【正文】 鎮(zhèn)建設(shè)相繼成為熱潮167。 2023年以后的 長春房地產(chǎn)業(yè)? 開發(fā)商與消費者均逐漸趨于成熟? 有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策法規(guī)逐漸規(guī)范化，政府宏觀調(diào)控功能愈強? 房地產(chǎn)業(yè)市場化程度越來越高，特別是外地實力型地產(chǎn)商進駐長春21從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生命周期看， 長春市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平總體上滯后于全國房地產(chǎn)業(yè)平均水平我國房地產(chǎn)業(yè)目前所處行業(yè)時期長春市房地產(chǎn)業(yè)目前所處行業(yè)時期幼稚期 衰退期房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生命周期22長春市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品供需格局（一）：供應(yīng)狀況q 自 1998年以來，長春市房地產(chǎn)業(yè)進入快速發(fā)展階段，至 2023年竣工面積達到 600余萬平方米q 為滿足工薪層購房能力與需求，自 1998年下半年開始，長春市采取行政劃撥土地等鼓勵措施，在政府嚴(yán)格控制下推行經(jīng)濟適用房建設(shè)167。 單位售價 1650－ 2023元項目由吉林省建管辦審批167。 從銷售價格看， 3000元以上項目的開發(fā)面積占到總開發(fā)面積的 38％， 中高價位樓盤多分布在市中心區(qū)域，如在分布于長春市中心朝陽區(qū)的 27個樓盤中，單位銷售價 3000元以上的有 12個，且 設(shè)計戶型絕大部分都在 100㎡以上， 單位銷售價 2023元以下的僅有 4個，且均為期房q 近幾年長春市房地產(chǎn)市場總體呈供大于求的局面，但存在結(jié)構(gòu)上不盡合理的開發(fā)與需求相脫節(jié)矛盾23％萬平方米截至 2023年秋季長春市房地產(chǎn)開發(fā)量(數(shù)據(jù)來源： 2023年 10月長春市秋季房展會參展樓盤資料統(tǒng)計）各價格區(qū)間開發(fā)面積 各價格區(qū)間開發(fā)量 占總開發(fā)量比重24長春市已開發(fā)樓盤空置情況萬平方米增長 11％增長 194％增長 80％空置面積(數(shù)據(jù)來源：長春市統(tǒng)計資料， 2023年數(shù)字為專家預(yù)測）25長春市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品供需格局（二）：需求狀況q 根據(jù) 2023年 10月長春市秋季房展會調(diào)查問卷統(tǒng)計資料，以改善居住條件為目的的消費者比例占被調(diào)查總體的 36％，與 1999年初相比增加了 4％，且有進一步上升的趨勢q 房屋質(zhì)量、物業(yè)管理是消費者選擇購買住宅的主要影響因素q 經(jīng)濟實用仍是消費者選擇購買住宅的主導(dǎo)原則167。 住房面積在 60—100 平方米的二室一廳、二室二廳是消費者的主要選擇戶型，占到計劃購房者的 %q 購房支付來源呈現(xiàn)多元化，在消費者計劃購房的資金來源中工資收入占 %，抵押貸款占 長春市人均住宅使用面積為 ，低于全國城鎮(zhèn) ，大部分工薪層雖有改善現(xiàn)有居住條件的愿望，但由于支付能力有限，選擇范圍多集中在價格較低的經(jīng)濟適用房26167。 從消費者需求角度看，好地段、面積不大、設(shè)計合理、功能齊全的中型住房（ 90㎡左右）相當(dāng)受歡迎167。高爾夫 ”27長春市住宅消費需求趨勢（一）(數(shù)據(jù)來源： 2023年 10月長春市秋季房展會參展樓盤資料統(tǒng)計）28(數(shù)據(jù)來源： 2023年 10月長春市秋季房展會參展樓盤資料統(tǒng)計）長春市住宅消費需求趨勢（二）q調(diào)查資料顯示，近四成半的消費者計劃在位于長春市中心的朝陽區(qū)購買住宅29q消費者選擇住房的主要因素中，房屋質(zhì)量、物業(yè)質(zhì)量已列為前兩位，而今年初春季房展會中排在第一、第二位的交通因素和小區(qū)環(huán)境分別退居為第七位和第五位 房地產(chǎn)項目的大規(guī)模開發(fā)能完美體現(xiàn)物業(yè)功能的完善性、配套設(shè)施的經(jīng)濟性、公共娛樂設(shè)施的齊全性、環(huán)境綠化的整體協(xié)調(diào)性等，具有一般獨立商品房開發(fā)無可比擬的優(yōu)勢， 21世紀(jì)初的熱銷住宅樓盤將不再是一幢或幾幢孤獨佇立在鬧市街邊的住宅，而是大規(guī)模、大手筆開發(fā)的物業(yè)小區(qū)q 中長期房價有下降趨勢167。按世界銀行標(biāo)準(zhǔn)，合理房價等于居民家庭收入的 36倍。元，每戶平均 人口數(shù) ，每個家庭平均年收入約為 2萬元，所以，合理房價應(yīng)為總房款在 10萬元左右， 90㎡左右的房屋單位售價應(yīng)為 1000元 /平方米左右167。市房地局市場處 2023年秋季房交會調(diào)查結(jié)果顯示： %的人認為房價過高， %的人認為適中，只有 %的人認為房價低167。據(jù)統(tǒng)計， 2023年長春城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 5550元，全國商品房平均銷售價格為 2103元 /㎡。 主導(dǎo)業(yè)務(wù)：借勢型房地產(chǎn)開發(fā) 長春市房地產(chǎn)市場鳥瞰 房地產(chǎn)主業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo) 房地產(chǎn)主業(yè)加強與拓展 主業(yè)的風(fēng)險因素與規(guī)避33明確確立國信集團的房地產(chǎn)主業(yè)地位q 歷史與現(xiàn)實的有機結(jié)合167。 從國信集團現(xiàn)階段及將來三五年內(nèi)實際狀況看，房地產(chǎn)的主業(yè)地位不可改變? 公司目前與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的資源儲備最多? 國家產(chǎn)業(yè)政策支持方向及長春市經(jīng)濟發(fā)展趨勢表明，房地產(chǎn)與住宅開發(fā)仍將是最有發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)之一q 揚長避短與借船出海167。 引入融資渠道多、房地產(chǎn)開發(fā)的行業(yè)積累豐富、專業(yè)運作能力強的戰(zhàn)略合作伙伴，彌補國信集團的劣勢與不足，通過優(yōu)勢互補，真正發(fā)揮出 1＋ 12的協(xié)同效應(yīng)，壯大國信集團開發(fā)實力34未來五年內(nèi)，借助長影的土地資源儲備并結(jié)合外部資源開發(fā)，通過借勢型的房地產(chǎn)項目運作，提升國信集團房地產(chǎn)主業(yè)綜合競爭能力，成為長春市具有一定綜合開發(fā)實力的專業(yè)型房地產(chǎn)服務(wù)提供商國信集團房地產(chǎn)主業(yè)五年內(nèi)戰(zhàn)略目標(biāo)開發(fā)品種開發(fā)規(guī)模市場銷售利潤水平市場占有行業(yè)地位 進入長春市房地產(chǎn)開發(fā)商綜合實力排名三十位 普通住宅樓、綜合商住樓稅后利潤達到 總銷售額達到 1012億元人民幣五年內(nèi)總開發(fā)量達到 30－ 40萬平方米在長春的房地產(chǎn)市場占有率達到 2－ %總體目標(biāo)35未來五年房地產(chǎn)開發(fā)銷售額與利潤估算表據(jù)偏于保守的推算，未來五年國信集團房地產(chǎn)主業(yè)開發(fā)的收入應(yīng)達到 10億元人民幣，實現(xiàn)累計利潤達 計開發(fā)量(萬 m2)5 6 7 8 8 34銷售額(億元） 增長率 利潤（萬元）3200 3600 4500 5000 5000 2130036 167。 通過公司內(nèi)部相關(guān)部門的全力配合，完善 “陽光景都 ”項目的配套設(shè)施建設(shè)，并須特別重視供暖工程167。 對商鋪的銷售須拓寬思路，在一次性整體銷售比較困難的情況下，可從完善社區(qū)服務(wù)體系并輻射周邊地區(qū)居民消費的角度，考慮分區(qū)、分功能的商鋪批次銷售，分頭引入龍頭性商家先行進駐，以帶動商鋪人氣q 后續(xù)項目的儲備167。 做好 “陽光景都 ”三期用地及項目整體規(guī)劃工作，盡可能提前完成項目立項審批，以防政策變化的影響167。 適時繼續(xù)深入研究華村項目的可行性問題38開發(fā)模式創(chuàng)新與市場營銷q 深入研究消費者需求，引進 “新城市生活主義 ”開發(fā)模式167。 在 “陽光景都 ”系列性開發(fā)項目中以質(zhì)量、物業(yè)管理、配套服務(wù)、文化氛圍營造等方面下功夫，提升項目的整體形象q 特別注重品牌建設(shè)167。 通過多渠道、全方位的反復(fù)推介，強化獨一無二的項目差異性特點，逐漸樹立以 “影視文化藝術(shù)社區(qū) ”為中心訴求點的 “國信 ”房地產(chǎn)品牌q 科學(xué)的銷售機制167。 在后續(xù)項目開發(fā)中與專業(yè)性的營銷策劃公司合作，伺機引進 “名人效應(yīng) ”、 “差異定價 ”等獨特的營銷手法q 開發(fā)與營銷過程中的資金運籌167。 有效拓寬融資渠道39轉(zhuǎn) 變通過價值鏈觀念的轉(zhuǎn)變提升主業(yè)運作水平傳統(tǒng)型企業(yè)的價值鏈觀念現(xiàn)代型企業(yè)的價值鏈觀念資產(chǎn) /核心能力投入原材料產(chǎn)品服務(wù)銷售渠道客 國信集團參股長影影視股份公司是極具戰(zhàn)略眼光的謀篇布局，但目前為止主要還只是享受了長影的土地資源優(yōu)勢，極少介入長影本身的發(fā)展戰(zhàn)略問題167。例如，目前長影面臨世紀(jì)城項目啟動資金的困擾，正在醞釀一次性置換老廠區(qū)土地，國信集團對此應(yīng)給予足夠的關(guān)注，必要時須予以決策引導(dǎo)q 與有資源潛力的同行業(yè)企業(yè)進行戰(zhàn)略合作，借勢發(fā)展167。 戰(zhàn)略合作方式可以采取增資擴股、戰(zhàn)略結(jié)盟、股權(quán)滲透、同業(yè)購并等手法，并可在近階段首先圍繞長影老廠區(qū)整體開發(fā)模式創(chuàng)新進行? 將 “ 陽光景都 ” 項目拓展為長影搬遷后老廠區(qū)范圍一體化的 “ 影視文化藝術(shù)主題社區(qū) ” 之大規(guī)模綜合性房地產(chǎn)開發(fā)系列項目? 以長影影視股份公司為開發(fā)龍頭，依上述戰(zhàn)略合作方式組成項目運作的聯(lián)合艦隊，分期分批開發(fā)，同時部分解決長影世紀(jì)城啟動資金問題41q資本經(jīng)營的主要目的在于打通主業(yè)融資通道，適時進入資本市場和新興產(chǎn)業(yè)，提升企業(yè)的整體運作平臺適當(dāng)條件下的資本經(jīng)營資本經(jīng)營的目標(biāo)尋找新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域商機，嫁接資源，培育能力，快速形成優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)降低融資風(fēng)險進入資本市場，進行單純意義的投資，以獲取投資利潤回報資本經(jīng)營產(chǎn)品經(jīng)營由產(chǎn)品經(jīng)營過渡到產(chǎn)品經(jīng)營與資本經(jīng)營并舉是國信集團今后發(fā)展過程中的必然選擇實業(yè)領(lǐng)域 資本領(lǐng)域42業(yè)務(wù) 1 業(yè)務(wù) 2業(yè)務(wù) 4…… 業(yè)務(wù) n業(yè)務(wù) 3業(yè)務(wù) 7業(yè)務(wù) 5 業(yè)務(wù) 6旗艦業(yè)務(wù) 1（房地產(chǎn)主業(yè)）主要業(yè)務(wù) 2（次主業(yè)）主要業(yè)務(wù) 3（副業(yè)）有選擇的退出弱勢業(yè)務(wù)，為主要業(yè)務(wù)提供資金支持增強主要業(yè)務(wù)有所為，有所不為：通過有效的資本運營和資產(chǎn)經(jīng)營，構(gòu)筑國信集團的核心業(yè)務(wù)，增強企業(yè)的整體競爭能力q國信集團在構(gòu)筑主業(yè)競爭力時，通過資本運營可以適當(dāng)引進戰(zhàn)略合作伙伴，打造以主業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)旗艦；在次主業(yè)或副業(yè)的退出過程中，通過資產(chǎn)交換、兼并收購，可以最大程度的發(fā)揮資產(chǎn)的市場價值，為核心業(yè)務(wù)增加推進劑外部合作伙伴主要來源于：資金供給者、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢者、跨地域產(chǎn)業(yè)合作者和弱勢競爭對手甘于提供市場者引入外部合作伙伴43 投入 選擇 放棄南洋林德業(yè)務(wù)選擇模型：打造企業(yè)核心競爭能力時需要考慮主要業(yè)務(wù)的增強和弱勢業(yè)務(wù)的退出？國信集團公司的競爭力強 弱一般行業(yè)吸引力 強弱一般 選擇性投入保持保護房地產(chǎn)主業(yè) 提升次主業(yè)次主業(yè)醫(yī)藥業(yè)冰雪旅游業(yè)?從行業(yè)吸引力看，國信集團現(xiàn)有業(yè)務(wù)均為中等偏上水平的朝陽產(chǎn)業(yè)，但由于各自的競爭力不同，加上公司從公司價值最大化角度考慮，應(yīng)該選擇行業(yè)吸引力和公司競爭力俱強的業(yè)務(wù)作 主導(dǎo)業(yè)務(wù)：借勢型房地產(chǎn)開發(fā) 長春市房地產(chǎn)市場鳥瞰 房地產(chǎn)主業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo) 房地產(chǎn)主業(yè)加強與拓展 主業(yè)的風(fēng)險因素與規(guī)避45國信集團房地產(chǎn)主業(yè)可能面臨的風(fēng)險因素q 政策風(fēng)險167。 我國房地產(chǎn)業(yè)二十來年的短暫歷史中，因受政策變化影響而使大批房地產(chǎn)商大起大落的例子比比皆是，典型的如：土地有償使用法規(guī)的不斷完善曾迫使不少開發(fā)企業(yè)徹底出局，因為早期 “先拿地、后付款 ”或者 “先賣樓、后買地 ”的 “好事不再 ”，且僅僅依靠政府關(guān)系而大量囤積開發(fā)用地、倒買倒賣的做法也失去了根基；又如銷售許可證制度的出臺，使開發(fā)商原來大量銷售 “紙上樓花 ”、不需實際動工即有收入滾滾而來的 “大手筆 ”成為昨日春夢；再如有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)稅費政策的變動，也是直接地、明顯地影響到開發(fā)商的利益起伏167。例如，長影國有資產(chǎn)土地資源開發(fā)今后必須經(jīng)過招投標(biāo)過程的政策就直接對合作開發(fā)項目造成重大沖擊46q 市場風(fēng)險 長春市房地產(chǎn)業(yè)至少是表面上供大于求的買方市場已經(jīng)形成，空置房數(shù)量不少，市場銷售壓力很大167。 房地產(chǎn)開發(fā)商的成功操作標(biāo)志之一是項目連續(xù)開發(fā)能力，即 “開發(fā)一處、籌備一處、儲備一處 ”，項目儲備能力是開發(fā)商抵御經(jīng)營風(fēng)險的重要因素167。q 資金風(fēng)險167。 國信集團的自有資金量有限，融資渠道比較狹窄，在項目滾動開發(fā)過程中一旦銷售不暢就會遭受資金風(fēng)險47國信集團房地產(chǎn)主業(yè)的風(fēng)險規(guī)避策略q 以夯實企業(yè)自身基礎(chǔ)和穩(wěn)健經(jīng)營規(guī)避政策風(fēng)險167。 不惜代價搶先一步敲定 “陽光景都 ”三期項目立項q 以準(zhǔn)確的項目開發(fā)定位規(guī)避市場風(fēng)險167。 根據(jù)項目特點，集中針對鎖定的目標(biāo)消費群體提供產(chǎn)品與服務(wù)q 以努力尋求共享型多方戰(zhàn)略合作規(guī)避資源風(fēng)險167。 積極尋求行業(yè)內(nèi)和金融界合適的戰(zhàn)略合作伙伴，實現(xiàn)資源共享q 以循序漸進的資本運作規(guī)避資金風(fēng)險167。 巧妙發(fā)揮資本杠桿作用，包括在適當(dāng)時候和適當(dāng)條件下的股權(quán)溢價轉(zhuǎn)讓、增資擴股等，拓寬融資渠道48 PartⅡ 國信集團產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向定位 167。 次主導(dǎo)業(yè)務(wù)：工程綜合開發(fā) 167。 次主導(dǎo)業(yè)務(wù)：工程綜合開發(fā) 整合現(xiàn)有工程開發(fā)業(yè)務(wù) 次主業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo) 次主業(yè)的市場拓展策略 次主業(yè)的風(fēng)險因素與規(guī)避50整合工程開發(fā)業(yè)務(wù)作為國信集團次主業(yè)發(fā)展q 不銹鋼公司、塑鋼公司和裝飾公司是國信集團處于同一產(chǎn)業(yè)鏈上的不同業(yè)務(wù)模塊，目前雖然在管理上接受同一最高領(lǐng)導(dǎo)，但實質(zhì)上并沒有形成一個經(jīng)營操作整體q 從戰(zhàn)略調(diào)整角度考慮，為最充分發(fā)揮這三塊業(yè)務(wù)的協(xié)同效應(yīng)，宜將三個公司歸并為三位一體的統(tǒng)一經(jīng)營管理，合并成立以工程綜合開發(fā)業(yè)務(wù)為主業(yè)的一體化公司167。 有利于內(nèi)部人員合理調(diào)配167。 有利于現(xiàn)有管理水平提升167。 有利于形成核心競爭能力q 整合后的工程綜合開發(fā)即作為國信集團的次主業(yè)167。 增加國信集團房地產(chǎn)主業(yè)的抗風(fēng)險能力167。 醫(yī)藥企業(yè) GSP認證標(biāo)準(zhǔn)的推行，使得長春市及周邊醫(yī)療單位需要定制大量的不銹鋼設(shè)備和器皿167。 大量戶外廣告業(yè)務(wù)的發(fā)展刺激不銹鋼制品的需求增加q 塑鋼167。配套塑鋼門窗工程量將達到 40－ 50萬平方米，工程額達 － 167。q 裝飾167。 長春