物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展-在線瀏覽
2025-03-12 20:22本頁面
【正文】 9) 大量投資性 10) 地段性 11) 社會經(jīng)濟位置的可變性 3 物業(yè)的法律屬性 1) 對政策法規(guī)的敏感性 2) “權(quán)利束”性 3) 物業(yè)的相鄰性 4) （二）物業(yè)的分類 5) 1 按物業(yè)基本構(gòu)成分類 6) 2 按所有權(quán)性質(zhì) 3 按用途 7) 4 按結(jié)構(gòu)材料 5 按完好程度 8) 6 按建筑高度 7 按物業(yè)管理特性 這樣理解物業(yè)管理，對不對？ 張某在和一些朋友聊天時談到物業(yè)管理 ， 他說：“ 物業(yè)管理就是房產(chǎn)管理 ， 只不過房產(chǎn)管理和物業(yè)管理所處的體制不一樣 ， 名稱換了一下 ， 其根本區(qū)別就是收不收費的問題 。 ” 這些看法對嗎 ？ 第二節(jié) 物業(yè)管理概述 一 物業(yè)管理的概念和特性 （一）物業(yè)管理的定義 ? 廣義的物業(yè)管理 是由物業(yè)的涵義引申出來的 ， 它泛指一切為了物業(yè)的正常使用 、 經(jīng)營而對物業(yè)本身及其業(yè)主和用戶所進(jìn)行的管理和提供的服務(wù) 。狹義的物業(yè)管理 （ Real Property Management或 Property Management） ， 是指由專門的機構(gòu)和人員 ， 依據(jù)合同和契約 ， 對物業(yè)及其附屬設(shè)施 、 周圍環(huán)境等實施統(tǒng)一的 、專業(yè)化的 、 綜合性的經(jīng)營管理 ， 并向人們提供綜合性的有償服務(wù) 。它具有以下四個基本特性 : 1 社會化 即擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制，替多個產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人找到了一個總管家 。 2 專業(yè)化 物業(yè)管理企業(yè)按照委托合同中明確的產(chǎn)權(quán)人或使用人的要求去實施專業(yè)管理。 4經(jīng)營型 物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是勞務(wù)和服務(wù)，它推行的是有償服務(wù)、合理收費。 二 物業(yè)管理的模式 （一）業(yè)主自管型 1 國家自管型 2 單位自管型 3 開發(fā)商自管型 4 業(yè)委會自管型 5 個人自管型 （二）委托型 物業(yè)管理公司與物業(yè)業(yè)主之間的關(guān)系是一種委托代理關(guān)系。制定出物業(yè)管理方案，并從管理的角度為開發(fā)商提出樓宇設(shè)計、施工監(jiān)管、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、房屋租賃、工程交接等方面的建設(shè)性意見。 （二）物業(yè)管理部門的成立 ? 物業(yè)在竣工交付使用前就應(yīng)該落實管理單位。 ? 物業(yè)管理公司機構(gòu)一般有兩種形式： ? 一是實體性的物業(yè)管理公司，內(nèi)部分為兩個層次：即管理層和作業(yè)層。這類公司不帶工人隊伍，而是通過合同形式與社會上各類專業(yè)服務(wù)企業(yè)形成松散型的聯(lián)合，以合同的方式將物業(yè)管理內(nèi)容發(fā)包給相關(guān)的服務(wù)企業(yè)。 ? 人員選擇一般需要兩種類型：管理類型和工程技術(shù)類型 。 （ 四 ） 規(guī)章制度的制定 ? 必要的規(guī)章制度是物業(yè)管理順利運行的保證 。 另一方面能夠闡明物業(yè)權(quán)利主體的權(quán)責(zé)內(nèi)容 ， 有利于約束和規(guī)范物業(yè)權(quán)利主體的行為規(guī)范 。這些規(guī)章制度應(yīng)在住戶入住前就制定完成 ， 并通過日后的管理實踐 ， 再逐步補充 、 修改和完善 。 ? 驗收中發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)明確記錄在案 ， 督促施工單位修整； ? 物業(yè)接管是開發(fā)商向管理單位移交物業(yè)的過程 。 開發(fā)商還應(yīng)向管理單位移交有關(guān)物業(yè)的整套圖紙資料 ， 以使今后管理 、維修和養(yǎng)護(hù) 。 （六）住戶入住 ? 住戶入住是物業(yè)管理十分重要的環(huán)節(jié) 。 ? 物業(yè)管理公司至少要做好以下幾件事： ? 做好入住前的清潔衛(wèi)生工作 。 ? 加強入住階段的安全保衛(wèi)工作 ， 提供較多的值班與勞務(wù)服務(wù) ， 保證業(yè)主和租戶 、 財物及時安全搬入樓宇 。 ? 物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集 、 整理 、 歸檔 、 利用四個環(huán)節(jié) 。 （ 九 ） 配套設(shè)施的完善 ? 配套完善是給物業(yè)管理提供物質(zhì)基礎(chǔ)的基本保證 ，是管理階段必不可少的環(huán)節(jié) 。 如果缺乏這種系統(tǒng)的協(xié)調(diào) ，物業(yè)管理工作往往會遇到許多難以想象的困難 。物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主或者業(yè)主委員會委托后，就成為物業(yè)的具體管理者。 ? “國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)”（見《物業(yè)管理條例》第三條）。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)
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