深業(yè)南方地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析及新岸線營銷匯報-在線瀏覽
2025-02-14 14:12本頁面
【正文】 1 《 外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄 (2023年修訂 )》 將外商對房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入 “ 限制 ” 行列 . 202301 《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》規(guī)定 土地閑置滿 2年，依法無償收回；土地閑置滿 1年不滿 2年的，按出讓 或劃撥土地價款的 20%征收土地閑置費(fèi)；對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價 .202302 《 經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法 》Source: DTZ Residential Page 6 4. 2023年人民幣貸款額度整體較為緊張 ? 新增人民幣貸款額度預(yù)期Source: The People39。 從這個意義上說，深圳樓市的風(fēng)險隱患目前日益顯現(xiàn)，為急于擴(kuò)大房貸的銀行敲響了警鐘。n5月份深圳部分銀行悄然放松二套房貸款標(biāo)準(zhǔn)，立刻被媒體曝光， 6月 15日深圳銀監(jiān)局表態(tài)：即時布置了對各家商業(yè)銀行的自查和檢查，下周將會進(jìn)行通報。 n貨幣緊縮政策在房地產(chǎn)行業(yè)的具體體現(xiàn)還有：限制房地產(chǎn)公司（境內(nèi)外） IPO、限制上市房企再融資、限制房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款發(fā)放規(guī)模，這些對房企都造成直接影響。n5月 21日，廣東宏遠(yuǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司以 500萬元的價格受讓了北京萬信投資發(fā)展有限公司所持有的 50%的東莞市萬科置地有限公司股份，而東莞萬科手中所持有的地塊，正是一年前的東莞 “ 地王 ” ，拍賣競得價 。Page 15 6. 部分資金充裕企業(yè)仍在堅持高質(zhì)高價，除少數(shù)項目外銷售速度非常緩慢 項目名稱 產(chǎn)品類型 入市價格 入市時間 總套數(shù) 銷售情況東海岸海上墅 公寓、聯(lián)排 30000 2023531 190 0萊蒙水榭山花園 獨(dú)棟別墅 ,聯(lián)體別墅 45000 202361 24 17天麓七區(qū) 別墅 5～ 9萬 2023528 56 32京武浪琴半島 高層、聯(lián)排 27000 202367 459 88卓越維港北區(qū) 別墅 4～ 6萬 2023615 122 0在資金充裕和 “ 棄卒保帥 ” 的策略下，部分發(fā)展商對麾下?lián)碛歇?dú)特稀缺資源優(yōu)勢的項目仍在堅持高質(zhì)高價的策略，但從銷售數(shù)據(jù)看，除了個別項目外，其他均銷售非常緩慢。短期看，價格仍有下跌空間，而銷量則暫時難以回復(fù)到過往的高峰水平，對此我們應(yīng)該有足夠的心理準(zhǔn)備以應(yīng)付日益惡化的市場局面；n但從長期來看，作為國民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)的房地產(chǎn)并不具備崩盤的現(xiàn)實基礎(chǔ)，而深圳作為特殊經(jīng)濟(jì)模式和行政管理模式下的特區(qū)，由于土地稀缺、人才密集等因素，市場的發(fā)展還有著有力的支撐，隨著深圳城市規(guī)劃的完善、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、外來人口的持續(xù)增長、與香港的合作繼續(xù)加深、購房者信心的逐漸恢復(fù)，未來深圳樓市必逐步進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展的軌道。泰華陽光海存量單位銷售比例已售51%未售49%最初開盤時間 078熙龍灣存量單位銷售比例已售42%未售58%最初開盤時間 0712金泓凱旋城存量單位銷售比例已售16%未售84%最初開盤時間 081富通城 4期存量單位銷售比例已售34%未售66%最初開盤時間 0712海語西灣存量單位銷售比例已售45%未售55%最初開盤時間 084Page 20 3. 未來供應(yīng)持續(xù)放量，市場競爭壓力更加加劇 ?銷售速度放緩，但供應(yīng)量仍在劇增。二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月一月富通城 1 12棟熙龍灣 5棟熙龍灣 7棟444套 /239套 /43142平方米308套 /金泓凱旋城 12棟 280套新岸線三期二區(qū) 430套 /43142平方米金泓凱旋城 10棟 240套 /Page 21 4. 大戶型成為供應(yīng)重點(diǎn)，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重?6月份新推產(chǎn)品中，戶型普遍偏大，基本以 120以上三房和 140以上的四房為主，產(chǎn)品同質(zhì)化競爭嚴(yán)重。Page 23 6. 片區(qū)中小私營發(fā)展商聚集，價格戰(zhàn)或不可避免 n從目前寶安中心區(qū)及周邊的樓市來看，所聚集的發(fā)展商多為當(dāng)?shù)刂行⌒退綘I企業(yè)，例如鴻榮源、泰華、金泓和富通等，而 07年過快的發(fā)展速度導(dǎo)致企業(yè)資金運(yùn)作十分緊張。n寶安這些私營企業(yè)，企業(yè)抗風(fēng)險能力較差，但機(jī)制非常靈活，在銷售放緩回款不暢導(dǎo)致資金運(yùn)作受阻的情況下，極有可能采取價格策略來調(diào)動銷售，因此預(yù)計如果08年下半年深圳樓市仍無較大改觀的情況下，他們極有可能在西岸挑起價格戰(zhàn)。有經(jīng)驗的投資客或已經(jīng)大量撤出，不出現(xiàn)大幅下跌絕無回補(bǔ)可能；而被套的小業(yè)主仍在苦苦支撐，甚至導(dǎo)致中心區(qū)樓市出現(xiàn)一、二手房倒掛的局面產(chǎn)生，這一惡性影響的消除，絕非半年時間能夠解決的。短期看，片區(qū)樓市仍將維持低迷局面。而深業(yè)新岸線作為中心區(qū)規(guī)模最大、密度最低、配套最完善的大盤，在制定有效營銷措施和合理價格策略的前提下，在樓市復(fù)蘇、自住客大量入市的時候，仍將成為眾多購房者的首選！ 8. 總結(jié) Page 26新岸線營銷目前所面臨的問題Page 2705010015025033 310 317 324 331 47 414 421 428 55 512 519 526 62 69泰華陽光海深業(yè)新岸線 金泓凱旋城 熙龍灣套3月份以來中心區(qū)主要競爭樓盤每周銷售套數(shù)走勢圖（以網(wǎng)上備案為準(zhǔn)） 3月 16日新岸線開盤，創(chuàng)造 08年以來西岸樓市銷售紀(jì)錄！3月 22日泰華陽光海新推1 15棟，4月 26日金泓凱旋城新推12棟5月初泰華陽光海參加春交會6月初，泰華陽光海新推1 1 2 23棟4月中旬開始，泰華陽光海連續(xù)推出特價房促進(jìn)銷售從 3月份以來的周成交數(shù)量看，除新岸線三期開盤實現(xiàn)了 228套 /周的紀(jì)錄外，其他時間各樓盤周銷售數(shù)量均在50套以內(nèi)（包括其他樓盤新開盤單位）。Page 28項目目前所面臨的問題— 市場環(huán)境問題二 低價以及大打折仍是市場的主旋律，整體市場價格仍在繼續(xù)下探，以自住需求為主的買家仍無所適從，觀望態(tài)度依然強(qiáng)烈；問題三 周邊樓盤價格 “ 降聲一片 ” ，相對本項目價格普遍偏低，但成交量也普遍偏低，對本項目的沖擊較大；問題一 未來政策面將仍然緊縮，整個金融市場將進(jìn)一步收縮放貸，對房地產(chǎn)開發(fā)影響較大；Page 29熙龍灣作為片區(qū)內(nèi)品質(zhì)最高的標(biāo)桿性項目，在從其 07年 12月 22日 4棟推出的折后 /㎡ 到07年 12月 30日推出 8棟王座的 / ㎡ 到 2月 23日 5棟推出的 /㎡ ，最后到目前剛推出的 7棟均價 /㎡ ，價格一路向下狂跌泰華
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