【正文】 質(zhì)居住區(qū)域 規(guī)模不大，品牌效應(yīng)不突出 + + 完善的生活、市政配套 + 便捷的交通 村民安置房 + 三面臨街吵 + 安全的生活環(huán)境 O（機(jī)會） T（威脅）小區(qū)陽光主題的園林景觀設(shè)計(jì)+ 以健康生態(tài) 同檔期的樓盤多 + 客源增長減緩 +形象的生活方式推廣+ 該片區(qū)樓盤推廣間歇 政策優(yōu)勢不明顯 + 外來有實(shí)力公司進(jìn)入+人民醫(yī)院新址的啟動(dòng) + 易初蓮花購物中心 + 客戶對品質(zhì)的要求的進(jìn)駐 環(huán)鄰競爭樓盤對比從項(xiàng)目區(qū)域地塊的位置和樓盤性質(zhì)比較，該區(qū)域住宅價(jià)格1800—2500元/m2之間。同時(shí)，比照地塊周邊房地產(chǎn)開發(fā)水平，西御陽光項(xiàng)目常規(guī)類比價(jià)值在1850—2050元/m2之間。五、可提升價(jià)值的方法 規(guī)劃對土地價(jià)值的提升l 概念設(shè)計(jì)：人與陽光、陽光與自然、自然與建筑的和諧統(tǒng)一，通過生命的三要素：“陽光、空氣、水”的有機(jī)結(jié)合搭配切入“陽光生活先行者”指導(dǎo)思想，利用平實(shí)、高雅的手法，給購房群體以一個(gè)鮮明的印象。用現(xiàn)代的居住理念、持久的魅力規(guī)劃設(shè)計(jì)，樹立個(gè)性化的品牌形象。l 地段情況：地稅局、天然氣公司、公安局的遷入以及人民醫(yī)院落戶，既可以保證辦事、工作、生活的方便同時(shí)還可以保證居家安全。l 以園藝的質(zhì)素提升社區(qū)品位和檔次。l 打造小區(qū)的三個(gè)主題廣場：西御陽光廣場以小品雕塑（突出陽光、健康）為主，配水景、長條凳、和平鴿等，規(guī)劃一定數(shù)量的機(jī)動(dòng)車停車位和非機(jī)動(dòng)車、摩托車停放點(diǎn)；陽光健身廣場（半地下車庫上）以健身器械和健身設(shè)施為主，設(shè)棋牌桌椅和休息長廊，外圍鋪設(shè)健康步道，周邊配綠色植物，充分體現(xiàn)健康運(yùn)動(dòng)主題；陽光生態(tài)廣場（大門口）以生態(tài)環(huán)境為主，打造坡地景觀或大面積動(dòng)態(tài)水景。 建筑平面設(shè)計(jì)l 南面A型向B1退2米，北面A型向B2退2米，使兩棟A型之間的樓間距達(dá)到29米，便于更好的打造小區(qū)第一視野的中庭景觀，提升物業(yè)品質(zhì)。平面空間設(shè)計(jì)的好壞直接關(guān)系每一寸土地的利用空間和使用價(jià)值。使得本案既符合城市規(guī)劃要求又能找出獨(dú)特創(chuàng)新建筑精品，使西御陽光在同區(qū)域中具有時(shí)尚、差異化的特點(diǎn)，超出其它項(xiàng)目，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。西御陽光項(xiàng)目的操作中，將項(xiàng)目VI、工地圍墻、接待中心、光彩工程、西御陽光廣場環(huán)境示范、強(qiáng)化服務(wù)理念，可進(jìn)一步提升物業(yè)價(jià)值。西御陽光通過周密的創(chuàng)意策劃和實(shí)戰(zhàn)操作執(zhí)行，通過強(qiáng)勢賣點(diǎn)的提示與推廣，也可以提升物業(yè)價(jià)值。引進(jìn)先進(jìn)、規(guī)范的物業(yè)管理思想和體制，真正做到更多、更細(xì)的關(guān)心，更安全的保證，周到、細(xì)致的服務(wù)；把簡單的“守門、掃地、收水電”提升為人性化、智能化的生活空間，讓業(yè)主工作、生活、學(xué)習(xí)隨心所欲，享受高品質(zhì)生活！六、客戶定位、購買心理及行為分析 主力客戶群定位A、都江堰本地成功人士：有相當(dāng)一部分國家優(yōu)勢單位的員工、干部和事業(yè)單位中高層干部及第一代本地企業(yè)家、私營業(yè)主，他們對住房的需求可分為：以小換大型屬于“小房換大房”這種情況的消費(fèi)者，他們目前的居住面積在90 m2以下，年齡在25歲至50歲之間，從市場情況可以顯示這部分客戶是二次置業(yè)的主力人群，所占比例較大，他們大多數(shù)是改革開放的受益者，相對年輕化，年齡在30——40歲之間，文化層次較高，隨著社會地位和經(jīng)濟(jì)實(shí)力呈上升趨勢，具有一定的市場經(jīng)營能力或具有一定專知識及技術(shù)，理性思維能力強(qiáng)、追求生活質(zhì)素、重視地段、社區(qū)文化、生活配套、交通、教育、環(huán)境等：對房型的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)要求嚴(yán)格，價(jià)格也是重要考慮因素。環(huán)境差換好型這其中的消費(fèi)者又分兩部分：一部分是注重生活質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量的年輕人，另一種是年齡偏大的老年人，并且這兩類人的收入都比較穩(wěn)定，屬于“白領(lǐng)”階層。功能配套差換好型這部分消費(fèi)群體目前居住的小區(qū)嚴(yán)重缺乏應(yīng)有的功能配套，如運(yùn)動(dòng)設(shè)施、醫(yī)療保健設(shè)施、教育配套設(shè)施等，更別說社區(qū)文化了，甚至連物業(yè)管理部門都沒有，給生活帶來諸多不便，他們?yōu)榱俗非笊畹谋憷?，尋求類似本?xiàng)目功能配套樓盤而進(jìn)行二次置業(yè)。 主力客戶群體特性A、生活方式：購物追求品牌，但不一定是名牌；有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，生活比較節(jié)儉，不奢侈，希望能夠?yàn)橄乱淮鷦?chuàng)造一定的財(cái)富或財(cái)產(chǎn)以求穩(wěn)定而舒適的生活；希望能得到社會的認(rèn)同；有進(jìn)入所謂上層生活的意識；滿足自身的虛榮心和自豪感。C、家庭收入情況：家庭月收入：3000以上家庭存款：15萬以上D、年齡區(qū)間范圍：兩居室者：26—55歲之間三居室者：33—55歲之間E、購房者地域區(qū)間比例：都江堰：50%三州：30%成都：7%青海、新疆、西藏：8%其他：5%F、目標(biāo)客戶心理預(yù)期價(jià)位：單價(jià)：1900左右總價(jià)：兩居室15—18萬之間 三居室23—26萬之間G、購買動(dòng)機(jī)：初次置業(yè)：主要關(guān)注地段、價(jià)格、環(huán)境、戶型等二次置業(yè)：主要關(guān)注區(qū)域、品質(zhì)、配套、服務(wù)、安全、景觀等 品質(zhì)定位Sunny Life Style 沐浴陽光 品位生活西御陽光 提倡陽光、健康的生活方式； 追求品位、舒適、有個(gè)性；安逸、溫馨、有層次；不庸俗、不奢侈、不做作； 總體規(guī)劃定位 從感官、聽覺、觸覺、嗅覺上為目標(biāo)群體，精心策劃、設(shè)計(jì)、雕琢，用“量身定做、珍藏經(jīng)典”的指導(dǎo)思想，打造都江堰“陽光、健康生態(tài)社區(qū)”，倡導(dǎo)陽光、健康的生活。生態(tài)住宅需要充分整合人類建筑的各種元素，景觀要融入一定量的綠色環(huán)境，具備足夠的生態(tài)要素，綜合各學(xué)科專業(yè)知識利用有限的人文和自然資源，最大限度的實(shí)現(xiàn)生態(tài)價(jià)值。建筑、材料：外觀要充分吻合陽光、健康的搭配，并保證結(jié)構(gòu)的合理，科學(xué)環(huán)保材料的強(qiáng)制使用提升物業(yè)的價(jià)值。 智能化標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)安防系統(tǒng)：周界紅外線監(jiān)控、報(bào)警系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)室內(nèi)安防系統(tǒng)：樓宇對講系統(tǒng)、門磁系統(tǒng)、智能防盜窗系統(tǒng)、煤氣報(bào)警停車場管理系統(tǒng)：統(tǒng)一智能管理弱電系統(tǒng)：寬帶、閉路、 文化環(huán)境人文環(huán)境：社區(qū)的構(gòu)成除了建筑物和外部環(huán)境外，還要有人氣，有文化氛圍。生活方式：全面周到體現(xiàn)陽光、健康的生活環(huán)境，高雅、清爽的生活空間，對生命的意義和生活的方式重新認(rèn)識，不論是物質(zhì)還是精神層面都能使業(yè)主感受充實(shí)，身心也能得到放松。第二部分 項(xiàng)目概況及規(guī)劃（方案）一 、目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積：約28畝凈用地面積：總建筑面積：21562 m2住宅建筑面積：12170 m2商業(yè)建筑面積：7882 m2容積率：建筑密度：32%綠地率：32%車位：146輛二 、項(xiàng)目土地價(jià)值及優(yōu)劣勢分析l 土地價(jià)值 項(xiàng)目土地價(jià)值是多種因素綜合作用的結(jié)果，項(xiàng)目的地理位置、環(huán)境、污染情況、建設(shè)條件、市政配套、周邊景觀以及相鄰樓盤品質(zhì)等，共同決定了該項(xiàng)目的土地價(jià)值，本項(xiàng)目土地價(jià)值如下：→土地性質(zhì)綜述： 項(xiàng)目總占地面積約28畝，地勢平坦，施工條件好；該地塊相鄰公安局、地稅局、人民醫(yī)院、成都荷花池市場、麗水青城、都江森鄰、蘭花村、上尚春天等市政配套和高品質(zhì)社區(qū)；未來的城市中心。環(huán)境、污染情況（4） 水、空氣、土地?zé)o污染情況；（5） 噪音：本項(xiàng)目臨幸福大道，車輛有噪音，車速快有隔音帶噪音并不大；（6） 社會污染：本區(qū)域居住人群基本為常住人口，有部分流動(dòng)人口，社會治安管理難度不大?！涮自O(shè)施： 學(xué)校、商場、超市、菜市、銀行、餐飲娛樂近在咫尺，完善的生活配套讓工作、生活、學(xué)習(xí)更加方便。三 、項(xiàng)目規(guī)劃說明 規(guī)劃理念：本著引領(lǐng)都江堰陽光、健康生活居家社區(qū)“陽光生活先行者”的理念，以人文關(guān)懷為宗旨，創(chuàng)造“陽光精品住宅、締造健康人生”的舒適景觀住宅。 規(guī)劃設(shè)計(jì)：符合現(xiàn)代人的生活要求，超過70米的樓間距、5000平米的西御陽光休閑廣場、2500平米的陽光健身花園、首家超過1：1的機(jī)動(dòng)車停車位、1： 現(xiàn)場設(shè)計(jì)：引入VI設(shè)計(jì)（項(xiàng)目標(biāo)識、工地圍墻、客戶接待中心等），為客戶提供購房常識、健康生活常識、保健手冊。戶 型兩室（面積）三室（面積）四室（面積）躍層（面積）套 型CC2A、BB2A、 B、 C套 數(shù)44套（~）m240套（~ ）m230套（~）m2比 例%%%建議：以上戶型設(shè)計(jì)的面積范圍、配比非常合理，只是部分戶型有瑕疵，如：BB2型的公用衛(wèi)生間不能通風(fēng)、采光，主臥室在靠公路一邊，修改建議可以考慮把主臥室調(diào)整到靠小區(qū)內(nèi)一面，兩個(gè)衛(wèi)生間調(diào)到一起；CC2型兩個(gè)衛(wèi)生間可以去掉一個(gè)調(diào)整一個(gè)大一點(diǎn)的餐廳；BC2型6躍7的可以考慮7層面積贈(zèng)送、單價(jià)提高，因?yàn)楝F(xiàn)在人們普遍認(rèn)可5躍6的高度，對6躍7 有心理壓力，利用人們貪便宜的心理來解決銷售壓力。以喬木、灌木、底矮植物、草坪相結(jié)合，有層次的生態(tài)景觀