成都市某地產(chǎn)營(yíng)銷策劃案-免費(fèi)閱讀
【正文】 4，“暗線銷售”十分重要，從操作過(guò)程和手法來(lái)說(shuō)，真正的“商品化房”還是不多見(jiàn)。（2）媒體費(fèi)用為計(jì)劃廣告投人總額60%，包括報(bào)紙50%，電視30%，戶外10%，廣播5%，車體5%。4 、廣播媒體 成都交通電臺(tái)覆蓋面廣，影響大。（2）《天府早報(bào)》《成都晚報(bào)》的商業(yè)廣告氣息比較低，建議作為此次宣傳的軟性新聞的媒體。1， 喜歡新聞?lì)惞?jié)目及娛樂(lè)節(jié)目；四川電視臺(tái)新聞綜合頻道的《都市新聞》為地區(qū)收視率最高的節(jié)目；2， 閱讀以《成都商報(bào)》、《華西都市報(bào)》和《成都居周刊》為主；3， 收聽(tīng)廣播以在坐車（打的）時(shí)居多，或駕駛私家車時(shí)，多為消磨時(shí)間，被動(dòng)收聽(tīng)。2， 人員培訓(xùn)與管理：建設(shè)一支高效、優(yōu)質(zhì)的售樓隊(duì)伍，售樓人員隊(duì)伍的思想意識(shí)必須是前衛(wèi)的、開(kāi)放的、務(wù)實(shí)的 ，在與顧客接觸時(shí)，他們承擔(dān)了樓盤的第一形象，他們必須能體現(xiàn)項(xiàng)目的定位，有修養(yǎng)、有風(fēng)度、有氣質(zhì)。（4）“都市文化藝術(shù)家園”更進(jìn)一步核心化了項(xiàng)目訴求，有利于訴求的目標(biāo)性。使有“自然”能使買主有超越時(shí)髦，舒適和諧的、廣闊自如的空間的感覺(jué)。形成對(duì)“書香門第”的期待心理。（3） 社區(qū)內(nèi)寧?kù)o安祥、幽雅恬靜的生活氛圍。家就在身旁，“書香門第”地處成都市內(nèi)環(huán)線，周圍遍布商業(yè)區(qū)。3 確定“低開(kāi)”的基礎(chǔ)價(jià)格時(shí)，除考慮市區(qū)各大樓盤的售價(jià)，亦應(yīng)考慮樓盤定位價(jià)。T房?jī)r(jià)波動(dòng)的威脅——由于附近項(xiàng)目的全面啟動(dòng)，直接分流目標(biāo)消費(fèi)者，從而影響項(xiàng)目銷售，形成對(duì)本案的直接威脅。O（機(jī)會(huì)點(diǎn)）O國(guó)際經(jīng)濟(jì)形式機(jī)會(huì)——中國(guó)進(jìn)入WTO，使中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入國(guó)際循環(huán)，經(jīng)濟(jì)形式一片大好，增加本案產(chǎn)品目標(biāo)消費(fèi)者的數(shù)量。S人文優(yōu)勢(shì)：老城墻人文歷史豐厚；經(jīng)典書城更是襯托書香氣息。小區(qū)配套設(shè)施齊全，小區(qū)擁有先進(jìn)的智能化安防系統(tǒng)，保證住戶日常起居生活與安全。錦海國(guó)際花園：位于天仙橋北路7號(hào)，起價(jià)：3200元/平方米，均價(jià)3600元/平方米，建面：，綠化率：%，容積率：，物管：，2003年8月1日開(kāi)盤，現(xiàn)已售完，面積從113—180平方米。三洲佳潤(rùn)：位于錦江東安南路。核心競(jìng)爭(zhēng)力：以竹為魂，植竹成韻；建筑風(fēng)格淡雅飄逸，空間尺度親和宜人。 戶型為50——160平方米，2004年9月開(kāi)盤，現(xiàn)已全部售完。核心競(jìng)爭(zhēng)力：現(xiàn)代城市功能2004年10月22日開(kāi)盤時(shí)出現(xiàn)熱銷。具體表現(xiàn)在以下這些方面：A 、 定位及推廣都不是很規(guī)范，抱著賣出去就是目的心理。前二個(gè)月，%，其中：，%，%，；，%，%。年初，開(kāi)發(fā)商之間就打響了對(duì)土地的爭(zhēng)奪戰(zhàn)，大量購(gòu)置開(kāi)發(fā)用地，%，%，這也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅增加的主因。目 錄前言第一節(jié) 市場(chǎng)分析一、現(xiàn)階段成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本狀況二、 成都市同類住宅調(diào)查統(tǒng)計(jì)三、 消費(fèi)者分析第二節(jié) 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目區(qū)位二、項(xiàng)目周邊環(huán)境三、項(xiàng)目簡(jiǎn)況第三節(jié) “書香門第”項(xiàng)目分析一、 SWOT分析及營(yíng)銷思路提煉 SWOT釋義 SWOT分析意義 SWOT分析作用 SWOT矩陣分析二、 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略分析三、核心價(jià)值分析第四節(jié) 推廣策略界定一、 目標(biāo)消費(fèi)群界定二、 賣點(diǎn)界定第五節(jié) 廣告策略一、 廣告宣傳目的二、 總體策略三、 要樹(shù)立的形象四、 分期廣告的整合策略五、 廣告主題及口號(hào)第六節(jié) 營(yíng)銷活動(dòng)建議營(yíng)銷渠道及人員促銷建設(shè)第七節(jié) 媒體策略一、 媒體目標(biāo)二、 目標(biāo)受眾三、 媒介策略四、 媒體分析及選擇五、 廣告預(yù)算及分配第八節(jié) 方案說(shuō)明 一、 建議二、 附（廣告腳本）前 言任何營(yíng)銷策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。年初，開(kāi)發(fā)商就大量購(gòu)置開(kāi)發(fā)用地，因而開(kāi)發(fā)用地也較為充足，截至二月底，開(kāi)發(fā)商擁有的開(kāi)發(fā)土地存量已達(dá)7521畝?！ √攸c(diǎn)3：商業(yè)地產(chǎn)投資熱度不減 前二個(gè)月，%；商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)成為開(kāi)發(fā)商投資的熱點(diǎn)，%?？罩闷谠谝荒暌詢?nèi)、一年至三年、%、%%。二、 成都市同類住宅調(diào)查統(tǒng)計(jì)“同類”定義為具有小高層，高層住宅小區(qū)。第二批次物業(yè)擬推出面積90—150平米的兩房及三房臨川大、園區(qū)中庭單位?？傮w來(lái)說(shuō)，城西地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。小區(qū)住宅的戶型是在獲得建設(shè)部設(shè)計(jì)優(yōu)秀獎(jiǎng)的金房苑戶型的基礎(chǔ)之上進(jìn)一步完善提升的，更加經(jīng)濟(jì)實(shí)用、新穎合理。 內(nèi)環(huán)線以內(nèi)盛世年華：位于錦江文殊院街8號(hào)，均價(jià)：4000元/平方米 容積率： 建面：，停車位160個(gè) 共400戶。南府錦：位于順江路118號(hào)，均價(jià)3600元/平方米，建面：，綠化率：54%，容積率：，物管：1元/平方米/月。 第二節(jié) 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于成都市西體北路2號(hào)，一環(huán)路與西體路匯合點(diǎn)，緊鄰府河。 SWOT分析作用為了保障項(xiàng)目的成功營(yíng)銷，我們?cè)谕瓿蒘WOT分析時(shí)，必須正確作到對(duì)項(xiàng)目各要素的分析和運(yùn)用：★充分發(fā)揮“S”★規(guī)避“W”★降低“T”★借助“O”★提升“S”將項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)“S”發(fā)揮到極致，且在優(yōu)勢(shì)部分整理出的要點(diǎn)（即銷售賣點(diǎn)、推廣訴求點(diǎn)），是本項(xiàng)目區(qū)別于其他同質(zhì)項(xiàng)目的獨(dú)一性要素，無(wú)論在銷售執(zhí)行還是廣告推廣中，都應(yīng)該以這些要素為主要訴求點(diǎn)，并加以深入和延展，形成“書香門第”項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃總思路。W項(xiàng)目?jī)?nèi)綠化無(wú)新意；W項(xiàng)目產(chǎn)品劣勢(shì)，項(xiàng)目戶型以大戶型為主，房屋總價(jià)過(guò)高，市場(chǎng)承接力有限。T項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，同質(zhì)項(xiàng)目的威脅——造成買家分流，周邊項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目形成的競(jìng)爭(zhēng)，這些項(xiàng)目的周期與我項(xiàng)目周期形成直接的沖擊。二、 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略分析1
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