【正文】 帶來的價(jià)格增高所致，所以并不能將其做為有效需求看待。 來自 .... 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 高檔樓盤購(gòu)房面積選擇 來自 .... 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 從上圖可以看出：選擇 101120平方米和 121150平方米的中等戶型所占的比例分別為 41%和 32%，選擇 150平方米以上的大戶型的人數(shù)較少， 100平方米以下和200平方米以上的更少。中等戶型仍然是主流。 來自 .... 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 選擇三室的占 61%，二室的占 24%，四室的占 12%，四室以上和一室的比例都很小，表明：三室是主流，二室和四室也有一定的需求。 來自 .... 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 從上圖可以看出，大多數(shù)人希望購(gòu)買新房是二廳的。 來自 .... 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 分析：由以上調(diào)查資料可見 ， 主力戶型應(yīng)為：錯(cuò)層三室兩廳兩衛(wèi) ， 平均選擇比例為 56%， 其次是復(fù)式三室兩廳兩衛(wèi) ， 平層三室兩廳兩衛(wèi)等戶型 。 ） 來自 .... 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 從上圖對(duì)房屋調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示出人們對(duì)房屋類型的選擇明顯偏向于“復(fù)式”這種房型，其次是錯(cuò)層，這個(gè)結(jié)果與中檔樓盤調(diào)查的統(tǒng)計(jì)結(jié)果相同。 來自 .... 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 從上圖可以看出：占總?cè)藬?shù) 67%的人選擇“二廳”，可見多數(shù)人都希望新房擁有兩個(gè)廳。 來自 .... 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 從以上的幾個(gè)圖綜合起來看 ， 我們可以得出以下的戶型組合：按照最優(yōu)化的組合 ， 最受歡迎的戶型是復(fù)式三室二廳二衛(wèi) 。 來自 .... 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 （注：雖然同中檔樓盤的消費(fèi)群體相比，高檔樓盤的消費(fèi)群體消費(fèi)力相對(duì)要強(qiáng)，但同樣存在理想選擇與實(shí)際消費(fèi)之間的距離，此項(xiàng)調(diào)查結(jié)果只可做為參考，而不宜將做為產(chǎn)品定位的唯一依據(jù)。 來自 .... 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 高檔樓盤調(diào)查050100150200一選 二選 三選 四選 五選價(jià)格地段環(huán)境朝向房型設(shè)計(jì)樓盤品質(zhì)物業(yè)管理配套設(shè)施交通便利度開發(fā)商實(shí)力來自 .... 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 從上圖可以看出：購(gòu)房者首選的購(gòu)房注重因素中，價(jià)格是最重要的因素，其次是環(huán)境、地段，聯(lián)系到中檔樓盤調(diào)查的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，仍然是這三個(gè)因素最重要，但環(huán)境因素由中檔樓盤調(diào)查結(jié)果中的第三位上升到第二位，表明樓盤檔次提高，購(gòu)房者對(duì)于環(huán)境的關(guān)注程度更加突出。 來自 .... 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 上面對(duì)于購(gòu)房的購(gòu)房動(dòng)機(jī)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果已經(jīng)表明高檔樓盤購(gòu)買者多為“二次置業(yè)”者，也就是說對(duì)現(xiàn)有住房條件不滿意，希望通過二次置業(yè)來改善居住條件，建立在這個(gè)基礎(chǔ)之上的購(gòu)房，自然不會(huì)只是滿足基本的居住，更重要的是改善居住環(huán)境和提高生活品位。 來自 .... 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 目標(biāo)客戶群定位 目標(biāo)客戶群收入調(diào)研 中檔樓盤消費(fèi)者家庭月收入調(diào)查 來自 .... 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 從上圖可以看出：家庭在 20233000元的占 38%， 30014000元的占 25%，這兩部分的家庭合計(jì)起來占 63%，這部分家庭是中檔樓盤的主力，收入較高的 50016000元和 6000元以上的只占 7%。更高收入的 50016000元的占11%， 10000元以上的占 3%，顯示出武漢市高檔住宅的市場(chǎng)潛在購(gòu)買能力。建議本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群鎖定在月收入30015000元左右（即年收入在 46萬元）的家庭。 根據(jù)周邊現(xiàn)有樓盤客戶構(gòu)成分析，也是漢口及武昌客戶占有了很大比例。 來自 .... 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 目標(biāo)客戶群構(gòu)成調(diào)研 私營(yíng)業(yè)主；大企業(yè)或外資、合資企業(yè)管理人員及職工；金融機(jī)構(gòu)從業(yè)者；外企職員；自由職業(yè)者；律師、醫(yī)生、公務(wù)員、教師等。其他除經(jīng)商者占 16%，自由職業(yè)者、公務(wù)員、高科技從業(yè)人員、外企職員、經(jīng)理層等所占的比例都在 10%以下，這些階層普遍收入較高，屬于中高檔樓盤的潛在客戶群。 來自 .... 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 目標(biāo)客戶群購(gòu)放房需求調(diào)研 中檔樓盤調(diào)查 來自 .... 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 選擇一次置業(yè)的占 50%，二次置業(yè)占28%，買給父母子女的占 13%，投資的占 9%，表明目前武漢市中檔住宅的需求主力是以居住為目的的一次置業(yè)，而對(duì)其所購(gòu)房屋今后是否的保值、增值考慮并不多。 來自 .... 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 高檔樓盤調(diào)查 來自 .... 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 從圖中可以看出：高檔樓盤的二次置業(yè)者超過一次置業(yè)者，其次是買給父母子女的。高檔樓盤的價(jià)值較大，風(fēng)險(xiǎn)高，因此作為投資的不多，選擇投資的僅為 8%。 來自 .... 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 價(jià)格定位 在樓盤價(jià)值的高低主要是兩個(gè)方面 ， 地段和價(jià)格 。 價(jià)格定位的市場(chǎng)支撐 。 來自 .... 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 高檔樓盤調(diào)查 能承受的最高購(gòu)房單價(jià)18%52%20%5%2% 1%0% 2%25003000元30013500元35014000元40014500元45015000元50015500元55016000元6 0 0 0 元以上來自 .... 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 市場(chǎng)承受能力的調(diào)查反映在具體的項(xiàng)目上就是對(duì)潛在購(gòu)房客戶群的經(jīng)濟(jì)承受能力的調(diào)查。 來自 .... 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 2）總價(jià) 中檔樓盤總價(jià)調(diào)查 選擇總價(jià)在 1520萬的樓盤的占 45%， 2125萬的占 34%，因此總價(jià)在 1525萬的中檔樓盤應(yīng)該是市場(chǎng)需求的主流。 能承受的最高購(gòu)房總價(jià)22%54%18%4%1% 1% 0%5 0 萬以下5160萬6170萬7180萬8190萬91100萬101120萬121150萬1 5 0 萬以上來自 .... 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)律證明：當(dāng)房屋總價(jià)在目標(biāo)客戶年收入的 4－ 6倍時(shí)，市場(chǎng)消費(fèi)最為旺盛。分析可見，此總價(jià)定位具有市場(chǎng)消費(fèi)潛力。 40萬平米總均價(jià) 2600— 2700元 2 來自 .... 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 項(xiàng)目建議 一、 城市的建筑是文化，城市建筑的名字也是文化，而現(xiàn)階段城市建筑名稱多流于媚俗，因此說現(xiàn)在房地產(chǎn)商對(duì)購(gòu)房者在精神和文化層面的關(guān)懷遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，就拿樓盤的案名而言，中國(guó)有句成語叫畫龍點(diǎn)睛，而案名就是這個(gè)睛，是一個(gè)社區(qū)的旗幟，但現(xiàn)在的案名庸俗話非常嚴(yán)重，諸如某某豪園、某某城、某某花園等 來自 .... 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 這樣的案名大大降低了樓盤乃至城市的文化品味 ， 我們認(rèn)為案名不僅屬于樓盤自身 ， 它還是城市文明的一個(gè)有機(jī)的組織部分 。 這一群體既會(huì)賺錢又會(huì)花錢 ， 個(gè)性化需求強(qiáng)烈 ， 不僅要求居住硬件 （ 功能 、 配套 ）達(dá)到較高標(biāo)準(zhǔn) ， 而且精神層面上的要求極為苛刻 。 就本項(xiàng)目現(xiàn)定的 “ 麗景灣 ” 這個(gè)案名就顯得有些過于平淡 ， 這個(gè)案名從表面含義上來看 ， 它抓住了金銀湖這個(gè)重要的風(fēng)景特點(diǎn) ， 但它同時(shí)也放棄了本項(xiàng)目其他固有的賣點(diǎn)特征 。 這一重要的賣點(diǎn)是本地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售中的一大亮點(diǎn) ， 充分享受陽光 ， 充分補(bǔ)充新鮮氧氣將會(huì)為我們帶來充足的購(gòu)房客群 。 從開發(fā)商的角度上來講，我們想把小區(qū)建設(shè)成一個(gè)高品質(zhì)的社區(qū)；從項(xiàng)目的建筑規(guī)模上來講，將近四十萬平方米的社區(qū)已經(jīng)讓我們有足夠的信心讓其充滿現(xiàn)代氣息。 來自 .... 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 “麗景灣”這三個(gè)字并沒有很充分的表達(dá)出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，更不利的是此名稱難以形成印象沖擊，偏于平俗，可以考慮更換案名。 國(guó)際”這個(gè)案名，應(yīng)較吻合本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，同時(shí)給項(xiàng)目整體營(yíng)銷宣傳推廣留下廣泛的展開空間，本案名有如下幾個(gè)特點(diǎn)： 來自 .... 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 ? “葵花”這個(gè)名字很有品位：葵花是一個(gè)成熟的商務(wù)品牌，這符合目標(biāo)客戶群即白領(lǐng)小資人士的商業(yè)定位。 來自 .... 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 ? 從眾多帶有葵花的廣告圖案及詞語中，我們體會(huì)葵花也有相當(dāng)強(qiáng)的“喜氣”、“喜興”的表征。 ? 而“國(guó)際”這兩個(gè)又不失讓現(xiàn)代氣息離我們太遠(yuǎn)。 ? 就今后項(xiàng)目的廣告宣傳推廣而言，“葵花 因此，可以形成一條清晰、連貫的宣傳主線，比如我們可以以“葵花寶典系列”為我們軟性、硬性宣傳的主線和標(biāo)題，這樣既不失現(xiàn)代流行文化，又能使項(xiàng)目各方面品質(zhì)得到完整的表述。 ? 綜上所述，“葵花 來自 .... 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 三、周邊規(guī)劃已有“賽馬場(chǎng)”項(xiàng)目，且是同一發(fā)展商開發(fā)建設(shè)，其配套的大型購(gòu)物中心、高檔酒店、寫字樓及商業(yè)公建等，客觀上使本項(xiàng)目的社區(qū)配套優(yōu)勢(shì)大大強(qiáng)于本地區(qū)其它項(xiàng)目。如此可以完善小區(qū)配套設(shè)施，讓購(gòu)房客戶感受居住在此便捷的購(gòu)物和居家生活；同時(shí)可以以此聚集人氣，讓更多的客戶對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生認(rèn)同感，以此為契機(jī)，帶動(dòng)樓盤銷售。 如在一期開發(fā)的樓座中拿出部分臨街樓棟來作為商住樓 。因此我司認(rèn)為此建議可行，但要注意加強(qiáng)管理，避免對(duì)小區(qū)內(nèi)居民生活造成影響。但根據(jù)客戶的購(gòu)房心理，精裝修標(biāo)準(zhǔn)交樓必然是一種發(fā)展趨勢(shì)。 來自 .... 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 五、提供菜單式精裝修 由于現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快，人們沒有更多的精力來管費(fèi)時(shí)的居家裝修，特別是本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)者，其更多的時(shí)間和精力主要是在事業(yè)和工作上。 來自 .... 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 六、園林環(huán)藝 小區(qū)的綠化率和園林景觀設(shè)計(jì)是發(fā)展商手中的一張牌，同時(shí)也是購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)。一樣的，或者購(gòu)房者也不關(guān)心在小區(qū)是否有園林而是要考慮園林景觀是否優(yōu)美，是不是充滿變化。 來自 .... 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 ? 小區(qū)的整體綠地應(yīng)按功能分成兒童區(qū)、老年人活動(dòng)區(qū)、健身區(qū)、情侶區(qū)等，動(dòng)區(qū)離樓遠(yuǎn)，靜區(qū)離樓近，形成功能綠地。其次，功能綠地在設(shè)計(jì)上應(yīng)像戶型一樣，考慮功能分區(qū)、動(dòng)靜分離，因?yàn)榫坝^不僅是觀賞，更主要的是必須與居民的休閑活動(dòng)相匹配 。小區(qū)環(huán)境小品應(yīng)精致簡(jiǎn)約。 ? 如有條件最好做到人車分流，本項(xiàng)目地處市郊，區(qū)內(nèi)居民停車及交通系統(tǒng)因會(huì)引致相當(dāng)關(guān)注。且事實(shí)證明，樹木對(duì)景觀以及環(huán)境、氣候的改善作用運(yùn)勝于草坪，其后期的維護(hù)也相對(duì)容易且成本較低。種植了樹木以后更容易形成一種立體的綠化效果，形成更濃烈的居家氣氛。 ? 建議加快園林環(huán)藝的工程進(jìn)度。有景觀的住宅比無景觀的住宅容易銷售，景觀優(yōu)美的住宅比景觀平庸的住宅容易銷售。因此可以考慮充分整合發(fā)展商在武漢市各環(huán)節(jié)的資源優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)推廣，擴(kuò)大和鎖定一部分潛在消費(fèi)群體；在這些高消費(fèi)人群消費(fèi)主要活動(dòng)的地方設(shè)立宣