某世貿(mào)城全程營銷策劃案-在線瀏覽
2025-02-14 08:06本頁面
【正文】 生活配套 商務(wù) 酒店 電器城 五金燈飾 五金燈飾 廚衛(wèi)電器 五金燈飾 五金燈飾 五金燈飾 五金燈飾 廚衛(wèi)電器 廚衛(wèi)電器 廚衛(wèi)電器 寫字樓 寫字樓 品 牌 售 后 辦事處 三層業(yè)態(tài)規(guī)劃區(qū)域功能布局圖 DIY組裝 /外設(shè)產(chǎn)品 /耗材 /電腦維修 /安防設(shè)備 商務(wù) 酒店 家居生活館 品 牌 售 后 辦事處 四層業(yè)態(tài)規(guī)劃區(qū)域功能布局圖 五層業(yè)態(tài)規(guī)劃區(qū)域功能布局圖 寫字樓 寫字樓 寫字樓 寫字樓 商務(wù)中心 商務(wù) 酒店 商務(wù)中心 商務(wù)中心 第四部份：項目定價 根據(jù)市場情況，我們采取 “低開高走，小面積、低單價、低總價” 的價格策略，即以低價位入市，搶占市場份額，售價隨著項目進(jìn)程的完善、開發(fā)商信譽(yù)的建立和提升而逐漸提高，增加利潤同時給業(yè)主及目標(biāo)客群以升值感覺。 達(dá)星物流商貿(mào)城 3180——10000 6590 江南國際茶城 3000——11000 7000 寧紅國際商貿(mào)城 3500——16800 7000 鵬創(chuàng)汽車城 5000——8000 6500 從以上統(tǒng)計資料可以看出： 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)式臨街店鋪，功能可以互補(bǔ)，配套比較完善，管理自主性強(qiáng)。 價格 決定于地段、項目的定位、規(guī)模等因素 根據(jù)修水目前市場環(huán)境情況， 我們判斷認(rèn)為應(yīng)該“ 低開高走、低單價、低總價、小面積 ”入市， 控量銷售拉開價差。 考慮目前地產(chǎn)市場整體處于低迷狀態(tài)，且消費(fèi)群體對產(chǎn)權(quán)式商鋪認(rèn)知度、認(rèn)可度不強(qiáng)，綜合考慮市場銷售價格、修水消費(fèi)群體因素及市場租金等因素，經(jīng)過討論試算擬定本項目總價為 —4個億 ； 一層 12665平方米 ，即使拉升均價 1015%對資金回籠也無法產(chǎn)生更大積極效應(yīng)，不如采取低開高走策略，然后根據(jù)市場情況進(jìn)一步調(diào)整價格，這樣可較容易為市場所接受； 25層按照逐層遞減 10—2023元 /㎡ 以上的定價，酒店 13層的定價另算。 付款方式： 1. 內(nèi)部認(rèn)購價 2. 開盤入市價 3. 平穩(wěn)期價格 4. 旺銷期價格 5. 收尾期價格 6. 價格變化的市場反映及控制 7. 價格的技術(shù)性調(diào)整 價格分期及調(diào)整策略 C、 有效期： 與普通商品相比，商鋪除了具有使用功能外，還有保值與增值的功能，因此在較長的一段時間內(nèi)若無特殊情況下，商鋪的價格一般具有剛性性質(zhì)，即只能升不能降（在中國百姓市場意識尚不健全的前提下確實如此）。 另一方面： 減少了顧客即期購買的欲望，都希望等價格更低時購買。 第五部份：銷售策略 根據(jù)項目對修水地產(chǎn)市場的理解，對目標(biāo)群體的鎖定，對項目本身的了解等，擬定本項目銷售形式應(yīng)以多種形式并存： 一層、二層以代租為主兼有自營 前兩棟二、三層以返租為主 三層至五層、整體代租 酒店以自營形式銷售為主 一、銷售形式 回報率： — % 年限： 4年或 5年 二、返租回報率及年限 五、收益測算 返租補(bǔ)貼測算表 樓層 建筑面積 回報率 銷售均價 1F 12665 5% 7200 2F 12665 5% 3200 3F 7832 5% 3000 4F 1651 5% 2800 5F 1651 5% 2700 合計 36464 4250 樓層 使用面積（㎡） 月租金 /㎡ 1F 12665 20 2F 12665 10 3F 7832 8 4F 1651 8 5F 1651 8 合計 36464 整體返租經(jīng)營收益測算表 利于商鋪銷售原則。 符合經(jīng)營定位原則。 二、銷控原則 符合功能布局原則。 利于經(jīng)營管理原則。項目的有效銷控，應(yīng)以有利于經(jīng)營管理為原則，為后期經(jīng)營管理工作提供保障。 直銷模式 目前地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較為普遍采用且經(jīng)濟(jì)適用型的營銷模式，以業(yè)務(wù)員派單形式，主動出擊尋找客戶，根據(jù)修水地產(chǎn)市場實際情況，每個樓盤都有自己的直銷人員隊伍。這勢必要求我們在整個行銷推廣過程中，將媒體的綜合資源與項目的諸多優(yōu)勢有機(jī)的整合起來，根據(jù)不同行銷階段分期訴求、分期傳達(dá)。 招商、銷售雙啟動策略 ① 以隆重招商、招商信息速遞、招商碩果發(fā)布等信息全力拉動銷售，達(dá)到以商促銷的效果。 ?策略一： 采取 “ 低開高走 ” 進(jìn)行推售 ?策略二： 營銷手段采用 “ 低單價、低總價、小面積 ” 的形式 ?策略三： 首批售出單位以津頭路臨街一樓商鋪為主，其它鋪位為輔 ?策略四： 一至三層相結(jié)合，側(cè)重二、三層首批推售 ?策略五： 按層推出、保留一層臨街商鋪，特別是靠黃田西大道的臨街一樓鋪面 ?策略六： 需后續(xù)推出的保留商鋪主要為升值潛力較大的單位 四、營銷形式 11 12 01 亮相期 高 調(diào) 入 市 聚 引 關(guān) 注 奠定形象基礎(chǔ) 關(guān)鍵詞：沖擊 售 樓 部 亮 相 （起） 形象 任務(wù) ＝ 項目整體形象入市，明確屬性 ＋ 占據(jù)商業(yè)價值，贏得關(guān)注 ＋ 在視覺上造成沖擊 大戶預(yù)定 團(tuán)購會啟動儀式 2023 VIP卡發(fā)放儀式 送禮在行動 02 2023 2月 8日隆重開盤 年前返鄉(xiāng)客戶的送禮活動 蓄客 開盤 2023 2023 活動計劃 2023年 11月中至 2023年 12月上旬 售樓部啟動儀式 2023年 12月下旬至 2023年 1月中旬 團(tuán)購會啟動儀式 2023年 1月下旬至 2023年 2月上旬 首次開盤儀式 2023年 2月下旬至 2023年 3月上旬 返鄉(xiāng)年拜會活動 2023年 3月下旬至 2023年 4月上旬 購鋪大抽獎活動 2023年
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