【正文】 庫在花園內(nèi)，不占用居住面積。 由于銀湖別墅開發(fā)較早，不少小區(qū)出現(xiàn)了 “老化 ”現(xiàn)象；小區(qū)內(nèi)的容積率普遍偏高，但樓盤價格仍居高不下；新開發(fā)的別墅小區(qū)受土地限制只有向高、險、偏地段發(fā)展，各項配套又不能跟上。小結(jié)半山海景別墅上市推廣策劃方案華僑城地區(qū)別墅 小區(qū)地理位置優(yōu)越，容積率低，綠化面積大，緊鄰世界之窗，小區(qū)被掩映在綠色大樹之中，環(huán)境幽雅、舒適，周邊的配套設(shè)施齊全； 不足之處在于：東方花園外立面及設(shè)計非常普通，沒有別墅氣派，而且單套面積過大，難以銷售；樓盤發(fā)售時間持續(xù)很長，人氣一直不旺，盡管其單價就地點和環(huán)境來說，已是低到及至，但仍難以脫手。位于深圳華僑城，毗鄰世界之窗和民族文化村， 南臨深圳灣；是深圳開發(fā)較早的別墅樓盤， 90年代初期開始發(fā)售，現(xiàn)正售賣的別墅有 7套，大約于 98年建成的；別墅為單體躍式結(jié)構(gòu)，建筑面積 400422 M2/套，現(xiàn)售均價 11000元 / M2；別墅發(fā)展商是著名的華僑城房地產(chǎn)開發(fā)公司；東方花園對樓盤的評析樓盤基本情況名稱半山海景別墅上市推廣策劃方案 東方花園就地理位置和綠化來說，確實很有優(yōu)勢，其最新一期別墅之所以滯銷，主要是因為定位不準(zhǔn)，面積均在 400平方米以上，不上不下，高級別墅消費者會因其缺乏安全感（與多層和高層住宅混雜在一起） 、沒有特色、面積太小、小區(qū)的滯重感（因發(fā)展較早小區(qū)南部已呈老態(tài)），而不予考慮；普通的別墅消費者會因其總價太大無法承受。 半山海景別墅是分期開發(fā)，在樓盤的整個推售期間，如何適時適度保持現(xiàn)場的熱銷氣氛，對于別墅的銷售尤其顯得重要。 小區(qū)別墅多為連排式，無私家花園；別墅密度很大，公共綠化面積少，建筑外觀設(shè)計普通，與民房差別不大，走在其中，有小街中深巷的感覺；另外，小南山外部多為工廠和碼頭，環(huán)境嘈雜；樓盤質(zhì)素難顯別墅檔次。月亮灣別墅位于蛇口月亮灣，背倚大南山西麓；小區(qū)占地 3萬平方米，總建筑面積 16800平方米；內(nèi)有 43套單體別墅，六種戶型，戶型面積 327407 M2/套，有露臺、花園及車庫，目前均價 1000011000元 / M2 ；每戶配有可視對講系統(tǒng)和報警系統(tǒng)；1999年 6月開始發(fā)售， 2023年 5月尚余 7套單位。青青山莊對樓盤的評析樓盤基本情況名稱 別墅毗鄰旅游渡假勝地 “ 青青世界 ” ，遠(yuǎn)可眺月亮灣海景，房屋底下即為荔枝林，空氣質(zhì)量好，自然環(huán)境優(yōu)越；青青山莊的外觀簡潔干凈、線條挺拔，風(fēng)格清新；但別墅的感覺就稍遜一籌。青青山莊的宣傳包裝，在別墅推廣中尚值得一提，其提出 “ 無論你住過怎樣的復(fù)式，別墅始終是您的至高選擇 ” ，有一定的煽動性。青青山莊在周邊配套、小區(qū)檔次和整體感覺方面，并沒有特別的優(yōu)勢，但從其銷售勢頭較好的情況來看，目前南山半島的別墅應(yīng)當(dāng)是較有市場的。小結(jié)半山海景別墅上市推廣策劃方案其他地區(qū)別墅樓盤代表 小區(qū)容積率非常低，空間曠闊， 建筑風(fēng)格具有北美風(fēng)情，與周圍景觀相配頗具田園特色，有回歸自然的感覺，在整個深圳地區(qū)仍算特別。 不足之處在于：地處關(guān)外，出入交通非常不便，不適于深圳市區(qū)人家居；它所在的寶安區(qū)是工業(yè)區(qū)，生活配套較差，自然景觀又無特別之處，用作度假尚不夠氣氛。位于深圳龍華鎮(zhèn)清湖地段，占地 12萬平方米，別墅 96棟，有兩個 6畝和 12畝的人工湖；戶型多達(dá)五種，建筑面積 300500平方米 /套，每戶配置 380800平方米的花園并贈送兩棵果樹，現(xiàn)售均價 30004000元 /平方米；有部分別墅單位采用消費者自主設(shè)計形式。半山海景別墅上市推廣策劃方案小結(jié) 從嚴(yán)格意義上來講，無論從生活配套、居住環(huán)境到樓盤檔次，以上所有樓盤都不是規(guī)劃中的半山海景別墅的競爭對手，但能否將半山小區(qū)環(huán)境和品牌形象塑造成理想中的，如何包裝樓盤以形成獨特高尚的小區(qū)個性，并通過有效渠道將這些信息準(zhǔn)確地傳達(dá)給特定的消費群體，則是我們半山海景別墅與其它盤拉開檔次的關(guān)鍵。半山海景別墅上市推廣策劃方案目標(biāo)消費群人文特征職業(yè) 私營或外資企業(yè)的老板（ 26%） 企業(yè)或機構(gòu)的高級管理人員（ 30%） 自由職業(yè)者或?qū)I(yè)人士（ %）年齡 3045歲（ 62%）（資料來源：蛇口別墅消費者調(diào)查結(jié)果）在蛇口購買別墅的主要目的為 家居地區(qū)來源 多數(shù)為深圳人（含在深圳工作的 非常住戶口者） ,少部分是因工作 常駐深圳的港澳人士及海外人士 中年事業(yè)有成的老板或企業(yè)高級管理人員是別墅的主要消費群體，他們注重生活質(zhì)量和居所的品位，因此，營造一個居家舒適、盡顯獨特尊貴個性的高尚別墅小區(qū)正是他們所渴求的。半山海景別墅上市推廣策劃方案購買別墅關(guān)注的因素資料來源：蛇口別墅消費者調(diào)查結(jié)果作為家居，地理位置則是別墅消費群首要考慮的因素，而景觀環(huán)境、生活配套、安全情況也是他們非常關(guān)注的。半山海景別墅上市推廣策劃方案消費者對戶型及面積的要求多數(shù)消費者愿意選擇的建筑面積除主人房外，多數(shù)消費者希望擁有的房間數(shù)量 別墅消費家庭中的人數(shù)并不多，不希望有太多房間，因此中等戶型面積如 300M2左右最受歡迎，居住的空間要寬闊明亮（大廳，大臥房，大衛(wèi)浴間）。半山的面積和房間數(shù)量設(shè)計符合大多數(shù)潛在消費者的需求，較有優(yōu)勢。另外，其他類型的如游泳比賽等健身活動也在調(diào)查中被提及。關(guān)注細(xì)節(jié)處理和服務(wù)管理，對增強口碑傳播增強消費者的購買非常有用。通過一些專業(yè)性的刊物如：高爾夫會刊、經(jīng)理人文摘之類的雜志可較快地將我們的樓盤信息傳遞給特定的目標(biāo)消費群。半山海景別墅力求營造建筑與自然的融合，進(jìn)而達(dá)到人與自然的融合，給業(yè)主一種生活在大自然的回歸感覺 繁華都市中的自然家園，尋求人與自然的契合這些訴求恰好可以針對消費者的利益點在土地和景觀資源日益稀缺的條件下，少數(shù)高質(zhì)素的別墅樓盤便更加顯得彌足珍貴半山海景別墅上市推廣策劃方案半山海景別墅上市推廣策劃方案●銀湖半山鳴翠谷：無明顯廣告口號，以軟性稿的形式訴求全新的環(huán)境主題， “切準(zhǔn)物業(yè)的市場脈搏 ”“健康居家七十年 ”●中海華庭：躍現(xiàn)未來，越見精彩●中海怡翠山莊：都市里的田園度假村！●彩園：羅湖中心區(qū)全復(fù)式●四季花城：有一個美麗的地方●金色花園：金色時代，金色年華●蔚藍(lán)海岸：海之蔚藍(lán)與草之翠綠●花園城：非一般的度假生活●此外，頤園、天健名苑無明顯訴求點。在眾多樓盤廣告宣傳中區(qū)隔性不明顯，難以脫引而出。深圳一些樓盤廣告訴求點現(xiàn)狀 深圳樓盤訴求點分析的結(jié)論半山海景別墅上市推廣策劃方案 為尋求半山海景別墅訴求點的突破口，我們必須結(jié)合項目本身去找，半山海景別墅因為擁有獨特的山海自然景觀，決定了她可以具有山海別墅非一般的品牌內(nèi)涵元素。就如同 “在大海中暢游 ”與 “在游泳池戲水 ” 之間的差距一樣，不可同日而語?！駝e墅生活模式的闡述 別墅生活不單是居住環(huán)境的優(yōu)越化，更是生活心態(tài)的優(yōu)越化?！瘳F(xiàn)代生活與別墅文化結(jié)合契機 現(xiàn)代人崇尚自然和自我，對生活環(huán)境的需求已經(jīng)進(jìn)入一個返璞歸真的時代， “ 回歸自然、釋放自我 ” 的生活方式已經(jīng)成為了時代的最強音，也就成為了別墅文化的重要因素之一。半山海景別墅品牌塑造的 關(guān)鍵點半山海景別墅文化與生活： 崇尚個性、回歸自我半山海景別墅品牌塑造的 訴求點半山海景別墅上市推廣策劃方案回歸自然的歸屬感脫盡都市風(fēng)塵回歸自我情懷●美倫山莊會所的榮耀住家在設(shè)計改造中融入了自我的思想 ●新會所功能齊全設(shè)施完善 ●園區(qū)備有球場揮動青春節(jié)拍自然自在尊崇自我生活●建筑的自行設(shè)計體現(xiàn)業(yè)主個人風(fēng)格愛好 ●住宅園區(qū)里的領(lǐng)地屬于自己盡現(xiàn)自我個性的自在生活物管安保全面盡情呵護(hù)●代請保姆代訂票務(wù)代購物品 ●24小時維修 ●商務(wù)中心 ●五重安?！裣缊缶奥?lián)動控制系統(tǒng)自信自我的空間滿足感●兩層別墅架構(gòu)設(shè)計，公共區(qū)與私密區(qū)分隔明顯 ●建筑設(shè)計保證私密性 ●園區(qū)規(guī)劃具私密性健康幸福的家庭生活區(qū)●妻與子女的安樂窩、心靈的天堂●在晚餐后，一家人在自己的后花園談笑言語其樂融融 ●彼此友好和睦半山海景別墅：回歸自我的別墅生活社區(qū)半山海景別墅廣告語“悠悠山海間，我心自高遠(yuǎn) ”品牌定位回歸家庭的親密感回歸自我的私密感回歸秩序的安穩(wěn)感回歸生活的自在感半山海景別墅上市推廣策劃方案半山海景別墅廣告語“悠悠山海間，我心自高遠(yuǎn) ” 廣告語從半山海景別墅 “ 崇尚個性，重歸自我 ” 的獨特別墅文化內(nèi)涵提煉而出，概括出居住在半山海景別墅的成功人士的一種生活狀態(tài)：不刻意追求 “ 一覽眾山小 ” 的萬丈豪情，而是在悠然山海生活中，品味 “ 寧靜而致遠(yuǎn) ” 的那份生活睿智，讓所聞所見、所思所感，一切都?xì)w于自然 ……對半山海景別墅生活與文化的描述● 當(dāng)?shù)谝豢|晨光穿過窗戶，孩子們就已經(jīng)在門前的草地上快樂的奔跑，而他們腳下，是些零零落落的雛菊和風(fēng)信子 …..● 隔壁的王老板蹲在花圃里細(xì)致的侍侯著他那些嬌嫩的名貴花草，如果不說，誰又知道他是一個管理著成千員工的實業(yè)家 …...● 中午的陽光十分艷麗，女兒嚷著要去放風(fēng)箏，綠草殷殷的龜山上，夏日的嚴(yán)熱也顯得平和許多，樹蔭下與妻子偎依而坐，看著女兒把快樂越飛越高 …...● 歸家路上，下車漫步，掬一捧清冽的山泉洗去臉上余留的風(fēng)塵，看看山海間的青山碧波，徜徉人生美好歲月 ……● 入夜，攬妻而坐，望天上繁星跳躍，將一天的喧囂歸于寧靜，心底突然漾起幸福的滿足 …….半山海景別墅上市推廣策劃方案半山海景別墅上市推廣策劃方案● 上市思路 —— 巧妙借勢 在沒有房產(chǎn)品實物可供自己塑造品牌之時，借 “ 勢 ” 是一條捷徑?！?廣告思路 —— 創(chuàng)新手法 的運用，挖掘項目在建造、環(huán)境、設(shè)計和廣告等方面的創(chuàng)新之處，并對這種創(chuàng)新在宣傳上進(jìn)行對外 “ 滲透 ” ，讓新的理念、新的宣傳手法，在第一時間 “ 抓住目標(biāo)消費群的眼睛 ” 。一舉成為別墅開發(fā)領(lǐng)域的專家和領(lǐng)頭人。限量推出形成搶購。 自然環(huán)境除非具有唯一性，否則不足以支持高價格，半山海景的無可比擬的位置環(huán)境，將成為其高價格的有力支持點， 但是由于這種環(huán)境在該地區(qū)并不具有唯一性，不能與競爭對手形成強有力的競爭優(yōu)勢，所以我們認(rèn)為必須挖掘產(chǎn)品更多的附加價值，以支持半山海景山獨特別墅文化的定位 。建議從以下幾個方面入手：● 發(fā)展商的智慧： 必須具有超前的開發(fā)意念和服務(wù)意識，與消費者的需求相比，我們快了半步，提前作到了他們的所需所想?！?品牌滲透力： 他將體現(xiàn)在招商集團(tuán)和半山海景的品牌魅力上，強勢品牌將在銷售上產(chǎn)生巨大的號召力，從而轉(zhuǎn)化為高價值產(chǎn)品印象。（見產(chǎn)品策略部分） 半山海景別墅上市推廣策劃方案2. 唯一價格的應(yīng)用： 在高開低走或者是低開高走的價格策略都存在一定風(fēng)險性的情況下，我們建議實行唯一價格策略，也就是說不制定清晰的定價標(biāo)準(zhǔn)，而是根據(jù)每一幢別墅的具體位置和綜合素質(zhì)，制訂一個價格標(biāo)準(zhǔn)，即七十多套別墅，每套都是唯一的，這不僅是價格的唯一，更是身份象征的唯一，這樣會比較符合目標(biāo)消費群的心理暗示，同時也有利于我們根據(jù)市場反映狀況調(diào)整價格策略，具體應(yīng)用如下：● 心理差價原則 ：通過前期大量的廣告宣傳努力提升品牌形象和產(chǎn)品附加價值，有意識的拉高樓盤在消費群心目中的價格（感覺上的），然后在發(fā)售時以略低于心理價格、遠(yuǎn)高于成本價格的價格發(fā)售。● 高價造勢（樓王）： 在項目發(fā)售中后期，可以將幾棟位置最好、面積最大的別墅，以高價競投的定價方式作為價格造勢的形式。半山海景別墅上市推廣策劃方案(二 ).銷售策略 為了確保整個銷售過程具有統(tǒng)一的籌劃，具有全局性、連續(xù)性和前瞻性，更好的用廣告手段為銷售計劃和品牌樹立服務(wù)，我們建議在銷售的過程中，采取以下節(jié)奏控制： 概念導(dǎo)入（焐） —— 強勢推廣期（亮相、升溫、沸騰） ——