【正文】 形態(tài)向復(fù)合型商圈轉(zhuǎn)變，成為鐵西區(qū)北部新的商業(yè)核心u交通情況： 北二路交通便利， 5分鐘直達(dá)太原街商圈。瑞典宜家居土耳其星 MALL臨街家居、建材店 臨街餐飲店紅星美凱龍宜家居星摩爾鐵西區(qū)政府汽車(chē) 4S店商業(yè)分布：商圈現(xiàn)狀30本項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值：在于 城市 價(jià)值、 地段 價(jià)值和 發(fā)展 價(jià)值31項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘案例分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析各物業(yè)類型定位報(bào)告結(jié)構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位32上海新天地現(xiàn)代、時(shí)尚典范新天地33新天地是上海成功的舊城改造項(xiàng)目，定位為融合國(guó)際化休閑、文化、娛樂(lè)為一體的一站式商業(yè)中心新天地34新天地 1997年開(kāi)始規(guī)劃改造，先后分別對(duì)北里、南里進(jìn)行改造，通過(guò)改變?cè)械木幼r(jià)值挖掘其新的商業(yè)價(jià)值新天地35改造后的上海新天第北里以餐飲、休閑功能為主，南里以購(gòu)物、娛樂(lè)功能為主，成為現(xiàn)代、時(shí)尚、多元的休閑聚會(huì)場(chǎng)所新天地36新天地商業(yè)功能構(gòu)成及商業(yè)業(yè)態(tài)新天地37新天地成功實(shí)現(xiàn)了城市功能的升級(jí)，使得區(qū)域形象提升，整體房?jī)r(jià)持續(xù)上漲新天地38新天地成功要素區(qū)位價(jià)值 位于城市中心區(qū)核心位置，市級(jí)商圈附近功能多元 結(jié)合商業(yè)、餐飲、休閑、娛樂(lè)、藝術(shù)文化展示于一身，豐富了多元的城市生活空間差異定位 商業(yè)功能與臨近項(xiàng)目形成差異，功能綜合，與區(qū)域資源形成互動(dòng)提升了區(qū)域的價(jià)值，超脫了區(qū)域平臺(tái)，打造了一個(gè)當(dāng)?shù)厝顺?lái)，外地人必來(lái)的地方。功能多元集合購(gòu)物、餐飲、藝術(shù)、等功能為一體，強(qiáng)調(diào)與區(qū)域資源的互動(dòng)。最具活力氣息通過(guò)加強(qiáng)餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物的比重和特色，以共享、自由、變化、品味、藝術(shù)等成為都市活力示范區(qū)。吸引外區(qū)域客戶，又是本體消費(fèi)者樂(lè)于向往的場(chǎng)所。茂業(yè)集團(tuán) n項(xiàng)目嫁接：茂業(yè)集團(tuán)成立后將百貨經(jīng)營(yíng)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)合，首次在深圳東門(mén)進(jìn)行了實(shí)施，打造了東門(mén)茂業(yè)百貨；n東門(mén)茂業(yè)百貨是茂業(yè)集團(tuán)第一家百貨商店，同時(shí)也是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與百貨經(jīng)營(yíng)的首次融合；n東門(mén)茂業(yè)百貨的成功初步確立了茂業(yè)集團(tuán) “ 百貨＋地產(chǎn)” 的開(kāi)發(fā)模式。茂業(yè)百貨45茂業(yè)百貨 — 以 “ 時(shí)尚生活方式締造者 ” 為經(jīng)營(yíng)定位 u與眾多 國(guó)際國(guó)內(nèi)一線品牌 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，引領(lǐng)現(xiàn)代都市主流生活方式 。u2023年 6月，公司成功收購(gòu)A股上市公司成商集團(tuán)是第一家成功收購(gòu)國(guó)內(nèi)百貨上市公司的外資企業(yè)。大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán) n大連市內(nèi) ；n廣州番禺 。n國(guó)內(nèi)中東部 二線以上城市n總部遷至北京。主營(yíng)業(yè)務(wù)代表項(xiàng)目1988年 1991年 1997年 2023年初創(chuàng)期 本地發(fā)展期 對(duì)外擴(kuò)張期 復(fù)合開(kāi)發(fā)期n南山住宅、北京街小區(qū)、西崗區(qū)個(gè)體大廈、萬(wàn)達(dá)酒店n高爾基路小區(qū)、新開(kāi)路小區(qū)、西崗體育館、大連海關(guān)大樓、萬(wàn)奉小區(qū)等n“ 衛(wèi)城 ”“ 星城 ”“ 人家”“ 明珠 ” 等系列住宅產(chǎn)品線及部分單體商業(yè)n萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)系列，包括早期的單體商業(yè)，中期開(kāi)發(fā)的組合店到后來(lái)的商業(yè)商務(wù)綜合體n該階段呈現(xiàn)多元化開(kāi)發(fā)，仍以 舊改住宅項(xiàng)目 為主線，更多的涉及了 酒店、寫(xiě)字樓 和公建設(shè)施 的開(kāi)發(fā)。n將住宅、酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)融為一體，以商業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)的 城市綜合體 復(fù)合開(kāi)發(fā)模式。u自有商業(yè) ：星級(jí)酒店、精品百貨、國(guó)際影院、餐飲娛樂(lè)、超級(jí)電玩城、大型 KTV等。u特克莫公司是歐洲排名第一的大型商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)公司。 u未來(lái) 5年內(nèi)，特克莫與菲巴集團(tuán)的合資公司擬在華投入逾 20億美元，發(fā)展至少 10個(gè)大型購(gòu)物廣場(chǎng)。 ”u項(xiàng)目定位： 現(xiàn)代感和時(shí)尚感。 u規(guī)模： 占地面積為 ，總建筑面積為325716平方米，是以大型綜合購(gòu)物群體為主的集旅游、購(gòu)物、休閑于一體的大型多功能生活廣場(chǎng)，其購(gòu)物中心 15萬(wàn)平方米。 u優(yōu)勢(shì)： 星摩爾在歐洲合作的品牌已經(jīng)占到主流品牌的 9095%，而這些品牌在全球主流品牌當(dāng)中則占到大約 50%?？偼顿Y為 2億美元?！?萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 星摩爾星摩爾 茂業(yè)百貨茂業(yè)百貨 華潤(rùn)置地廣場(chǎng)華潤(rùn)置地廣場(chǎng)區(qū)位區(qū)位 遼沈路 北二路 沈遼路 鐵百對(duì)過(guò)商業(yè)規(guī)模商業(yè)規(guī)模 8萬(wàn)㎡ 15萬(wàn)㎡ ㎡ ——定位定位集五星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)廣場(chǎng)、高檔住宅于一體的綜合體集五星級(jí)酒店，大型購(gòu)物休閑娛樂(lè)餐飲于一體的購(gòu)物廣場(chǎng)集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)為一體的超級(jí)購(gòu)物中心 ——目標(biāo)客群目標(biāo)客群 本區(qū)域客戶 本區(qū)域客戶 本區(qū)域客戶 本區(qū)域客戶商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)百貨、家電、運(yùn)動(dòng)品牌賣(mài)場(chǎng)、健身、影院、電玩、量販?zhǔn)?KTV、餐飲、桑拿等多種業(yè)態(tài)1樓和 2樓經(jīng)營(yíng)大型超市、大型百貨、歐洲時(shí)尚品牌店、商品展示廳； 3樓經(jīng)營(yíng)數(shù)碼影城、夜總會(huì)、美食街、兩個(gè) 3000平方米的景觀餐廳、兒童樂(lè)園； —— ——商業(yè)特質(zhì) 時(shí)尚、活力、多元、趣味、商務(wù) 時(shí)尚、品位、多元本區(qū)域現(xiàn)有集中商業(yè)主要為單一服裝百貨類，缺乏互動(dòng)與交流氛圍本區(qū)域未來(lái)將涌現(xiàn)大量集時(shí)尚休閑娛樂(lè)餐飲為一體的綜合性購(gòu)物中心結(jié)論53項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘案例分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析各物業(yè)類型定位報(bào)告結(jié)構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位54界定： 區(qū)域商圈中等規(guī)模復(fù)合項(xiàng)目機(jī)會(huì)：、發(fā)展價(jià)值，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)案例借鑒：、現(xiàn)代、開(kāi)放、多元、休閑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：享式商業(yè)街區(qū)，缺乏復(fù)合型“一站式 ”購(gòu)物突破競(jìng)爭(zhēng)，打造鐵西 RBD55打造一個(gè) “ 鐵西人必到，沈陽(yáng)人常來(lái)的 ”RBD—— 繽紛時(shí)尚都市休閑都心。56RBD（休閑商業(yè)區(qū)）擁有的物業(yè)功能u主要功能：商業(yè)物業(yè) —— 集購(gòu)物、休閑于一體的體驗(yàn)型商業(yè)。餐飲服務(wù)： 滿足區(qū)域辦公及居住的就餐需求。57我們?cè)O(shè)想的 休閑商業(yè)區(qū) 應(yīng)該是：RBD打造體系：功能設(shè)施休閑聚會(huì) 餐飲購(gòu)物商務(wù)交往創(chuàng)意 ……購(gòu)物中心商務(wù)公寓會(huì)議中心商業(yè)街休閑廣場(chǎng)……58RBD的構(gòu)成要素建筑的魅力 ，建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格具有強(qiáng)有利的視覺(jué)沖擊，形成區(qū)域的標(biāo)志性建筑。多樣化的產(chǎn)品組合 ，購(gòu)物中心、商務(wù)公寓、特色商業(yè)街，滿足人們的多樣需求多功能組合 ，滿足區(qū)域內(nèi)人們購(gòu)物休閑商務(wù)特色休閑設(shè)施 ，城市級(jí)別出的休閑娛樂(lè)設(shè)施，提供時(shí)尚的都市休閑娛樂(lè)活動(dòng)大尺度的休閑空間 ，為區(qū)域的人們提供交流、放松的活動(dòng)空間經(jīng)濟(jì)發(fā)展示范 ，為居民提供就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。個(gè)體商務(wù)人群216。鐵西個(gè)體商務(wù)人群216。功能定位65鐵西區(qū)商業(yè)正處于發(fā)展起步階段，大量綜合體商業(yè)物業(yè)、都市 SHOPPING MALL正逐步涌現(xiàn)敏感因素敏感因素人均人均 GDP出現(xiàn)業(yè)態(tài)出現(xiàn)業(yè)態(tài)生存需求 價(jià)格 品質(zhì) 便利 文化情感需求$500以下 $5001000 $10003000 $30005000 $50007000 $700010000 $10000以上集市 沿街商業(yè)百貨商業(yè) 批發(fā)市場(chǎng)大型綜合超市 專賣(mài)店 都市 MALL 便利店倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心 郊區(qū) NALL傳統(tǒng)形態(tài)階段傳統(tǒng)形態(tài)階段 業(yè)態(tài)豐富階段業(yè)態(tài)豐富階段 業(yè)態(tài)替代階段業(yè)態(tài)替代階段形成條件形成條件形成過(guò)程形成過(guò)程階段特征階段特征u剛剛走出農(nóng)業(yè)社會(huì)的自給自足，商貿(mào)交易信息不充分u伴隨生活資料相對(duì)過(guò)剩，各種商業(yè)業(yè)態(tài)在城市中心混雜聚焦，車(chē)水馬龍、景象繁華，形成人們共同認(rèn)知的生活服務(wù)和商貿(mào)交易聚集區(qū)u城市原始商脈的發(fā)展和延續(xù)，民間自發(fā)形成，具備相對(duì)集中的商業(yè)設(shè)施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔(dān)城市商品流通中心的基本功能u市場(chǎng)需求多元化，主流產(chǎn)品面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)u隨傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場(chǎng)開(kāi)始細(xì)分出服務(wù)于不同人群、經(jīng)營(yíng)不同門(mén)類的專業(yè)市場(chǎng)，并帶動(dòng)其上下游產(chǎn)業(yè)鏈得以共同發(fā)展u市場(chǎng)信息和市場(chǎng)機(jī)會(huì)被充分關(guān)注，商家有比較明確的市場(chǎng)目標(biāo)，經(jīng)營(yíng)同類商品的商家群體匯集在一起形成行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力u商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分 完全，總量飽和u隨市場(chǎng)不斷細(xì)分，尋找空隙日益艱難，這時(shí)出現(xiàn)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)相同門(mén)類、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶，產(chǎn)生替代性競(jìng)爭(zhēng)u相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營(yíng)檔次、價(jià)格或服務(wù)的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)更好滿足消費(fèi)者需求而搶占市場(chǎng)份額鐵西區(qū)u沈陽(yáng)人均 GDP$ GDP$37571，鐵西區(qū)都市 MALL正大量涌現(xiàn)，消費(fèi)者對(duì)商品需求主要集中在品質(zhì)追求及便利程度方面沈陽(yáng)市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)功能定位66目前各商圈的功能相對(duì)獨(dú)立，未形成一站式消費(fèi)、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體的商業(yè)項(xiàng)目216。專業(yè)市場(chǎng)主要為九路低端家具市場(chǎng)、北二路汽車(chē)和高檔家具專業(yè)市場(chǎng)，未形成一站式服務(wù)模式建設(shè)大路興華街保工街北二路沈遼路國(guó)際紡織服裝城星 MALL華潤(rùn)置地廣場(chǎng)鐵西百貨大商新瑪特蘇寧電器國(guó)美電器萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)家樂(lè)福家樂(lè)福輕工市場(chǎng) 太原街商 圈茂業(yè)百貨香江家居樂(lè)購(gòu) 友誼商場(chǎng)興順燈具城九路家居城家居、建材宜家居紅星美凱龍東方家園興工街 汽配城興華街、建大十字金廊百貨、餐飲、通訊、商務(wù)興工街沿線餐飲、娛樂(lè)、生活配套北二路汽車(chē)貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶汽車(chē)、家居、建材、百貨項(xiàng)目名稱 商業(yè)體量鐵西百貨商場(chǎng) ㎡萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 8萬(wàn)㎡茂業(yè)百貨 ㎡星摩爾 15萬(wàn)㎡新瑪特 ㎡鐵百商圈百貨太原街商圈百貨 項(xiàng)目名稱 商業(yè)體量新世界（太原街店） 3萬(wàn)㎡新世界（中華路店） 6萬(wàn)㎡新世界（南京街店） 14萬(wàn)㎡百盛商場(chǎng) 6萬(wàn)㎡萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 28萬(wàn)㎡中興百貨商場(chǎng) ㎡伊斯丹 6萬(wàn)㎡北京華聯(lián) 4萬(wàn)㎡美美商場(chǎng) ㎡太原街百貨類商業(yè)體量達(dá)㎡，主要以世界級(jí)品牌為主。市場(chǎng)現(xiàn)狀功能定位67通過(guò)對(duì)對(duì)購(gòu)物客戶訪談，發(fā)現(xiàn)來(lái)區(qū)域消費(fèi)客戶對(duì)餐飲、休閑游的功能一定的需求。美凱龍里的家居很不錯(cuò)，我領(lǐng)導(dǎo)基本上都是在這選的 …… 現(xiàn)在想出去找個(gè)地方 吃飯 ，逛了一上午了，有點(diǎn)累了 …… 還沒(méi)選完，吃完飯?jiān)倩貋?lái)看看吧， 孩子也開(kāi)始鬧了 …… （妻子）希望美凱龍里 家居配飾 的東西能多一點(diǎn)，就 不用去五愛(ài)那么遠(yuǎn)的地方選了u黃女士， 46歲，某企業(yè)管理者，給父母購(gòu)置家居，父母約70歲左右。216。對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域所期望最大的是具備餐飲配套，可以更加滿足其一站式需求；客戶語(yǔ)錄消費(fèi)者特征功能定位68鐵西區(qū)消費(fèi)者認(rèn)為北二路應(yīng)增加餐飲、休閑、裝飾的比重，打造一站式且多功能于一體的綜合體u鐵西區(qū)域消費(fèi)人群中大部分認(rèn)為該區(qū)域是高檔汽車(chē)和高檔家具的集聚地，卻缺乏餐飲、休閑、娛樂(lè)等配套；u消費(fèi)者對(duì)北二路總體印象較為陌生，但認(rèn)為未來(lái)將具有較大商業(yè)潛力，包括家居家飾和百貨等，有待開(kāi)發(fā)；消費(fèi)者對(duì)北二路的印象p未來(lái)高檔家居匯聚p高檔汽車(chē) 4S店匯集p缺乏餐飲p消費(fèi)者購(gòu)物的敏感因素是 商業(yè)質(zhì)量 、 購(gòu)物環(huán)境 和 商品品種功能定位消費(fèi)者特征69綜合以上方面，建議本項(xiàng)目以購(gòu)物為主體，同時(shí)相對(duì)增加裝飾、餐飲、休閑的比重，打造綜合的、一站式的、具有特色的綜合體消費(fèi)者市場(chǎng)現(xiàn)狀商業(yè)趨勢(shì)功能定位購(gòu) 物購(gòu)物主 體餐 飲休 閑大力發(fā)展適度增加功能綜合的、一站式的、鐵西特色的綜合體從市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)狀況出發(fā)，購(gòu)物類為盈利主體，增加餐飲和休閑的比重，既保證商業(yè)的特色有保證商業(yè)的穩(wěn)健成功運(yùn)營(yíng)，符合未來(lái)商業(yè)的發(fā)展潮流。鐵西十字金廊建設(shè)大路興華街 興工街興順街保工街北一路北二路南九路沈遼路國(guó)際紡織服裝城 宜家居星 MALL家具城商圈鐵百商圈紅星美凱龍汽車(chē)貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶華潤(rùn)置地廣場(chǎng)鐵西百貨大商新瑪特 蘇寧電器國(guó)美電器萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)家樂(lè)福家樂(lè)福輕工市場(chǎng)汽配城太原街商圈茂業(yè)百貨東方家園香江家居 樂(lè)購(gòu)友誼商場(chǎng) 興順燈具城餐飲娛樂(lè)洗浴等集聚地大型休閑洗浴中心海洋之星、名都嘉年華、 CEO浴都餐飲 海洋魅力、韓都燒烤、國(guó)府肥牛、麗湖蒸菜、詹記香辣蟹酒店 榮富大酒店KTV娛樂(lè) 音樂(lè)蟲(chóng)、創(chuàng)聲 KTV、歡唱KTV整體定位商業(yè)市場(chǎng)72消費(fèi)者 經(jīng)營(yíng)者投資者客戶特征客戶特征消費(fèi)者p消費(fèi)者的敏感因素依次是商品品質(zhì)、購(gòu)物環(huán)境和商品品種p消費(fèi)者認(rèn)為北二路區(qū)域缺乏餐飲、休閑娛樂(lè)及專業(yè)市場(chǎng)一站式功能“一站式消費(fèi) ”和 “一站式購(gòu)物 ”的需求日趨明顯p投資者對(duì)商鋪的關(guān)注要素依次是：地段、周邊消費(fèi)能力、發(fā)展?jié)摿?、商業(yè)管理能力、商場(chǎng)定位以及交通p投資者對(duì) 北二路片區(qū)的前景普遍看好p投資者對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域持樂(lè)觀態(tài)度p項(xiàng)目區(qū)域外店鋪商家較看好家居家飾類商場(chǎng)p經(jīng)營(yíng)者對(duì)商鋪的關(guān)注點(diǎn)依次是：地段、發(fā)展?jié)摿?、周邊環(huán)境p經(jīng)營(yíng)者對(duì)本項(xiàng)目充滿信心整體定位客戶特征73消費(fèi)者特征消費(fèi)者特征消費(fèi)者對(duì) “ 一站式 ” 購(gòu)物需求強(qiáng)烈增加專業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)品種類希望打造一個(gè)家居家飾裝修等一系列功能的集中場(chǎng)所對(duì)商品品質(zhì)、購(gòu)物環(huán)境和商品種類較為敏感認(rèn)為北二路區(qū)域缺乏餐飲娛樂(lè)休閑功能外 來(lái) 消 費(fèi) 者 本 區(qū) 域 消 費(fèi) 者 消費(fèi)者需求一個(gè)多元化的商業(yè)整體定位客戶特征74