【正文】 系計算規(guī)則通知 》 ，通知規(guī)定對住宅層高 ，寫字間層高 ，商鋪層高 。具體標(biāo)準(zhǔn)如下： 地 段 非普通住宅價格線（元 /平方米） 一級地段 6880 二級地段 5628 三級地段 4906 四級地段 4557 五級地段 4890 六級地段 3976 七級地段 3193 八級地段 2581 八級以外地段（凈月） 2120 長春市非普通住宅價格標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)該地段房屋前半年實際交易價格的，每半年更新一次。另有，如住宅小區(qū)建筑容積率在 以下（不含 ）的或單套建筑面積在 144平方米以上（不含 144平方米）的住宅，都為非普通住宅，契稅都按總房款的 3％征收。 2023年次債危機(jī)演發(fā)成世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)，政策導(dǎo)向轉(zhuǎn)變，最終經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、保持增長。 政策導(dǎo)向曲線 2023年 2023年 2023年 2023年上半年 央行 10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金 關(guān)于促進(jìn)集約用地的通知 “存量房” 7折貸款利率 國十一條：二套房首付不低于40% 央行 6次加息 5次上調(diào)、 4次下調(diào)存款準(zhǔn)備金 “二套房貸”從嚴(yán)執(zhí)行 國土部“十九條”：打擊“囤地” “ 24號文”：建立多層次住房保障體系 5次降息 《 關(guān)于集約用地的通知 》 ：打擊“囤地、捂地” “新國十條”：嚴(yán)控二套、多套房貸 “二套房貸”出臺 “國十三條” :鼓勵商品房消費 “國四條”：增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè) 三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 07市場表現(xiàn)較好，需求持續(xù)旺盛，未受調(diào)控政策影響。 需求釋放，刺激政策起到一定作用， “政策收緊 ”等輿論影響部分購房者提前出手。政策調(diào)節(jié)作用在長春并不明顯，在經(jīng)歷了段時間的 “觀望 ”后，新增供應(yīng)去化均很順利，價格也較平穩(wěn)。 成交減小是，政策？小長假？ 新政的出臺并未引起成交量的持續(xù)性下挫，當(dāng)前的市場成交量波動曲線與 2023年趨同。 近一個月長春市二級市場商品住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析： ? 新政出臺前，成交量較比 2023年有所下降，但成交面積下降幅度控制在 15%以內(nèi)，成交套數(shù)下降幅度控制在20%以內(nèi)； ? 新政出臺后，第二周成交量有所上升，但進(jìn)入五月份成交量持續(xù)下降，成交面積下降幅度幾近 35%； ? 不容忽視的是，進(jìn)入 2023年長春市成交套均面積較 2023年均有所上漲，但是新政出臺后的第二周，該漲幅停滯了，成交套均面積呈現(xiàn)下降趨勢，由此可見新政出臺后的成交面積較比新政實施前有所降低，中小戶型相對熱銷。 新政對長春樓市的影響 在政策和五一小長假的雙重作用下，進(jìn)入五月份成交量較比 2023年同期呈現(xiàn)三成左右的縮減，且平均成交房源面積較比 2023年有所下降！ 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 僅從政策層面上看，政策調(diào)整對投資性客戶影響較大，其次為對貸款依賴性較強(qiáng)的改善性置業(yè)的客群。 一方面， 2023年中期，政策效應(yīng)滯后，房地產(chǎn)供給也在逐步放大，房價漲幅將會趨緩； 另一方面，政策實施使得一線城市的量價齊跌，將會影響潛在購房者對樓市的信心（與2023年相似），人們對樓市所持的不確定性態(tài)度，造成了樓市的觀望，從而導(dǎo)致量降價滯的局面。政府痛下殺手，市場下行調(diào)整壓力巨大，作為此次出臺的 “ 歷史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策 ” 必定造就更長的調(diào)整周期。 小結(jié) 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 亞泰大街將建仨立交橋 —— 高架橋的建成有效緩解交通擁堵問題，加速城市化進(jìn)程同時帶動了周邊房地產(chǎn)發(fā)展。 2023年新建機(jī)場大道縱貫?zāi)媳眱蓞^(qū) —— 吉林大路作為通向機(jī)場的市內(nèi)主要干路交通問題日益凸顯，此次長春南部規(guī)劃一條機(jī)場大道，將對吉林大路交通壓力有所緩解，同時也將帶動南部人氣。同時，它將進(jìn)一步完善西南部城市路網(wǎng)格局，極大地提升長春市西南部城市主干道通行能力，實現(xiàn)城區(qū)互動。 長西客站 亞泰大街立交橋工程 新機(jī)場大道 硅谷大街立交橋 圖表：重點交通工程分布圖 城市交通 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 輕軌三期工程北起長春站北廣場 ， 南至南四環(huán)路 ， 全長 ， 其中地下線 ， 過渡線約 ， 其余為高架線 。 周邊樓盤依托便利交通展開高品質(zhì)居住區(qū) 。 輕軌工程進(jìn)一步的完善給市民出行帶來更多便利 ， 拉近了市區(qū)與邊緣區(qū)域距離 ， 帶動沿線房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 。 圖表：城市輕軌一二三期線路圖 城市交通 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 2023年長春市新建 8個公園 —— 改造 4個公園 ， 新建 5個公園 ， 新建 3個水系公園 2023年將在長春公園西北角 ， 西安廣場附近建一處 3000多平方米的 郁金香園 ； 人民大街南部明年將開工建設(shè) 友誼公園 。 經(jīng)開區(qū)在興隆山附近新建一處水系公園 ， 面積 63公頃； 二道區(qū)在四化橋附近新建一處 濕地公園 ， 面積 80公頃 ， 計劃明年一期完工 32公頃 。 此外 ， 動植物園還將繼續(xù)改造 。 郁金香園 友誼公園 同心湖公園 苗圃公園 高爾夫國際體育休閑公園 興隆湖公園 濕地公園 水系公園 森林公園 城市綠化 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 2023年長春市寬城區(qū)將建首個都市森林公園 ， 該公園將是 2023年建設(shè)的區(qū)域內(nèi)面積最大 、 投入資金最多 、 建設(shè)周期最長的公園 。 總占地面積 。 寬城區(qū)作為老工業(yè)區(qū)，區(qū)域房地產(chǎn)市場以剛性需求為主，隨著近年來的城市建設(shè)和發(fā)展，目前寬城區(qū)的區(qū)域發(fā)展?jié)摿θ找婕由?。對寬城區(qū)未來的城市發(fā)展也具有深遠(yuǎn)影響。 相關(guān)信息： 2023年計劃出讓土地 1955萬平方米 (不包括企業(yè)改制用地 )，其中商服用地 160萬平方米，住宅用地 450萬平方米，工業(yè)用地 1314萬平方米，其它用地 31萬平方米。本年度上半年由于受天氣影響，開工時間較往年同周期滯后，在 4月份各項目才陸續(xù)開工， 6月份 產(chǎn)品陸續(xù)流入市場 。 需求關(guān)鍵詞： 需求量受供應(yīng)量制約 由于受上半年新品供應(yīng)不足的影響，需求量受到很大程度的制約，新品上市時間較短是上半年成交量無明顯體現(xiàn)的主要因素。 價格關(guān)鍵詞： 漲幅明顯趨緩 受目前供小于求的市場形態(tài)影響加之 09年下半年態(tài)勢所趨， 2023年上半年新增產(chǎn)品上市價格仍體現(xiàn)出小幅攀升的趨勢，但同時政府對樓市持續(xù)的政策 打壓， 致使開發(fā)商通過各種方式對市場探底 ，而多數(shù)購房者也繼續(xù)著觀望等待態(tài)度 ，不可預(yù)知的市場致使開發(fā)商對價格無大幅度調(diào)整，價格波動不大 。 區(qū)內(nèi)有中國一汽、一汽大眾、鐵道部長春客車廠、衛(wèi)生部長春生物制品研究所、長春汽車研究所、原中國人民解放軍軍需大學(xué)等國內(nèi)著名的大企業(yè)和科研單位，依托優(yōu)勢明顯，為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著重要的科技支撐。居住人口容量大，存在潛在巨大的購買力。 從市場數(shù)據(jù)來看，綠園區(qū)新樓盤層出不窮，整體樓價穩(wěn)步攀升?，F(xiàn)階段綠園區(qū)的房地產(chǎn)市場正處于增長期，樓市仍然有不少的發(fā)展空間。 區(qū)域市場 區(qū)域在售項目供應(yīng)量統(tǒng)計 項目名稱 入市時間 規(guī)模（萬㎡） 目前均價 新奧藍(lán)城 20234（二期） 48 4650 藍(lán)調(diào)傾城 20236（二期） 40 3800 陽光嘉年華 20235 3500 金色歐城 20235 * 3200 綠地英湖印象 20236 14 4600 華翰四季花園 20237 35 * 吉糧康郡 20238 21 4200 君地天城 2023 8 60 3700 力旺 格林春天 2023 9 34 3750 中鐵 國際花園 2023 6 55 4000 天茂 城中央 2023 8 3800 德意名典 2023 8 3700 興順花園 2023 8 20 3400 中海凱旋門 2023 9 7600 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 區(qū)域品質(zhì)升級 隨著城市中心區(qū)的日漸擁擠，城區(qū)的不斷擴(kuò)張，也決定了綠園、汽車兩區(qū)憑借生態(tài)優(yōu)勢成為未來高尚居住中心的可能，雖然目前兩區(qū)還處于進(jìn)一步改造的老城區(qū)狀態(tài)，其發(fā)展?jié)撡|(zhì)尚未完全釋放，整體還處于基本成型向逐步成熟轉(zhuǎn)型階段，但據(jù)我們市場調(diào)研后分析，綠園、汽車兩區(qū)憑借強(qiáng)大的區(qū)域購買力，住宅產(chǎn)品由低層次向高品質(zhì)快速攀升是兩區(qū)必然的發(fā)展的軌跡。由于兩區(qū)在交通和環(huán)境上占有一定優(yōu)勢，并且未來發(fā)展?jié)摿臀鞒呛诵囊?guī)劃，使得地段吸引力逐步加強(qiáng)，因此越來越多的長春市民開始關(guān)注兩個區(qū)域的樓盤。 兩區(qū)特別是一汽存在大量收入較高且穩(wěn)定購房者，具有很強(qiáng)的消費能力，并且由于文化層次較高，更要求樓盤具有生活品位和檔次，對樓盤品質(zhì)的注重達(dá)到了前所未有的高度。 綠園、汽車區(qū)域小結(jié)： 居住升級的動力 從 08年兩區(qū)上市項目看，產(chǎn)品品牌提升都被提到了重要位臵，在售項目產(chǎn)品力求升級同時品牌被格外看中，品質(zhì)名盤聚集的綠園和汽車兩區(qū)成為代言中產(chǎn)的關(guān)鍵詞，已然成為中產(chǎn)臵業(yè)的首選之地。 但從客群對區(qū)域樓盤的追捧來看，好的品質(zhì)、好的品牌，是客群最為看重的兩個方面，對開發(fā)商來說征戰(zhàn)這兩個區(qū)域，品質(zhì)與品牌成為征戰(zhàn)市場不敗地位的雙刃劍。前瞻性講兩區(qū)域已經(jīng)具備高檔樓盤的足夠消化能力和開發(fā)條件，區(qū)供應(yīng)量的減少以及未來規(guī)劃使得板塊價值持續(xù)升溫，片區(qū)對高檔物業(yè)的需求將也逐步升級，并更新?lián)Q代。 未來供給：今年下半年開始放量，兩區(qū)共有十個新盤投放市場，開發(fā)商表現(xiàn)出對區(qū)域的絕對信心。 格局變化：未來區(qū)域逐漸成熟，區(qū)域環(huán)境吸引中高端客群來此臵業(yè)，綠園和汽車區(qū)將會成為長春新的高尚居住中心。 規(guī)劃特色： 分區(qū)規(guī)劃突出了三個商圈的規(guī)劃，包括重慶商圈、紅旗商圈、桂林商圈；此外，歐亞賣場、同志街、紅旗街均為區(qū)級商業(yè)服務(wù)業(yè)用地；規(guī)劃也進(jìn)行了重點設(shè)計；區(qū)內(nèi)還規(guī)劃了十條特色商業(yè)街路，對沿街地塊分別給出了導(dǎo)則指引。 規(guī)劃特色： 南關(guān)區(qū)北段的建設(shè)重點將以保護(hù)城市總體格局為基礎(chǔ)，同時啟動高品質(zhì)的城市更新。深入挖掘可建設(shè)空間，空地、棚戶區(qū)、搬遷單位等可建設(shè)空間作為特殊用途區(qū)，做精、做細(xì)、做美，提高城市品位；創(chuàng)建分區(qū)特色，使朝陽老城區(qū)真正成為有滋有味、有故事、有品位的城市空間。結(jié)合南湖大路周圍搬遷地段的開發(fā)，建設(shè)分區(qū)中心。 未來趨勢： 區(qū)域產(chǎn)品像兩個方向分化，一類是區(qū)域資源依賴性特征明顯，擁有自然、人文資源，另一類是擁有核心功能輔助資源的居住類產(chǎn)品 區(qū)域市場 （ 1）供應(yīng)穩(wěn)定，蓄客開盤 進(jìn)入 2023年，整個區(qū)域的樓盤開發(fā)檔次仍舊引領(lǐng)著長春房地產(chǎn)市場產(chǎn)品趨勢，預(yù)計銷售起價將在4500元 /平方米左右。 (1)區(qū)域在售重點住宅項目供應(yīng)量統(tǒng)計 項目名稱 入市時間 規(guī)模（萬㎡） 總套數(shù) 南湖灣 2． 19 42 金坐標(biāo) 3 近 300 湖畔誠品 9 近 900 億隆富貴名苑 近 1000 秋實 e景二期 19 近 2023 中海金域中央 18 近 1200 中海南湖一號 291 龍?zhí)└辉? 近 1000 天倫中央?yún)^(qū) 10 近 1100 萬晟現(xiàn)代城 19 1600 湖畔誠品 2 17 1000 中金名筑 600 壹克拉公寓 / 高格藍(lán)灣 2023 長影世紀(jì)村 4 200 大多數(shù)項目采取蓄客的銷售策略與當(dāng)下許多長春知名大盤的平開快銷策略形成了鮮明的對比，充分表明中心城區(qū)的市場供需結(jié)構(gòu)上明顯有別與其他區(qū)域，那就是中心城區(qū)仍存在著一定的市場需求量。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 （ 2）銷售情況 區(qū)域在售項目價格統(tǒng)計 項目名稱 銷售均價（元 /㎡ ） 整體銷售率 銷售速度（套 /月） 南湖灣 20230 70% 5套 左右 中海金域中央 6400 60% 40左右 中海南湖一號 10000 90% 50套左右 龍?zhí)└辉? 4800 85% 25套左右 天倫中央?yún)^(qū) 4300 / / 萬晟現(xiàn)代城 4500 30% 20套左右 湖畔誠品 2 3780起 95% 35套左右 中金名筑 4800 90% 40套左右 壹克拉公寓 50006000 30% 20套左右 高格藍(lán)灣 3700 80% 40套左右 長影世紀(jì)村 4 7500 80% 25套左右 金坐標(biāo) 3500 10% 35套左右 秋實 e景二期 7000 0% 0套左右 湖畔誠品 3780 10% 25套左右 億隆富貴名苑 3900 10% 25套左右 區(qū)域內(nèi)整體價格水平基本維持在 4500—5000元左右，處于較高水平，市場有個別高端樓盤的市場銷售均價高達(dá) 7000— 13000元 /平米。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 （ 3）依托環(huán)境，主打品牌 區(qū)域整體可供直接開發(fā)的土地相對較少，直接導(dǎo)致當(dāng)前區(qū)域開發(fā)的重點轉(zhuǎn)向資源密集的區(qū)域，中心城區(qū)具有配套優(yōu)勢，而邊緣區(qū)域則有大片綠化、河湖等稀缺上，這樣可使項目跳脫產(chǎn)品競爭，實現(xiàn)差異化。但從產(chǎn)品本身而言，除南湖一號外，其他所謂高端項目均無明顯的自身特色可言。具體分析兩個項目，從居住環(huán)境、