某地產(chǎn)金色城品營銷策劃案-在線瀏覽
2025-03-20 22:02本頁面
【正文】 住宅： 按 13000元 /平方米制定靜態(tài)價表，按價格區(qū)間進行客戶測試與落位。 根據(jù)測試與落位情況，結(jié)合銷售率指標(biāo)對價格作出推導(dǎo)判斷。 策略： ? 與住宅價格聯(lián)動，隱含 3萬元 /車價折算入整體房價，每平方米分?jǐn)? 152元 /平方米； ? 在 11月份拿到車位銷售許可證后的一個月內(nèi)，以 5萬元 /車位進行促銷， 確保年終車位結(jié)算； ? 一個月促銷期過后，車位價格按 10萬元 /個銷售。 4月 2426日通過陸家嘴軟件園、張江和金橋三地客戶工作地巡展繼續(xù)拓 展客戶來源； 通過中智員工通路（新銳中產(chǎn)）點對點寄發(fā)項目明信片； 對尚東國際、爵仕悅、新里程等來訪但未成交客戶分別進行明信片直郵 和電話 FOLLOW，充分利用起區(qū)域板塊的來訪客戶資源； 充分利用萬科和易居內(nèi)部平臺，張貼海報傳遞項目信息； 充分利用萬客會和易居會客戶資源，進行短信發(fā)布和指定會員的資料直郵 篩選全市 46家易居臣信門店，進行 X架信息發(fā)布和業(yè)務(wù)員帶看激勵。 本案已滿足開盤熱銷條件 , 即開盤銷售率預(yù)計在 80%左右。 根據(jù)需求對房型價差進行修正： ③ ⑤ 客戶價格 測試與落位 房型價差修正 F 54㎡ E 119㎡ G 92㎡ F 54㎡ B/112套 ⑥ ⑦ 房型 影響樓層 前次價格系數(shù)差 本次價格系數(shù)差 E 518層 454 271 G 518層 454 271 A B F 54㎡ E 119㎡ G 92㎡ F 54㎡ B/112套 Ｂ幢相對 A幢離主干道成山路較近， B幢所有 E和 G房型噪音影響大 馬路噪音修正 客戶價格 測試與落位 A B 空調(diào)外機位置 商鋪頂層平臺皆放置有大功率空調(diào)外機，但 B幢 E、 G房型北窗緊貼著商場空調(diào)外機，因此其受影響較大。 房型 影響樓層 前次價格系數(shù)差 本次價格系數(shù)差 E 58層 311 203 G 58層 311 136 空調(diào)噪音修正 客戶價格 測試與落位 說明 ： 低區(qū)價差相對較大，中區(qū)和高區(qū)基本相同，次頂層較受歡迎， 其差價便增加，而頂層價格次之。 綜合以上分析 ：此樓層價差能夠更均衡去化所有樓層的房源。 客戶價格 測試與落位 價格結(jié)論 在前述因素依據(jù)客戶落點進行需求動態(tài)修正后， 結(jié)合 約 1262614824元 /平米左右 的價格區(qū)間， 按套定價后，生成的均價為 : (此價格開盤銷售率預(yù)計 80%左右 ) 13455元 /平方米 客戶價格 測試與落位 浦東商場購買本案而形成的創(chuàng)收 浦東商場價格說明： 本案的 B幢（ 1號、 3號）的 4F和 5F將售于 浦東商場， 并與其談妥的銷售單價為 /㎡ 注：其中本僅有 5F的價格（單價、總價）計入了一房一價表。 但是售于該 4F是沒有計入本案的總銷金額中的，因此： 實際創(chuàng)收 ＝ 5760555－ 770256 ＝ 4990299元 4F＝ ㎡ /㎡ ＝ 5760555元 5F＝ ㎡ /㎡＝ 6759702元 5F的單價 ：與浦東商場談妥的單價 的裝修成本單價 1200組成。而進入 4月，傳統(tǒng)銷售旺季導(dǎo)致供應(yīng)明顯放量，成交量也同步回升，成交量環(huán)比上升 %。 個別月份價格突然超過 10000元或低于 9000元，是因為成交結(jié)構(gòu)的原因引起的。 0 6 至0 7 年商品住宅成交價格走勢05010015020025075008000850090009500100001050011000成交量 149 139 79 成交價格 9315 9196 9200 9301 9469 10510 9909 8817 9236 8776 9774 9656 9500 9639 9282 100621月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2023年12月 3月 4月 三林板塊 06 年 1 月－ 07 年 4 月成交均價與成交量0123456787500800085009000950010000成交量 2 . 3 1 5 . 9 5 6 . 7 5 5 . 9 4 1 . 7 1 . 9 6 2 . 2 8 2 . 3 1 3 . 1 4 1 . 5 8 3 . 3 6 4 . 5 6 2 . 6 3 4 . 7 9 4 . 0 5成交均價 8298 8277 8739 9117 8933 9428 9520 9598 9309 9501 9224 8813 8960 9482 94532月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月0 7 年1月2月 3月 4月政策與 市場環(huán)境 4月份成交量較去年同期下降 40%，環(huán)比下降%，但成交價卻同比上揚 %，環(huán)比基本持平。 價格的上升主要來自萬科新里程和尚東國
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