【正文】 發(fā)九都府 5在售 約 9300 天宇盛世濱江 未開盤 ／ ／ 越秀星匯亍錦 64萬方 一期基樁 ／ ／ 半潤中央公園 43萬方 事期清盤 約 12023 同馨花園 67萬方 事期 2組團(tuán)尾盤在售 約 5萬方 13500 廣電江灣新城 43萬方 尾盤清盤 約 9000 34月首次推盤， 95195㎡ 中大 戶型，約有 3000元精裝修 預(yù)計(jì) 2023下卉年推出 35萬方住宅 推出精裝公寓 450套， 3659㎡ ,后續(xù)推售商業(yè) 3月仹加推 6， 2023年度新推 5萬方 7月前后推出三期 200400㎡ 大平層產(chǎn)品 下卉年推出事期三組團(tuán)， 90200㎡ 區(qū)域外主要 競案 區(qū)域內(nèi)主要 競案 持 續(xù) 消 化 庫 存 余 量 盤點(diǎn)區(qū)域內(nèi)競爭項(xiàng)目， 2023年融僑錦江項(xiàng)目的重點(diǎn)競爭主要集中在天宇盛世濱江、保利香檳國際、聯(lián)發(fā)九都府。 從當(dāng)前的市場情冴以及客戶的購買因素來看，價(jià)格是首當(dāng)其沖最核心的因素。 措施二：線上推廣釋放價(jià)格 ， 主推新品認(rèn)籌和低 起價(jià) 線下推廣將重點(diǎn)采取派單、掃 街、掃樓的形式進(jìn)行重點(diǎn)區(qū)域布控，幵將所收集客戶資料作為短信渠道數(shù)據(jù)以及 call客資源。同時(shí)參不看房團(tuán)活動(dòng)，為頃目帶來優(yōu)質(zhì)客戶。 以此方法來促使客戶盡早認(rèn)籌。 措施二：認(rèn) 籌期間穿插 抽獎(jiǎng)環(huán)節(jié)，提升認(rèn)籌客戶的多次到訪 如何促使客戶早認(rèn)籌？ 措施 一：開盤當(dāng)天額外 94折 ， 提升到訪率 開盤前一天向客戶釋放 94折的信息，暗示客戶有超值優(yōu)惠，吸引客戶開盤當(dāng)天到場，以提升解籌率。 措施二：開盤 當(dāng)天所有客戶均可參加抽獎(jiǎng)，認(rèn)購客戶即 送 禮品 一 份，提升到訪率。 認(rèn)籌過程中對 99平米和 123平米戶型分產(chǎn)品、分樓樓層釋放價(jià)格，提升客戶的準(zhǔn)確率。 措施二：根據(jù)客戶摸底制定價(jià)格表。 措施 三 ： 以具備區(qū)域競爭優(yōu)勢的價(jià)格入市，確保產(chǎn)品競爭力。認(rèn)籌目標(biāo) 130組，人均認(rèn)籌目標(biāo)為 13組，開盤目標(biāo) 65套，人均開盤目標(biāo)為 7套。 確立項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢和市場占位 緊盯競爭市場 5號(hào)樓開盤 價(jià)格策略 等待，沒有出路 只有解凍現(xiàn)有的剛性市場 然而他們在持幣待購。 ? 從項(xiàng)目本身來說， 5號(hào)樓整體價(jià)格未確定 ， 如何釋放 ？ ? 思考 2： 釋放總價(jià)？ 以 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)競爭對手保利香檳國際作為參照 ， 通過 對比 功能性一樣戶型 ， 可以看出，本項(xiàng)目戶型面積均大于其他戶型，假定價(jià)格相同的情況下， 總價(jià)無優(yōu)勢 。 ? 然而， 5號(hào)樓具體均價(jià)未能確定， 最高價(jià)無法確定 。 具體 的價(jià)格、 優(yōu)惠， 如何確定？ 緊 盯競爭市場，確立項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢和市場占位 通過價(jià)格，促進(jìn) 房源均衡去化 緊 盯競爭市場，確立項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢和市場占位 競品項(xiàng)目同功能產(chǎn)品，面積小。 ? 整棟一口價(jià) 10000元 聯(lián)發(fā)九都府 ? 產(chǎn)品為 88平米純兩房和 119平米三房產(chǎn)品，沒有面積贈(zèng)送 ? 價(jià)格區(qū)間為 86009800元，實(shí)收均價(jià) 93009500元 樓盤 保利香檳國際 融僑錦江 備注 兩房變?nèi)? 10000元 /平米 9293元 /平米 92平米 VS 99平米 三房變四房 10100元 /平米 9443元 /平米 115平米 VS 123平米 綜上所述 ，本項(xiàng)目 5號(hào)樓的價(jià)格應(yīng)為 9368元 /平米，但由于本項(xiàng)目 99平米與保利 92平米產(chǎn)品功能相同的情況下，面積多出 7平米；而 115平米產(chǎn)品在總價(jià)相同情況下，面積多出 8平米。 以 保利香檳國際作為參照，通過總價(jià)對比法，頃目的具體價(jià)格應(yīng)為： 緊 盯競爭市場，確立項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢和市場占位 5優(yōu)惠梳理 5 優(yōu)惠 優(yōu)惠明細(xì) 優(yōu)惠方式 雙搶優(yōu)惠 15000元 VIP申領(lǐng) 認(rèn)籌優(yōu)惠 60000元 1萬抵 7萬 開盤當(dāng)天優(yōu)惠 開盤認(rèn)購 94折； 三日內(nèi)簽約 98折，七日內(nèi)簽約 99折；一次性付款再享 99折 —— 認(rèn)籌當(dāng)周周末額外優(yōu)惠 10000元 —— 促進(jìn)丌同戶型房源均衡去化 進(jìn)入 3月份， 5號(hào)樓開展意向登記，領(lǐng)取 ，分析此類意向客戶，意向面積在 90110平米占比最大，其次是 110130平米。 因此，綜合而言 將 99平米單價(jià)適當(dāng)控制， 123平米價(jià)格適當(dāng)拉高， 以平衡兩者的價(jià)差和產(chǎn)品優(yōu)劣關(guān)系，確保持銷。 從 銷售導(dǎo)向的角度出發(fā)，通過好產(chǎn)品帶動(dòng)消費(fèi)者的購買積極性，滿足客戶“占便宜”的心理。因此，朝向差價(jià)采?。? 即 99平米 1號(hào)房和 4號(hào)房同一樓層，單價(jià)相同； 123平米 2號(hào)房和 3號(hào)房同一樓層，不分朝向，價(jià)格相同， 促進(jìn)銷售人員銷售導(dǎo)向明確，促進(jìn)房源快速去化。周六環(huán)保活動(dòng)，有吃有玩有禮送 83999999 ? 你稍等一下，我去融僑錦江看下房子，一期清盤特惠就在本周末， 89133平臻品戶型，全場一口價(jià)，僅 8500元起，最后 6席！ 83999999 ? …… 硚口“雙搶”臵業(yè)計(jì)劃 ? 發(fā)放目的： 廣泛招募 非限購優(yōu)質(zhì)客戶群體 ，擴(kuò)大社會(huì)影響力 ? 發(fā)放時(shí)間： ? 發(fā)放地點(diǎn)： 融僑錦江營銷 中心 “首搶族”專享優(yōu)惠權(quán)益； ? 申領(lǐng)成功即得精美禮品一份； ? 5樓搶購基金 10000元； ? 首套房裝修基金 5000元 ? 融僑會(huì) VIP卡； ? 有機(jī)會(huì)參與融僑會(huì) 2023年度品牌活動(dòng)； ? 有機(jī)會(huì)參與雙搶搶購會(huì)。 線下推廣 —拓客計(jì)劃 一、 活動(dòng) 目的： ? 配合 3月 推盤節(jié)點(diǎn)提高項(xiàng)目來電來訪量，積極推動(dòng) 5號(hào) 樓 蓄客 。 二、 活動(dòng) 時(shí)間， 地點(diǎn) ，形式 ： ? 活動(dòng) 時(shí)間 ： 2023年 3月 ； ? 地點(diǎn) ：項(xiàng)目 周邊各大商圈人流聚集 地 、中高檔小區(qū)、大型市場 ? 活動(dòng)形式：派單、掃樓、掃街 ? 三、 活動(dòng) 人員： ? 活動(dòng)總指揮 ：羅鵬 、張蔓 派 單執(zhí)行人員： 兼職 學(xué)生 ? 四、激勵(lì)政策 ： ? 派單員：上門客戶 20元 /批 +成交客戶 300元 /套，成交客戶一個(gè)月內(nèi)有效。 掃街、掃樓、派單 派單員耐心為客戶講解 ， 釋放 項(xiàng)目 優(yōu)惠 信息。 微笑服務(wù) ， 保持 30米商務(wù)禮儀動(dòng)作。 強(qiáng)化培訓(xùn)、有力監(jiān)督，派單員盡職盡責(zé)，宣傳到位！ 派單現(xiàn)場