某山莊商業(yè)物業(yè)銷售招商策劃綱要-在線瀏覽
2025-02-24 19:13本頁面
【正文】 力店入駐的項(xiàng)目，價(jià)格比同地段高出 30%以上；216。 大型裙樓商鋪多處于商業(yè)成熟地段 ,一層的租金均價(jià)為 /平方米 /天左右；216。鎮(zhèn)江跑馬山莊商業(yè)物業(yè)銷售招商策劃綱要（ 20XX年 12月 10日） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道目 錄★ 商業(yè)環(huán)境分析：★ 項(xiàng)目價(jià)值理解：★ 商業(yè)價(jià)值塑造：★ 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃：★ 商業(yè)操作建議：環(huán)境篇1商業(yè)環(huán)境分析一、鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展趨勢(shì)二、鎮(zhèn)江商業(yè)物業(yè)目前租售水平三、本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)四、本項(xiàng)目市場(chǎng)盈利預(yù)期一、鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展趨勢(shì)社會(huì)零售及消費(fèi)增長迅速 整體商業(yè)環(huán)境趨好大交通、大拆違、大建設(shè) 商業(yè)地產(chǎn)硬件升級(jí)政府南移城市化進(jìn)程加速 催生商業(yè)多中心格局住宅地產(chǎn)配套需求 社區(qū)大商業(yè)蓬勃發(fā)展傳統(tǒng)單一中心商業(yè)格局已逐步打破，新商業(yè)格局正在形成，新興業(yè)態(tài)和升級(jí)業(yè)態(tài)存在巨大發(fā)展空間。二、鎮(zhèn)江商業(yè)物業(yè)目前租售水平項(xiàng)目名稱 樓層 租金（元 /平方米 /天） 面積（平方米） 售價(jià)（元 /平方米） 區(qū)域第一樓街 一層 8． 6 111 2202332023 大市口（包括斜橋街）京凌大廈 一層 不定 900040000針織衫店 一層 6． 2 20攝影店 一層 2． 7 100童裝店 一層 3． 5 100洗衣店 一層 3． 0 90茶葉店 一層 2． 4 57 大西路京潤國際店鋪 一層 3． 5 300 15000窗簾店鋪 一層 2． 7 45鮮花店 一層 2． 3 18窗簾店鋪 一層 3． 3 18打印室 一層 1． 6 25 長江路餐飲店 一 ,層 1． 9 38煙酒批發(fā) 一 ,層 1． 6 25(一 )鎮(zhèn)江現(xiàn)有部分裙樓租金與售價(jià)對(duì)比表216。 處于大市口地段的價(jià)格尤為偏高 (如第一樓街 )；216。 人流量比較大的小馬路商業(yè)區(qū)一般以餐飲和小商品店居多，均價(jià)居中 ,一般在 / 平方米 /天；216。 目前新興物業(yè)的售價(jià)明顯高于較舊物業(yè) ,除宏觀房價(jià)上調(diào)的原因外 ,新興物業(yè)的硬件配套要更為優(yōu)越 ,如大多新興物業(yè)的層高 ,中央空調(diào)等條件較為完善 ,更大程度的滿足了品牌商家的入駐需要；216。 受到總價(jià)的影響 ,在相同區(qū)域內(nèi)面積越小總價(jià)越高 ,有的單價(jià)可能差距到一倍；(二 )本項(xiàng)目周邊區(qū)域及類似物業(yè)租金與售價(jià)對(duì)比表項(xiàng)目名稱 樓層 租金（元 /平方米 /天） 售價(jià) (元 /平方米 )城南映象 一層 未定 7500二層 未定德潤華庭 一層 未定 15000華宇大廈 一層 未定 17600二層 未定 8200光華雅居 一層 未定 15000二層 未定 4500 天和星城 一層 未定 638013800216。與本項(xiàng)目類似的部分市中心成熟商圈的項(xiàng)目 .以其租金價(jià)格及銷售價(jià)格的定位來看 ,其投資回報(bào)都在 10年左右； 216。 租金與售價(jià)差距較大時(shí) ,往往是商業(yè)地產(chǎn)利用招商創(chuàng)造商業(yè)氛圍 ,然后用高售價(jià)平衡成本 。正常銷售 首付 50%為 :570萬 ,貸款 570萬5樓1F 均價(jià) 12500元 /平米 2F 均價(jià) 6500元 /平米12F商業(yè)總貨值 : (12500元 /平米 +6500元 /平米 )/2*1200平米 = 1140萬元以租代售方式需要解決 2個(gè)問題：第一：相對(duì)提高單價(jià)約 25%1F 均價(jià) 16000元 /平米 2F 均價(jià) 10000元 /平米銷售總價(jià)為 1560萬第二：以開發(fā)公司內(nèi)部某個(gè)人名義和開發(fā)商簽訂商業(yè)用房買賣合同，其中個(gè)人首付 780萬不需要實(shí)際付款，由開發(fā)公司制造交易過程假象，并提供繳款收據(jù)。價(jià)值篇3 商業(yè)價(jià)值塑造一、廣域價(jià)值區(qū)域化二、未來價(jià)值現(xiàn)在化三、稀缺價(jià)值高價(jià)化一、廣域價(jià)值區(qū)域化216。將消費(fèi)圈定位為廣域范圍通過廣域輻射功能業(yè)態(tài)、升級(jí)業(yè)態(tài)、稀缺業(yè)態(tài)擴(kuò)大客 群，形成商業(yè)區(qū)域化；216。從商業(yè)價(jià)值判定商業(yè)功能輻射全市的商務(wù)型綜合會(huì)所兼顧社區(qū)配套商業(yè)功能打造具備輻射功能的廣域商業(yè)是實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的前提由于目前項(xiàng)目周邊的商業(yè)環(huán)境尚不成熟，本項(xiàng)目定位于區(qū)域性的社區(qū)商業(yè)則顯然承載不了項(xiàng)目的規(guī)劃商業(yè)體量，而從目前鎮(zhèn)江成功定位的中心城區(qū)外大型商業(yè)項(xiàng)目來看，無一例外地是面向全市輻射，所以，對(duì)于本項(xiàng)目而言，廣域的商業(yè)定位不僅是一個(gè)前提，而且是一種必須。 生態(tài)商業(yè) 項(xiàng)目不僅與城市繁華較近，周邊更是暢享跑馬山、南山雙生態(tài)資源，為打造成鎮(zhèn)江首個(gè) “ 生態(tài)商業(yè) ” 項(xiàng)目提供了獨(dú)厚的條件，而 “ 生態(tài)商業(yè) ” 項(xiàng)目具有的唯一性更有助進(jìn)一步提升項(xiàng)目價(jià)格。優(yōu)勢(shì)資源統(tǒng)領(lǐng)衡量一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的標(biāo)準(zhǔn)，時(shí)間價(jià)值的設(shè)計(jì)應(yīng)該是關(guān)鍵，通過把未來的商業(yè)格局和商業(yè)氛圍在現(xiàn)在的銷售過程中展現(xiàn)，從而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)在銷售出未來的高價(jià)格，這種時(shí)間價(jià)值的體現(xiàn)也就是未來價(jià)值現(xiàn)在化。三、未來價(jià)值現(xiàn)在化216。 商業(yè)論壇：邀請(qǐng)知名專家、學(xué)者、業(yè)內(nèi)名人、政府官員以論壇形式，論證區(qū)域及項(xiàng)目價(jià)值、前景和項(xiàng)目業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)；216。商務(wù)群體娛樂群體消費(fèi)水平 個(gè)人休閑娛樂消費(fèi)水平 人均費(fèi)用： /人次人均費(fèi)用： /人次休閑本項(xiàng)目定位高端商務(wù)休閑存在較大利潤空間以名品折扣為主導(dǎo)，偏重高端品牌商業(yè)類型 功能定位 服務(wù)對(duì)象 客流量(人 )服務(wù)人口 (人 ) 基本商業(yè)面積 業(yè)態(tài)與業(yè)種中心商業(yè)區(qū) 購
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