某地產(chǎn)金色城品營銷策劃案-全文預(yù)覽
【正文】 并會(huì)把調(diào)控重點(diǎn)從壓縮供給逐步向疏導(dǎo)過度需求角度傾斜，預(yù)計(jì)大量經(jīng)濟(jì)適用房（比配套商品房進(jìn)入門檻低很多）會(huì)在不久推出，來疏導(dǎo)需求，控制市場(chǎng)價(jià)格水平。 三林板塊市場(chǎng) —— 價(jià)格微漲，成交縮量 13月平均月度漲幅為 3% 4月價(jià)格穩(wěn)定在 3月基礎(chǔ)上 預(yù)測(cè) 5月穩(wěn)中略升 三林區(qū)域0 6 年1 月至0 7 年4 月的供求走勢(shì)024681012141600 . 511 . 522 . 5成交量 5. 18 2. 31 5. 95 6. 75 5. 94 1. 7 1. 96 2. 28 2. 31 3. 14 1. 58 3. 36 4. 56 2. 63 4. 79 4. 05供應(yīng)量 2. 26 0 7. 23 4. 37 3. 95 2. 67 1. 96 5. 53 3. 07 2. 70 1. 96 13. 87 3. 06 2. 89供求比 2. 29 0. 82 1. 54 1. 50 0. 73 1. 16 0. 42 1. 02 0. 58 1. 71 0. 33 1. 56 1. 40 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月07年 1月2月 3月 4月 政策與 市場(chǎng)環(huán)境 區(qū)域細(xì)分板塊標(biāo)桿項(xiàng)目價(jià)格 (5月 ) 外環(huán)線 川楊河 楊高南路 上南路 主力競品 尚東國際 毛坯 10600元 (扣除中央空調(diào) ) 干擾競爭 萬科新里程 毛坯 10600元 （聯(lián)動(dòng)案場(chǎng)） 干擾競爭 錦繡華城 毛坯 10500 金色城品 裝修 13607 清盤 爵仕悅 裝修 11000 政策與 市場(chǎng)環(huán)境 政策環(huán)境 —— 07調(diào)控方向是疏導(dǎo)需求，上海房地產(chǎn)走勢(shì)平穩(wěn) 2023年 宏觀調(diào)控評(píng)估 —— 有所控制，但未完全到位 2023年調(diào)控的基本思路是打壓投機(jī)、遏制投資、壓縮供給、限制消費(fèi)，主要措施有：嚴(yán)控土地、嚴(yán)控房型、緊縮銀根、增加稅收、提高資金門檻、限制外資。如 07年 4月份由于花園住宅與聯(lián)排項(xiàng)目的成交量超過 20萬平米，使得成交均價(jià)躍上了 10000元大關(guān)。 ＆ 客戶價(jià)格 測(cè)試與落位 車位聯(lián)動(dòng) 13455元 /平米 (此價(jià)格開盤銷售率預(yù)計(jì) 80%左右 ) 考慮把車價(jià)中的 30000元分?jǐn)側(cè)胱≌? （ 30000元 x103個(gè)） /住宅總建面 =152元 /平方米 1112月以 5萬元 /個(gè)車位限時(shí)促銷（吸引力很強(qiáng)），以確保 07年車位結(jié)算 + 152元 /平方米 = 13607元 /平方米 客戶測(cè)試價(jià) 車位分?jǐn)們r(jià) 扣除車位分?jǐn)偤蟮膬r(jià)格是 13455元，較原定 2023年度 13000元目標(biāo)均價(jià)上漲 % 政策與 市場(chǎng)環(huán)境 上海整體市場(chǎng) —— 供應(yīng)緊縮引致成交趨暖 從全市商品住宅最近的供求趨勢(shì)來看，供求比自去年 10月以來持續(xù)大于 ， 3月份達(dá)到 06年 1月以來最大值 。 樓層差價(jià) 低區(qū) ： 6F5F＝ 145元 7F6F＝ 101元 8F7F＝ 101元 9F8F＝ 65元 客戶價(jià)格 測(cè)試與落位 中區(qū) ： 10至 14F差價(jià) 均為 65元 高區(qū) ： 15F至 17F差價(jià) 均為 65元 18F17F＝ 101元 19F18F＝ 101元 客戶價(jià)格 測(cè)試與落位 房型價(jià)格范圍 房型價(jià)格范圍 樓層 房型 單價(jià)范圍（元 /㎡） 總價(jià)范圍 (元 ) 低區(qū) 5F9F 1房 1395014234 765297780877 2房 1262613791 11702351383426 3房 1264113094 15069341560936 中區(qū) 10F14F 1房 1430314579 784663799804 2房 1308914125 12131291416882 3房 1315713411 15684461598725 高區(qū) 15F19F 1房 1464814824 803589813245 2房 1340414430 12423681447482 3房 1347513637 16063551625667 由以上的房型價(jià)格范圍來看， 1房、 2房、 3房的低、中、高區(qū)價(jià)格范圍是符合本案的客戶對(duì)于房型、樓層的實(shí)際需求。（ A幢離空調(diào)外機(jī)位置有 43m的距離，不考慮設(shè)定該系數(shù)）。 外圍客戶充分進(jìn)入，客戶來源已經(jīng)有效得到拓寬，支持高價(jià)格所需的客戶面支撐已經(jīng)具備 金色城品 A棟 B棟 合計(jì) 需求人數(shù) (組 ) 345 357 702組 供求比 1: 1: 需求均衡 客戶價(jià)格 測(cè)試與落位 4月 1日 5月 13日來訪客戶需求 (A/B級(jí)客戶 702組 ) 分棟需求 金色城品 一房 二房 三房 合計(jì) 套數(shù) 房型配比 56套 24% 148套
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