【正文】 墅 10001300萬(wàn)（以 6萬(wàn)計(jì)算） 洋房 46834元 /㎡ 疊加 43659元 /㎡ （ 9/10月無(wú)成交） 核心競(jìng)品 葛洲壩虹橋 紫郡 小高層 116㎡ 、135 ㎡ 、 177㎡ 原預(yù)計(jì) 60000起 5000 7001000萬(wàn)（以6萬(wàn) 計(jì)算） / 外圍競(jìng)品 尚品華庭 5675㎡ 一房、76 98㎡ 二房， 99120 ㎡ 三房 65000 3000 360萬(wàn) 780萬(wàn) 62,419元 /㎡ 干擾競(jìng)品 龍湖天璞雅筑 80㎡ 二房， 117㎡ 三 房 原報(bào)價(jià) 75000 6000 600900萬(wàn) / 干擾競(jìng)品 金輝海上銘著 95㎡ 二房 130㎡三房 原報(bào)價(jià) 80000 8000 7601040萬(wàn) / 干擾競(jìng)品 TODTOWN 天薈 103㎡ 小三房150㎡ 三房 177㎡ 四房 原報(bào)價(jià) 80000 8000 8001500萬(wàn) / 第 18頁(yè) /共 50頁(yè) 核心競(jìng)品以開(kāi)發(fā)商心理預(yù)期 價(jià)格計(jì)算，總價(jià)基本在 700 1000萬(wàn)左右。 ?有 1套住房的或有住房貸款記錄的 購(gòu)買(mǎi)普通自住房的，首付款比例不 低于 50%； ?購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的，首付款比 例不低于 70%。 2023年首開(kāi) 1（ 107㎡）， 2（ 127㎡）， 3（ 160㎡）， 13（ 127㎡）， 14（ 89㎡） 項(xiàng)目期數(shù) 產(chǎn)品類(lèi)別 面積段 資源盤(pán)點(diǎn) 套數(shù) 面積（㎡） 金額（萬(wàn)元） 一期海之洲 住宅 89 56 4984 32396 99 200 19800 128700 120 92 11040 71760 一期合計(jì) 348 35824 232856 二期云之谷 住宅 89 100 8900 64080 107 60 6420 46224 127 124 15748 160 52 8320 59904 二期合計(jì) 336 39388 貨量盤(pán)點(diǎn) 2023年，一期海之洲住宅可售貨值約 23億，二期云之谷住宅可售貨值約 28億 一期住宅： 348套； 35824㎡； 232856萬(wàn)元 二期住宅： 336套； 39388㎡； 第 7頁(yè) /共 50頁(yè) 第 8頁(yè) /共 50頁(yè) 目錄 ? 項(xiàng)目現(xiàn)狀 ? 市場(chǎng)及客戶(hù) ? 核心價(jià)值 ? 現(xiàn)場(chǎng)節(jié)點(diǎn)及展示提升 ? 產(chǎn)品升級(jí) ? 銷(xiāo)售目標(biāo)及推售節(jié)點(diǎn) ? 推廣策略 ? 費(fèi)用鋪排及經(jīng)營(yíng)指標(biāo) 宏觀(guān)市場(chǎng)走勢(shì) ——政策面 宏觀(guān)調(diào)控步步收緊，市場(chǎng)機(jī)制被政策導(dǎo)向全面替代 國(guó)慶期間 19城連發(fā)調(diào)控新政 “去杠桿 ”“抑制資產(chǎn)泡沫 ”，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快 上漲，引導(dǎo)房?jī)r(jià)回歸合理區(qū)間。 6棟住宅樓，共計(jì) 348套， 99㎡為主力戶(hù)型。開(kāi)發(fā)總周期 5年，地鐵、項(xiàng)目交叉施工。第 1頁(yè) /共 50頁(yè) 萬(wàn)科 天空之城 2023年度營(yíng)銷(xiāo)策略 第 2頁(yè) /共 50頁(yè) 目錄 ? 項(xiàng)目現(xiàn)狀 ? 市場(chǎng)及客戶(hù) ? 核心價(jià)值 ? 現(xiàn)場(chǎng)節(jié)點(diǎn)及展示提升 ? 產(chǎn)品升級(jí) ? 銷(xiāo)售目標(biāo)及推售節(jié)點(diǎn) ? 推廣策略 ? 費(fèi)用鋪排及經(jīng)營(yíng)指標(biāo) 整體規(guī)劃 總占地面積 25萬(wàn)㎡ 總建筑面積 60萬(wàn)㎡ 住宅 24萬(wàn)㎡ 商業(yè) 10萬(wàn)㎡ 辦公 9萬(wàn)㎡ 幼兒園 6000平方米 第 3頁(yè) /共 50頁(yè) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 大虹橋，地鐵上蓋總體量 60萬(wàn)方城市共同體，復(fù)合住宅、商業(yè)、辦公、 SOHO、學(xué) 校多功能業(yè)態(tài)。 一、二、三期 一期海之洲 : 住宅： 89㎡ ,99㎡， 120㎡ 二期云之谷 : 住宅： 89㎡ ,107㎡， 127㎡， 160 ㎡ 一期開(kāi)盤(pán) 二期開(kāi)盤(pán) 地鐵 17號(hào)線(xiàn)試運(yùn)行 二期交付 商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè) 一期交付 三期光之丘 : 住宅、商業(yè)、辦公、 SOHO 至 2023年建成 60萬(wàn)㎡城市共同體 第 4頁(yè) /共 50頁(yè) 核心賣(mài)點(diǎn) 大虹橋 TOD 城市共同體 商業(yè)綜合體 國(guó)際教育、醫(yī)療資源 全新一代室內(nèi)精裝體系 TOD特有的產(chǎn)品特點(diǎn) 新示范區(qū) 新產(chǎn)品體系 地鐵 17號(hào)線(xiàn)在建 萬(wàn)科品牌（城市配套服務(wù)商 擅長(zhǎng)造城） 大城氣質(zhì) 沒(méi)有競(jìng)品 大虹橋的生活場(chǎng)體驗(yàn)，全新的產(chǎn)品體系構(gòu)建，未來(lái)生活的現(xiàn)場(chǎng)感受 從當(dāng)下的核心價(jià)值點(diǎn)，結(jié)合明年上市時(shí)間和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局，判斷價(jià)值點(diǎn)的發(fā)展趨 勢(shì)和路徑實(shí)現(xiàn)方式 2023年 本案價(jià)值 點(diǎn) 2023年 發(fā)展趨勢(shì) 路徑實(shí)現(xiàn)方式 增強(qiáng) 保持 可針對(duì)性發(fā)力 需要著重加強(qiáng) 減弱 增強(qiáng) 保持 需要著重加強(qiáng) 可針對(duì)性發(fā)力 可針對(duì)性發(fā)力 減弱 需要加強(qiáng) 增強(qiáng) 可針對(duì)性發(fā)力 減弱 需要著重加強(qiáng) 增強(qiáng) 保持 可針對(duì)性發(fā)力 需要加強(qiáng) 保持 減弱 需要加強(qiáng) 需要著重加強(qiáng) 大虹橋的生活場(chǎng)體驗(yàn) 全新的產(chǎn)品體系構(gòu)建 未來(lái)生活的現(xiàn)場(chǎng)感受 面積 段 數(shù)量盤(pán)點(diǎn) 套數(shù) 面積 （㎡） 面積比 例 89 56 4984 % 99 200 19800 % 120 92 11040 % 合計(jì) 348 35824 一期住宅以小高層為主， 813層。 89㎡ 99㎡ 120㎡ 第 5頁(yè) /共 50頁(yè) 房源分布 面積 段 數(shù)量盤(pán)點(diǎn) 套數(shù) 面積比 例 89 452 40228 % 107 188 20236 % 127 188 23876 % 160 156 24960 % 合計(jì) 984 109180 89㎡ 107㎡ 127㎡ 160㎡ 保障房 第 6頁(yè) /共 50頁(yè) 房源分布 1107㎡ 60套 2127㎡ 60套 3160㎡ 52套 9160㎡ 52套 10160 ㎡ 52套 4127㎡ 64套 5107㎡ 64套 6107㎡ 64套 789㎡ 96套 889㎡ 72套 1189㎡ 100套 1289㎡ 84套 13127 ㎡ 64套 1489㎡ 100套 二期高層（ 17F27F）為主，共計(jì) 14棟住宅（不含保障房），資源較差位置安排 89㎡兩房，樓王為 160㎡ 的大面積段戶(hù)型。 “限購(gòu)、限貸 ” 仍為中央倚重的最直接調(diào)控手段 上海再增六條新政 從土地、供給、價(jià)格等多方面強(qiáng) 化執(zhí)行，旨在短期內(nèi)為樓市降溫 深化執(zhí)行滬六條 ?土拍增加限制條件，嚴(yán)控場(chǎng)外資金 ?預(yù)證兩級(jí)備案，高價(jià)項(xiàng)目年內(nèi)預(yù)證基本 暫停發(fā)放 ?未來(lái)備案定價(jià)需參照前期價(jià)格或周邊市 場(chǎng)價(jià)格 ?嚴(yán)厲打擊虛假銷(xiāo)售，加價(jià)銷(xiāo)售等違規(guī)行 為，電商、拓客、廣告發(fā)布均受到影響 央行約談 25家商業(yè)銀行 重申嚴(yán)格執(zhí)行限貸政策，加強(qiáng)資金監(jiān)管 325新政 限制外地購(gòu)房，提高首付比例， 增加土地供應(yīng) 貸款政策調(diào)整 ?首套商業(yè)貸款的，首付款比例不 低于 35%。 第 9頁(yè) /共 50頁(yè) 第 10頁(yè) /共 50頁(yè) 宏觀(guān)市場(chǎng)走勢(shì) ——供求面 10月黃金周后，政府大量停發(fā)預(yù)證，市場(chǎng)供應(yīng)量急劇緊縮，導(dǎo)致成交同步下跌 10月近三周均價(jià) 41871元 /㎡ 10月整體均價(jià) 40397元 / ㎡ 9月整體均價(jià) 41400元 /㎡ 連續(xù)多周 0供應(yīng)或低供應(yīng) 頒布 9日滬六條 14日多家企 業(yè)被罰 項(xiàng)目類(lèi)型 項(xiàng)目名 原定開(kāi)盤(pán)時(shí)間 原定備案價(jià)格 政府指導(dǎo)價(jià)格 剛改 星興名邸 11月 58000 52023 安亭新鎮(zhèn) 11月 39000 26000 瑞士華庭 10月底 30000 26000 改善 華發(fā)四季 10月 80000 6500070000 萬(wàn)科翡翠公園 11月底 100000 6500070000 浦發(fā)羅蘭翡麗 10月底 90000 6500070000 豪宅 八埭頭濱江 11月 120230 100000 翡麗甲地 10月 120230 100000 瑞虹新城 10月 120230 100000 第 11頁(yè) /共 50頁(yè) 首個(gè)地 王誕生 325新政 市場(chǎng)回調(diào) 10% 價(jià)格迅速回 升 13% 下跌 5% 滬六條出臺(tái) 地王集中出現(xiàn) 調(diào)控后部分備案開(kāi)盤(pán)受阻項(xiàng)目 認(rèn)房認(rèn)貸 正式出臺(tái) 宏觀(guān)市場(chǎng)走勢(shì) ——價(jià)格面 政府與開(kāi)發(fā)商博弈，價(jià)格陷入膠著狀態(tài) 效果僅維持一周價(jià) 格回升 6% 第 12頁(yè) /共 50頁(yè) 宏觀(guān)市場(chǎng)走勢(shì) ——土地市場(chǎng) 16年土地供應(yīng)量不足，預(yù)計(jì)成交 525萬(wàn)方，不足往年成交量一半，結(jié)合政府打壓 房?jī)r(jià)的信心，預(yù)計(jì) 17年土地供應(yīng)將處于增量狀態(tài) 12月預(yù)計(jì)上市土地 上海歷年土地供求 第 14頁(yè) /共 50頁(yè) 價(jià)格徘徊期 左右，價(jià)面比低于 ； 宏觀(guān)市場(chǎng)走勢(shì) ——土地市場(chǎng) 16年土地價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)于迅猛，郊遠(yuǎn)地塊非理性成交價(jià)格導(dǎo)致價(jià)格格局畸形， 17年政府限價(jià)前提下，遠(yuǎn)郊高溢價(jià)地塊勢(shì)必尷尬，開(kāi)發(fā)商入手地塊將趨于謹(jǐn)慎 ? 14年 3季度至 15年 4季度，土地成交建 面普遍 200萬(wàn)方左右，成交總價(jià) 200億 ? 2023年 2季度開(kāi)始，土地成交建面 150 萬(wàn)方左右，但總價(jià)已超 310億，價(jià)面比 超過(guò) ；