【正文】 ，是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。隨著住宅商品化的推進(jìn)，城市私有住宅的比重將會隨著房改的推進(jìn)而不斷提高。職工個人可按房價全額或部分出資、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)；個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。2雙限房 先由政府出資建房，限價格，目前南京市限價為6000元以內(nèi)，限套型面積，目前南京市規(guī)定為每套面積80平米，此類房屋是定向發(fā)售給中低收入者。它是由國家安排的專項(xiàng)貸款和地方自籌資金共建的面向廣大中、低收入家庭的住房。商住住宅適合于小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會活動的人群。始于1994年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場定位很高。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，讓人有賓至如歸的感覺。智能化住宅小區(qū)從現(xiàn)代生活需求出發(fā)，綜合運(yùn)用計(jì)算機(jī)、信息、通信、控制等科學(xué)技術(shù)，以智能控制系統(tǒng)、社區(qū)信息平臺、安防系統(tǒng)、小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)和綜合服務(wù)信息服務(wù)系統(tǒng)為依托，用高科技手段構(gòu)建小區(qū)高速互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)平臺，為小區(qū)住戶提供安全、環(huán)保、高效、舒適、方便的生活空間。低層住宅多出現(xiàn)于農(nóng)村，在城市中的商品房由于土地資源的限制，很少有低層住宅的。多層住宅常出現(xiàn)于中小城市，其性能價格比較高，公共空間與氛圍較好，公攤面積少，物業(yè)費(fèi)較低，是廣泛建造的一種住宅類型。小高層住宅介于多層住宅和高層住宅之間，其高度較為適中，深受廣大消費(fèi)者喜歡。其中，層數(shù)在40層以上的為超高層住宅。3期房：從專業(yè)角度來說，期房是指從發(fā)展商取得商品房預(yù)售許可證后到完成商品房初始登記為止所出售的商品房。購房者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。開發(fā)商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具備正常使用功能，還要通過建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收、規(guī)劃竣工驗(yàn)收、環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗(yàn)收、消防驗(yàn)收，取得新建住宅交付使用許可證，才能到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行房地產(chǎn)初始登記。3尾房：又稱掃尾房，它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。樓盤的“爛尾”情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)一步步顯現(xiàn)出來。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。存量房：即二手房的書面稱呼，是相對首次成交的商品房而言。是指新建的商品住宅，也稱一手房。按通常的理解，是指未經(jīng)過處理或只經(jīng)過部分裝修處理的房屋，這些房屋大部分不能保證基本入住。4精裝修房：簡單地說是帶上被子就能去睡的房子，但要說的細(xì)點(diǎn)什么才是“精”卻很難找到一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來衡量。正是因?yàn)檫@樣的概念模糊，造成了“精裝修房”成為了開發(fā)商和購房者發(fā)生糾紛的導(dǎo)火線，更成為了開發(fā)商大搞貓膩的地方。每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進(jìn)入分戶口，一般每個樓梯可以安排2~4戶（大進(jìn)深住宅每層一梯可安排5~8戶）。條形的梯間式多層住宅又稱為“連續(xù)單元式住宅”。單元式住宅的特點(diǎn)（1）每層以樓梯為中心，每層安排戶數(shù)較少，各戶自成一體。（3）仍保留一些公共使用面積，如樓梯、走道、垃圾道，保證了鄰里交往，有助于改善人際關(guān)系。單元式住宅徹底改變了舊式住宅相互干擾擁擠不堪的落后狀況，為千百萬普通家庭提供了獨(dú)用、舒適又適于標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化生產(chǎn)的住宅類型。4公寓式住宅：是相當(dāng)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的。4花園式住宅：也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。4標(biāo)準(zhǔn)層：是指平面布置相同的住宅樓層。俗稱“樓中樓”，是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。一般一層安排廚房、餐廳、起居室，樓上(有時是樓下)安排臥室。躍層式住宅的內(nèi)部空間因?yàn)槭墙梃b了歐美小二樓，獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，頗受海外僑胞和港澳臺胞的歡迎，在南方城市(尤其是福建、廣東)較為流行，近年來在北方城市的一些高級住宅設(shè)計(jì)中，也開始得到推廣。8米左右，較普通住宅(普通住宅層高通常為2．8～3．0米)高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等，用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。其實(shí)那是躍層式住宅，它與復(fù)式住宅是完全不同的兩個概念。簡單地講，如果上下兩層完全分隔，應(yīng)稱為躍層式住宅；如上下兩層在同一空間內(nèi)，即從下層室內(nèi)可以看見上層墻面、欄桿或走廊等部分，則為復(fù)式住宅。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動靜分區(qū)，但因?yàn)闆]有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感。還有的利用地形地勢的高差在坡地上設(shè)計(jì)錯層式住宅，可以減少挖土的土方量。但錯層式住宅不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔住宅。5退臺式住宅：又稱為“臺階式”住宅，其外形類似于臺階，特點(diǎn)是住宅的建筑面積由底層向上逐漸減少，下層減少的建筑面積成為上層的一個大平臺，可做花園使用。5“毛坯型”住宅“毛坯型”住宅是指在住宅在交房時未經(jīng)裝飾，也不附過多的起居設(shè)施，僅是完成土建、水電等基本工程，地面為粗糙的混凝土土面，房頂僅抹灰層，預(yù)留衛(wèi)生間、浴缸、水、氣管道。此外，對裝飾用品也可自由選擇符合環(huán)保節(jié)能型要求的產(chǎn)品，從而降低裝修費(fèi)用。5陽臺：是指供居住者進(jìn)行室外活動、晾曬衣物等的空間。5過道：是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。5半地下室：是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房問凈高的1／3，且不超過1／2者。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。此外，玄關(guān)之處還可設(shè)置鞋柜、儲物柜等，讓家人回家有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。6隔斷：是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?住宅的建筑結(jié)構(gòu)：所謂住宅的結(jié)構(gòu)，一般而言是指其建筑的承重結(jié)構(gòu)和圍護(hù)結(jié)構(gòu)兩個部分?？蚣芙Y(jié)構(gòu)住宅適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。6鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。目前，高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)，其缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜，建筑造價較高。這三個指標(biāo)構(gòu)成住宅的“三維空間”，在建筑學(xué)中分別稱為“開間”、“進(jìn)深”和“層高”，并有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。如果住宅的尺寸越大(即開間、進(jìn)深、層高越大)，建筑工藝相應(yīng)就越復(fù)雜，建造的難度就越大，同時所消耗的建材也會越多，導(dǎo)致建造的成本也就越高。因此，購房者在購買商品住宅時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)支付的能力來考慮，住宅的面積適宜即可。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》 (GBJl00—87)規(guī)定，住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：、。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。因?yàn)殚_間小，在住宅建筑面積中，承重墻、柱的結(jié)構(gòu)面積相對較大，從而使得有效使用面積縮??；同時由于開間小，房間分割過小，不適應(yīng)家庭居住行為變化的要求，而且住房很難自行改造。為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求。雖然進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但在住宅的高度(層高)和寬度(開間)確定的前提下，設(shè)計(jì)的住宅進(jìn)深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足。6住宅的層高和凈高：住宅的高度可以用“米”或“層”來計(jì)算，每一層的高度稱為層高?！蹲≌ㄖ?shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》(GBIl00—87)中規(guī)定，住宅的層高采用下列參數(shù)：、。住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。6建筑密度：所謂建筑密度，即建筑覆蓋率，是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積(即房屋首層的占地面積)之和與規(guī)劃建設(shè)用地總面積之比。其計(jì)算公式為：建筑密度=建筑占地總面積247。10000)。一般來說，低密度總是配合高容積率出現(xiàn)，同等條件下，應(yīng)選擇密度低的項(xiàng)目。這里的綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地(即道路紅線內(nèi)的綠地)，不應(yīng)包括屋頂、曬臺的人工綠地。但同樣由于受土地成本的限制，并不是每個項(xiàng)目都能做到。根據(jù)相關(guān)技術(shù)規(guī)范規(guī)定，并不是所有長草的地方都能算做綠地。此外，還有幾種情況也屬不能計(jì)人綠地率的綠化面積，如地下車庫、化糞池，這些設(shè)施的地表覆土一般達(dá)不到3米的深度，也就是說在上面種植的大型喬木成活率較低，所以計(jì)算綠地率時不能計(jì)入。開發(fā)商當(dāng)然喜歡引用綠化覆蓋率的概念。會所具備的軟硬件條件如下：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。7五證：“五證”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。《商品房銷售(預(yù)售)許可證》的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷售樓盤。“兩書”可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。內(nèi)部認(rèn)購可以為開發(fā)商盡快回籠資金，并且由于內(nèi)部認(rèn)購的商品房價格較低，通常會吸引眾多購房人士。因此，購房者在進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購時應(yīng)慎重地考察該房地產(chǎn)項(xiàng)目是否除了《商品房預(yù)售許可證》外其他證件都齊備，以免使自己的合法權(quán)益受到損害。7銷售面積的測算標(biāo)準(zhǔn)：在我國大部分城市，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》的規(guī)定，商品房銷售仍按建筑面積計(jì)算價格。商品房按“套”或“單元”出售的，商品房的建筑面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(以下簡稱套內(nèi)建筑