【正文】 道交通對(duì)深圳不同物業(yè)類型的房地產(chǎn)價(jià)值的影響對(duì)比世聯(lián)研究規(guī)劃公示 在建 建成通車 正常運(yùn)營(yíng)跳躍性增長(zhǎng)提前釋放建成后加速區(qū)域成熟，從單純利好消息刺激價(jià)格上漲，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐詮?fù)合因素影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格。? 地鐵對(duì)房地產(chǎn)的影響的有效距離為 ≤600 米的范圍交通價(jià)值產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響的時(shí)間區(qū)間：在 06年中期至 07年（開(kāi)通前 2年得到釋放）龍華市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)216。交通的改善將成為龍華房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大驅(qū)動(dòng)力—— 具體表現(xiàn)總結(jié)龍華市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)在交通、規(guī)劃、景觀資源作用下，龍華地產(chǎn)格局迅速形成五大板塊并存局面 —— 產(chǎn)品供應(yīng)更趨于多元化潛龍華城皓月花園 2萬(wàn)科第五園中海月朗苑世紀(jì)春城 4日出印象錦繡江南 4五米陽(yáng)光美麗 AAA勁力城市明珠 2萬(wàn)科城書香門第二期圣莫麗斯 星河丹堤瀅水灣未來(lái)推出項(xiàng)目2023年在售項(xiàng)目中海日輝臺(tái)金地龍華榕江項(xiàng)目春華四季園中心板塊：中心板塊： 龍華老區(qū) +周邊輻射地，區(qū)域行政文化中心，配套完善，區(qū)內(nèi)客戶認(rèn)可度高，現(xiàn)以經(jīng)濟(jì)型 2房、小 3房為主，未來(lái)將出現(xiàn)一些舒居型戶型二線拓展區(qū)（含周邊輻射大盤）二線拓展區(qū)（含周邊輻射大盤） ： 較高發(fā)展?jié)摿?，關(guān)內(nèi)客戶認(rèn)可度高，現(xiàn)以經(jīng)濟(jì)型 2房、小 3房為主，交通的改善帶來(lái)未來(lái)供應(yīng)往多元化發(fā)展（單身公寓和舒居型）廣場(chǎng) 1號(hào)關(guān)口資源型片區(qū)關(guān)口資源型片區(qū) ： 以山水資源或低容積率資源的中大戶型的中高端物業(yè)，面向全市范圍內(nèi)中高端客戶，戶型有變大趨勢(shì)，未來(lái)供應(yīng)量較大。近關(guān)口的資源大盤及萬(wàn)科系列對(duì)他們較有吸引力關(guān)內(nèi)投資客戶 看好龍華房地產(chǎn)發(fā)展前景，是龍華關(guān)口小戶型、未來(lái)地鐵沿線物業(yè)的投資者更大范圍內(nèi)的關(guān)內(nèi)白領(lǐng)階層在區(qū)域來(lái)源上更為廣闊，基本上涵蓋了管內(nèi)的羅湖、福田、南山；目前潛龍華城的華強(qiáng)北老板、打工族占相當(dāng)比例周邊各鎮(zhèn)白領(lǐng)階層 與龍華存在工作緣、親緣的周邊各鎮(zhèn)客戶；潛龍華城中有較大部分的客戶來(lái)自石巖、新安等周邊各鎮(zhèn)商務(wù)、商旅客戶 依托于龍華交通樞紐的形成和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶來(lái)大批與龍華存在商務(wù)關(guān)系的客戶群體，覆蓋到全國(guó)，主要是珠三角和香港客戶；對(duì)高級(jí)公寓、公寓式辦公有較大需求n 龍華未來(lái)客戶來(lái)源區(qū)域更廣闊，除了傳統(tǒng)的當(dāng)?shù)乜蛻艏案Ｌ锇最I(lǐng)階層外，更因?yàn)閹状筚Y源大盤的牽引對(duì)關(guān)內(nèi)高端客戶具有吸引力；n 隨著龍華交通地位的確立及產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型及發(fā)展，將吸引大量投資客戶及商務(wù)需求客戶；n 龍華現(xiàn)有的白領(lǐng)階層客戶在未來(lái)數(shù)量會(huì)大程度增加，而且在區(qū)域來(lái)源上更廣泛龍華市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)12365價(jià)格以較大幅度繼續(xù)提升： 05年上半年片區(qū)價(jià)格上漲幅度在 20%以上，這與關(guān)內(nèi)供應(yīng)稀缺及產(chǎn)品品質(zhì)本身相關(guān)市場(chǎng)主力戶型為 3房； 05年的 1房供應(yīng)比例有明顯的上升趨勢(shì) 。居住用地 深圳市住宅局 地塊權(quán)屬者已發(fā)生變化，可能分割出讓，入市時(shí)間難以預(yù)計(jì)10 商住用地 深圳市榕江實(shí)業(yè)公司開(kāi)發(fā)實(shí)力相對(duì)較強(qiáng) ,可能在 07年初入市13 商住用地 華來(lái)利實(shí)業(yè)有限公司可能在 06年中后入市 ,開(kāi)發(fā)水平不高二線拓展區(qū)項(xiàng)目的項(xiàng)目集中競(jìng)爭(zhēng)出現(xiàn)在 06年年中之后，且同質(zhì)性競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重（規(guī)模相似、容積率相近、資源相當(dāng)）市場(chǎng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局研究預(yù)計(jì) 06年龍華推出競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱 容積率 建筑面積 規(guī)模 推出戶型套數(shù) 工程現(xiàn)狀 預(yù)計(jì)推出時(shí)間春華四季園一期第二批房號(hào) 43萬(wàn) 2 1214棟 517 06年 3月春華四季園二期 27棟 617層 2300 未動(dòng)工 06年下半年世紀(jì)春城四期 172023 10棟 1732層 1339 05年 12月初動(dòng)工06年 10月陽(yáng)光新鏡園 7棟高層 70120 12月 3日動(dòng)工 06年 8月城投七里香榭 10萬(wàn)左右800多套風(fēng)和日麗四期 700多套 剛動(dòng)工 06年底中海月朗苑第二批房號(hào) 10萬(wàn) 5棟 600多套 4層左右 06年 4月左右碧水龍庭（榕江） 20萬(wàn) 戶型 30140平方米，小高層2023套 正負(fù)零 06年 6月龍華弓村舊改 25萬(wàn) 1000多套分兩期已動(dòng)工 06年年底卓能雅居 19萬(wàn) 1618層 1024 未知 數(shù)據(jù)有待核實(shí)約 11000套左右小結(jié)：集中在 06年中期之后123654二線拓展區(qū)在競(jìng)爭(zhēng)中主要占據(jù)規(guī)劃、交通優(yōu)勢(shì)，巨大的升值空間將成為其主要優(yōu)勢(shì)從項(xiàng)目供應(yīng)來(lái)看：競(jìng)爭(zhēng)主要反映在資源板塊各項(xiàng)目對(duì)關(guān)內(nèi)高端客戶的爭(zhēng)奪；二線拓展區(qū)內(nèi)部項(xiàng)目之間以及二線拓展區(qū)與其他板塊的大盤項(xiàng)目對(duì)關(guān)內(nèi)白領(lǐng)的爭(zhēng)奪二線拓展區(qū)項(xiàng)目的項(xiàng)目集中競(jìng)爭(zhēng)出現(xiàn)在 06年年中之后，且同質(zhì)性競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重（規(guī)模相似、容積率相近、資源相當(dāng)）二線拓展區(qū)未來(lái) 13年內(nèi)的區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目總量在 300萬(wàn)平米以上，大量未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將形成集中競(jìng)爭(zhēng)龍華與周邊其他區(qū)域存在搶奪關(guān)內(nèi)白領(lǐng)的競(jìng)爭(zhēng)，但在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中處于相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)地位競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)間區(qū)間：明年年中（ 8月份）出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)緩和期，之后供應(yīng)迅速放大市場(chǎng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局研究本報(bào)告解決的問(wèn)題客戶研究 22023年政策出臺(tái)時(shí)間軸3月住房按揭利率上調(diào)穩(wěn)定房?jī)r(jià) “ 舊八條 ”11月深圳開(kāi)征土地增值稅10月《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià) 、禁止價(jià)格欺詐的通知》4月國(guó)務(wù)院副總理曾培炎 “ 關(guān)于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭 ” 的四點(diǎn)要求“ 新八條 ” 打擊炒房、炒地6月個(gè)人購(gòu)房不足 2年即轉(zhuǎn)手交易，交 全額營(yíng)業(yè)稅開(kāi)始實(shí)施5月七部委《關(guān)于 穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》深圳規(guī)定普通住房標(biāo)準(zhǔn)216。 商品房取得預(yù)售許可證后，必須全部 即時(shí)上網(wǎng)公開(kāi)銷售 ， “ 深圳市國(guó)土局和房地產(chǎn)管理局房源公示系統(tǒng) ” 中待售房源，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 不得無(wú)故拒售 ；216。 嚴(yán)禁 “ 炒房樓花 ” 行為 ，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得代理銷售尚未辦理《房地產(chǎn)證》的二手房。而五米陽(yáng)光選房當(dāng)天火爆的場(chǎng)面也間接說(shuō)明了政策的打壓是針對(duì)短線投資客戶而言的，對(duì)于長(zhǎng)線投資以及自住的客戶影響相對(duì)較小。上門客戶以四季花城業(yè)主為主。購(gòu)房因素中，小區(qū)規(guī)模、發(fā)展商品牌、物業(yè)管理是客戶比較看重的因素。春華四季園上門客戶情況中海月朗苑客戶情況p 開(kāi)盤當(dāng)天到場(chǎng)客戶以項(xiàng)目周邊、四季花城及龍華本地客戶為主，其中有部分客戶是第五園的未成交客戶。p 上門客戶基本為家庭為主，或孩子年齡較小、或二人家庭，為龍華市場(chǎng)的主流客戶。為了能買到房，學(xué)校 /配套等不足暫時(shí)可以忽略。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)型主力 3房；216。城市豪宅：高層大面積產(chǎn)品新客戶216。關(guān)內(nèi)高端客戶：關(guān)內(nèi)高端客戶： 近關(guān)口的資源大盤及萬(wàn)科系列對(duì)他們較有吸引力216。更大范圍內(nèi)的關(guān)內(nèi)白領(lǐng)階層：更大范圍內(nèi)的關(guān)內(nèi)白領(lǐng)階層： 基本上涵蓋了管內(nèi)的羅湖、福田、南山216。商務(wù)、商旅客戶：商務(wù)、商旅客戶： 依托于龍華交通樞紐的形成和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶來(lái)大批與龍華存在商務(wù)關(guān)系的客戶群體，覆蓋到全國(guó)，主要是珠三角和香港客戶；對(duì)高級(jí)公寓、公寓式辦公有較大需求隨著客戶的多元化，未來(lái) 12年內(nèi)龍華市場(chǎng)開(kāi)發(fā)模式也將趨于多樣化世聯(lián)后續(xù)階段的重點(diǎn)工作p 致力于客戶的深入研究和分析 —— 依托于目前在龍華已有項(xiàng)目、對(duì) 現(xiàn)有龍華客戶的了解和分析，研究 新政變化下客戶購(gòu)房心態(tài)、購(gòu)房 需求、家庭結(jié)構(gòu)的變化。 項(xiàng)目賣點(diǎn)整合思路說(shuō)明： 在深入分析項(xiàng)目所有的特色后，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目所能提供的一切生活與追求均來(lái)源于規(guī)劃和建筑的 “ 超脫 ” ：因此賣點(diǎn)整合的主線是 “ 建筑，建造我們的生活 ” 。 丘吉爾曾說(shuō) “We shape our building ； thereafter they shape us。一、欲望都市里的長(zhǎng)跑者 （居住在城市中） —— 規(guī)劃及建筑二、有故事的房子，有我的故事 （居住在風(fēng)景的城市中） —— 園林三、都市速溶史 （居住在街區(qū)中） —— 商業(yè)街四、快速城市化的龍華 —— 區(qū)域規(guī)劃五、創(chuàng)意的居住，更愉悅的生活 —— 節(jié)能設(shè)計(jì)、創(chuàng)意會(huì)所六、品牌塑造優(yōu)質(zhì)生活 —— 發(fā)展商和物管2023，相聚在梅隴鎮(zhèn)！2023，生活在梅隴鎮(zhèn)！2023，做城市未來(lái)的代言人！在梅隴鎮(zhèn)，收入不是判定是不是梅隴鎮(zhèn)人的標(biāo)準(zhǔn)，什么高級(jí)灰、中產(chǎn)、準(zhǔn)中產(chǎn) ……在梅隴鎮(zhèn)，判定你是不是梅隴鎮(zhèn)人的標(biāo)準(zhǔn)是是否 熱愛(ài)生活 ，是否熱愛(ài)豐富多姿的 都市生活 ，是否有太多的欲望要在都市中實(shí)現(xiàn)。對(duì)于未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的預(yù)期，也希望自己的下一代能夠 贏在起跑線 上。生活中充滿各種各樣的變化，變化帶來(lái)各色的偶然性。對(duì)于日復(fù)一日的生活， 創(chuàng)意 是最好的讓生活不那么悶的方式。我們同樣相信 探索是一種生產(chǎn)力 ，作為非有產(chǎn)階級(jí)的年輕人，探索玩玩能夠開(kāi)辟出一片新的天地，我們是勇于探索的一群，就算是在市井的生活中被壓抑了心底的理想，但青春的激情促使我們有著與生俱來(lái)的探索精神。 梅隴鎮(zhèn)提供了探索的空間和可能 。未來(lái)是美好的，但追求美好未來(lái)的過(guò)程是漫長(zhǎng)而艱辛的，因此在向往美好前景的時(shí)候，希望現(xiàn)在也過(guò)得不要那么匆忙，那么累，能及時(shí)享受一下生活的美好。梅隴鎮(zhèn)倡導(dǎo)一種 把握現(xiàn)在 的生活理念， 活在當(dāng)下 ， 活在進(jìn)行中 。能夠有很多選擇的生活是更為有品質(zhì)的，能選擇則意味著在很大程度上做生活的主人。家是我的忘城。具有 強(qiáng)烈歸屬感的社區(qū) 也會(huì)形成一種標(biāo)簽感，給客戶帶來(lái)強(qiáng)烈的生活狀態(tài)和身份的認(rèn)知，這也是客戶所希望的。繁忙的工作，不規(guī)律的生活習(xí)慣使得城市人的健康大多存在一些小小的問(wèn)題，年輕的拿青春堵明天的我們更是在生活的漩渦中有點(diǎn)兒身不由己。我是城市未來(lái)的代言人，我住梅隴鎮(zhèn)；我們是城市力量階層，我們住梅隴鎮(zhèn)。我們這一代總是慣性地為每一件事去找一個(gè)說(shuō)法，或者賦予一些意義。接近消費(fèi)者真實(shí)的生活狀態(tài)， 與消費(fèi)者建立平等，取悅甚至是迎合的溝通方式和溝通渠道。金地梅隴鎮(zhèn)作為 “ 特區(qū)的特區(qū) ” ，消費(fèi)者和營(yíng)銷人都將因梅隴鎮(zhèn)而找到喜歡自己的理由。這里是梅隴鎮(zhèn)。按照自然增長(zhǎng)率計(jì)算，在不考慮政策影響的情況下，預(yù)計(jì) 06年片區(qū)均價(jià)為 5700－ 6000元左右。導(dǎo)致二手房市場(chǎng)增值的因素將對(duì)項(xiàng)目新房銷售具有較大的參考意義p 良好的交通區(qū)位交通區(qū)位的獨(dú)特性，往往是樓盤價(jià)格保值升值的決定性因素。稀缺景觀資源：水榭花都； 稀缺教育資源：悠然天地p 良好的社區(qū)氛圍和物業(yè)管理樓盤擁有良好的社區(qū)文化氛圍、形成獨(dú)有的精神內(nèi)涵將對(duì)客戶形成無(wú)形的吸引力。典型案例：萬(wàn)科系列樓盤p 功能轉(zhuǎn)換因素：部分住宅樓盤由于其所處片區(qū)商務(wù)氛圍逐漸成熟，開(kāi)始出現(xiàn)部分小企業(yè)租用單位辦公， 功能出現(xiàn)部分轉(zhuǎn)化，對(duì)三級(jí)市場(chǎng)價(jià)格能起到很大的支撐作用。p如物管公司提供訓(xùn)練有素的家政服務(wù)，解決業(yè)主找保姆的難題；p在各種節(jié)假日組織各種社區(qū)活動(dòng)，讓住戶全情參與，增加生活樂(lè)趣；p保安與住戶形成良好的鄰里關(guān)系：幫老人提東西、提醒住戶注意事項(xiàng)、迅速解 決住戶的突發(fā)事件、見(jiàn)面微笑打招呼等細(xì)節(jié)中，最能夠體現(xiàn)物管的人性化，也最能夠培養(yǎng)住戶的品牌忠誠(chéng)度。同時(shí)社區(qū)文化更大程度上是在業(yè)主入住后，通過(guò)物管的方方面面而成型的。金地家天下需要重新整合資源真正讓客戶從中獲利，才能有效的利用老客戶資源。p 看樓專車作為解決客戶出行的后顧之憂，在現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)放后開(kāi)通；入伙后一年內(nèi)， 在周邊交通未完善前，看樓專車改成 住戶專車 ，解決客戶與特區(qū)內(nèi)的交通。并形成商業(yè)的良性發(fā)展。真正為客戶提供有效的解決方案。l 與百安居、順電等結(jié)成品牌聯(lián)盟，或者現(xiàn)場(chǎng)直接引進(jìn)百安居，給客戶提供全 套的裝修服務(wù)。項(xiàng)目一期推售策略p 根據(jù)政策，分批取得預(yù)售證、分批發(fā)售的原則。p 第二批房號(hào)推出時(shí)，在一期