【正文】 16 二、物業(yè)管理早期介入作用與任務 ? 其他方面 ? 會所的布局及活動項目增設等。 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己對業(yè)主和用戶一般需求的深入了解與把握，分析原設計圖紙，提出有關物業(yè)結構布局和功能的改良建議；物業(yè)規(guī)劃設計中容易忽略的問題，（如；空調位置，管線布置，管道井內設備安裝位置等）提出設備的設置和服務方面的改良意見，避免“先天不足”現(xiàn)象為將來物業(yè)管理提供便利。 (辦公用房 ) 19 三、前期物業(yè)管理的時間界定 （二） 中期介入階段為土木結構的建筑、進行設備安裝和內部裝修階段 前期工程的施工質量，并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議； 配合安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質量。 提出有關區(qū)內小配套設施的增設建議 。 20 三、前期物業(yè)管理的時間界定 （三）晚期介入為工程基本結束，準備工程 竣工驗收、承接驗收階段 進行機電設備的測試檢驗，準備交接和驗收； 指出前期工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議； 21 三、前期物業(yè)管理的時間界定 ? 物業(yè)公司提前介入，對于發(fā)展商來講可謂有百益而無一害，既可以豐富發(fā)展商的設計思路、節(jié)約建造成本，又可以提高市場競爭力，增加賣點。如果實行提前介人，防微杜漸，這些問題都會最大限度地避免。 22 四、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 隨著物業(yè)管理市場化和物業(yè)管理工作的完善和成熟，物業(yè)管理工作逐漸前移，物業(yè)管理也不再是單純的小區(qū)管理與服務。 25 四、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 一、 策劃階段 (方案策劃 ——開盤 ) 二、 前期準備階段 （開盤 ——入住前三個月） 三、 入住階段 (啟動階段 ) （入住前三個月 ——入住后半年至九個月） 四、 正常管理階段 （入住后半年至九個月） 26 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 一、 策劃階段 (一 ) 制定物業(yè)管理方案 (二 ) 物業(yè)管理招投標 (三 ) 組建物業(yè)管理企業(yè)（管理中心） 27 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 一、策劃階段 (方案策劃 —— 開盤 ) (一 ) 、制定物管方案 1 、確定管理檔次 根據(jù)物業(yè)類型 、 功能 ,規(guī)化物業(yè)消費的水平 ,確定物業(yè)檔次 （定位） 2 、確定服務標準 不同類型功能和檔次的物業(yè) ,需要提供的物業(yè)管理服務項目及服務質量標準是不同的 . (參考四級收費指導價標準 ) 28 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 一、策劃階段 (一 ) 、制定物管方案 3 、財務收支預 管理、服務人員的工資及福利費 公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費 綠化管理費 清潔衛(wèi)生費 公共秩序維護費 社區(qū)文化費 辦公費 固定資產折舊費 固定資產折舊費 稅費 29 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 一、策劃階段 (二 )、物業(yè)管理招投標： ? 1） .獲悉開發(fā)商招標公告，向招投標服務中 心報名；（準備資料） ? 2） .現(xiàn)場察勘及準備標書； ? 3） .投標、開標； ? 4） .中標后簽訂前期物業(yè)管理服務合同，房管局備案及物業(yè)費報批； 30 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 一、 策劃階段 (三 ) 組建物業(yè)管理企業(yè) 在物業(yè)管理方案制定并經審批之后 ， 即應根據(jù)方案確定的物業(yè)管理檔次著手進行物業(yè)管理企業(yè) (物業(yè)管理中心 )的選聘或組建 . 首次選聘物業(yè)管理企業(yè)由房地產開發(fā)企業(yè)進行 .也可自行組建物業(yè)管理企業(yè) . 31 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) ? 一、策劃階段 ? 作為物業(yè)管理的全面介入應該是在銷售工作開始以前。 34 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 二、 前期準備階段 (二 ) 工程介入 土建施工進度 水電施工進度 大配套施工進度 隱蔽工程的跟蹤等相關進度 各項工程合同文本的復印件的收集 合理化建議的提出 35 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 二、前期準備階段 （三）客戶信息庫的建立 業(yè)主公約簽訂，業(yè)主檔案填寫 ——與銷售對接好簽訂流程，購房合同－業(yè)主公約－業(yè)主檔案。 36 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 二、前期準備階段 （三）客戶信息庫的建立 客戶資源再生 ――聯(lián)動工作 準業(yè)主維系（利用銷售活動，聯(lián)誼，生日會，發(fā)放賀卡等其他活動維系客戶，建立與客戶的聯(lián)好關系） 階段性的掌握銷管手中的準業(yè)主信息。 所屬區(qū)域政府部門：物業(yè)辦，工商，物價，消防，城管，環(huán)衛(wèi)，居委會，派出所，水電煤氣供熱公司，有線電視，電信或網通（以小區(qū)進入網為依據(jù)） 38 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 二、前期準備階段 (五 ).其他 1 、 銷售回訪及費用確認 1） 銷售回訪情況（月），對不規(guī)范，不合處進行整改，并跟進銷售意見的反饋。 2） 售樓處專用表格。 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 42 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 三、入住階段 (啟動階段 ) （入住前三個月 ——入住后半年至九個月） （一）入住前的準備工作 （二）物業(yè)接管驗收 （三）裝修管理階段工作 43 三、入住階段 （一）入住前的準備工作 1. 入住籌備組成立，組織架構搭建。 3. 開辦費的確定。并制定到位計劃。 6. 收費項目及標準的確定。 8. 辦公地點裝修，對外展示。 10. 入住統(tǒng)一口徑確定，人員培訓。 12 .模擬入住，正式入住。在接管驗收過程中，物業(yè)公司要充分發(fā)揮自己的作用，對在驗收中發(fā)現(xiàn)的問題應準確記錄，明確管理維修責任，并注意審查接受的圖紙資料檔案 52 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 三、入住階段 (二 ) 物業(yè)接管驗收 為處理好接管驗收中的問題，需要掌握的原則： 1 、 靈活性與原則性相結合 2 、 細致入微與整體把握相結合 53 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 三、入住階段 (二 ) 物業(yè)接管驗收 物業(yè)接管驗收的方法 ： 觀感驗收法 物業(yè)的主體 、 門窗 、 水電 、 公共設施設備等 2 、 使用驗收法 使用功能和《房屋接管驗收標準》 54 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 三、入住階段 (二 ) 物業(yè)接管驗收 物業(yè)的接管驗收根據(jù)驗收的時間和范圍不同可分為： 分期驗收 ——分期進行的項目（會所） 單項驗收 ——工程項目的單項工程（ 全部驗收 ——根據(jù)有關法規(guī)及標準（規(guī)劃 、設計、建設方案）按照各項建設標準進行統(tǒng)一的整體驗收 55 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) (二 ) 物業(yè)接管驗收 1).前期物業(yè)開發(fā)過程中的工程跟蹤，隱蔽工程的 記錄等； 2).接管驗收小組的