【正文】 漏無裂縫少空鼓無觀感缺陷標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行無后期拆改造成的隱患工藝節(jié)點設(shè)計選型觀感標(biāo)準(zhǔn)定尺加工四化管理單工序流水細部與收口無功能缺陷戶型合理空間利用高效節(jié)能環(huán)保優(yōu)異物理性能高居住舒適性…… …… …… ……工業(yè)化、技術(shù)創(chuàng)新、工藝改進高質(zhì)量住宅產(chǎn)品二、公司發(fā)展導(dǎo)向二、公司發(fā)展導(dǎo)向聚焦目標(biāo)：? 杜絕滲漏、空鼓 /開裂的系統(tǒng)性質(zhì)量問題? 尺寸精度控制，（取消或減少濕作業(yè)）? 裝修部品定尺加工? 裝修交付觀感提升，裝修房、共用空間、園林景觀? 管理動作規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化? 安全零容忍? 文明施工常態(tài)化三、評測體系定量指標(biāo)實測合格率 (65%)規(guī)定動作合格率(20%)安全文明實測合格率（單獨計分）觀感質(zhì)量合格率(15%)土建（ 10％）裝修（ 80％）四化管理（ 20％）園林（ 10％）安全生產(chǎn)合格率（ 60%）計劃管理（ 15％）工序管理（ 15％）文明施工合格率（ 40%）空鼓、開裂類滲漏類定尺加工類觀感變更管理（ 15%）防滲漏管理（ 35%）基礎(chǔ)質(zhì)量生產(chǎn)保障規(guī)定動作客戶視角安全生產(chǎn)四、實測指標(biāo)總則：?增加常態(tài)原則、公正原則，嚴(yán)禁停工迎檢、觸犯底線的行為。2023年 5月 18日： 發(fā)布 《 產(chǎn)品觀感質(zhì)量評分表 》 ，將觀感質(zhì)量納入評分體系。2023年 6月 22日：發(fā)布 《 產(chǎn)品質(zhì)量實測操作指引（試行） 》 （ A/2版），增加給水管、電線管預(yù)留預(yù)埋實測指標(biāo)。《 萬科集團在建產(chǎn)品質(zhì)量實測操作指引 》 解析目錄歷史回顧一、公司發(fā)展導(dǎo)向二、評測體系三、實測指標(biāo)四、 A5版調(diào)整內(nèi)容總述五、產(chǎn)品質(zhì)量實測實量調(diào)整分析六、安全文明施工七、觀感質(zhì)量八、規(guī)定動作分析九、飛檢策劃重點關(guān)注內(nèi)容及要求十、一、歷史回顧2023年 2月 3日：2023年 3月 6日：《 產(chǎn)品質(zhì)量評估管理辦法（試行） 》 （ A/0版），建立了以質(zhì)量合格率和質(zhì)量風(fēng)險兩大評價指標(biāo)的產(chǎn)品質(zhì)量評估體系。發(fā)布 《 產(chǎn)品質(zhì)量評估管理辦法（試行） 》 （ A/1版）、 《 產(chǎn)品質(zhì)量實測操作指引（試行） 》 （ A/1版），增加滲漏、裂縫（空鼓）、防水實測指標(biāo)。2023年 7月 27日：2023年 2月 22日： 發(fā)布 《 產(chǎn)品質(zhì)量實測操作指引（試行） 》 （ A/3版），結(jié)合集團技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，取消、調(diào)整和增加了部分實測指標(biāo)。2023年 2月 18日： 發(fā)布 《 產(chǎn)品質(zhì)量實測操作指引 》 （ A4版），限制了違規(guī)行為。?增加了創(chuàng)新節(jié)點的評分方法，鼓勵從系統(tǒng)上解決問題。?增加了部分指標(biāo)的生效時間。 調(diào)整了 實測指標(biāo)的分類方法 ，按集團 2023年質(zhì)量管理導(dǎo)向，聚焦于 尺差控制、觀感質(zhì)量、定尺加工、防滲漏、防空鼓 /開裂 五個部分的評測和分析；216。 增加了針對基礎(chǔ)管理的規(guī)定動作的評價 ， 增加和明確了變更管理、計劃管理、四化管理、工序管理、防滲漏管理五個維度的評測標(biāo)準(zhǔn)和方法 ，權(quán)重分別為 15： 20： 15： 15： 35；216。將原質(zhì)量觀感中的四化管理、文明施工進行剝離，四化管理納入規(guī)定動作，文明施工與安全生產(chǎn)合并；216。 安全文明則單獨計分，不計入項目或標(biāo)段的綜合合格率。 對于本次新增的涉及圖紙設(shè)計的相關(guān)評測內(nèi)容，原則上適用于自 2023 年 5 月 1 日之后通過開工審批的項目；216。嚴(yán)禁采用停工迎檢和現(xiàn)場 PPT匯報、利用外部資源（包括物業(yè)保潔、物業(yè)保安、委托第三方等）進行場地清理，或者進行各種形式的包裝等；216。 對于采用技術(shù)創(chuàng)新和優(yōu)化的標(biāo)準(zhǔn)節(jié)點，對可能的系統(tǒng)性質(zhì)量隱患進行有效規(guī)避的，按如下方式進行評測 ： （ 1） 該創(chuàng)新或節(jié)點的有效性需報集團工程管理部定； （ 2） 如該創(chuàng)新或節(jié)點能夠全面消除可能的質(zhì)量隱患，則其所涉及的分項實測指標(biāo)按 100% 計算，并以相應(yīng)的合格計算點數(shù)，直接納入相應(yīng)標(biāo)段的合格率計算； （ 3） 如該創(chuàng)新或節(jié)點只能部分消除可能的質(zhì)量隱患，則所涉及的分項實測指標(biāo)按相應(yīng)的 比例計算，并以相應(yīng)比例的合格計算點數(shù)，直接納入相應(yīng)標(biāo)段的合格率計算； （ 4） 該創(chuàng)新或節(jié)點在評測標(biāo)段內(nèi)全面得到實施，其有效性的比例和涉及的實測指標(biāo)須 報集團工程管理部認(rèn)定。 對于集團不同在不同時期發(fā)布的禁止性做法，按如下方式進行評測： （ 1） 如存在系統(tǒng)性質(zhì)量隱患，直接進行合格率扣減，不再進行實測實量； （ 2） 直接扣減的規(guī)則為：以 0％作為該分項實測指標(biāo)的合格率，并以相應(yīng)的不合格計算 點數(shù)，直接納入相應(yīng)標(biāo)段的合格率計算； （ 3）扣減指標(biāo)包括但不限于以下內(nèi)容：外墻抗裂節(jié)點、內(nèi)墻抗裂節(jié)點、同一室內(nèi)底盒標(biāo) 高差、并列面板高度偏差、砼樓板和砼墻面給水管暗埋、砌體墻面給水管暗埋、砌 體墻電線管暗埋等。（垂直 75點、平整 135點）新增項（ 1）增加軸線偏差控制；（ 2）如現(xiàn)場取消抹灰層，垂直平整增加距地 200mm平整、收納柜體垂直平整及門口垂直 平整。每層不少于 2個放線孔，每棟樓任選一層進行實測。b. 軸線豎向投測：在樓層放線孔上架設(shè)儀器，通過儀器對準(zhǔn)基準(zhǔn)點，施工層主軸線和基準(zhǔn)點之間的偏差值，若偏差值不滿足標(biāo)準(zhǔn)要求及樓層少于 2個放線孔，則此測點為不合格。六、實測實量調(diào)整分析合格標(biāo)準(zhǔn)總高度 H（ m） 允許偏差H≤ 30 5(mm)30 ＜ H ≤ 60 10(mm)60 ＜ H ≤ 90 15(mm)90 ＜ H ≤120 20(mm)120 ＜ H ≤150 25(mm)注：施工層放線精度：承重墻、梁、柱邊線精度允許偏差 177。每層放線孔不能少于 2個。六、實測實量調(diào)整分析（二） 砌筑工程（ 1）在砌筑工程實測中取消砌筑節(jié)點（ 1）和砌筑節(jié)點（ 2）的實測分項；（ 2）砌筑節(jié)點的實測移至新增的防空鼓開裂分項中。變更項（ 1）計算點數(shù)有變化的分項為：墻體表面平整度、墻面垂直度、方正性、戶內(nèi)門洞高、戶內(nèi)門洞寬、戶內(nèi)門洞墻體厚度、外墻窗內(nèi)側(cè)墻體厚度極差（瓷磚收口窗）、同戶型同廚衛(wèi)間窗底框標(biāo)高偏差、同戶型同廚衛(wèi)間窗側(cè)框墻距偏差（左側(cè)）、同戶型同廚衛(wèi)間窗側(cè)框墻距偏差（右側(cè)）；（ 2）評判標(biāo)準(zhǔn)有變化的分項為：方正性、同戶型同廚衛(wèi)間管井尺寸偏差、同戶型同廚衛(wèi)間窗底框標(biāo)高偏差、同戶型同廚衛(wèi)間窗側(cè)框墻距偏差（左側(cè)）、同戶型同廚衛(wèi)間窗側(cè)框墻距偏差（右側(cè)）；（ 3）新增加項為：戶內(nèi)門洞尺寸偏差（貼臉寬度）、柜體嵌入位尺寸偏差（垂直度）、柜體嵌入位尺寸偏差（垂直度）；（ 4）在抹灰工程中取消的分項為：裂縫 /空鼓、降板。六、實測實量調(diào)整分析（ 2）墻面垂直度a. 由 45測點增至 75點；b. 具備實測條件的門洞口墻體垂直度為必測項；六、實測實量調(diào)整分析（ 3）地面水平度極差a. 由 50點增加至 70點；b. 增加踢腳線的兩段長墻中間區(qū)域共 7個垂直距離。 【 原合格標(biāo)準(zhǔn)：（ 0， 10）mm】 ；（ 5）戶內(nèi)門洞尺寸偏差a. 增加一項貼臉寬度：如現(xiàn)場已經(jīng)施工完門套底板，則測量裝飾面一側(cè)與砌體墻或砼墻基層疑似最大距離，如此距離不大于門套貼臉寬度的 1/2，且寬度和高度尺寸偏差符合要求，則對應(yīng)的相關(guān)實測值合格；如一項不合格，則對應(yīng)的相關(guān)實測值為不合格。 【 原標(biāo)準(zhǔn)如地面找平未做，則只測寬度 】 ；累計 20個實測區(qū)。b. 評判標(biāo)準(zhǔn)由 [0， 10]mm 變更為 [10， 10]mm ； 六、實測實量調(diào)整分析（ 10）柜體嵌入位尺寸偏差（如下圖）a. 新增加垂直度、平整度，實測點各為 10個點；b. 評判標(biāo)準(zhǔn)為 [0， 4]mm。變更項a. 墻面表面平整度由 A4版 45點增加到 A5版 135點，實測區(qū)內(nèi)實測點加密；b. 墻面表面垂直度由 A4版 45點增加到 A5版的 75點，實測區(qū)內(nèi)實測點加密。取消項a. 室內(nèi)門扇與地面之間留縫寬度實測實量點取消；b. 廚衛(wèi)門扇與地面之間留縫寬度實測實量點取消；c. 只留有門框正、側(cè)面垂直度實測項，測量方法與 A版一樣。（共計 10點）增加項a. 型材拼縫高低差實測項內(nèi)增加了不同界面高低差實測項（ 10點）測量方法不變b. 增加了 2項塑鋼窗實測項。取消項將窗框固定實測項（ 15點）取消。變更項木地板水平度 由 A4版 50點增加到 A5版 70點，實測區(qū)內(nèi)實測點加密。（十二）防空鼓、開裂工程（ 1）砌筑工程中砌筑節(jié)點檢查項已經(jīng)刪除新增至防空鼓開裂工程中， 分為外墻 防水和抗裂節(jié)點及內(nèi)墻防開裂節(jié)點，各 20個計算點；（ 2）設(shè)備安裝工程中，砼地面給水管暗埋 、砌體墻面給水管暗埋 、砌體墻電 線管暗埋檢查項已經(jīng)刪除， 新增至放空鼓開裂工程中，各 20個計算點；（ 3）抹灰、涂飾中的墻面、瓷磚墻地面空鼓開裂檢查項已經(jīng)刪除， 新增至防空 鼓開裂檢查項中，各 20個計算點 。?對與安全生產(chǎn)重復(fù)的內(nèi)容進行了刪除。土建施工（ 10%）：未調(diào)整。園林施工（ 10%）：將以往的觀感總體評價，調(diào)整為總體評價與缺陷觀察相結(jié)合的方式評價。實體觀感將以裝修工程為主，尤其是開放 /交付界面的品質(zhì)是首要控制點，土建工程會側(cè)重于實體質(zhì)量，為后期裝修施工提供保證。八、觀感質(zhì)量A5標(biāo)準(zhǔn)中觀感質(zhì)量分項工程變化216。216。216。216。216。八、觀感質(zhì)量明確了測區(qū)選擇、檢查標(biāo)準(zhǔn)、評分方法、數(shù)據(jù)記錄等內(nèi)容。防滲漏管理（ 35%）： 分為 防滲漏體系文件、節(jié)點構(gòu)造、施工工藝、試驗與記錄 四個部分。給 水 專業(yè) 無因 變 更造成的 現(xiàn)場 后期拆改排水 專業(yè) 無因 變 更造成的 現(xiàn)場 后期拆改燃氣 專業(yè) 無因 變 更造成的 現(xiàn)場 后期拆改電 氣 專業(yè) 無因 變 更造成的 現(xiàn)場 后期拆改暖通 專業(yè) 無因 變 更造成的 現(xiàn)場 后期拆改檢查項 測 區(qū) 選擇 檢查標(biāo) 準(zhǔn)建筑 專業(yè)變 更 同一 標(biāo) 段內(nèi)任 選 4個戶 型，且必 須 包含 戶數(shù)居前兩位的 戶 型，且屬于不同樓 棟 ；一個 戶 型 為 一個 測 區(qū)。無因 設(shè)計變 更造成的 現(xiàn)場 后期裝修部品的更 換無因 設(shè)計變 更造成的 現(xiàn)場 后期裝修工序的交叉干 擾無因 設(shè)計變 更造成的 現(xiàn)場 后期裝修 標(biāo) 準(zhǔn)的拆改檢查項 測 區(qū) 選擇 檢查標(biāo) 準(zhǔn)結(jié) 構(gòu) 專業(yè)變 更 同一 標(biāo) 段內(nèi)任 選 4個 戶型，且必 須 包含 戶 數(shù)居前兩位的 戶 型，且屬于不同樓 棟 ；一個 戶 型 為一個 測 區(qū)。計劃編制?二級運營計劃、開工申報計劃細化至各樓棟；?施工計劃符合集團標(biāo)準(zhǔn)工期，且實際偏差不大于 30天；部品訂單?最后一批定貨數(shù)量不高于合同每批次數(shù)量要求（避免加工量集中）?最后一批生產(chǎn)時間、安裝時間不低于合同要求專項采購?裝修、園林單位定標(biāo)時間與工程管理策劃書偏差不大于 20天；示范區(qū)?對外展示的進度最慢樓棟工期較標(biāo)準(zhǔn)工期壓縮不超過 20天計劃執(zhí)行?關(guān)鍵線路上樓棟的主體封頂較標(biāo)準(zhǔn)工期偏差不超過 30天；?關(guān)鍵線路上樓棟的砌筑大面積開始時間偏差不超過 15天；?關(guān)鍵線路上樓棟的抹灰大面積開始時間偏差不超過 20天；?關(guān)鍵線路上樓棟的裝修工期較標(biāo)準(zhǔn)工期偏差不超過 30天；?關(guān)鍵線路上樓棟的模擬驗收時間不低于 30天（聯(lián)合驗收制度要求）（二） 計劃管理九、在建項目規(guī)定動作評分分析計劃管理檢查項 測 區(qū) 選擇 檢查標(biāo) 準(zhǔn)計 劃 編 制 同一 標(biāo) 段內(nèi)不同開工 審批申 報 范 圍為 一個 測 區(qū) 最新的二 級 運 營計 劃、開工申 報計 劃分 細 化至各樓 棟各樓 棟實際 施工 計 劃符合開工申 報節(jié) 點各樓 棟 的 實際 施工 計 劃符合集 團標(biāo) 準(zhǔn)工期，且偏差不大于30天。交付樣板?銷售樣板房： 開放前 3天完成；達到交付標(biāo)準(zhǔn)；開放前 3天完成驗收，設(shè)計、營銷、工程、采購、成本、客服、物業(yè)聯(lián)合驗收，形成會議紀(jì)要并簽字確認(rèn)?招標(biāo)用施工樣板房： 定標(biāo)前 3天完成；質(zhì)量達到交付標(biāo)準(zhǔn)；定標(biāo)前完成驗收，需工程、采購、成本、設(shè)計聯(lián)合驗收，形成會議紀(jì)要，并簽字確認(rèn)?交付用施工樣板房： 裝修總包定標(biāo)后，大面積施工前完成；各類裝修標(biāo)準(zhǔn)不少于一套（ 后期將調(diào)整為每戶型至少一套 ）；質(zhì)量達到交付標(biāo)準(zhǔn)（含保潔）；大面積施工前完成驗收，須設(shè)計、營銷、工程、采購、成本、客服、物業(yè)聯(lián)合驗收，與銷售樣板間承諾一致，并簽字確認(rèn)。?樣板集中展示區(qū)?總包進場 2個月內(nèi)完成；?項目部組織驗收，重要工序須工程部參與?包括鋼筋、模板、砌筑、抹灰、防水、管線、防滲漏七類工序。檢查項 測區(qū)選擇原則 檢查標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)用施工樣板房選新裝修房標(biāo)段的所有參加投標(biāo)的合作方；未做招標(biāo)施工樣板的，需要提供相應(yīng)的審批說明文件；完成時間：定標(biāo)前 3天完成施工（對于近期承接萬科類似裝修標(biāo)準(zhǔn)、完成全套裝修工程且表現(xiàn)良好的投標(biāo)裝修總包，可不做招標(biāo)施工樣板）； 完成標(biāo)準(zhǔn)：樣板區(qū)域所有