成都市某地產(chǎn)營(yíng)銷策劃案-在線瀏覽
2025-06-04 01:22本頁面
【正文】 宅、2棟商業(yè)樓房組成；，總戶數(shù)692戶，地下車位430個(gè)，地面車位50個(gè)。主力戶型有：85m99m2的兩房?jī)蓮d單衛(wèi)；120m130m145m2的三房?jī)蓮d雙衛(wèi)；150m2的四房?jī)蓮d雙衛(wèi)和部分150m180m2帶屋頂花園的躍層等20余種。核心競(jìng)爭(zhēng)力：以竹為魂，植竹成韻；建筑風(fēng)格淡雅飄逸，空間尺度親和宜人。占地面積：核心競(jìng)爭(zhēng)力：情景花園洋房；總體規(guī)劃上，采用圍合式規(guī)劃布局；在不同的空間中出現(xiàn)的聯(lián)排別墅、院落洋房、退臺(tái)式洋房、空中情景花園洋房、頂層躍式觀景洋房五種戶型形態(tài)，從而形成豐富、具有韻律感的建筑造型。今年1月份開盤至今已銷售近2/3，面積為50多和80多的戶型已售完。三洲佳潤(rùn)：位于錦江東安南路。2003年11月23日開盤，2004年12月31日交房，現(xiàn)基本售完，戶型為90—150平方米。戶型從50—180平方米，2003年4月26日開盤，2004年6月30日交房。2003年12月13日開盤至今已銷售完畢，面積從85—142平方米。錦海國(guó)際花園：位于天仙橋北路7號(hào)，起價(jià)：3200元/平方米，均價(jià)3600元/平方米，建面：，綠化率：%，容積率：，物管：，2003年8月1日開盤，現(xiàn)已售完，面積從113—180平方米。幾乎所有的消費(fèi)者認(rèn)為高綠化率是十分必要的，由此看來，現(xiàn)在消費(fèi)者對(duì)住宅環(huán)境的要求已經(jīng)越來越高；小區(qū)及其周圍的配套設(shè)施的基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場(chǎng)、超市、醫(yī)院、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、圖書館、棋牌室等；67%的消費(fèi)者愿意選擇多層住宅，但因?yàn)楝F(xiàn)今多層住宅的價(jià)格普遍比高層住宅貴。固越來越多消費(fèi)者傾向選擇小高層、高層住宅，對(duì)于單體別墅因?yàn)樯婕暗馁Y金相對(duì)較大，所以絕大多數(shù)消費(fèi)者不會(huì)現(xiàn)在打算購買別墅；消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(wù)（如家政、訂購車票、托兒、托老服務(wù)等）；b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通。二、項(xiàng)目周邊環(huán)境小區(qū)擁有超市、銀行、知名快餐店、網(wǎng)吧、茶樓和大型綜合書城作為配套，周邊社區(qū)擁有大量成熟的休閑購物娛樂場(chǎng)所，包括太平洋百貨（全興店）、家樂福（八寶店）、蘇寧電器、好有多中天店、西體運(yùn)動(dòng)中心、華協(xié)影城、加州國(guó)際會(huì)展中心、成都樹德中學(xué)、成都市第三人民醫(yī)院、成都鐵路中學(xué)、省林業(yè)醫(yī)院、怡和醫(yī)院等，交通、購物、娛樂、休閑都極為便利。小區(qū)配套設(shè)施齊全，小區(qū)擁有先進(jìn)的智能化安防系統(tǒng)，保證住戶日常起居生活與安全。第三節(jié) “書香門第”項(xiàng)目分析一、 SWOT分析及營(yíng)銷思路提煉 SWOT釋義SWOT就是對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)(S)、劣勢(shì)(W)、機(jī)會(huì)點(diǎn)(O)、威脅點(diǎn)(T)進(jìn)行總結(jié)、歸納。有如一場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)，SWOT分析告訴我們?nèi)绾巍爸褐恕保?dāng)我們能夠清晰知道我們項(xiàng)目的各種要素，就可以揚(yáng)長(zhǎng)避短，有的放矢地制定我們的策略，如此才可能在商業(yè)戰(zhàn)場(chǎng)中打贏應(yīng)該獲得的勝利。 SWOT矩陣分析：S（優(yōu)勢(shì)）S不可復(fù)制的珍稀地段優(yōu)勢(shì)：位居成都市中心緊鄰府河，風(fēng)景優(yōu)美。S人文優(yōu)勢(shì)：老城墻人文歷史豐厚；經(jīng)典書城更是襯托書香氣息。S營(yíng)銷方獨(dú)具的客戶資源優(yōu)勢(shì)：在以往的住宅銷售中已累計(jì)大量客戶資源，（本項(xiàng)目的潛在客戶）。對(duì)面舊樓將進(jìn)行改造（原有建筑面臨拆遷），形象較差；W售樓處已拆除，在一定程度上影響銷售，極不利于本項(xiàng)目形象的展示和銷售。W國(guó)家利率上調(diào)對(duì)銷售的影響。O（機(jī)會(huì)點(diǎn)）O國(guó)際經(jīng)濟(jì)形式機(jī)會(huì)——中國(guó)進(jìn)入WTO，使中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入國(guó)際循環(huán)，經(jīng)濟(jì)形式一片大好，增加本案產(chǎn)品目標(biāo)消費(fèi)者的數(shù)量。O城市經(jīng)濟(jì)形式好——本市經(jīng)濟(jì)狀況的飛速發(fā)展，居民的經(jīng)濟(jì)收入提高，GDP值居全省首位，西部前茅，增強(qiáng)本項(xiàng)目營(yíng)銷機(jī)會(huì)。O市場(chǎng)需求量的機(jī)會(huì)——項(xiàng)目體量小，具備有限市場(chǎng)機(jī)會(huì)；O即將到來的《成都市2005春季房交會(huì)》將推動(dòng)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)成為近期銷售旺季；T（威脅點(diǎn)）T項(xiàng)目規(guī)模限制的威脅——由于項(xiàng)目規(guī)模限制，不易形成大形象（主要在小環(huán)境方面），這一點(diǎn)將削弱項(xiàng)目市場(chǎng)影響力。T理性消費(fèi)對(duì)銷售速度的威脅——由于近年來各大媒體加強(qiáng)了對(duì)購房知識(shí)的宣傳及消費(fèi)者自我保護(hù)意識(shí)增強(qiáng)，使消費(fèi)者更加理性甚至苛刻，將影響本項(xiàng)目的銷售速度。T房?jī)r(jià)波動(dòng)的威脅——由于附近項(xiàng)目的全面啟動(dòng)，直接分流目標(biāo)消費(fèi)者，從而影響項(xiàng)目銷售，形成對(duì)本案的直接威脅。2 轉(zhuǎn)變、減弱“W”（劣勢(shì)）引導(dǎo)“O”（機(jī)會(huì)）——結(jié)合“S”+“O”占據(jù)入市先機(jī)，充分利用本項(xiàng)目的各種優(yōu)勢(shì)和政策、市場(chǎng)賦予的機(jī)會(huì)，進(jìn)行推廣宣傳，同時(shí)準(zhǔn)確所定目標(biāo)客戶群，實(shí)現(xiàn)銷售；針對(duì)“S+W”（優(yōu)勢(shì)+劣勢(shì)）針對(duì)“S+T”（優(yōu)勢(shì)+威脅）綜上所述:本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力: 以水為傍，尊貴之居，人文大家。 將項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)“S”發(fā)揮到極至，且在優(yōu)勢(shì)部分整理出的要點(diǎn)，皆是賣點(diǎn)，是本項(xiàng)目區(qū)別于其他同質(zhì)項(xiàng)目的獨(dú)一性要素，無論在銷售執(zhí)行還是廣告推廣中，都應(yīng)該以這些要素為主要訴求點(diǎn)，并加以深入和延展，這就形成本項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃總思路。2 低開高走，保證品牌支撐，預(yù)留樓盤銷售力。3 確定“低開”的基礎(chǔ)價(jià)格時(shí)，除考慮市區(qū)各大樓盤的售價(jià)，亦應(yīng)考慮樓盤定位價(jià)。營(yíng)造文化藝術(shù)概念?！皶汩T第”是成都市有藝術(shù)修養(yǎng)的，有文化品位的人，向往藝術(shù)文化的人的部落。有錢不外顯，購買品位是一舉兩得的好事，“書香門第”正是這樣的載體。家就在身旁，“書香門第”地處成都市內(nèi)環(huán)線，周圍遍布商業(yè)區(qū)。 第四節(jié) 推廣策略界定一， 目標(biāo)消費(fèi)群界定從“書香門第”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅的銷售特點(diǎn)，界定“書香門第”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：1 目標(biāo)消費(fèi)
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