房地產(chǎn)金融的基本知識-在線瀏覽
2025-02-24 18:21本頁面
【正文】 而言，在房地產(chǎn)交易方面減稅，降低了交易成本，有利于活躍市場交易，有利于投資和房地產(chǎn)金融的發(fā)展；加稅則加重了交易成本，不利于市場交易的增加，不利于投資和房地產(chǎn)金融的擴張。 房地產(chǎn)事實上也是重要 避稅 工具，稅法稅率的變化必然對其產(chǎn)生突出影響，從而對房地產(chǎn)金融產(chǎn)生影響。 在一個較長的穩(wěn)定變動趨勢中，匯率下降（本幣升值），本幣兌換的外幣數(shù)量更多，產(chǎn)生資本流出，使國內(nèi)的房地產(chǎn)價格下降；匯率上升（本幣貶值），本幣兌換的外幣數(shù)量更少，產(chǎn)生資本流入，使本國房地產(chǎn)價格上升。特別是恩格爾系數(shù)較高的國家或地區(qū)，一般日用品的價格變化作用更明顯。但另一方面可能導致房屋建設(shè)成本升高。 第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素 七、金融政策的影響 國家的金融政策是宏觀調(diào)控的重要政策措施，必然對房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融發(fā)展形成重大影響。 第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素 八、社會福利制度的影響 社會福利制度對房地產(chǎn)的影響是：福利條件越好，個人買房越不踴躍，人均擁有自主房屋的比率越低；福利條件越差，個人買房就越踴躍，在同等社會經(jīng)濟發(fā)展水平條件下人均擁有的自主房屋比率越高。比較高的是愛爾蘭 (80%)、挪威(78%)、葡萄牙 (76%)、英國 (70%)、美國 (68%)、意大利 (68%)。比較低的是瑞士 (31%)、德國 (39%)、瑞典 (46%)、丹麥 (50%)、荷蘭 (50%)、奧地利 (57%)。 用公式表示為： 式中： i—— 利率 I—— 一定時期的利息 P—— 貸款本金 第三節(jié) 資金時間價值及相關(guān)概念 一、利率 （一）單利與復利 計算利息的方法有兩種：單利法與復利法。 i和 n是相對應(yīng)，即年利率 i對應(yīng)于年數(shù) n。 計算公式如下： F=P (1＋ i)n， F為本利和。 名義利率是沒有剔除通貨膨脹因素的利率，也稱為票面利率。 第三節(jié) 資金時間價值及相關(guān)概念 一、利率 （三）名義利率與實際利率（利率單位與計息周期不一致） 例：某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為%，通常稱為“年利率 6%，每月計息一次”。當按照單利計息時，名義利率和實際利率是一致的。 第三節(jié) 資金時間價值及相關(guān)概念 一、利率 （三）名義利率與實際利率（利率單位與計息周期不一致） 在這里，名義利率與實際利率之間的關(guān)系式： 在此，名義利率為 r， 1年計息 m次，每一計息周期的利率為： r/m。 第三節(jié) 資金時間價值及相關(guān)概念 二、資金等值與現(xiàn)金流量圖 （一）資金等值的概念 資金等值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值，也可以解釋為“某一時間點上一定金額的實際經(jīng)濟價值相等的另一時間點上的價值”。 第三節(jié) 資金時間價值及相關(guān)概念 二、資金等值與現(xiàn)金流量圖 （一）資金等值的概念 通常情況下，在資金等值計算中，人們把資金運動起點時的金額稱為現(xiàn)值。 資金運動過程中某一時點與現(xiàn)值等值的金額稱為時值。 現(xiàn)值、終值、年值三者之間的相互換算公式 （ 1）一次支付終值公式 F=P(1+i)n，即復利公式，則 (1+i)n稱之為“一次支付終值系數(shù)”。 （ 2）一次支付現(xiàn)值公式 即貼現(xiàn)公式 則 稱之為“一次支付現(xiàn)值系數(shù)”。 如要計算每月一定收入的居民家庭能申請最大抵押貸款額度。 0 1 2 3 n1 n P A A A A A ? ?? ? 111?????nniiiPA ? ?? ? 111???nniii簡寫為 (P/A,i,n) 簡寫為 (A/P,i,n) 0 1 2 3 n1 n P A A A A A 各期貼現(xiàn)值： ? ?21 iA?? ?31 iA?? ? 11 ?? niAiA?? ? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? ? ?? ? ? ?? ?nnnnnnniiiAiiiAiiiiiAiAiAiAiAiAP??????????????????????????????????????????????????11111111111111111111111111132132??? ?nA1已知年值 A求現(xiàn)值 P （ 5）等額序列支付終值公式 ，則 稱之為“等額序列支付終值系數(shù)”。即“零存整取” （ 6）儲存基金公式 ，則 稱之為“儲存基金系數(shù)”。 ?以橫軸為時間軸，軸上的每一刻度表示一個時間單位，兩個刻度之間的時間長度稱為計息周期，可取年、半年、季度或月等。 ?注意：為了簡化計算，公認的習慣是將現(xiàn)金流量的代數(shù)和看成是在計算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法?，F(xiàn)金流量圖中垂
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