【正文】 ， 10月份廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)提前 “入冬 ”，商品住宅成交量明顯減少。廈門(mén)市 11月份商品住宅成交量為， 2205套。大于 180平方米的有 139套。相比 10月，大戶(hù)型的商品居住用房比例下降 %，但仍是目前樓市銷(xiāo)售的主力軍。從購(gòu)房人群分布來(lái)看，今年前 11個(gè)月，廈門(mén)本地人購(gòu)房面積占購(gòu)房總量的 %，外地人占總量的 %，外地購(gòu)房人群中，福建省內(nèi)占大多數(shù)，占總量的 %。廈門(mén)房?jī)r(jià)影響n(yōu)12月，廈門(mén)住宅總成交 1716套，住宅簽約面積 ，總成交金額 。其中，島內(nèi)住宅均價(jià) ，上漲 ％，島外住宅均價(jià) ，下跌 ％。n本月的住宅成交與上月各區(qū)均有領(lǐng)頭樓盤(pán)成交過(guò)百、多點(diǎn)開(kāi)花的情形形成鮮明對(duì)比，島內(nèi)外六區(qū)中，僅思明和集美兩區(qū)成交量上升，其余四區(qū)紛紛下跌。大學(xué)康城二期、樂(lè)活小鎮(zhèn)和思明區(qū)的海峽國(guó)際社區(qū)，是本月住宅市場(chǎng)的主角。 12月全市住宅均價(jià)再度上揚(yáng)， /平米，比上月上漲 ％，僅比今年 6月和 10月低。同時(shí)，島內(nèi)住宅均價(jià)也創(chuàng)下今年最高記錄。從對(duì)海峽國(guó)際社區(qū)、陽(yáng)光世紀(jì)廣場(chǎng)、魯能領(lǐng)秀城、藍(lán)灣國(guó)際、萬(wàn)科金域等的單價(jià)、金額和套數(shù)分析，仍有相當(dāng)?shù)膶?shí)力客戶(hù)；此部分人群的投資特點(diǎn)與我項(xiàng)目商業(yè)投資客實(shí)力接近。資源客戶(hù)從廈門(mén)市商品住宅銷(xiāo)售數(shù)據(jù)分析，得出：年底小戶(hù)型、自住型客戶(hù)增多，對(duì)我項(xiàng)目是利好消息； ，但從 12月份價(jià)格看，量低價(jià)升，對(duì)投資客有相當(dāng)影響；福建省內(nèi)市場(chǎng)和臺(tái)灣客戶(hù)是營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)；以海峽國(guó)際社區(qū)的客戶(hù)為商業(yè)模擬客群，挖掘客戶(hù)特點(diǎn)和營(yíng)銷(xiāo)措施；說(shuō)明我司制定的銷(xiāo)售目標(biāo)計(jì)劃相對(duì)客觀和可實(shí)現(xiàn)性?？沙浞滞诰騾R景的資源優(yōu)勢(shì)和利用閩南富裕之地的地緣優(yōu)勢(shì)。 他們多企業(yè)公司的老板、高層管理人員、專(zhuān)業(yè)人士、有灰色收入的政府官員；216。 他們想變現(xiàn)，將股市收益變成穩(wěn)定的資產(chǎn)，將灰色收入漂白。我們項(xiàng)目的核心賣(mài)點(diǎn)我們項(xiàng)目的核心賣(mài)點(diǎn)配套中心商業(yè)中心地理、交通中心便捷價(jià)值投資價(jià)值地段價(jià)值我們的形象定位我們的形象定位全生活全生活 中心城中心城進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目配套和品質(zhì)價(jià)值強(qiáng)調(diào)區(qū)域價(jià)值及投資價(jià)值幸福地產(chǎn)幸福地產(chǎn)理念演繹幸福地產(chǎn)理念演繹當(dāng)幸福走進(jìn)時(shí)代，你幸福嗎？u幸福走進(jìn)政治 ——“ 幸福政治 ”全球升溫 ,歐洲的 “幸福星球指數(shù) ”、世界幸福數(shù)據(jù)庫(kù)u幸福走進(jìn)社會(huì) —— 幸福指數(shù)，和諧社會(huì)的綜合考量u幸福走進(jìn)生活 —— 東南亞海嘯引發(fā)全世界幸福大研討u幸福走進(jìn)城市 —— 廈門(mén)位列中國(guó)十大幸福城市之首u(yù)幸福走進(jìn)片區(qū) —— 翔安人 “幸福指數(shù) ”大幅攀升u幸福走進(jìn)地產(chǎn) —— 匯景集團(tuán)引領(lǐng)中國(guó)地產(chǎn)新時(shí)代全生活，就是幸福生活！幸福地產(chǎn)理論教育主張、健康主張社交主張休閑主張幸福主張自我實(shí)現(xiàn)尊重需求社交需求安全需求生理需求購(gòu)物主張、美食主張、娛樂(lè)主張全生活定義 —— 在有限的時(shí)間 里，可以享受多樣的服務(wù)，福感。幸福地產(chǎn)模式 匯景集團(tuán)，首創(chuàng)中國(guó)幸福地產(chǎn)新模式企業(yè)形象戰(zhàn)略定位 物 業(yè) 名稱(chēng) 樓 層 售價(jià)元 /m2 租金元 /m2/月 銷(xiāo) 售政策瑞景國(guó) 際 商 業(yè) 廣 場(chǎng) 負(fù) 一 層 22023 150 8%年回 報(bào) 率 ,4年 付一 層 增 值 到 3萬(wàn)元 / m2二 層 18000 120老虎城街 鋪 一 層 150000 一次性 整 場(chǎng) 扣點(diǎn) 26%+管理 費(fèi) 1%+推廣 費(fèi)1%翔安商 業(yè) 廣 場(chǎng) （ 馬 巷） 一 層 街 鋪 38800 一次性 0公 攤一 層 內(nèi) 鋪 22023 120 銷(xiāo) 售完 畢 銷(xiāo) 售完 畢二 層 15000 新 華 都超市 銷(xiāo) 售 較 少三 層 10000銷(xiāo)售價(jià)格和定價(jià)說(shuō)明鑒于廈門(mén)目前島內(nèi)島外差別大，考慮項(xiàng)目特點(diǎn)，暫定以翔安商業(yè)市場(chǎng)為參考對(duì)象?？紤] A A2首層實(shí)用率差別較大及翔安商業(yè)廣場(chǎng)的定價(jià)和租約現(xiàn)狀，暫定 A1首層均價(jià) ， A2首層均價(jià) 。A1：南高中低，北稍高A區(qū) 商鋪 4B區(qū) 商鋪 5C區(qū) 商鋪 6D區(qū) 2底 E區(qū) 1底F區(qū)A1東G區(qū) 5底樓層 分區(qū) 分類(lèi) 一層 二層 三層 四層 合計(jì)A2 A區(qū) 商鋪 36 18 18 18 90鋪位 　 18 18 18 54面積 (m2) B區(qū) 商鋪 47 21 21 21 110鋪位 　 8 18 18 44面積 (m2) C區(qū) 商鋪 42 18 20 20 100鋪位 　 20 18 18 56面積 (m2) 合計(jì) 商鋪 125 57 59 59 300鋪位 　 46 54 54 154面積 (m2) 層高 5 5 7 　實(shí)用率 % % % % 　A1 D區(qū) 商鋪 15 15 　 　 30面積 (m2) 　 　 E區(qū) 商鋪 12 12 　 　 24面積 (m2) 　 　 F區(qū) 商鋪 30 8 24+24 86面積 (m2) + G區(qū) 商鋪 16 33 　 　 49面積 (m2) 　 　 合計(jì) 商鋪 73 68 24+24 189面積 (m2) + 層高 　 　實(shí)用率 9498% 65% 65% 　 　傳承家業(yè)計(jì)劃保值基業(yè)計(jì)劃空間興業(yè)計(jì)劃四大置業(yè)計(jì)劃傳承家業(yè)計(jì)劃保值基業(yè)計(jì)劃空間興業(yè)計(jì)劃M(mǎn)INI創(chuàng)業(yè)計(jì)劃范圍： A A2首層；特點(diǎn)：首層旺鋪，人流量大，增值潛力大，投資觀念易認(rèn)同；銷(xiāo)售模式：直接銷(xiāo)售范圍： A2二、三層（次主力店部分）及 A1二層南北單層鋪；特點(diǎn)：主力店經(jīng)營(yíng)，穩(wěn)定回報(bào)，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)低；銷(xiāo)售模式：返租銷(xiāo)售；范圍： A2四層和 A1東的二三聯(lián)體鋪特點(diǎn)：復(fù)式商鋪，主力店經(jīng)營(yíng)，穩(wěn)定回報(bào)，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)低；銷(xiāo)售模式：A2四層 —— 返租銷(xiāo)售；A1二層 —— 直接銷(xiāo)售或帶租約發(fā)售或返租銷(xiāo)售范圍： A2負(fù)一層特點(diǎn)：鋪位較小，品牌競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)靈活，便于出租，風(fēng)險(xiǎn)低；銷(xiāo)售模式：返租銷(xiāo)售； 三層租金價(jià)格只要達(dá)到 55元 /平方 /月，即可滿(mǎn)足返租條件。四層租金價(jià)格不可能達(dá)到 70元 /平方 /月，可通過(guò)提高二三層的租金價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)貼。二層、三層各提高 10元 /平方 /月，即可超出。二層： 75元 /平方 /月，三層： 65元 /平方 /月，四層： 50元 /平方 /月。在后期經(jīng)營(yíng)管理中，尚有主力店租金收入和洋快餐租金收入。經(jīng)營(yíng)管理公司自身可從管理費(fèi)、廣告收入、促銷(xiāo)收入中維持正常運(yùn)營(yíng)。銷(xiāo)售政策傳承家業(yè)計(jì)劃保值基業(yè)計(jì)劃空間興業(yè)計(jì)劃M(mǎn)INI創(chuàng)業(yè)計(jì)劃范圍： A A2首層；銷(xiāo)售模式：直接銷(xiāo)售價(jià)格策略：在底價(jià)基礎(chǔ)上提高 10%，再進(jìn)行優(yōu)惠A2二層、三層（次主力店部分）及 A1二層南北單層鋪；銷(xiāo)售模式： 返租六年 ,年回報(bào)率為 8%,前三年在售價(jià)中一次性抵扣 ,第 46年起按季返還 ,回報(bào)率為 %。范圍： A2四層和 A1東的二三聯(lián)體鋪銷(xiāo)售模式：A2四層 ——8% 返租，返租 6年，前 3年一次性在售價(jià)中扣除， 第 46年起按季返還 ,回報(bào)率為 %。租賃政策租賃期限：一般為三年，一年一簽；次主力店 510年；主力店（超市）： 1020年；免租期：半年；免費(fèi)裝修期：開(kāi)業(yè)前均為免費(fèi)裝修期。 09. 11 理念傳播認(rèn)購(gòu)期 開(kāi)盤(pán)旺銷(xiāo)期 借勢(shì)熱銷(xiāo)期強(qiáng)勢(shì)持銷(xiāo)期尾盤(pán)推銷(xiāo)期主力店意向大次主力店意向次主力店意向 品牌店意向 主力店合同 大次主力店合同次主力店合同品牌店合同商場(chǎng)開(kāi)業(yè)9月 28日匯景新城中心銷(xiāo)售組織流程組織 流程 認(rèn) 籌 認(rèn)購(gòu) （解籌） 合同金 額 1萬(wàn) 誠(chéng) 意金 5萬(wàn)定金優(yōu) 惠措施 次序 優(yōu) 惠 付款方式折扣、開(kāi) 盤(pán) 當(dāng)天次序優(yōu) 惠抽 獎(jiǎng)優(yōu) 惠政策前 10名 認(rèn) 籌 客 戶(hù) 享有 30000元 額 外 優(yōu) 惠前 1130名 認(rèn) 籌 客 戶(hù) 享有 20230元 額 外 優(yōu) 惠前 31100名 認(rèn) 籌 客 戶(hù) 享有 15000元 額 外 優(yōu) 惠前 101200名 認(rèn) 籌 客 戶(hù) 享有 10000元 額 外 優(yōu) 惠一次性付款 96折銀 行按揭 98折輕 松分期付款 99折文件 意向 認(rèn)購(gòu)須 知、 認(rèn)購(gòu) 意向 書(shū) 付款方式、 認(rèn)購(gòu)須 知、 認(rèn)購(gòu)書(shū)商品房 買(mǎi)賣(mài) 合同租 賃 合同委托管理合同優(yōu) 惠政策： 自 2023年 2月 18日起至 3月 22日期 間 ， 項(xiàng) 目接受內(nèi)部意向登 記 ，交付意向金一萬(wàn)元正并 簽訂 《 認(rèn)購(gòu) 意向 書(shū) 》 。根據(jù)鋪位分區(qū)數(shù)量和推貨節(jié)奏估算，開(kāi)盤(pán)時(shí)推出鋪位達(dá) 80個(gè)，蓄客量須達(dá)到 160人方可開(kāi)盤(pán)。n匯景新城商鋪認(rèn)購(gòu)意向須知n匯景新城意向登記表n匯景新城中心商鋪認(rèn)購(gòu)須知n匯景新城中心商鋪認(rèn)購(gòu)書(shū)n匯景新城中心商鋪裝修標(biāo)準(zhǔn)n商鋪平面圖n商鋪價(jià)格表銷(xiāo)售細(xì)化工作：銷(xiāo)售需發(fā)展商配合工作：預(yù)售證獲取時(shí)間；廈門(mén)市商品房買(mǎi)賣(mài)合同；按揭銀行；付款方式及優(yōu)惠政策；認(rèn)籌優(yōu)惠政策；相關(guān)銷(xiāo)售文件的審批；產(chǎn)權(quán)面積確認(rèn)業(yè)態(tài)規(guī)劃的確認(rèn)相關(guān)物料的印刷；營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用的到位；1工程進(jìn)度；匯景新城中心租賃組織流程租 賃組織 流程 租 賃 意向 租 賃 確 認(rèn) 租 賃 合同 備 注金 額 無(wú)（意向金）5000元（定金） 押二付二文件 租 賃 意向 書(shū) 租 賃 確 認(rèn)書(shū) 租 賃 合同、管理守 則審 批流程細(xì)化工作：租賃須知匯景新城中心商鋪招商流程匯景新城中心租賃意向書(shū)客戶(hù)登記表客戶(hù)跟進(jìn)表商鋪?zhàn)饨鹩?jì)價(jià)表租賃優(yōu)惠條件租賃價(jià)格（討論稿）租賃合同（討論稿）需發(fā)展商配合工作：用地許可證；企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；電玩牌照；項(xiàng)目最終建筑圖紙電子版；招商優(yōu)惠政策；招商條件；相關(guān)銷(xiāo)售文件的審批；相關(guān)物料的印刷；工程進(jìn)度；銷(xiāo)售、招商目標(biāo)及回款計(jì)劃 從月度與推貨節(jié)奏的組合對(duì)銷(xiāo)售目標(biāo)進(jìn)行了分解，從廈門(mén)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的回款看比較可行。銷(xiāo)售階段 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 合計(jì)完成比例 30% 20% 25% 15% 90%起止月份 2023年 4月2023年 5月2023年 6月2023年 7月2023年 8月2023年 9月2023年 10月2023年 11月2023年 10月2023年 1月 10個(gè)月月度銷(xiāo)售率 12% 10% 8% 9% 6% 5% 15% 10% 8% 7% 90%累計(jì)銷(xiāo)售面積 (平方米 ) 傳承家業(yè)()面積 (m2) 3500 3000 1500 500 500 500 1000 500 500 本部比例 % % % % % % % % % % %完成金額 10350 9062 3600 1200 1200 1200 2400 1200 1200 704 32116 保值基業(yè)()面積 (m2) 本部比例 % % % % % % % % % % %完成金額 2662 2093 3025 2934 1706 1047 3300 3143 2275 3425 25610 空間興業(yè)()面積 (m2) 　 　 　 1500 1000 1000 1000 800 500 500 6300本部比例 　 　 　 % % % % % % % %完成金額 　 　 　 2400 1600 1600