán)境的向心所依。 三、人文環(huán)境分析 第二部分：市場(chǎng)環(huán)境分析 ? 居民消費(fèi)習(xí)慣研究 ? “美食“ 銀川市地處我國(guó)大西北腹地 ,人口相對(duì)稀少 ,全市共有人口 117 余萬(wàn)人 , 經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后 ,居民購(gòu)買力相對(duì)較低 ,消費(fèi)習(xí)慣偏于保守 ,然而由于銀川市素有“塞上江南，美食故鄉(xiāng)”的美譽(yù)，致使銀川市市民對(duì)于美食的追捧可謂超高，寧夏區(qū)域的傳統(tǒng)特色小吃品類眾多，在省內(nèi)外也是頗具盛名。 二、區(qū)域環(huán)境 —— 區(qū)域商業(yè)人流車流量 第二部分：市場(chǎng)環(huán)境分析 ? 項(xiàng)目位于兩大交通樞紐連接的黃金 軌道上。 二、區(qū)域環(huán)境 —— 區(qū)域商圈分析 第二部分：市場(chǎng)環(huán)境分析 南門廣場(chǎng) 商圈 新華街 沿線 時(shí)尚服飾商圈 湖濱 休閑運(yùn)動(dòng) 娛樂(lè)餐飲商圈 北京路沿線 新興 辦公、金融商貿(mào)區(qū) 火車站 商圈 ? 市區(qū)目前已形成及待形成的商圈共有 6個(gè)，多數(shù)是以老城區(qū)原有街道應(yīng)運(yùn)而生。 ? 2023年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，比上年增長(zhǎng) ％。 ? 銀川市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境正逐步走向西北區(qū)域經(jīng)法發(fā)展的核心，未來(lái)商機(jī)將大幅增加。 ? 放寬中小城市戶口限制，推進(jìn)城鎮(zhèn)化，這對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展是比較大的利好，大量農(nóng)民成為中小城市和城鎮(zhèn)的新居民，必然帶來(lái)巨量的住房需求，以及商業(yè)用房需求等。 ? 沒(méi)有明確提出抑制投機(jī)和穩(wěn)定房?jī)r(jià)。 ? 目標(biāo)客戶購(gòu)買能力較強(qiáng)：雖然本項(xiàng)目地段為前 “上前城村 ”，但由于拆遷后再建商業(yè)占用村民土地，因此村民享用的商業(yè)用地租金相當(dāng)優(yōu)厚，加之目前的住戶相當(dāng)一部分又面臨拆遷問(wèn)題，因此這部分客戶應(yīng)有著很強(qiáng)的購(gòu)買能力。 四、項(xiàng)目 SWOT分析 第一部分：本案商業(yè)街基本情況介紹 ? 在同等條件下，本項(xiàng)目推出時(shí)間相對(duì)晚，處于相對(duì)劣勢(shì)，可能 造成部分潛在客戶已經(jīng)流失。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（ Strength） 項(xiàng)目劣勢(shì)分析（ Weakness） ? 周邊環(huán)境不理想：二支排溝尚未進(jìn)行改造，正臨本項(xiàng)目商業(yè)部分，嚴(yán)重影響了環(huán)境的美觀和空氣質(zhì)量。 ? 交通便捷：項(xiàng)目坐落于銀川市主街道清和街、寶湖路交叉路口，銀川市多條公交線路繁忙通過(guò)，交通出行方便快捷?？禈蛩? 商業(yè) 公寓 2023年?duì)I銷策劃全案 博策地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 第一章 康橋水郡 商業(yè) 2023年?duì)I銷策劃全案 第四部分：業(yè)態(tài)分區(qū)及租售執(zhí)行策劃 第三部分：定位分析 第二部分：市場(chǎng)環(huán)境分析 第一部分：本案商業(yè)街基本情況介紹 目錄 第五部分：入市策略及營(yíng)銷推廣建議 第一部分：本案商業(yè)街基本情況介紹 一、本案地理位置分析 寶湖東路 清河南街 公寓裙樓商業(yè) 臨街商業(yè) 項(xiàng)目地址：興慶區(qū)清和南街與寶湖東路交匯處（銀川市車輛管理所對(duì)面） ? 坐擁城市東南角，中心商業(yè)的輻射補(bǔ)給區(qū)，后備發(fā)展空間巨大！ ? 區(qū)域交通便利，車流旺盛，周邊機(jī)電產(chǎn)業(yè)日漸成熟！ 成熟商業(yè)中心區(qū) 泛城市輻射區(qū) 本案 第一部分：本案商業(yè)街基本情況介紹 二、項(xiàng)目總體情況分析 15 15 16臨街商業(yè) 公寓 1~3層裙樓 主體商業(yè)區(qū)， 14 142 臨街商業(yè) 項(xiàng)目住宅區(qū) ?樓棟數(shù)： 12棟 ?建面： ㎡ ?總戶數(shù)： 750戶 ?總?cè)藬?shù)： 2101個(gè) 酒店式公寓 C字型社區(qū)商業(yè)街，水景與商機(jī)輝映而出，人流與財(cái)富同步涌進(jìn)！ 三、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 第一部分：本案商業(yè)街基本情況介紹 臨街商業(yè) 樓號(hào) 總建筑面積（㎡） 戶數(shù) 戶型面積區(qū)間（㎡） 主力戶型面積（㎡） 一期 141 13 151 7 110231 152 14 16 23 二期 142 約 7戶 —— 合計(jì) 64 項(xiàng)目整體商業(yè)建筑體量為 ㎡，其中臨街商鋪面積為 ㎡，共計(jì)約 64間；公寓裙樓商業(yè)面積為 4723㎡，共計(jì)三層。項(xiàng)目周邊已形成家居、裝飾材料、機(jī)電、防水等傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)，人氣和商機(jī)都很可觀。 ? 景觀環(huán)境成熟：銀川市政府斥巨資對(duì)項(xiàng)目西側(cè)二支排溝進(jìn)行改造，打造貫穿銀川城東的水景街。 ? 項(xiàng)目所在地缺乏高檔居住氛圍：項(xiàng)目周圍除原上前城村拆遷再建的商業(yè)鋪面之外，麗錦苑和正在建設(shè)中的寶慶嘉園都是普通住宅小區(qū)，并無(wú)高檔住宅氛圍。 ? 市場(chǎng)存在空缺點(diǎn)：本項(xiàng)目附近成規(guī)模的中高檔商業(yè)體不多 ,主題式商業(yè)街更是稀缺，這片市場(chǎng)空白將是本項(xiàng)目一個(gè)良好的切入點(diǎn)。 ? 政策依然鼓勵(lì)合理的自住需求。 ? 住房保障依然還是重頭戲。 ? 經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展為一方面促使政府大額投資基礎(chǔ)建設(shè)，美化市容市貌，另一方面也為城市的發(fā)展帶來(lái)巨大的商機(jī)也投資空間。 一、投資環(huán)境 —— 商業(yè) 環(huán)境分析 第二部分：市場(chǎng)環(huán)境分析 銀川商業(yè)發(fā)達(dá)，現(xiàn)有商業(yè)、服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)近 2萬(wàn)家，集市批零交易市場(chǎng)和大型貿(mào)易 市場(chǎng) 56個(gè)，今日銀川已成為寧夏及毗鄰地區(qū)的商貿(mào)中心城市。 2023 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額住宿餐飲業(yè) ,2 3 . 1 8 , 1 5 %其他行業(yè) ,0 . 5 6 , 0 %批發(fā)零售業(yè) ,1 3 2 . 0 3 , 8 5 %批發(fā)零售業(yè) 住宿餐飲業(yè) 其他行業(yè)一、投資環(huán)境 —— 商業(yè)地產(chǎn)分析 第二部分：市