【正文】 7 與電信公司落實(shí)電話寬帶報(bào)裝報(bào)修事項(xiàng) 08 與有線電視臺(tái)落實(shí)電視報(bào)裝報(bào)修事項(xiàng) 09 入住便民商家聯(lián)系及合作方案確定 外協(xié)支持準(zhǔn)備工作計(jì)劃表 外協(xié)支持準(zhǔn)備工作計(jì)劃表 73 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) (二 ) 物業(yè)接管驗(yàn)收 1. 前期物業(yè)開發(fā)過程中的工程跟蹤，隱蔽工程的 記錄等； 2. 接管驗(yàn)收小組的成立，和準(zhǔn)備工作開展（人員、物資、人員培訓(xùn)等）； 3. 接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)規(guī)程； 4. 小區(qū)配套協(xié)議及配套安裝（交通類、生活類標(biāo)識(shí)設(shè)施）； 5. 辦費(fèi)協(xié)議及物資計(jì)劃明細(xì)； 6. 特殊情況的接管驗(yàn)收（開發(fā)商原因驗(yàn)收時(shí)間拖延，不徹底）； 7. 驗(yàn)收中問題的解決和遺留問題的匯總與存檔。 11. 入住環(huán)境布置及維護(hù)。 4. 小配套費(fèi)的確定。 37 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 二、前期準(zhǔn)備階段 （四）對(duì)外關(guān)系協(xié)調(diào) 開發(fā)公司銷售部，工程部，開發(fā)部等經(jīng)常接觸的部門 。 而且越早介入越好。 3 、 提出有關(guān)設(shè)計(jì)遺留的工程項(xiàng)目的建議。另外，通過早期介入，便于與各部門、各單位建立順暢的關(guān)系。 通過科學(xué)的管理和優(yōu)質(zhì)的技術(shù)服務(wù)，能有效地提高房屋的完好程度，延長房屋的使用壽命，達(dá)到保值增值的目的；通過全方位的專業(yè)化服務(wù)為廣大提供一個(gè)舒適安全優(yōu)美整潔文明的居住環(huán)境。人們對(duì)房地產(chǎn)的要求不僅注重價(jià)格和價(jià)值，還越來越重視其售后服務(wù)和物業(yè)管理． ? 物業(yè)管理作為房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的主要管理活動(dòng)，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)密切相關(guān)．物業(yè)管理實(shí)際上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善．起著重要作用． 4 一、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系 （ 一）優(yōu)質(zhì)的物業(yè)建設(shè)是管理的基礎(chǔ)，良好物業(yè)管理是建設(shè)得延續(xù) 物業(yè)管理依托的房屋建筑物及其發(fā)揮正常使用功能的附屬配套設(shè)施，是通過建設(shè)來實(shí)現(xiàn)，在建設(shè)中合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，良好的施工質(zhì)量，完善的配套設(shè)施，將有利于后期物業(yè)管理工作的順利開展 。便于維修保養(yǎng)計(jì)劃的安排與實(shí)施 .提高工作效率。 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己對(duì)業(yè)主和用戶一般需求的深入了解與把握，分析原設(shè)計(jì)圖紙，提出有關(guān)物業(yè)結(jié)構(gòu)布局和功能的改良建議；物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)中容易忽略的問題，（如；空調(diào)位置，管線布置，管道井內(nèi)設(shè)備安裝位置等）提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改良意見，避免“先天不足”現(xiàn)象為將來物業(yè)管理提供便利。如果實(shí)行提前介人，防微杜漸，這些問題都會(huì)最大限度地避免。 36 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 二、前期準(zhǔn)備階段 （三）客戶信息庫的建立 客戶資源再生 ――聯(lián)動(dòng)工作 準(zhǔn)業(yè)主維系（利用銷售活動(dòng)，聯(lián)誼，生日會(huì)，發(fā)放賀卡等其他活動(dòng)維系客戶，建立與客戶的聯(lián)好關(guān)系） 階段性的掌握銷管手中的準(zhǔn)業(yè)主信息。 3. 開辦費(fèi)的確定。 10. 入住統(tǒng)一口徑確定，人員培訓(xùn)。 各施工單位維保協(xié)議。在接管驗(yàn)收過程中，物業(yè)公司要充分發(fā)揮自己的作用，對(duì)在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)準(zhǔn)確記錄，明確管理維修責(zé)任，并注意審查接受的圖紙資料檔案 52 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 三、入住階段 (二 ) 物業(yè)接管驗(yàn)收 為處理好接管驗(yàn)收中的問題，需要掌握的原則： 1 、 靈活性與原則性相結(jié)合 2 、 細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合 53 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 三、入住階段 (二 ) 物業(yè)接管驗(yàn)收 物業(yè)接管驗(yàn)收的方法 ： 觀感驗(yàn)收法 物業(yè)的主體 、 門窗 、 水電 、 公共設(shè)施設(shè)備等 2 、 使用驗(yàn)收法 使用功能和《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》 54 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 三、入住階段 (二 ) 物業(yè)接管驗(yàn)收 物業(yè)的接管驗(yàn)收根據(jù)驗(yàn)收的時(shí)間和范圍不同可分為： 分期驗(yàn)收 ——分期進(jìn)行的項(xiàng)目（會(huì)所） 單項(xiàng)驗(yàn)收 ——工程項(xiàng)目的單項(xiàng)工程（ 全部驗(yàn)收 ——根據(jù)有關(guān)法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)（規(guī)劃 、設(shè)計(jì)、建設(shè)方案）按照各項(xiàng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一的整體驗(yàn)收 55 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) (二 ) 物業(yè)接管驗(yàn)收 1).前期物業(yè)開發(fā)過程中的工程跟蹤，隱蔽工程的 記錄等； 2).接管驗(yàn)收小組的成立，和準(zhǔn)備工作開展（人員、物資、人員培訓(xùn)等）； 3).接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)規(guī)程； 4).小區(qū)配套協(xié)議及配套安裝（交通類、生活類標(biāo)識(shí)設(shè)施）； 5).辦費(fèi)協(xié)議及物資計(jì)劃明細(xì)； 6).特殊情況的接管驗(yàn)收（開發(fā)商原因驗(yàn)收時(shí)間拖延，不徹底）； 7).驗(yàn)收中問題的解決和遺留問題的匯總與存檔。 6. 收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)的確定。 2） 售樓處專用表格。 25 四、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 一、 策劃階段 (方案策劃 ——開盤 ) 二、 前期準(zhǔn)備階段 （開盤 ——入住前三個(gè)月） 三、 入住階段 (啟動(dòng)階段 ) （入住前三個(gè)月 ——入住后半年至九個(gè)月） 四、 正常管理階段 （入住后半年至九個(gè)月） 26 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 一、 策劃階段 (一 ) 制定物業(yè)管理方案 (二 ) 物業(yè)管理招投標(biāo) (三 ) 組建物業(yè)管理企業(yè)（管理中心） 27 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 一、策劃階段 (方案策劃 —— 開盤 ) (一 ) 、制定物管方案 1 、確定管理檔次 根據(jù)物業(yè)類型 、 功能 ,規(guī)化物業(yè)消費(fèi)的水平 ,確定物業(yè)檔次 （定位） 2 、確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 不同類型功能和檔次的物業(yè) ,需要提供的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是不同的 . (參考四級(jí)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) ) 28 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 一、策劃階段 (一 ) 、制定物管方案 3 、財(cái)務(wù)收支預(yù) 管理、服務(wù)人員的工資及福利費(fèi) 公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi) 綠化管理費(fèi) 清潔衛(wèi)生費(fèi) 公共秩序維護(hù)費(fèi) 社區(qū)文化費(fèi) 辦公費(fèi) 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 稅費(fèi) 29 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 一、策劃階段 (二 )、物業(yè)管理招投標(biāo)： ? 1） .獲悉開發(fā)商招標(biāo)公告，向招投標(biāo)服務(wù)中 心報(bào)名；（準(zhǔn)備資料） ? 2） .現(xiàn)場(chǎng)察勘及準(zhǔn)備標(biāo)書； ? 3） .投標(biāo)、開標(biāo)； ? 4） .中標(biāo)后簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，房管局備案及物業(yè)費(fèi)報(bào)批； 30 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 一、 策劃階段 (三 ) 組建物業(yè)管理企業(yè) 在物業(yè)管理方案制定并經(jīng)審批之后 ， 即應(yīng)根據(jù)方案確定的物業(yè)管理檔次著手進(jìn)行物業(yè)管理企業(yè) (物業(yè)管理中心 )的選聘或組建 . 首次選聘物業(yè)管理企業(yè)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行 .也可自行組建物業(yè)管理企業(yè) . 31 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) ? 一、策劃階段 ? 作為物業(yè)管理的全面介入應(yīng)該是在銷售工作開始以前。 提出有關(guān)區(qū)內(nèi)小配套設(shè)施的增設(shè)建