【正文】 性企業(yè)，有專業(yè)人員） ◆ 企業(yè)化（從事物業(yè)管理活動必須具有 獨(dú)立的法人資格） ◆ 社會化（將物業(yè)管理交由社會上的專業(yè)企業(yè)管理，同時也需要社會協(xié)作） ◆ 經(jīng)營型（通過對物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營，獲得維持再生產(chǎn)的資金和經(jīng)濟(jì)效益） 3/9/2023 12 第三章 物業(yè)管理市場的特征 第一節(jié) 沒有“物流”只有“人流” 第二節(jié) 供求關(guān)系確定方式特殊 第三節(jié) 國家干預(yù) 第四節(jié) 供求主題特殊 第五節(jié) 各主要環(huán)節(jié)的時間順序錯位 第六節(jié) 受載體的牽制 第七節(jié) 不同市場的比較 3/9/2023 13 第一節(jié) 沒有“物流”只有“人流” 一 、 物業(yè)管理服務(wù)是無形商品 由物業(yè)特征所決定 ， 物業(yè)管理服務(wù)這種特殊商品不能體現(xiàn) “ 物 ” 的流動 。 3/9/2023 14 二 、 服務(wù)產(chǎn)品的載體沒有位移 由物業(yè)的固態(tài)性決定物業(yè)所在地就是服務(wù)這種商品的生產(chǎn) 、 流通消費(fèi)空間 。 3/9/2023 15 第二節(jié) 供求關(guān)系確定方式特殊 物業(yè)管理市場上供求關(guān)系確定的常見方式有： 一 、 公開招標(biāo) 公開招標(biāo)是需求方向全社會發(fā)布招標(biāo)公告 ，通過招標(biāo) 、 投標(biāo) 、 開標(biāo) 、 評標(biāo) 、 決標(biāo)等一系列程序選出符合條件的供給方 ， 通過簽合同確定供求關(guān)系 。 3/9/2023 16 三 、 議標(biāo) 議標(biāo)統(tǒng)稱是供給方在市場上收集潛在需求者的信息 。 四 、 非市場行為交換 通常是指某業(yè)主將物業(yè)管理工作私下授予某個供給者的行為 。 3/9/2023 17 第三節(jié) 國家干預(yù) 國家對特殊商品市場都要進(jìn)行干預(yù) ，對物業(yè)管理市場的干預(yù)體現(xiàn)在： ◆ 對需求的干預(yù) ◆ 對供求關(guān)系確定的方式的干預(yù) ◆ 對價格的干預(yù) 。而且這個群體非常龐大，有時可達(dá)幾百個、幾千個甚至幾萬個。 二 、 供給主體 是指具有相應(yīng)等級法人資格的物業(yè)管理企業(yè)。 簽訂物業(yè) 管理合同 商品房銷售 接管驗(yàn)收 服務(wù)活動開始 3/9/2023 21 二、商品質(zhì)量展示后置 是指在確定供求關(guān)系后很長一段時間后商品質(zhì)量才能顯現(xiàn)出來 。 需求方看到商品質(zhì)量是在支付價格確定以后的很長時間 。 四、交換時間拉長 物業(yè)管理的生產(chǎn)交換和消費(fèi)行為是在供求關(guān)系確定下來之后 ， 并貫穿在合同期內(nèi) ， 合同期滿可續(xù)期或重新招標(biāo) ， 所以物業(yè)管理貫穿于整個物業(yè)的消費(fèi)過程中 。 三、物業(yè)管理和服務(wù)的關(guān)系 物業(yè)管理公司對業(yè)主的約束是物業(yè)管理中主要的制約機(jī)制。 ? （二）潛在投標(biāo)人 ? 是指知悉招標(biāo)人公布的招標(biāo)項目的有關(guān)條件和要求，有可能愿意參加投標(biāo)競爭的供應(yīng)商和承包商。 3/9/2023 80 二、投標(biāo)人的范圍 物業(yè)管理的招標(biāo)有時也按資格等級、人員、注冊資金數(shù)圈定投標(biāo)人的范圍。 三、投標(biāo)人資格 （一）須有承擔(dān)該物業(yè)管理項目服務(wù)的能力 （二）國家規(guī)定的對招標(biāo)的限制 3/9/2023 81 第二節(jié) 投標(biāo)目的 一、宣傳企業(yè) 二、練兵 三、市場探察 四、奪標(biāo) 3/9/2023 82 一、物業(yè)管理投標(biāo)流程圖 市 場 調(diào) 研 獲 得 招 標(biāo) 信 息 可 行 性 分 析 投 標(biāo) 報 名 接受審查 謝 絕 投 標(biāo) 現(xiàn) 場 勘 察 參加投標(biāo)預(yù)備會 編寫 投 標(biāo) 文 件 遞 送 投 標(biāo) 文 件 宣 講 和 答 辯 開 標(biāo) 和 評 標(biāo) 簽 合 同 是 否 第三節(jié) 投標(biāo)程序 3/9/2023 83 （一）市場調(diào)查 ： 物業(yè)管理企業(yè) ： (1)物業(yè)管理現(xiàn)狀 (2)潛在的物業(yè)管理需求 (3)物業(yè)管理企業(yè)數(shù) (4)專項服務(wù)企業(yè)數(shù) (5)招標(biāo)公告 3/9/2023 84 （二）獲得招標(biāo)信息 ：物業(yè)管理企業(yè) ： (1)招標(biāo)公告 (2)招標(biāo)邀請書 （三）可行性分析 ：物業(yè)管理企業(yè) ： (1)招標(biāo)文件 (2)可行性研究報告 3/9/2023 85 （四）投標(biāo)報名 ： (1)招標(biāo)人 (2)潛在投標(biāo)人 ：資格預(yù)審須知 （五）接受預(yù)審 ： (1)招標(biāo)人 (2)投標(biāo)申請人 ： (1)資格預(yù)審申請書 (2)企業(yè)資格文件 (3)企業(yè)業(yè)績證明 (4)項目負(fù)責(zé)人和技術(shù)骨干的簡歷證明 (5)資格預(yù)審合格通知書 3/9/2023 86 （六）現(xiàn)場勘察 ： (1)招標(biāo)人 (2)投標(biāo)人 ： (1)招標(biāo)文件 (2)設(shè)備簡介 （七）參加投標(biāo)預(yù)備會 ： (1)招標(biāo)人 (2)投標(biāo)人 ： (1)書面形式的問題 (2)書面解答 (3)會議記錄 3/9/2023 87 （八）制作投標(biāo)文件 ： 投標(biāo)人 ： (1)招標(biāo)文件 (2)投標(biāo)預(yù)備會書面答復(fù) (3)會議記錄 （九）遞送投標(biāo)文件 ： (1)招標(biāo)人 (2)投標(biāo)人 ：投標(biāo)文件 3/9/2023 88 （十）參加開標(biāo) ： (1)招標(biāo)人 (2)投標(biāo)人 (3)評委 ： 投標(biāo)文件 （十一）宣講和答辯 ： (1)投標(biāo)人 (2)評委 ： (1)投標(biāo)文件 (2)評分標(biāo)準(zhǔn) (3)標(biāo)分表 3/9/2023 89 （十二）簽合同 ： (1)招標(biāo)人 (2)投標(biāo)人 ： (1)合同 (2)招標(biāo)文件 (3)投標(biāo)文件 3/9/2023 90 二、主要環(huán)節(jié)的操作 （一）市場調(diào)查 （二）項目分析 （三）現(xiàn)場勘察 （四）參加投標(biāo)預(yù)備會 （五）制作投標(biāo)文件 （六）參加開標(biāo) （七）宣講和答辯 3/9/2023 91 第四節(jié) 投標(biāo)決策 一、投標(biāo)報名決策 （一）投標(biāo)必要性分析 （二）管好招標(biāo)項目的可能性 1． 項目經(jīng)理 2． 專業(yè)技術(shù)人員 3． 技術(shù)裝備 4． 招標(biāo)項目的規(guī)模 5． 企業(yè)自身項目飽滿 6． 經(jīng)濟(jì)實(shí)力 （三）奪標(biāo)的可能性 1． 資料分析 2． 分析對手 3． 可行性研究 3/9/2023 92 二、投標(biāo)價格決策 （一）成本測算 、 社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； 、 共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行 、 維護(hù)費(fèi)用； ； ； ； ； ； 、 共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用； 。 3/9/2023 98 二 、 投標(biāo)單位概況 （ 一 ） 企業(yè)簡介 （ 二 ） 投標(biāo)單位在管物業(yè)的概況 （ 三 ） 主要業(yè)績和問題 （ 四 ） 技術(shù)裝備 （五）人力資源 3/9/2023 99 三 、 物業(yè)管理方案 （ 一 ） 待管項目分析 （ 二 ） 管理方式 （ 三 ） 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 四、對招標(biāo)文件中合同條款內(nèi)容的確認(rèn)和響應(yīng) 五、投標(biāo)人的管理優(yōu)勢及其他管理承諾 （ 一 ） 自身優(yōu)勢 （ 二 ） 相關(guān)優(yōu)惠條件 （三）特殊的承諾 3/9/2023 100