某山莊商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃-在線瀏覽
2025-02-24 19:13本頁(yè)面
【正文】 項(xiàng)目，價(jià)格比同地段高出 30%以上；216。 大型裙樓商鋪多處于商業(yè)成熟地段 ,一層的租金均價(jià)為 /平方米 /天左右；216。鎮(zhèn)江跑馬山莊商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要（ 2023年 12月 10日）目 錄★ 商業(yè)環(huán)境分析：★ 項(xiàng)目?jī)r(jià)值理解：★ 商業(yè)價(jià)值塑造：★ 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃：★ 商業(yè)操作建議：環(huán)境篇1商業(yè)環(huán)境分析一、鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展趨勢(shì)二、鎮(zhèn)江商業(yè)物業(yè)目前租售水平三、本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)四、本項(xiàng)目市場(chǎng)盈利預(yù)期一、鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展趨勢(shì)社會(huì)零售及消費(fèi)增長(zhǎng)迅速 整體商業(yè)環(huán)境趨好大交通、大拆違、大建設(shè) 商業(yè)地產(chǎn)硬件升級(jí)政府南移城市化進(jìn)程加速 催生商業(yè)多中心格局住宅地產(chǎn)配套需求 社區(qū)大商業(yè)蓬勃發(fā)展傳統(tǒng)單一中心商業(yè)格局已逐步打破，新商業(yè)格局正在形成，新興業(yè)態(tài)和升級(jí)業(yè)態(tài)存在巨大發(fā)展空間。二、鎮(zhèn)江商業(yè)物業(yè)目前租售水平項(xiàng)目名稱(chēng) 樓層 租金（元 /平方米 /天） 面積（平方米） 售價(jià)（元 /平方米） 區(qū)域第一樓街 一層 8． 6 111 2202332023 大市口（包括斜橋街）京凌大廈 一層 不定 900040000針織衫店 一層 6． 2 20攝影店 一層 2． 7 100童裝店 一層 3． 5 100洗衣店 一層 3． 0 90茶葉店 一層 2． 4 57 大西路京潤(rùn)國(guó)際店鋪 一層 3． 5 300 15000窗簾店鋪 一層 2． 7 45鮮花店 一層 2． 3 18窗簾店鋪 一層 3． 3 18打印室 一層 1． 6 25 長(zhǎng)江路餐飲店 一 ,層 1． 9 38煙酒批發(fā) 一 ,層 1． 6 25(一 )鎮(zhèn)江現(xiàn)有部分裙樓租金與售價(jià)對(duì)比表216。 處于大市口地段的價(jià)格尤為偏高 (如第一樓街 )；216。 人流量比較大的小馬路商業(yè)區(qū)一般以餐飲和小商品店居多，均價(jià)居中 ,一般在 / 平方米 /天；216。 目前新興物業(yè)的售價(jià)明顯高于較舊物業(yè) ,除宏觀房?jī)r(jià)上調(diào)的原因外 ,新興物業(yè)的硬件配套要更為優(yōu)越 ,如大多新興物業(yè)的層高 ,中央空調(diào)等條件較為完善 ,更大程度的滿足了品牌商家的入駐需要；216。 受到總價(jià)的影響 ,在相同區(qū)域內(nèi)面積越小總價(jià)越高 ,有的單價(jià)可能差距到一倍；(二 )本項(xiàng)目周邊區(qū)域及類(lèi)似物業(yè)租金與售價(jià)對(duì)比表項(xiàng)目名稱(chēng) 樓層 租金（元 /平方米 /天） 售價(jià) (元 /平方米 )城南映象 一層 未定 7500二層 未定德潤(rùn)華庭 一層 未定 15000華宇大廈 一層 未定 17600二層 未定 8200光華雅居 一層 未定 15000二層 未定 4500 天和星城 一層 未定 638013800216。與本項(xiàng)目類(lèi)似的部分市中心成熟商圈的項(xiàng)目 .以其租金價(jià)格及銷(xiāo)售價(jià)格的定位來(lái)看 ,其投資回報(bào)都在 10年左右； 216。 租金與售價(jià)差距較大時(shí) ,往往是商業(yè)地產(chǎn)利用招商創(chuàng)造商業(yè)氛圍 ,然后用高售價(jià)平衡成本 。正常銷(xiāo)售 首付 50%為 :570萬(wàn) ,貸款 570萬(wàn)5樓1F 均價(jià) 12500元 /平米 2F 均價(jià) 6500元 /平米12F商業(yè)總貨值 : (12500元 /平米 +6500元 /平米 )/2*1200平米 = 1140萬(wàn)元以租代售方式需要解決 2個(gè)問(wèn)題：第一：相對(duì)提高單價(jià)約 25%1F 均價(jià) 16000元 /平米 2F 均價(jià) 10000元 /平米銷(xiāo)售總價(jià)為 1560萬(wàn)第二：以開(kāi)發(fā)公司內(nèi)部某個(gè)人名義和開(kāi)發(fā)商簽訂商業(yè)用房買(mǎi)賣(mài)合同，其中個(gè)人首付 780萬(wàn)不需要實(shí)際付款，由開(kāi)發(fā)公司制造交易過(guò)程假象，并提供繳款收據(jù)。價(jià)值篇3 商業(yè)價(jià)值塑造一、廣域價(jià)值區(qū)域化二、未來(lái)價(jià)值現(xiàn)在化三、稀缺價(jià)值高價(jià)化一、廣域價(jià)值區(qū)域化216。將消費(fèi)圈定位為廣域范圍通過(guò)廣域輻射功能業(yè)態(tài)、升級(jí)業(yè)態(tài)、稀缺業(yè)態(tài)擴(kuò)大客 群，形成商業(yè)區(qū)域化；216。從商業(yè)價(jià)值判定商業(yè)功能輻射全市的商務(wù)型綜合會(huì)所兼顧社區(qū)配套商業(yè)功能打造具備輻射功能的廣域商業(yè)是實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的前提由于目前項(xiàng)目周邊的商業(yè)環(huán)境尚不成熟，本項(xiàng)目定位于區(qū)域性的社區(qū)商業(yè)則顯然承載不了項(xiàng)目的規(guī)劃商業(yè)體量，而從目前鎮(zhèn)江成功定位的中心城區(qū)外大型商業(yè)項(xiàng)目來(lái)看，無(wú)一例外地是面向全市輻射，所以，對(duì)于本項(xiàng)目而言，廣域的商業(yè)定位不僅是一個(gè)前提，而且是一種必須。 生態(tài)商業(yè) 項(xiàng)目不僅與城市繁華較近，周邊更是暢享跑馬山、南山雙生態(tài)資源，為打造成鎮(zhèn)江首個(gè) “生態(tài)商業(yè) ”項(xiàng)目提供了獨(dú)厚的條件，而 “生態(tài)商業(yè) ”項(xiàng)目具有的唯一性更有助進(jìn)一步提升項(xiàng)目?jī)r(jià)格。優(yōu)勢(shì)資源統(tǒng)領(lǐng)衡量一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的標(biāo)準(zhǔn)，時(shí)間價(jià)值的設(shè)計(jì)應(yīng)該是關(guān)鍵，通過(guò)把未來(lái)的商業(yè)格局和商業(yè)氛圍在現(xiàn)在的銷(xiāo)售過(guò)程中展現(xiàn)，從而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)在銷(xiāo)售出未來(lái)的高價(jià)格，這種時(shí)間價(jià)值的體現(xiàn)也就是未來(lái)價(jià)值現(xiàn)在化。三、未來(lái)價(jià)值現(xiàn)在化216。 商業(yè)論壇：邀請(qǐng)知名專(zhuān)家、學(xué)者、業(yè)內(nèi)名人、政府官員以論壇形式，論證區(qū)域及項(xiàng)目?jī)r(jià)值、前景和項(xiàng)目業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)；216。商務(wù)群體娛樂(lè)群體消費(fèi)水平 個(gè)人休閑娛樂(lè)消費(fèi)水平 人均費(fèi)用： /人次人均費(fèi)用： /人次休閑本項(xiàng)目定位高端商務(wù)休閑存在較大利潤(rùn)空間以名品折扣為主導(dǎo)，偏重高端品牌商業(yè)類(lèi)型 功能定位 服務(wù)對(duì)象 客流量(人 )服務(wù)人口 (人 ) 基本商業(yè)面積 業(yè)態(tài)與業(yè)種中心商業(yè)區(qū) 購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、旅游、金融 國(guó)內(nèi)外及本市消費(fèi)者 50萬(wàn) 30萬(wàn)平米 大型
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