【正文】 分 析租賃項目占主流，并且以只租不售為主。資料來源：深圳中原深港研究中心 區(qū)域市場現(xiàn)狀供 需 分 析政府性商務(wù)寫字樓n 公路局大廈和海關(guān)大廈，允許企業(yè)進(jìn)駐辦公，收取相應(yīng)費(fèi)用，出租率較高。資料來源：深圳中原深港研究中心 區(qū)域市場現(xiàn)狀面積區(qū)間分析資料來源：深圳中原深港研究中心 高價位水平為 50－ 60元 /㎡ /月（含物管費(fèi)），例如公路局大廈、寶暉大廈、海關(guān)大廈；中等價位水平為 45－ 50元 /㎡ /月（含物管費(fèi)），例如郵電大廈、經(jīng)發(fā)大廈等；低價位水平為 25－ 33元 /㎡ /月（含物管費(fèi)），例如泰華大廈、供銷大廈、 冠利達(dá)大廈 等區(qū)域市場現(xiàn)狀租賃市場分析據(jù)最近調(diào)查統(tǒng)計資料顯示：進(jìn)駐寶城寫字樓的企業(yè)以電子、高科技、物流企業(yè)為主，它們是目前寶安的企業(yè)支柱。寶安整個工業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)初見成效 2023年 10月 30日《中共深圳市委、深圳市人民政府關(guān)于加快寶安、龍崗兩區(qū)城市化進(jìn)程的意見》公布，預(yù)示寶安的城市化進(jìn)程已經(jīng)拉開序幕 城市化 發(fā) 展將 進(jìn) 一步加快寶安的 產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu) 調(diào) 整， 勞動 密集型 產(chǎn)業(yè) 比例將進(jìn) 一步減小，高科技及相關(guān) 產(chǎn)業(yè) 將得到 飛 速 發(fā) 展市場發(fā)展機(jī)遇發(fā)展戰(zhàn)略2023年，寶安區(qū)新增企 業(yè) 占全市 %， 僅 次于福田和 羅 湖新增企 業(yè) 投 資額 占全市 %， 僅 次于福田和 羅 湖數(shù)據(jù)來源：《深圳市工商行政管理 2023年度 總結(jié)報 告》 市場發(fā)展機(jī)遇寶安企業(yè)狀況數(shù)據(jù)來源：《深圳市工商行政管理 2023年度 總結(jié)報 告》 商 貿(mào) 、信息咨 詢 、高科技、金融保 險 、物流行 業(yè) 的迅速 發(fā) 展， 為寶安寫字樓市 場 未來的 發(fā) 展提供 發(fā) 展的基 礎(chǔ)市場發(fā)展機(jī)遇寶安企業(yè)狀況隨著交通路網(wǎng)的不斷完善，寶安寫字樓的輻射能力將加強(qiáng)，越來越多的企業(yè)將進(jìn)駐寶安勞動密集型產(chǎn)業(yè)比例將進(jìn)一步減小，高科技及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將得到飛速發(fā)展2023年，寶安區(qū)新增企業(yè)占全市 %，僅次于福田和羅湖商貿(mào)、信息咨詢、高科技、金融保險、物流行業(yè)的迅速發(fā)展，使上述行業(yè)將成為寫字樓的主流客戶市場輻射產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)數(shù)量行業(yè)變化市場發(fā)展機(jī)遇小　結(jié)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌霈F(xiàn)狀區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展機(jī)遇報 告 目 錄內(nèi)部環(huán)境解析區(qū)域市場未來格局西部組團(tuán)定位 前海灣地區(qū)物流寶安中心區(qū)規(guī)劃 大鏟島建設(shè)　未來格局影響寫字樓市場的因素 寶安新規(guī)劃A0020013宗地A0020020宗地隨著寶安中心區(qū) 3塊寫字樓用地競拍，拉開了寶安寫字樓發(fā)展的序幕，未來中心區(qū)規(guī)劃將有 40棟寫字樓投放，新的商務(wù)中心即將形成影響寫字樓市場的因素 寶安中心區(qū)寫字樓規(guī)劃　未來格局占據(jù)寶安中心區(qū)，高規(guī)劃、高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的新型商務(wù)區(qū)位于寶安老城區(qū)，周邊配套完善，交通便利的傳統(tǒng)型商務(wù)區(qū)　未來格局規(guī)劃 交通配套 位置品牌 產(chǎn)品老城區(qū) 寶安中心區(qū)地鐵一號線，寶安大道，沿海廣深高速等將進(jìn)一步提高中心區(qū)對外輻射力寶安中心區(qū)未來商務(wù)環(huán)境將更為純粹寶安中心區(qū)定位為深圳次中心，區(qū)域未來規(guī)劃有 40棟寫字樓老城區(qū)擁有成熟配套寶安中心區(qū)規(guī)劃將吸引更多知名開發(fā)商集約開發(fā)（如：榮超） 寶安中心區(qū)將吸引更多企業(yè)進(jìn)駐，將逐步形成以總部經(jīng)濟(jì)　未來格局競爭格局面對寶安中心區(qū)未來日益激烈的競爭，我們將如何去應(yīng)對 ？　未來格局策略： 田忌賽馬，瞄準(zhǔn)對手短板 同寶安中心區(qū)比較，前進(jìn)路老城區(qū)配套優(yōu)勢明顯我們的策略是： 分 流包裝定位方面與寶安中心區(qū)形成 差異化，最大限度地分流寶安中心區(qū)寫字樓客戶　未來格局3 區(qū)域客戶研究報 告 目 錄交通規(guī)劃影響的經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來的發(fā)展戰(zhàn)略催生的企業(yè)狀況新生的新增客戶原有客戶區(qū)域規(guī)劃吸引的現(xiàn)有寫字樓租客房地產(chǎn)投資客　客戶來源區(qū)域規(guī)劃吸引的客戶交通規(guī)劃影響的客戶經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來的投資類型客戶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整催生的客戶 新生的企業(yè)客戶區(qū)域輻射力決定客戶的流向　客戶來源經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來的發(fā)展戰(zhàn)略催生的企業(yè)狀況新生的新增客戶原有客戶現(xiàn)有寫字樓租客房地產(chǎn)投資客　客戶來源針對寶安寫字樓現(xiàn)有租客，房地產(chǎn)投資客和寶安未來將大量新增的關(guān)內(nèi)同行業(yè)客戶，深圳中原三級市場工商鋪部協(xié)同深港研究中心對上述客戶進(jìn)行了抽樣調(diào)研，本次取樣如下： 寶安寫字樓現(xiàn)有租客 20份 房地產(chǎn)投資客 20份 寶安新興客戶 20份客戶調(diào)研　客戶研究受訪企業(yè)九成為私營企業(yè)，其余為外資企業(yè)。中小規(guī)模公司是目前寶安區(qū)寫字樓需求的主流?？蛻糁脴I(yè)心理分析調(diào)研 行業(yè)分布　客戶研究當(dāng)問及購買寫字樓會考慮的因素時，項目位置的提及率最高，此外，大廈的形象是影響客戶購買寫字樓的重要因素。 　客戶研究中午就餐不方便是受訪企業(yè)最希望解決的問題，共有 17家企業(yè)，提到此問題。銀行被認(rèn)為是寫字樓最為需要的配套，共有 23家企業(yè)提及。需要解決的問題和配套設(shè)施的重要性客戶置業(yè)心理分析調(diào)研　客戶研究受訪企業(yè)當(dāng)中有 20家表示如果自身沒有會議室，當(dāng)開會人數(shù)超過 20人就需要租用會議室，但也有 12家企業(yè)表示當(dāng)開會人數(shù)超過 40人才會租用會議室。會議室使用情況和需要加強(qiáng)的服務(wù)客戶置業(yè)心理分析調(diào)研　客戶研究受訪企業(yè)對現(xiàn)住寫字樓沒有表示不太滿意的，表示比較滿意和一般的企業(yè)均為 50%。再次選擇需求客戶置業(yè)心理分析調(diào)研　客戶研究調(diào)研小結(jié)客戶置業(yè)心理分析調(diào)研客戶對于面積的需求呈兩級分化格局， 40－ 60平米區(qū)間占主流。被譽(yù)為 “ 寶安華強(qiáng)北 ”本項目占地面積： 8810m178。（主樓 35033m178。商業(yè) 9050m178。項目概況項目 S W O T分析劣勢機(jī)遇優(yōu)勢威脅l地理位置 ：本宗地位于寶安傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)核心區(qū)域；l周邊環(huán)境 ：周邊寫字樓聚集，配套齊全，附近有兩個大酒店；l交通網(wǎng)絡(luò) ：項目能直達(dá) 107國道，南頭關(guān)口，交通便捷l周邊配套 ：項目周邊規(guī)劃的市政、商業(yè)、餐飲等配套齊全，符合寫字樓開發(fā)的要求；l商業(yè)氛圍 ：本項目周邊多為商業(yè)、辦公用地，建成后交通便利，具備較濃的商業(yè)辦公氛圍。l區(qū)域形象：二線關(guān)的存在，對本項目打造高檔定位存在一定負(fù)面影響；l市政規(guī)劃：目前寶安的大部分利好仍處于規(guī)劃之中，現(xiàn)階段吸引高端客戶有一定難度機(jī)遇項目 S W O T分析 威脅優(yōu)勢機(jī)遇劣勢l項目競爭：寶安中心區(qū)大量寫字樓用地的出讓，吸引 了市場的目光，其良好的規(guī)劃和配套將分 流大量客戶；片區(qū)競爭：南山商業(yè)文化中心區(qū)較高檔的規(guī)劃及其關(guān) 內(nèi)的優(yōu)勢，對本項目片區(qū)構(gòu)成巨大威脅。brainstorm 商務(wù)商務(wù) 空間空間（（ B