【正文】 48商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計（永德北路）業(yè)態(tài)情況簡述（永德北路）永德北路共有商鋪 148間，是永德名副其實的商業(yè)中心，商業(yè)業(yè)態(tài)比較豐富，但欠缺具體規(guī)劃，商業(yè)業(yè)態(tài)凌亂不堪，商業(yè)帶過長不集中，無法有效聚集人流人氣。核心商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)統(tǒng)計業(yè)態(tài)調(diào)研總結從上表中可以看出，永德縣商業(yè)處于發(fā)展初期階段，主要以滿足市民日常生活需求為主，農(nóng)機行業(yè)為輔，缺乏大型現(xiàn)代化商業(yè)，市民沒有可以供休閑娛樂的地方，目前永德縣商業(yè)環(huán)境、氛圍較差，經(jīng)營檔次較低，租金價格處于較低水品，業(yè)態(tài)比較凌亂沒有能聚集人氣的商業(yè)模式，有待進一步改造。永德縣商業(yè)分析總結市場空白點 —— 我們的機會大型購物商場聚集式商業(yè)步行街PART4：消費者市場調(diào)研分析被訪問商戶 /消費者分析市場前景，我們從商戶和消費者兩個層面進行調(diào)研。參與調(diào)研的被訪問者共計 150名，其中近年有商鋪經(jīng)營 /投資意向的人數(shù)占到被訪總數(shù)的 %，并且%的被訪問者對商鋪投資表現(xiàn)出濃烈的興趣，%的人表示不確定看市場走勢。部分經(jīng)營者對永德新城未來商業(yè)市場比較看好。對于商業(yè)類型的選擇有 2/3的選擇沿街底層商鋪。對于價格方面大家都不愿透露自己的想法，表示看市場變化，根據(jù)現(xiàn)階段市場租金來看 2040元 /平方米 /月，以 100平方米計算，一年租金 =20*100*12=24000元，一般投資商業(yè)應該在 15年左右收回成本所以可以推出 100平米商鋪總價 =24000*15=36萬元，單平米售價為 360000/100=3600元 /平方米 ,因此可以推斷現(xiàn)階段市場接受能力在 36007200元 /平方米。距離永德老城區(qū)僅 500米左右。u項目東接永通路，和德陽花苑項目 2期別墅用地對視。項目周邊環(huán)境項目地處永德縣城市規(guī)劃新區(qū)中心位置，周圍環(huán)境衛(wèi)生條件好，市政配套完善，縣政府、博物館、體育館、建材市場、農(nóng)貿(mào)市場、學校、銀行等一應俱全，是永德未來城市發(fā)展的核心地段，發(fā)展?jié)摿Υ?。u項目中心區(qū)域街道過于寬敞，對于商業(yè)而言是一大忌諱，因為大面積廣場和寬敞街道不利于商業(yè)氛圍的營造。u項目周邊配套相對完善，基本可以滿足區(qū)域市民的衣食住行，但是商業(yè)檔次一般。u項目所在區(qū)域是政府著力打造的城市新區(qū)，發(fā)展前景不容忽視，升值潛力巨大。u項目周邊市政配套正趨于完善，道路寬敞，交通便利。u鋪面戶戶臨街（內(nèi)街、外街）。u項目區(qū)域內(nèi)不斷成熟向上的居住人氣。引入快捷酒店業(yè)態(tài)，利用項目商業(yè)的功能與之互補相融。項目 SWOT分析 —劣勢（ W）u周邊商業(yè)氛圍欠缺，經(jīng)營檔次偏低。u區(qū)域商業(yè)氛圍需要時間進行培育發(fā)展。u商業(yè)街街道過于寬敞，不利于商業(yè)氛圍的營造。弱化利用項目大規(guī)模推廣，突出主力業(yè)態(tài)，吸引消費者前來消費。提供一定交通補充條件，設立多班次電瓶車作為新城老城消費者流動的工具。u在新政的調(diào)控下，限購令不斷，但商業(yè)不受影響。u隨著城市化發(fā)展，不斷增加的人口帶來的消費力。精確定位項目商業(yè)，努力打造適合當?shù)叵M市場的真正商業(yè)中心。項目 SWOT分析 —威脅（ T）u即將開發(fā)的項目和在售項目對意向客戶的分流。u二次入市對項目形象有相當大的考驗。接受大體量商業(yè)困難。和政府聯(lián)合宣傳新區(qū)規(guī)劃發(fā)展前景，提升區(qū)域市場認可度。開發(fā)機會點可以說，目前永德縣商業(yè)圈內(nèi)還未有一個真正意義的商業(yè)模式和結構可以滿足一站式消費要求，以及一個可以飛躍目前的商業(yè)模式，達到讓眾多消費者期待的 “ 一個集購物、餐飲、休閑娛樂、服務于一體 ” 的商業(yè)中心。消費客源定位： 通過對本地商業(yè)地產(chǎn)市場和項目自身的了解，以及對當前市場客源構成進行整體研究。項目總體定位商業(yè)總體定位基于上述依據(jù)，本項目商業(yè)總體目標為：構建永德縣一個集購物超市、休閑娛樂中心、餐飲美食、精品百貨、文化服務為一體的綜合性集聚式開放步行街。項目客群定位城區(qū)高收入客戶群 邊緣鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊臨近城市高收入客戶群外來投資客戶群客戶區(qū)域來源ⅠⅡ重要客戶：外圍城市及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資和自營的客戶客戶構成：公務員、銀行等金融企業(yè)職工、電力電信企業(yè)職工、教師、私營企業(yè)主、外來投資客戶等?？蛻籼卣鳎宏P注商業(yè)經(jīng)營，缺乏投資渠道，資產(chǎn)以現(xiàn)金為主；對市場現(xiàn)狀不敏感。?是具備商業(yè)特征的商居之城，即將生活中的 “衣食住行 ” 與商務、購物、休閑、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)充分融合在一起，又相互 “ 獨立 ” 提倡在享樂中購物，在購物中享樂。功能定位：集休閑、購物、餐飲、時尚、娛樂、服務、居住、文化于一體的商業(yè)體驗中心。隨著人們消費水平的提高，休閑、娛樂購物消費已成為一種趨勢。融合衣、食、住、行、休閑、娛樂、購物等多種功能于一體的一站式 “BLOCK” 商業(yè)中心商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位分析 :本項目以永德首席 Block步行街做形象定位。在業(yè)態(tài)上目前以購物、娛樂、休閑、餐飲、占有的比例較大，主要是為了一個新的商業(yè)能更快、更好的適應市場盡快將商業(yè)聚集人氣。定位原則地段原則本項目位于縣城新城的核心地段，交通較為便利?；パa原則由于本項目周邊已經(jīng)形成了一定的商業(yè)規(guī)模，因此不能簡單的定位與上述區(qū)域同質(zhì)業(yè)態(tài)，要走專業(yè)、中高檔、精品的路子。業(yè)態(tài)演變原則隨著人們的生活水平的提高、消費行為的轉(zhuǎn)變，休閑購物成為主流，休閑、服務、將極大的滿足消費者購物外的需求。商業(yè)業(yè)態(tài)定位 :考慮到城市發(fā)展趨勢、消費群需求等因素，項目的商業(yè)主要有如下業(yè)態(tài)：購物超市： 其特點是采用開放式的經(jīng)營，滿足顧客日常生活一站式購物的需要，顧客購物頻率高于其它業(yè)態(tài)，對整個商業(yè)的客流量有非常大的促進作用。連鎖店： 規(guī)模不大，連鎖性強，品牌知名度高，包括餐飲類、服飾類、精品類、娛樂類、服務類、通信類、醫(yī)療類等。檔次定位：中高檔精品、特色綜合商業(yè)步行街本項目位于永德縣城市新區(qū)核心地段，具備良好的市場發(fā)展機會和條件。就目前市場來看適宜以中檔為主，中高檔為輔，將來隨著城市的不斷發(fā)展變化檔次將由中檔向中高檔趨勢變遷。隨著人們消費水平的提高，單純的購物服務已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進行休閑、娛樂型購物消費已成為一種趨勢，因此，我們可以引入多元化、復合式業(yè)態(tài)功能來帶旺商場。隨著招商與經(jīng)營的不斷深入，逐步達到各業(yè)態(tài)之間的匹配與平衡， 從而使該項目能夠順利運營，不斷提升。項目招商入市時機的選擇要綜合考慮以下幾方面因素：項目入市宣傳時間應選擇在正式招商前 1—2個月入市宣傳，一方面為項目提前造勢、另一方面可為正式招商積累有效客戶。在模型、招商手冊、展板等招商工具齊備的情況下入市，才能彰顯出本項目的氣勢與發(fā)展商的雄厚實力，增強客戶對項目的信心。有目的入市根據(jù)招商實際情況進行邊招商邊銷售，盡可能快的回籠資金，提高發(fā)展商的資金利用率。建議本項目以核心租戶（主力店、品牌店）的入駐來帶動銷售。綜合以上因素，根據(jù)項目運作的要求確定本項目從 2023年 7月份開始入市籌備及預熱， 2023年 8月份開始進行主力店的正式招商。本項目目標商家建議品牌主力店備選建議好利來、宮廷、多柏思、意香雞、麥香雞、肯德堡、鄉(xiāng)村基、真功夫、柒牌男裝、哥弟、勁霸、才子、九牧王、利郎商務男裝、阿依蓮、秋水伊人、潮流前線、李寧、 361176。招商總體思路經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)種布局規(guī)范了本項目的硬件功能，而招商與經(jīng)營模式則是完善了本項目的軟件功能，只有好的硬件基礎，再加上強大的軟件支持，項目才能獲得良好的招商和經(jīng)營成果。公關活動先行，邀請政府、廠家、經(jīng)銷商、媒體的權威人士進行活動炒作。跳出項目區(qū)域狹隘的圈子，對全縣各地區(qū)及周邊城市進行宣傳炒作，達到以 “ 眾星 ” 烘托出本項目此 “ 月 ” 之效。招商可采用聯(lián)營和租賃等方式展開，其中主力商家和品牌商家可采用聯(lián)營方式展開，小商戶應以租賃為主。強勢廣告支持，形成強大的宣傳攻勢，廣而告之，讓全永德人民都熟知本項目，吸引其來此消費。定期促銷推介，形成滾滾人流，帶來巨大消費。整合空間，進行合理商品布局。整合推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個項目由經(jīng)營管理方進行統(tǒng)一的廣告、促銷推廣。稅費減免政策向政府及主管部門爭取稅收、工商管理等費用的優(yōu)惠，提供方便快捷的一條龍服務，讓在此經(jīng)營的商戶受益。合理回報u保證發(fā)展商和商家合理的收益，實現(xiàn)雙贏。u 通過開業(yè)后商家經(jīng)營業(yè)績的提升，促進項目后期的銷售。在執(zhí)行過程中，主力店、國內(nèi)品牌店要提前招商，其它隨后進行。主力店優(yōu)先招商，主要有兩個原因：第一，主力店在商業(yè)項目中發(fā)揮著核心的作用，對項目的經(jīng)營形象會產(chǎn)生一定的影響，可在較大程度上促進商業(yè)項目對其他商戶的招商。因此，本項目的主力商戶應該優(yōu)先招商，應該以大帶小，即用核心主力店來帶動次主力店和中小商家。 品牌商戶帶動招商大型知名品牌的主力商戶可以為商業(yè)項目帶來大量的商業(yè)人流，創(chuàng)造良好的商業(yè)氛圍，從而增強其他商戶經(jīng)營的信心，促進商業(yè)項目的招商。本項目可通過采取各種優(yōu)惠措施，重點引入各業(yè)態(tài)知名品牌、超市大賣場、快捷式酒店商戶進場經(jīng)營，以帶動促進對其他商戶的招商。 分行業(yè)招商本項目行業(yè)招商包含超市大賣場、酒店、休閑娛樂、餐飲美食、精品百貨、主題文化等社區(qū)配套性質(zhì)的業(yè)態(tài)業(yè)種，涉及的行業(yè)較多，在招商時應按行業(yè)分類進行集中招商。定向招商本項目的主題性較強，對商家的類型、性質(zhì)、品牌特征等都具有較高的要求，而通過現(xiàn)場招商將難以滿足本項目定位的要求，所以定向招商是本項目招商活動的必要方式。定向招商通常首先需要大量搜集商戶的信息資料，然后選擇確定適應本項目經(jīng)營需要的目標商戶，再與之聯(lián)系，說服其進場經(jīng)營?？偭靠刂圃瓌t在本項目的招商中，實現(xiàn)有效的招商控制將成為項目關鍵。并在項目招商過程中，通過分批推出貨量的控制，制造分批次推出的單位供不應求的局面，引起市場轟動，促使商家進駐。以外壓內(nèi)原則以外壓內(nèi)，以外地成功招商促進本地招商。示范經(jīng)營區(qū)的成功招商將大大提升潛在經(jīng)營者的信心。優(yōu)惠招商優(yōu)惠招商是最常用的傳統(tǒng)招商策略，是指在招商條件方面給予承租戶適當?shù)膬?yōu)惠，以降低承租戶的經(jīng)營風險，增強其經(jīng)營信心，促進招商工作。對于主力商戶、重點商戶，招商條件的優(yōu)惠幅度要大，以吸引其進場經(jīng)營。 招商均價建議市場商業(yè)租金價格狀況，市場能接受的范圍在 2040元 /平方米 /月，因此租金價格建議如下：區(qū)域 均價餐飲美食區(qū) 25元 /平方米主題文化區(qū) 30元 /平方米精品百貨區(qū) 35元 /平方米中心區(qū) 30元 /平方米休閑娛樂區(qū) 25元 /平方米為便于體現(xiàn)不同招商階段租價的差異性以及對品牌商家的區(qū)別政策，建議在上述基準租價的基礎上平均調(diào)高 30%，作為對外公開招商的面價，在招商過程中將視具體情況在面價的基礎上