成本法及其應(yīng)用(ppt59)(1)-在線瀏覽
2025-03-20 11:45本頁(yè)面
【正文】 區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù) ? 三、適用于新建房地產(chǎn)的基本公式 ? ? 新建房地價(jià)格＝土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +建筑物建造成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售費(fèi)用 +銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤(rùn) 第三節(jié) 成本法的基本公式 ? (新建房地價(jià)格公式中不含土地取得成本、土地開發(fā)成本及歸屬于土地的管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn) )，即 ? 新建建筑物價(jià)格 =建筑物建造成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售費(fèi)用 +銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤(rùn) ? 三、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式 ? ? 舊房地價(jià)格＝房地的重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物的折舊＝土地的重新購(gòu)建價(jià)格 +建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物的折舊 ? ? 舊建筑物價(jià)格＝建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物的折舊 第四節(jié) 重新購(gòu)建價(jià)格 ? 一、重新購(gòu)建價(jià)格的概念 ? ，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。 ? (2)重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的價(jià)格。因此，建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格中未扣除建筑物的折舊，而土地的增減價(jià)因素一般已考慮在其重新購(gòu)建價(jià)格中。 ? 建筑物重置價(jià)格 (replacement cost of building)是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。 第四節(jié) 重新購(gòu)建價(jià)格 ? 建筑物的重置價(jià)格 ,宜用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料 ,或因建筑技術(shù)變遷 ,使得舊有建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價(jià)。 ? 重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格低。二是不將房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分 ,而是模擬房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程 ,在分析房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成基礎(chǔ)上采用成本法求取。具體方法有 : ? ? 單位比較法 (parativeunit method)是以估價(jià)對(duì)象建筑物為整體 ,選取某種與該建筑物造價(jià)密切相關(guān)的計(jì)量單位為比較單位 ,通過(guò)調(diào)查了解估價(jià)時(shí)點(diǎn)類似建筑物的單位造價(jià) ,并對(duì)其作適當(dāng)?shù)男拚齺?lái)求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法。 第四節(jié) 重新購(gòu)建價(jià)格 ? (1)單位面積法 ? 單位面積法 (squarefoot method)是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ傻念愃平ㄖ锏膯挝幻娣e造價(jià) ,對(duì)其作適當(dāng)?shù)男拚?、調(diào)整 ,然后乘以估價(jià)對(duì)象建筑物的面積來(lái)估算建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格。 ? (2)單位體積法 ? 單位體積法 (cubicfoot method)與單位面積法相似 ,是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ傻念愃平ㄖ锏膯挝惑w積造價(jià) ,對(duì)其作適當(dāng)?shù)男拚?、調(diào)整 ,然后乘以估價(jià)對(duì)象建筑物的體積來(lái)估算建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格。 建筑物基準(zhǔn)重置價(jià)格表 基準(zhǔn)日期 : 年 月 日 價(jià)格單位 :元 /M2 鋼結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) 普通住宅 高檔公寓 別 墅 大型商場(chǎng) 中小商店 辦 公 樓 星級(jí)賓館 招 待 所 標(biāo)準(zhǔn)廠房 倉(cāng) 庫(kù) 影 劇 院 體 育 館 加 油 站 其 他 第四節(jié) 重新購(gòu)建價(jià)格 ? ? 分部分項(xiàng)法 (unitinplace method)是先假設(shè)將估價(jià)對(duì)象建筑物分解為各個(gè)獨(dú)立的構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程 ,然后測(cè)算各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的數(shù)量 ,再調(diào)查了解估價(jià)時(shí)點(diǎn)各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的單位價(jià)格或成本 ,最后將各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的數(shù)量乘以相應(yīng)的單位價(jià)格或成本后相加 ,來(lái)估算建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法。(2)既不要漏項(xiàng)也不要重復(fù)計(jì)算。 ? 工料測(cè)量法主要用于具有歷史價(jià)值的建筑物重建價(jià)格的求取。主要用于檢驗(yàn)其它方法的測(cè)算結(jié)果。 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? 一、建筑物折舊的概念和原因 ? ：估價(jià)上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與重新購(gòu)建價(jià)格的差額，即建筑物折舊＝建筑物重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物市場(chǎng)價(jià)值 ? ：根據(jù)造成建筑物折舊的原因，分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? 物質(zhì)折舊由以下方面引起：自然經(jīng)過(guò)的老化；正常使用的磨損；意外的破壞損毀；延遲維修的損壞殘存。 ? 功能缺乏是指建筑物沒(méi)有其應(yīng)該有的某些部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等。 ? 功能落后是指建筑物已有部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)低于正常標(biāo)準(zhǔn)或有缺陷而阻礙其他部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的正常運(yùn)營(yíng)。 ? (3)經(jīng)濟(jì)折舊（ economic depreciation， economic obsolescence） ,又稱外部性折舊（ external obsolescence） ,是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值的損失。 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? （二）折舊的求取方法 ? ? (1) 年限法和有關(guān)年限的概念 ? 年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效經(jīng)過(guò)年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)求取建筑物折舊的方法。 自然壽命(physical life)是從建筑物竣工之日開始到建筑物主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時(shí)間。如收益性建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命就是從建筑物竣工之日開始在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下產(chǎn)生的收益大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的持續(xù)時(shí)間。實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù) (actual age)是指從建筑物竣工之日開始到估價(jià)時(shí)點(diǎn)為止的日歷年數(shù)。 (remaining life)是其壽命減去經(jīng)過(guò)年數(shù)之后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟(jì)壽命。剩余經(jīng)濟(jì)壽命(remaining economic life)是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效經(jīng)過(guò)年數(shù)之后的壽命。 ? (2)直線法 ? 直線法 (straightline method)假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。 ? [例 ]某 10年前建成交付使用的建筑物 ,估價(jià)人員實(shí)地觀察判定其剩余經(jīng)濟(jì)壽命為 30年 ,殘值率為零。 ? 該建筑物的成新率＝ 30247。再假設(shè)建筑物殘值率為零的情況下，該方法求取折舊的步驟為： ? (1)搜集交易實(shí)例 。 ? (3)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行付款方式、交易情況等修正 。 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? (5)求取可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的建筑物重新購(gòu)建價(jià)格 ,將該建筑物重新購(gòu)建價(jià)格減去建筑物的折舊后價(jià)值得出建筑物折舊 。或?qū)⒏骺杀葘?shí)例的折舊率除以其經(jīng)過(guò)年數(shù)轉(zhuǎn)換為年折舊率 ,再將各可比實(shí)例年折舊率調(diào)整為
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