企業(yè)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)(文件)
【正文】 物料按計(jì)劃采購到位 物 料 準(zhǔn) 備 工 作 計(jì) 劃 71 其他準(zhǔn)備工作計(jì)劃表 序號(hào) 計(jì)劃工作內(nèi)容 完成時(shí)間 責(zé)任人 配合部門 01 調(diào)查家政市場(chǎng)、制定家政服務(wù)方案 02 確定一期各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 03 確定入住期間的臨時(shí)車輛管理方案 04 確定入住期間出入控制方案 05 確定入住期間的安全問題緊急處置預(yù)案 06 與銷售移交入住業(yè)主詳細(xì)清單及資料 07 與銷售移交房屋實(shí)測(cè)面積、計(jì)算物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 08 入住各項(xiàng)收費(fèi)詳單制定 、 入住清單制做完成 10 問題業(yè)主名單列出及分級(jí)應(yīng)對(duì)方案措施確定 11 車位詳情了解及車位編號(hào)分配 12 車位牌方案確定落實(shí) 13 業(yè)主卡與車輛出入牌設(shè)計(jì)制作 14 小區(qū)入住氛圍營造 15 入住現(xiàn)場(chǎng)氛圍營造完成 16 所有入住準(zhǔn)備工作按計(jì)劃落實(shí) 72 序號(hào) 計(jì)劃工作內(nèi)容 完成時(shí)間 責(zé)任人 配合部門 01 與環(huán)衛(wèi)所簽定垃圾清運(yùn)協(xié)議 02 與裝修公司簽定裝修合作協(xié)議 03 與純凈水公司落實(shí)合作方案 04 與電力公司落實(shí)電表初始及抄表手續(xù)流程 05 與自來水公司落實(shí)初始及抄表流程 06 與天然氣公司落實(shí)報(bào)裝報(bào)修相關(guān)事項(xiàng) 07 與電信公司落實(shí)電話寬帶報(bào)裝報(bào)修事項(xiàng) 08 與有線電視臺(tái)落實(shí)電視報(bào)裝報(bào)修事項(xiàng) 09 入住便民商家聯(lián)系及合作方案確定 外協(xié)支持準(zhǔn)備工作計(jì)劃表 外協(xié)支持準(zhǔn)備工作計(jì)劃表 73 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) (二 ) 物業(yè)接管驗(yàn)收 1. 前期物業(yè)開發(fā)過程中的工程跟蹤，隱蔽工程的 記錄等； 2. 接管驗(yàn)收小組的成立，和準(zhǔn)備工作開展（人員、物資、人員培訓(xùn)等）； 3. 接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)規(guī)程； 4. 小區(qū)配套協(xié)議及配套安裝（交通類、生活類標(biāo)識(shí)設(shè)施）； 5. 辦費(fèi)協(xié)議及物資計(jì)劃明細(xì)； 6. 特殊情況的接管驗(yàn)收（開發(fā)商原因驗(yàn)收時(shí)間拖延，不徹底）； 7. 驗(yàn)收中問題的解決和遺留問題的匯總與存檔。并進(jìn)行查驗(yàn)是否合格及補(bǔ)充計(jì)劃； 59 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 5） 準(zhǔn)備好驗(yàn)收接管記錄表格 （開發(fā)公司印制） 《房屋驗(yàn)收單》 《房屋設(shè)施驗(yàn)收清單》 《樓內(nèi)公共設(shè)備驗(yàn)收單》 《樓外配套工程驗(yàn)收單》 《房屋回修單》 《鑰匙交接單》 《房屋驗(yàn)收單》 《接管驗(yàn)收遺留問題登記表》 60 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 資料的驗(yàn)收接管 ? 根據(jù)集團(tuán) 18號(hào)文件在驗(yàn)收前 30天，開發(fā)公司項(xiàng)目部向物業(yè)管理公司移交相關(guān)技術(shù)資料，并按有關(guān)設(shè)備設(shè)施技術(shù)資料驗(yàn)收接管操作規(guī)程執(zhí)行 ： 61 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 1 ） 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料 國有土地使用證 規(guī)劃用地許可證 建設(shè)開工許可證 標(biāo)準(zhǔn)地名使用證 準(zhǔn)住證 公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格證 商品房銷售許可證 供電系統(tǒng)合格證 二次給水合格證（供水系統(tǒng)） 62 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 消防設(shè)施合格證 供熱系統(tǒng)合格證 燃?xì)庀到y(tǒng)合格證 電梯準(zhǔn)運(yùn)證 房屋中央空調(diào)運(yùn)行證（供暖） 有線電視合格證 安全監(jiān)視和通訊系統(tǒng)合格證 其它需移交的證件 63 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 2 ） 綜合竣工驗(yàn)收資料 ： 竣工圖（包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）。 45 入住階段 接管驗(yàn)收 建筑物移交 資料移交 維修基金 接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 樓宇質(zhì)保書 樓宇使用說明書 樓宇產(chǎn)權(quán)資料 樓宇技術(shù)資料 接檔案資料建立 留 存 備 份 入住管理 引導(dǎo)業(yè)主到入住現(xiàn)場(chǎng) 業(yè)主交驗(yàn)資料 協(xié)助業(yè)主填寫資料 留存?zhèn)浞? 接檔案資料建立 業(yè)主驗(yàn)房 確認(rèn)水電底數(shù) 確認(rèn)返修項(xiàng)目 施工隊(duì)返修 返修準(zhǔn)備 〈 三方保修協(xié)議 〉 工程問題處理記錄表 地產(chǎn)公司 物業(yè)公司 施工單位 46 ； 入 住 流 程 攜帶購房合同書；身份證原件及復(fù)印件；購房收據(jù) 到開發(fā)商客服部領(lǐng)取“兩書”（房屋質(zhì)量保證書；房屋使用說明書）；“一證”（房屋使用合格證），由開發(fā)銷售部發(fā)放交付使用憑單 憑交付使用憑單到物業(yè)管理中心辦理交付使用手續(xù) 填寫業(yè)主擋案，簽署《業(yè)主公約》 《裝修責(zé)任書》及裝修服務(wù)協(xié)議《業(yè)主手冊(cè)》 交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及其他費(fèi)用 手續(xù)完畢 領(lǐng)取房屋各種鑰匙 由物業(yè)管理中心維修人員陪同業(yè)主進(jìn)行房屋驗(yàn)收 由開發(fā)客服部安排維修并通知復(fù)驗(yàn)時(shí)間 不合格 合格 47 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) ? 入住常見問題 （ 1） 銷售承諾 （ 2） 設(shè)計(jì)變更 （ 3） 工程質(zhì)量 （ 4） 建筑材料 （ 5） 成品保護(hù) （ 6） 維修配合 48 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) ? 投訴處理流程 一級(jí)接待 普通問題： 物業(yè)接待人員 售后接待人員 二級(jí)接待 三級(jí)接待 疑難問題： 物業(yè)負(fù)責(zé)人 售后負(fù)責(zé)人 重大問題： 物業(yè)公司 49 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 三、入住階段 (二 ) 物業(yè)接管驗(yàn)收 物業(yè)竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收 驗(yàn)收主體不同（建筑商 、 開發(fā)商與物業(yè)公司） 驗(yàn)收目的不同（建筑工程標(biāo)準(zhǔn)與明確責(zé)任） 驗(yàn)收職責(zé)不同（參與者與直接責(zé)任） 驗(yàn)收性質(zhì)不同 （政府行為與企業(yè)行為） 50 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 三、入住階段 物業(yè)竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收 施工單位 開發(fā)企業(yè)或 建設(shè)單位 物業(yè)管理企業(yè) 接管驗(yàn)收 竣工驗(yàn)收 51 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 三、入住階段 (二 ) 物業(yè)接管驗(yàn)收 物業(yè)的接管驗(yàn)收時(shí)直接關(guān)系到物業(yè)工作能否正常順利開展的重要一環(huán)。 9. 入住流程的確認(rèn)。 5. 入住資料 、 物料準(zhǔn)備。 2. 制定人員招聘及培訓(xùn)計(jì)劃。 2） 售樓處費(fèi)用確認(rèn)單 39 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 二、前期準(zhǔn)備階段 (五 ).其他 相關(guān)檔案和表格明細(xì) 1） .售樓處檔案明細(xì) 40 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 序號(hào) 檔案名稱 內(nèi)容 相關(guān)表格 1 前期資料 裝修責(zé)任書，住戶手冊(cè)，圖紙，銷售夾報(bào)（有關(guān)承諾類的尤為重要） 2 業(yè)主接待記錄 業(yè)主 /客戶接待（外部），外來
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